Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrechtrecht
zaaknummer: BRE 22/1856
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] verbonden aan [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(de gemeente Breda), de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden(de minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 maart 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 470.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Breda voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar het bezwaar gegrond verklaard, de WOZ-waarde verlaagd tot € 453.000, de daarop gebaseerde aanslag OZB verminderd en een kostenvergoeding van € 538 (tweemaal € 269) toegekend.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 19 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [naam 1] namens de heffingsambtenaar: [naam 2] en [taxateur] .
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende neemt eerst het standpunt in dat waarde van de woning op de waardepeildatum op € 415.000 (beroepschrift) moet worden vastgesteld. Daarna neemt belanghebbende het standpunt in dat de waarde van de woning op waardepeildatum op € 404.000 (taxatierapport Phydias) moet worden vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de waarde van € 453.000.
2.1.
De rechtbank is van oordeel dat de partijen de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk hebben gemaakt en stelt de WOZ-waarde schattenderwijs vast. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de woning uit 1955. Het betreft een vrijstaande woning (114 m 2) met een garage (39 m2), een overkapping (33 m2) op een perceel van 427 m2.
Overwegingen
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport, opgemaakt op 13 juli 2022 door [taxateur] , ten grondslag gelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 458.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal referentiewoningen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ,
alle gelegen in [plaats] . Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van de referentiewoningen Daarnaast is het taxatierapport voorzien van een cijfermatig schematisch overzicht (de matrix) van zowel de woning als voormelde referentiewoningen. In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.4.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de referentiewoningen kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Is voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.5.
Belanghebbende heeft naar voren gebracht dat in beroep een hogere waarde aan de garage (€ 29.250) is toegekend dan in de uitspraak op bezwaar (€ 15.000), terwijl de grootte van de garage van meet af aan niet in geschil is. Daarnaast is in beroep een andere grondprijs (€ 450 voor de eerste 500 m2) dan in dat in de uitspraak op bezwaar (€ 500 voor de eerste 500 m2) gehanteerd, aldus nog steeds belanghebbende. De taxateur heeft namens de heffingsambtenaar aangevoerd dat hij een waarde van € 15.000 voor een garage van 39 m2 veel te laag vindt. De gewijzigde grondprijs kan hij niet verklaren. Ten aanzien van de lagere grondprijs merkt de rechtbank op dat deze inderdaad niet is verklaard door de heffingsambtenaar, maar dat deze lagere grondprijs in het voordeel van de belanghebbende is. De rechtbank vindt met de belanghebbende de gewijzigde prijs voor de garage onbegrijpelijk, zeker nu de omvang ervan nimmer ter discussie heeft gestaan tussen partijen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voor de door belanghebbende genoemde verschillen geen afdoende verklaring heeft gegeven en dat de heffingsambtenaar de waarde van € 453.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.6.
De rechtbank dient vervolgens te beoordelen of belanghebbende de door hem verdedigde waarde van € 404.000 aannemelijk maakt. Belanghebbende heeft daarvoor verwezen naar de transacties van [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] (de objecten). De rechtbank is van oordeel dat met slechts de enkele verwijzing naar de verkochte objecten niet blijkt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de verkochte objecten. Belanghebbende heeft de waarde van € 404.000 evenmin aannemelijk gemaakt.
4.7.
Nu beide partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast op € 424.000. Het beroep is daarom gegrond.
Immateriëleschadevergoeding
5. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als regel een periode van twee jaar. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 5 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 30 januari 2024. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (afgerond) 11 maanden.
5.1.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
5.2.
De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 8 maart 2022. De bezwaarfase heeft dus afgerond 13 maanden geduurd. Omdat de bezwaarfase afgerond 7 maanden te lang heeft geduurd, komt 7/11 deel (€ 63,64) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 36,36) voor rekening van de minister. De rechtbank merkt de minister in zoverre mede aan als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt, behoudens de beslissing over de vergoeding van de kosten van de bezwaarfase, de uitspraak op bezwaar. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De in bezwaar toegekende kostenvergoeding van € 538 is niet in geschil. De vergoeding van de kosten in beroep is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. De gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen.
6.1.
Vast staat dat belanghebbend in beroep een taxatierapport heeft overgelegd. De Hoge Raad heeft in zijn arresten geoordeeld dat aan toekenning van een vergoeding voor de kosten van een taxatierapport niet de eis mag worden gesteld dat het taxatierapport een bijdrage heeft geleverd aan de beslissing van de rechter over het geschilpunt ter zake waarvan het is overgelegd. [1] Belanghebbende heeft verzocht € 256,52 (inclusief btw) voor het ingebrachte taxatierapport toe te kennen. De woning is inpandig opgenomen.
Aangezien de door belanghebbende geclaimde kostenvergoeding de uit de richtlijn volgende maximale vergoeding behorende bij woningen niet overschrijdt, heeft belanghebbende recht op een kostenvergoeding van € 256,52. [2]
6.2.
De proceskostenvergoeding bedraagt dan in totaal € 2.006,52.
6.3.
De immateriële schadevergoeding, het griffierecht en de proceskostenvergoeding moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar, behoudens de beslissing over de vergoeding van de kosten van de bezwaarfase;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een waarde van € 424.000 en vermindert de voor de woning opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 63,64;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 36,36;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.006,52 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier op 30 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.