Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5127
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 mei 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde ir. [naam 1] , aangesloten bij [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 september 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op €452.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Sluis voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 12 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit. Belanghebbende en haar gemachtigde hebben zich afgemeld voor de zitting.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een appartement (bouwjaar 1990) met een gebruiksoppervlakte van 114 m2 en een onderpandige garage van 18 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 420.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 452.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 14 maart 2024 door taxateur [naam 2] is opgemaakt.
4.4.
In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 463.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De berekende waarde is € 11.000 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 452.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 3] , alle te [plaats] . In het waarderapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van haar woning. Ook is belanghebbende van mening dat de ligging van de woning ten onrechte is gewaardeerd met een factor 5, nu de [referentiewoningen] eveneens uitstekend zijn gelegen en worden gewaardeerd met een factor 3.
4.7.
Over het voorzieningenniveau van de referentiewoningen merkt de rechtbank op dat voor twee van deze woningen ook een factor 3 is toegepast en voor [adres 2] een factor 4. In zoverre heeft de taxateur rekening gehouden met het voorzieningenniveau en dat in de waardeberekening verdisconteerd. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat voor zijn woning niettemin een andere factor voor het voorzieningenniveau zou moeten gelden. De enkele stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met het voorzieningenniveau acht de rechtbank onvoldoende.
4.8.
Naar het oordeel van de rechtbank is een factor 5 voor de ligging van de woning terecht. De woning is zowel dichtbij het centrum als bij het strand van [plaats] gelegen met uitzicht op de Westerschelde en de zee. Voor de referentiewoningen is tweemaal een factor 3 gehanteerd en eenmaal ook een factor 5, wat naar het oordeel van rechtbank gerechtvaardigd is. De referentiewoningen zijn, in tegenstelling tot de woning, meer buiten het centrum van [plaats] en verder van het strand gelegen en hebben niet in alle gevallen uitzicht op de zee.
4.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
5. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
5.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 22 februari 2022. De rechtbank doet uitspraak op 24 mei 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met vier maanden.
5.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50.
5.3.
De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 29 september 2022. De bezwaarfase heeft afgerond acht maanden geduurd en daarmee twee maanden te lang.
5.4.
Dit brengt mee dat 2/4 deel (€ 25) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 25) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
6.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft worden vergoed, te betalen aan belanghebbende. In dit geval brengt dit mee dat een verdeling van € 109,37 (heffingsambtenaar) en € 109,38 (Staat) hier het meest effectief is.
6.2.
Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht niet te vergoeden. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft belanghebbende gedaan gedurende het beroep, overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid, van de Awb. Daarvoor was belanghebbende geen griffierecht verschuldigd (artikel 8:94, tweede lid, van de Awb). Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan. [2]
6.3.
De vergoeding van immateriële schade en proceskosten moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 25;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 25;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 109,37 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 109,38 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 24 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.