Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5815 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 mei 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 december 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 451.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 27 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben belanghebbende, zijn vader [naam] , en de heffingsambtenaar deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. M. Kintou en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar (en gebruiker) van de woning. Het is een twee-onder-een-kap woning met een woonoppervlakte van 149 m².
Beoordeling door de rechtbank
Vooraf: artikel 40, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
3. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de taxatieverslagen, dan wel waardematrices, van de objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (over de jaren 2017 tot en met 2020) niet heeft verstrekt, terwijl daar wel om is verzocht.
3.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [1]
3.2.
De rechtbank oordeelt als volgt. De gegevens die zijn opgenomen in de taxatieverslagen (dan wel waardematrices) van de door belanghebbende genoemde woningen kunnen niet ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde van de woning van belanghebbende. In de door belanghebbende opgevraagde taxatieverslagen zijn immers gegevens opgenomen die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde WOZ-waarde van de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Deze gegevens zijn dus niet relevant voor de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende. Van een schending door de heffingsambtenaar van artikel 40 van de Wet WOZ is daarom geen sprake.
De waarde van de woning
3.3.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 451.000. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 420.000 moet zijn.
3.4.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [2] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.5.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.6.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
3.7.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.8.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.9.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.10.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een waardematrix ten grondslag gelegd die op 16 mei 2023 is opgemaakt.
3.11.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 461.238 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] , en aan de [adres 6] , te [plaats] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.12.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.13.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de referentiewoningen weliswaar verschillen vertonen met de woning, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door aan losse onderdelen, zoals een garage, dakkapel en overkapping, afzonderlijke waarden toe te kennen. Daarnaast zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum.
3.14.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verminderd gebruiksgenot van de zolder. De zolder van zijn woning is namelijk in gebruik als washok en bergruimte, de referentiewoning [adres 2] heeft een volledige zolderverdieping met dakkapel, dakraam en twee in gebruik zijnde slaapkamers.
3.15.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het verschil in gebruiksgenot van de zolder door een correctie toe te passen op de m2-prijs van de referentiewoning [adres 2] .
3.16.
Belanghebbende doet nog een beroep op het gelijkheidsbeginsel en voert aan dat de referentiewoningen aan de [adres 2] en 49 identiek zijn en dat daarom zijn woning dezelfde WOZ-waarde moet hebben.
3.17.
De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. In dit geval is geen sprake van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan daarom slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Het is vaste jurisprudentie dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep vergelijkingsobjecten gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn. [4]
3.18.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de aangehaalde objecten identiek zijn aan de woning. Het woonoppervlakte van de woning [adres 2] is namelijk groter en ook de uitstraling van de aangehaalde objecten is niet identiek aan de woning. De rechtbank acht ook niet aannemelijk dat de onderlinge verschillen tussen de woning en de aangehaalde objecten verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat geen sprake is van gelijke gevallen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel, in de verschijningsvorm van de meerderheidsregel, slaagt niet.
3.19.
Voor zover belanghebbende heeft gewezen op de waardeontwikkeling van zijn woning ten opzichte van de waardeontwikkeling van de buurpanden overweegt de rechtbank dat dit belanghebbende niet kan baten. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Daarbij is niet bepalend de waarde die op de vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend en evenmin algemene indexcijfers. [5]
3.20.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie
4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 8 mei 2024, en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
Griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.