Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/586
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 april 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Breda)
de gemeente Breda,de heffingsambtenaar.
de gemeente Breda,de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 januari 2023.
2. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 657.000 (de beschikking). Tegelijk met deze waardevaststelling is ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting, aanslagen rioolheffing, de aanslag afvalstoffenheffing en de aanslagen watersysteemheffing en zuiveringsheffing van de gemeente Breda voor het jaar 2022 aan belanghebbende opgelegd.
2.1.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
2.2.
Tegen die beslissing heeft belanghebbende beroep ingesteld.
2.3.
De rechtbank heeft het beroep op 15 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar: [naam] en [taxateur 1] .
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een penthouse uit 2004 met een berging, twee balkons/dakterrassen en een parkeerplaats. De oppervlakte van de woning is 155 m2.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum door de heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. De referentiewoningen waarmee de heffingsambtenaar zijn woning heeft vergeleken, zijn namelijk niet goed vergelijkbaar met zijn woning. Bovendien heeft de heffingsambtenaar de grondstaffel niet ingebracht en is er onvoldoende rekening gehouden met de onderhoudstoestand ten tijde van de waardepeildatum, de coronacrisis en de oorlog in de Oekraïne. Ter zitting is daaraan toegevoegd dat onvoldoende rekening is gehouden met de wet van het afnemend grensnut en is geconstateerd dat in de matrix van het taxatierapport de verkoopprijzen en transportdata zijn opgenomen, op basis waarvan de waarde van de referentieobjecten zijn geïndexeerd. Nu niet bekend is wanneer de verkooptransactie tot stand is gekomen, is de indexering niet controleerbaar.
4.2.
De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 657.000.
4.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.5.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 13 februari 2023 door [taxateur 2] betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentiewoningen is opgemaakt.
4.8.
De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (de matrix). Als vergelijkingsobjecten (de referentiewoningen) heeft de taxateur gebruikt de woningen aan de (i) [adres 2] (ii) [adres 3] (iii) [adres 4] , (iv) [adres 5] en (v) [adres 6] , allen gelegen te [plaats] . Op basis van alle gegevens heeft de taxateur de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2021 berekend op € 671.000.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.9.
Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met zijn woning, omdat de referentiewoningen teveel verschillen van zijn woning, er onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand ten tijde van de waardepeildatum en de wet van het afnemend grensnut en de heffingsambtenaar de grondstaffel niet heeft ingebracht.
4.10.
De heffingsambtenaar stelt dat er wel een voldoende vergelijking mogelijk is met de referentiewoningen. Drie van de appartementen waarmee de woning van belanghebbende is vergeleken liggen in hetzelfde appartementencomplex als de woning van belanghebbende. Daarnaast hebben nagenoeg alle referentiewoningen dezelfde KOUDV-factoren en zijn ze gelegen in dezelfde plaats.
4.11.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar er in is geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn, met vergelijkbare oppervlakte en KOUDV-factoren en omdat ze zijn allen gelegen zijn te [plaats] . Drie van de vijf referentiewoningen ( [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] ) zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat die drie referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Wel dient de heffingsambtenaar in zijn waardevaststelling rekening te houden met de onderliggende verschillen tussen de woning van belanghebbende en die referentiewoningen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de drie referentiewoningen?
4.12.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de waardematrix geeft de heffingsambtenaar blijk van het feit dat hij met het verschil in oppervlakte tussen de appartementen en de daarmee gepaard gaande wet van het afnemend grensnut rekening heeft gehouden. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn na indexatie hoger dan de waarde die de heffingsamtbenaar aan de woning van belanghebbende heeft toegekend, met uitzondering van [adres 4] . Maar daarvoor geldt dat de vastgestelde WOZ-waarde van de woning neerkomt op een prijs per eenheid van € 4108 waar die bij de [adres 4] ligt op € 3923,41 terwijl de woning van belanghebbende een penthouse betreft. De heffingsambtenaar heeft daarmee voldoende inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
4.13.
Weliswaar heeft belanghebbende terecht betoogd dat in het taxatierapport– ten onrechte – is verwezen naar de transportdata in plaats van de data van het sluiten van de respectievelijke koopovereenkomsten. Echter het is van algemene bekendheid dat een koopovereenkomst wordt gesloten vóór de datum van transport. De data van de koopovereenkomsten liggen daarmee dichter bij de waardepeildatum dan waar nu bij de indexatie van uit is gegaan. Daarmee zou – bij een juiste indexatie – voor alle referentieobjecten tot een hogere referentiewaarde op waardepeildatum moeten zijn gekomen. De rechtbank ziet in die omstandigheden dan ook – mede gelet op alle overige feiten en omstandigheden van deze zaak – geen aanleiding om andere gevolgtrekkingen te maken dan de loutere constatering van deze schending.
4.14.
Voor zover belanghebbende heeft aangevoerd dat de grondstaffel niet is ingebracht, is de rechtbank van oordeel dat, waar het in dit geval gaat om de waardevaststelling van onroerende zaak zonder bijbehorende grond, dit geen hout snijdt.
4.13
Belanghebbende heeft verder nog een niet nader onderbouwd beroep gedaan op de coronacrisis en de oorlog in de Oekraïne. De rechtbank gaat, nu deze beroepsgrond niet is geconcretiseerd, hieraan voorbij.
Immateriëleschadevergoeding (IMS)
5. Belanghebbende verzoekt om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als regel een periode van twee jaar. [2] De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 2 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 26 april 2024. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (afgerond) 2 maanden.
5.1.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50.
5.2.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 16 januari 2023. De bezwaarfase heeft afgerond 11 maanden geduurd en daarmee 5 maanden te lang. Dit brengt mee dat de te betalen schadevergoeding in zijn geheel voor rekening van de heffingsambtenaar komt.
Conclusie
5.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5.4.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde, de aanslag in de onroerendezaakbelasting, aanslagen rioolheffing, de aanslag afvalstoffenheffing en de aanslagen watersysteemheffing en zuiveringsheffing voor het jaar 2022 gehandhaafd blijven.
5.5.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank
1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25. [3] De vergoeding bedraagt dus € 218,75, te betalen door de heffingsambtenaar. Ook dient de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem te vergoeden. Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden uitbetaald. [4]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 218,75 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 50;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 26 april 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.