Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/6069
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] van [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de gemeente Breda.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 november 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 392.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 1 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. M.M. Vrolijk, gemachtigde van belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een geschakelde woning uit bouwjaar 1910 met een (originele) oppervlakte van 94 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 210 m2. De woning heeft een aanbouw, garage, tweetal bergingen en een dakkapel.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 356.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 392.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen afvalstoffenheffing, rioolheffing, watersysteemheffing en zuiveringsheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen afvalstoffenheffing, rioolheffing, watersysteemheffing en zuiveringsheffing, geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formele grond
6. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte niet de opgevraagde gegevens aan hem heeft toegezonden.
De rechtbank stelt vast dat belanghebbende in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om de KOUDV-factoren, een grondstaffel en de indexeringscijfers. De rechtbank stelt ook vast dat de KOUDV-factoren, grondstaffel en indexeringscijfers niet direct op het taxatieverslag staan vermeld, maar wel op de website van de Belastingsamenwerking West-Brabant, waarnaar verwezen wordt in het verslag. Daar komt bij dat met de gemachtigde werkafspraken zijn gemaakt over het op deze wijze toegankelijk maken van deze gegevens. De rechtbank is van oordeel dat er geen sprake is van schending van artikel 40 van de Wet WOZ. Het feit dat voornoemde gegevens niet aan belanghebbende zijn toegezonden, maar raadpleegbaar zijn op de website van de heffingsambtenaar, doet daar niets aan af.
Toetsingskader van de rechtbank
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
7.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 7 februari 2023 door [taxateur 2] is opgemaakt.
7.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 424.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] , alle te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7.5.
Belanghebbende voert aan dat referentiewoning [adres 2] te [plaats] niet vergelijkbaar is, omdat het kwaliteitsniveau van deze referentiewoning bovengemiddeld is. Hierdoor is deze referentiewoning gelegen in een andere markt dan onderhavige woningen, waardoor deze referentiewoning niet bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat in voldoende mate rekening is gehouden met de betere staat van onderhoud en voorzieningen van deze referentiewoning. De referentiewoning heeft factor 4 gekregen voor de onderhoudstoestand en het voorzieningsniveau. De heffingsambtenaar is er naar het oordeel van de rechtbank in geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoning voldoende vergelijkbaar is met de woning, met name omdat de woning een vergelijkbaar bouwjaar en oppervlakte heeft en kort voor de waardepeildatum is verkocht. In de matrix heeft de heffingsambtenaar tevens inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen deze referentiewoning en de woning rekening is gehouden.
7.6.
De rechtbank acht de overige gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, woonoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
7.7.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De waarde van de grond is vastgesteld aan de hand van grondstaffels. Aan de berging, aanbouw, dakkapel en/of tuinhuis zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor onderhoud en voorzieningen. Voor de oppervlakte van de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen. Tevens is bij het bepalen van de waarde rekening gehouden met een aftrek van zeven procent voor het achterstallig onderhoud aan de woning.
7.8.
Belanghebbende bepleit dat er door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat de woning geen spouwmuren heeft. Dit zorgt voor een waardedrukkend effect. Daarnaast bepleit belanghebbende dat woningen die gebouwd zijn voor 1923 vergeleken dienen te worden met woningen uit dezelfde periode. Doordat hier geen rekening mee is gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar bepleit dat de waardebepaling van onderhavige woning heeft plaatsgevonden door vergelijking met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Dit blijkt zowel uit het taxatierapport van de beroepsfase, als uit het taxatieverslag van de bezwaarfase. Belanghebbende had dus op voorhand kunnen weten dat is vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de afwezigheid van spouwmuren in de woning. De woning heeft factor 2 gekregen voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen. Daarnaast zijn de referentiewoningen die de heffingsambtenaar heeft gebruikt allemaal uit ongeveer dezelfde periode (tussen 1910 en 1928), waardoor deze referentiewoning vergeleken kunnen worden met onderhavige woning.
7.9.
Belanghebbende bepleit dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De badkamer, keuken en het sanitair dienen gemoderniseerd te worden. Een potentiële koper zal hier bij het onderhandelen van de koopsom rekening mee houden. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de eindwaarde te hoog vastgesteld, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar bepleit dat er destijds op de waardepeildatum sprake was van een verkopersmarkt, waardoor de staat van de voorzieningen geen prijsbepalende factor was. Daarnaast zijn de hal en woonkamer in 2020 voorzien van een nieuwe pvc vloer, de wanden en de plafonds opnieuw gestuukt, het toilet vernieuwd en is er een nieuwe houtkachel geplaatst. Ook zijn de trappen bekleed met pvc en is de vloer van de zolderkamer vernieuwd. Uit het taxatierapport blijkt dat er rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen, deze zijn als matig gewaardeerd, aldus de heffingsambtenaar. Daarnaast geeft belanghebbende geen inzicht in hoeverre de door hem geschetste situatie afwijkt van de referentiewoningen, waardoor niet geconcludeerd kan worden dat de woning slechts is dan de referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De woning heeft factor 2 gekregen voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen. Hierdoor heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in een woning.
7.10.
Belanghebbende bepleit dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van onderhavige woning. De woning is gelegen aan een weg, waar ondanks inrijverbod, alsnog veel vrachtverkeer voorbij rijdt. Hier heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee gehouden, waardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar bepleit dat genoemde referentiewoningen in de straat zijn gelegen die parallel ligt aan de straat van onderhavige woning. De eventuele overlast bestaat in gelijke mate voor deze referentiewoningen. Doordat de referentiewoningen in dezelfde straat zijn gelegen, of in straat naast die van onderhavige woning, is de eventuele overlast verdisconteerd in de verkoopprijs van genoemde referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank kan het standpunt van belanghebbende ten aanzien van de overlast niet gevolgd worden. Belanghebbende heeft zijn stelling niet nader onderbouwd en evenmin aannemelijk gemaakt dat de gestelde overlast dusdanig is dat dit in objectieve zin een waardedrukkend effect heeft. Doordat belanghebbende enkel een stelling aanvoert, waarvoor geen nadere onderbouwing met bewijsstukken is aangeleverd, is niet aannemelijk gemaakt dat de overlast een waardedrukkende factor heeft.
7.11.
Belanghebbende bepleit dat de heffingsambtenaar uit is gegaan van een te hoge grondwaarde. De waarde komt niet overeen met [adres 3] te [plaats] , die op 80 meter is gelegen van onderhavige woning. Wanneer de grondstaffel van [adres 3] gehanteerd zou worden, zou de waarde € 22.000 lager zijn. Hierdoor is belanghebbende van mening dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar bepleit dat bij de waardebepaling niet de waarde van de objectonderdelen, dan wel de optelling daarvan ter discussie staan, maar de totaalwaarde van onderhavige woning. Daarnaast bepleit de heffingsambtenaar dat niet valt in te zien waarom voor bepaling van de grondwaarde enkel naar een door gemachtigde gekozen referentiewoning gekeken moet worden. De referentiewoningen zijn tussenwoningen, onderhavige woning betreft een geschakelde woning, hiervoor gelden andere grondstaffels. Hierbij verwijst de heffingsambtenaar naar de uitspraak van rechtbank Rotterdam van 14 juli 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:6731. Naar het oordeel van de rechtbank kan dit argument belanghebbende niet baten, omdat ook als zijn standpunt gevolgd zou de overige elementen van het in beroep overgelegde taxatierapport tot de conclusie leiden dat de WOZ-waarde aannemelijk is gemaakt.
7.12.
Voor dat geval heeft belanghebbende als subsidiaire stelling aangevoerd dat sprake is van een schending van artikel 8:42 van de Awb. Volgens belanghebbende is namelijk niet inzichtelijk gemaakt hoe dan exact rekening is gehouden met die verschillen, en moeten daar brongegevens van zijn. De rechtbank verwerpt dat standpunt. Ter zitting is door de heffingsambtenaar toegelicht dat de waarde-invloed van de verschillende kenmerken van de woning op basis van het inzicht van de taxateur in het betreffende geval wordt bepaald. De rechtbank acht, gelet op die toelichting, aannemelijk dat er geen verdere zaakstukken zijn. Er is dan ook geen reden om de subsidiaire stelling van belanghebbende te volgen.
7.13.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.A.J. Bastiaansen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 1 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.