Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/4567
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 december 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde mr. A. Bakker, verbonden aan Maatschap WOZ Juristen),
en
de heffingsambtenaar van Veere, de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 september 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 17 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.376.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Veere voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
Namens belanghebbende heeft mr. P.L.J.A. van Rosmalen van Eerlijke WOZ BV bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
Het beroep is ingesteld door mr. A. Bakker van Maatschap WOZ juristen.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 15 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen als gemachtigde van belanghebbende mr. A Bakker (door middel van een beeldverbinding). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1978) met een inhoud van 680 m³ op een perceel van 1170 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 774.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 1.376.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
5.3.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
6.1.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking berekend op € 1.380.200 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn deze objecten vergeleken met de woning.
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 1.376.000 niet te hoog is.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. Belanghebbende heeft ter zitting betwist dat de door de heffingsambtenaar genoemde woning aan de [adres 3] geschikt is als referentiewoning, omdat die woning een veel hogere m³-prijs heeft. Verder voert belanghebbende aan dat de bouwjaren van de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar brengt daar tegenin dat het bij de vergelijkingsobjecten puur gaat om de locatie die de waarde bepaalt. Omdat al die woningen in het duingebied van [plaats] liggen, zijn deze als vergelijkingsobjecten gebruikt.
7.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van een woning in het duingebied van [plaats] voor een belangrijk deel wordt bepaald door die ligging van de woning. De vergelijkingsobjecten zijn ook gelegen in hetzelfde gebied als de woning van belanghebbende en illustreren dus (mede) de waarde van de uitzonderlijk gunstige ligging van de woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar daarom volgen dat de door hem genoemde vergelijkingsobjecten zijn gebruikt, ondanks de overige verschillen. Daarnaast heeft belanghebbende ter zitting bevestigd dat geen andere vergelijkbare woningen beschikbaar zijn en hij zich kan vinden in een waardevermindering van € 50.000 ten opzichte van de vastgestelde waarde. Een dergelijke afwaardering acht de rechtbank echter niet gegrond nu hiervoor een onderbouwing ontbreekt.
7.2.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog is vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
8. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
8.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 26 februari 2021. De rechtbank doet uitspraak op 27 december 2023, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 11 maanden.
8.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
8.3.
De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 21 september 2021. De bezwaarfase heeft afgerond 7 maanden geduurd en daarmee 1 maand te lang.
8.4.
Dit brengt mee dat 1/11 deel (€ 9) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 91) voor rekening van de Staat. De Staat is daarom aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
9.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 837 en de wegingsfactor 0,25 [2] . De vergoeding bedraagt dus € 209,25. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de Staat worden vergoed. De Staat zal worden veroordeeld tot vergoeding van € 104,63 en de heffingsambtenaar zal worden veroordeeld tot vergoeding van € 104,62.
9.2.
De heffingsambtenaar en de Staat wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 9;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 91;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 104,62 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 104,63 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar € 24,50, de helft van het griffierecht, aan belanghebbende moet vergoeden;
- bepaalt dat de Staat der Nederlanden € 24,50, de helft van het griffierecht, aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 27 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.