Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/1611 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , te [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Bergen op Zoom), de heffingsambtenaar,
en
de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 februari 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 438.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Bergen op Zoom voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende afgewezen en daarbij de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 15 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [naam 1] , verbonden aan [b.v.] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [taxateur] en [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1997) met twee bouwlagen en een plat dak met een woonoppervlakte van 130m², aangebouwde garage, overkapping, tuinhuis en zwembad. Het geheel is gelegen op een perceel van 520m². De woning is geheel geïsoleerd.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
5. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 420.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 438.000.
6. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB (artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ). Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
Toetsingskader van de rechtbank
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
7.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
7.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
8. De heffingsambtenaar heeft een gecertificeerd WOZ-taxateur ingeschakeld die de woning heeft getaxeerd en een uitpandige opname van de woning heeft uitgevoerd. Belanghebbende heeft niet mee willen werken aan een inpandige opname door de taxateur. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (de matrix). Als vergelijkingsobjecten voor de woning heeft de heffingsambtenaar [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , allen gelegen te [plaats] gebruikt. Uit de taxatie volgt een waarde van € 451.000.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
9. Tussen partijen is niet in geschil dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] , [adres 5] en [adres 4] bruikbaar zijn. De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?
10. De heffingsambtenaar heeft, rekening houdend met de door belanghebbende geplaatste opmerkingen over de vergelijkingsobjecten, voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Bij het bepalen van de waarde is rekening gehouden met een indexering van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum.
Zo is de waarde per m² grond bij [adres 5] hoger dan de waarde per m² grond bij de woning en heeft de heffingsambtenaar verklaard dat weliswaar sprake is van ligging aan het water, maar dat aan de overkant van dat water (op negen meter afstand) buren wonen en er dus geen sprake is van vrij uitzicht. De waarde per m² woonoppervlakte is nagenoeg gelijk aan de voor de woning gehanteerde waarde per m² en de voorzieningen van beide woningen zijn vergelijkbaar.
De sauna die aanwezig is in de badkamer van [adres 4] maakt niet dat om die reden er een verschil in waarde zou moeten zijn omdat de aanwezigheid van een sauna voor slechts een kleine groep potentiële kopers een meerwaarde heeft. Verder zijn bij dit vergelijkingsobject na aankoop de kozijnen en de dakbedekking op het platte dak vervangen.
[adres 3] heeft een andere, minder moderne, bouwstijl dan de woning. Echter, de bij dat vergelijkingsobject gehanteerd prijs per m² is lager dan die gebruikt is bij de woning. De overige objectkenmerken van deze woning zijn vergelijkbaar met de woning.
11. Belanghebbende stelt dat het sanitair van de woning 15 tot 20 jaar oud is en dat om die reden een lagere waarde moet worden vastgesteld. Belanghebbende heeft echter een inpandige opname van de woning door de heffingsambtenaar geweigerd. Ook heeft hij de heffingsambtenaar geen foto’s van de binnenzijde van de woning gestuurd terwijl de heffingsambtenaar daarom wel heeft verzocht. De rechtbank is van oordeel dat de last om aannemelijk te maken dat omstandigheden die een lagere waarde van de woning zouden rechtvaardigen rust op degene die daarop een beroep doet. In dit geval dus belanghebbende. Omdat belanghebbende de heffingsambtenaar niet heeft toegestaan om de woning van binnen op te nemen en ook geen foto’s heeft toegestuurd die zijn standpunten onderbouwen gaat de rechtbank aan deze stellingen voorbij.
Immateriële schadevergoeding
12. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
12.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 6 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 19 december 2023, waarmee de redelijke termijn in overschreden met afgerond 10 maanden.
12.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Anders dan belanghebbende ziet de rechtbank in het arrest van de Hoge Raad [2] geen aanleiding om haar standpunt te wijzigen omdat in dat arrest door de Hoge Raad een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegekend waar de rechtbank dat ten onrechte niet heeft gedaan. Anders dan belanghebbende meent heeft de Hoge Raad geen oordeel gegeven over de mogelijk afwijkende hoogte van de vergoeding in WOZ-zaken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
12.3.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 16 februari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond twaalf maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met zes maanden is overschreden. Het restant wordt toegerekend aan de beroepsfase. De heffingsambtenaar moet daarom 6/10 deel van € 100 betalen aan belanghebbende (€ 60) en de minister 4/10 deel van € 100 (€ 40). De minister moet daarom worden aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
14. Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Hiervoor kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 837 en de wegingsfactor 0,25 [3] . De vergoeding bedraagt dus € 209,25 te betalen door de heffingsambtenaar en de minister. Ook het griffierecht moet door de heffingsambtenaar en de minister aan belanghebbende worden vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 60;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 40;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 104,63 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de minister tot betaling van € 104,62 aan proceskosten aan belanghebbende;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 25;
- gelast dat de minister het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 25.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier, op 19 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.