Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/1466 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , te [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [WOZ-specialist] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda ),de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 februari 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 163.000 (de beschikking).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende afgewezen. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-beschikking gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 15 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [naam 1] , verbonden aan [WOZ-specialist] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [taxateur] en [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is gebruiker van de woning. De woning betreft een etagewoning (bouwjaar 1957) met een gebruiksoppervlakte van 70m², 2 slaapkamers en drie balkons, gelegen op de tweede verdieping, met berging. De woning is niet voorzien van een Cv-ketel, is niet geïsoleerd en is voorzien van enkel glas. Het betreft een huurwoning.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
5. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende vindt dat de waarde van het object maximaal € 140.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 163.000.
Vooraf – ontvankelijkheid
6. De heffingsambtenaar heeft aan de orde gesteld dat belanghebbende geen procesbelang zou hebben omdat hij huurder is en derhalve slechts een heel klein financieel belang heeft bij de procedure. De rechtbank oordeelt daarover in deze specifieke zaak dat belanghebbende ontvankelijk is in zijn beroep. Dat hangt samen met het feit dat belanghebbende een op zijn eigen naam gestelde beschikking heeft ontvangen van de gemeente. Aan het geven van een dergelijke beschikking gaat een beoordeling van het belang van de ontvanger van die beschikking vooraf. Kennelijk is deze beoordeling, hoe deze intern ook moge zijn georganiseerd bij de gemeente, in het voordeel van belanghebbende uitgevallen. De gemeente heeft immers gekozen voor het afgeven van deze beschikking. Het komt in strijd met de wetssystematiek en bestaande jurisprudentie van de Hoge Raad [1] om voor dat geval in beroep te stellen dat de belastingplichtige op wiens naam een beschikking is gegeven, geen belang heeft bij zijn beroep. Dat klemt des te meer, omdat deze stelling in bezwaar niet is gebezigd. De stelling van de heffingsambtenaar slaagt daarom in dit geval niet.
Toetsingskader van de rechtbank
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
7.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
7.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.
Inzichtelijkheid in vergoeding voor VvE-reserves bij appartementsrechten
8. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe rekening is gehouden met het aandeel in de VVE-reserves. Pas in de beroepsfase zijn deze gegevens door de heffingsambtenaar overgelegd. Belanghebbende doet een beroep op artikel 40 van de Wet WOZ en verzoekt om gegrondverklaring van het beroep of in ieder geval om vergoeding van zijn proceskosten.
8.1.
De woning van belanghebbende is een appartement. Dat is een specifiek object-kenmerk. De objecten waarmee de woning is vergeleken zijn dat ook.
8.2.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase onvoldoende is ingegaan op het verzoek van belanghebbende om inzichtelijk te maken hoe rekening is gehouden met het aandeel in de VVE-reserves. Dit inzicht is van belang, omdat een betaling/vergoeding voor een aandeel in dergelijke reserves geen onderdeel is van de taxatietechniek, maar juist uit de koopsom moet worden geëlimineerd voordat dit marktgegeven in enige vergelijking betrokken kan worden.
8.3.
Naar het oordeel van de rechtbank is sprake van schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. De heffingsambtenaar had belanghebbende in de bezwaarfase moeten voorzien van de gevraagde informatie en dat heeft hij niet gedaan. Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar het gebrek hersteld. De rechtbank passeert dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Vanwege de toepassing van artikel 6:22 van de Awb ziet de rechtbank aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken.
Of en in hoeverre de heffingsambtenaar met het herstellen van het gebrek de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt hieronder in deze uitspraak aan de orde.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
9. De heffingsambtenaar heeft een gecertificeerd WOZ-taxateur ingeschakeld die de woning heeft getaxeerd en een inpandige opname van de woning heeft uitgevoerd. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (de matrix). Als vergelijkingsobjecten voor de woning heeft de heffingsambtenaar [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] , allen gelegen te [plaats] gebruikt. Uit de taxatie volgt een waarde van € 187.000.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
10. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen in beginsel kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?
11. De heffingsambtenaar heeft voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Bij het bepalen van de waarde is rekening gehouden met een indexering van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum.
Belanghebbende geeft aan dat vergelijkingsobject [adres 2] goed onderhouden is en niet goed vergelijkbaar is met de woning omdat het niveau van de woning matig is, gelet op de gedateerde voorzieningen, het gebrek aan isolatie en het ontbreken van een Cv-installatie. De rechtbank maakt uit het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatieverslag op dat de onderhoudstoestand van [adres 2] vergelijkbaar is met die van de woning. Belanghebbende heeft onvoldoende onderbouwd dat dit anders is.
Wat betreft de gehanteerde KOUDV-factoren heeft de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat de KOUDV-factoren afhankelijk zijn van de gekozen vergelijkingsobjecten en dus niet zelfstandig moeten worden bepaald. De taxateur heeft echter verklaard dat de woning zelfstandig is beoordeeld, maar wel ten opzichte van de referenties. Dit verschil in de gegeven toelichting wil naar het oordeel van de rechtbank niet zeggen dat de gehanteerde KOUDV-factoren onjuist zijn. Kwaliteit en doelmatigheid gaan over het hele complex en is dus voor alle in dat complex aanwezige appartementen hetzelfde. Ook de ligging is voor alle appartementen nagenoeg gelijk. Voor de onderhoudstoestand en de voorzieningen van de woning heeft de taxateur een KOUDV-factor 2 gehanteerd, wat aansluit bij de toestand van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank volgt hieruit dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
Verder heeft de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat de oppervlakte van de woning, en de vergelijkingsobjecten, in de beroepsfase is bepaald aan de hand van de bouwtekeningen. Om die reden is de oppervlakte ten opzichte van de in de bezwaarfase gebruikte oppervlakte gewijzigd.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Immateriële schadevergoeding
13. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De in aanmerking te nemen termijn is aangevangen op 2 maart 2021, zijnde de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen. Nu de rechtbank uitspraak doet op 19 december 2023, zijn sindsdien 34 maanden verstreken. Aangezien de redelijke termijn als uitgangspunt twee jaar bedraagt, is de redelijke termijn met afgerond 10 maanden overschreden.
13.1.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt.
13.2.
Echter, naar het oordeel van de rechtbank bestaat er in het onderhavige geval geen aanleiding om uit te gaan van de veronderstelling dat de lange duur van de procedure een zodanige spanning en frustratie bij een belanghebbende veroorzaakt, dat een schadevergoeding in de rede ligt, indien sprake is van een zeer gering financieel belang. [3]
13.3.
Van een zeer gering financieel belang is volgens de Hoge Raad sprake, indien de som van de door de belanghebbende te betalen bedragen niet meer beloopt dan € 15. Naar het oordeel van de rechtbank doet die situatie zich in het onderhavige geval voor. Belanghebbende is als huurder van de woning immers niet in de heffing van onroerende zaakbelastingen of andere op basis van de WOZ-waarde geheven belastingen betrokken, terwijl evenmin is gebleken dat hij anderszins is getroffen door aan de WOZ-waarde gerelateerde extra uitgaven. De rechtbank wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding derhalve af.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen.
15. Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
16.
Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt
.Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 837 per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.674.
Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt
.Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 837 per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.674.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.674 aan proceskosten aan belanghebbende;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier, op 19 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.