Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: C/02/406207 / HA ZA 23-76
Vonnis van 29 november 2023
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
te [plaats 1] ,
2.
[eiser sub 2],
2.
[eiser sub 2],
te [plaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. T.P. Boer te Arnhem,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. K.J. Zomer te Oosterhout.
1.Hoe is de procedure tot nu toe verlopen?
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 april 2023 en de daarin genoemde stukken
- de aanvullende productie(s) van [eisers]
- de mondelinge behandeling van 12 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 12 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2
Vervolgens heeft de rechtbank besloten in deze zaak uitspraak te doen.
2.Welke feiten staan vast?
2.1
Op 25 augustus 2020 kopen [eisers] van [gedaagde] een woning (inclusief garage) gelegen aan [adres] in [plaats 1] (hierna: de woning) voor een koopprijs van € 227.500,-.
2.2
Partijen leggen deze koop vast in een schriftelijke koopovereenkomst volgens het NVM-model (versie 2018) (hierna: de koopovereenkomst), die – voor zover van belang – als volgt luidt:
‘(…)
Artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak / Gebruik
6.1
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(…)
6.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik:als woonhuis en garage voor privé gebruik.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…)
Artikel 21 Ouderdomsclausule Pro
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning ouder is dan 47 jaar. Dit betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, verwarming en warmwaterinstallaties met toebehoren, de riolering en de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de koopakte en in artikel 7:17 lid 2 BW Pro omschreven gebruik.
(…)’
2.3
Op 15 oktober 2020 wordt de woning bij notariële akte aan [eisers] geleverd. Na deze levering maken [eisers] melding van gebreken aan de woning, waar zij [gedaagde] in januari 2021 voor aansprakelijk stellen.
2.4
In maart 2021 verzoeken [eisers] de rechtbank om een voorlopig deskundigenonderzoek te bevelen naar (eventuele) gebreken aan – onder meer – de zonneboiler en het dak van de woning.
2.5
Bij beschikking van 6 december 2021 benoemt de rechtbank de heer [deskundige] als deskundige (hierna: de deskundige) om – kortweg – onderzoek te doen naar (eventuele) gebreken aan het dak van de woning.
2.6
Op 28 februari 2022 brengt de deskundige zijn rapport uit. In haar beschikking van 26 juli 2022 stelt de rechtbank vast dat de deskundige zich op belangrijke punten niet aan de instructies van de rechtbank heeft gehouden.
2.7
In dezelfde beschikking (van 26 juli 2022) begroot de rechtbank het loon en de schadeloosstelling van de deskundige op € 425,- en bepaalt zij dat [eisers] deze kosten dienen te dragen.
2.8
Een minnelijke oplossing van het geschil blijft vervolgens uit.
3.Waar gaat het geschil over en wat beslist de rechtbank?
Standpunt [eisers]
3.1
Volgens [eisers] vertoont de woning die zij van [gedaagde] kochten gebreken. Zij stellen dat het dak van de woning lekt en de zonneboiler kapot was en vervangen moet worden. Samengevat willen [eisers] in deze procedure dat [gedaagde] een schadevergoeding betaalt voor het herstellen van het dak, het vervangen van de zonneboiler, hogere energiekosten, verstoring van het woongenot en de kosten van het voorlopig deskundigenbericht.
Standpunt [gedaagde]
3.2
is het hier niet mee eens. Volgens haar voldoet de woning aan de koopovereenkomst en is zij niet aansprakelijk tegenover [eisers] Daarbij wijst zij mede op de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Ook betwist [gedaagde] dat [eisers] schade lijden, omdat [eisers] de woning inmiddels te koop hebben gezet voor een veel hogere prijs dan zij voor de woning hebben betaald. Tot slot vindt [gedaagde] dat [eisers] de hogere energiekosten niet heeft onderbouwd en voor het vorderen van schade wegens verstoord woongenot geen juridische grond bestaat.
Wat beslist de rechtbank?
3.3
In deze uitspraak wijst de rechtbank de vorderingen van [eisers] af en bepaalt zij dat [eisers] de proceskosten van [gedaagde] moeten vergoeden. De rechtbank licht deze beslissing hierna toe.
4.Hoe komt de rechtbank tot haar beslissing?
Eisvermindering ter zitting
4.1
Vanwege overlap in schadeposten hebben [eisers] hun eis ter zitting verminderd met € 3.020. Na deze eisvermindering moet de rechtbank beoordelen of [eisers] recht hebben op vergoeding van de volgende gestelde schadeposten:
- kosten voor het herstel van het dak
€ 14.300,00
- schade voor het niet vervangen van de zonneboiler
€ 3.500,00
- gevolgschade door hoge energierekeningen
€ 450,00
- storing woongenot door gebreken in de woning
€ 5.651,81
- kosten van het voorlopig deskundigenbericht
€ 425,00
Wat moet de rechtbank beoordelen?
4.2
De rechtbank moet per schadepost beoordelen (i) of de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst (non-conformiteit), (ii) [gedaagde] tegenover [eisers] aansprakelijk is voor de gestelde schade en (iii) of [eisers] de gestelde schade daadwerkelijk lijden.
4.3
Bij deze beoordeling stelt de rechtbank voorop dat partijen gebruik hebben gemaakt van de NVM-modelovereenkomst (versie 2018) (zie r.o. 2.2). Daarin staat als hoofdregel dat [eisers] de woning hebben aanvaard met alle daarbij horende zichtbare en onzichtbare gebreken (artikel 6.1). Op deze hoofdregel maakt artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering. Die houdt kortweg in dat [gedaagde] alleen instaat voor eigenschappen van de woning die voor een normaal (privé)gebruik als woonhuis (en garage) nodig zijn en die bij het sluiten van de koopovereenkomst niet aan [eisers] bekend of kenbaar waren. Volgens deze bepaling staat [gedaagde] niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik van de woning nodig zijn.
4.4
Het begrip ‘normaal gebruik’ moet de rechtbank naar gangbaar spraakgebruik uitleggen. [1] Dat betekent dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Het is dus niet zo dat elke onvolkomenheid de woning ongeschikt maakt voor een normaal gebruik.
Herstelkosten dak: [eisers] lijden geen schade
4.5
De rechtbank gaat eerst in op de herstelkosten van het dak. Die hoeft [gedaagde] niet te vergoeden, omdat [eisers] deze schade niet lijden. Daarbij kan in het midden blijven of hier sprake is van een gebrek aan de woning waarvoor [gedaagde] aansprakelijk zou zijn. De rechtbank licht dit toe.
4.6
De kosten die [eisers] als schade vorderen zien op het herstellen of vervangen van het hele dak, waaronder de dakbalken. Tijdens de mondelinge behandeling lichtte de heer [eiser sub 1] toe dat deze werkzaamheden nog niet hebben plaatsgevonden. [eisers] hebben deze kosten dus nog niet gemaakt. Ter zitting verklaarde de heer [eiser sub 1] verder dat [eisers] de woning ondertussen verkocht hebben. [eisers] wonen niet meer in de woning en hebben aan de nieuwe bewoners doorgegeven dat het dak nog hersteld moet worden. Hieruit maakt de rechtbank op dat de herstelkosten die [eisers] vorderen niet (meer) voor hun rekening komen. Die herstelkosten vormen dus geen schade die [eisers] zelf lijden.
4.7
Dat [eisers] op een andere manier schade lijden als gevolg van het gestelde gebrek aan het dak, hebben zij niet of onvoldoende naar voren gebracht. Tijdens de zitting nam de advocaat van [eisers] weliswaar nog het (gewijzigde) standpunt in dat de schade zou zien op reparaties aan het dak uit de tijd dat [eisers] nog wel in de woning woonden, maar daar gaat de rechtbank niet in mee. Ten eerste kan de rechtbank dit standpunt niet rijmen met de vordering van [eisers] Die vordering ziet namelijk duidelijk op nog te maken kosten en niet op al gemaakte kosten. Ten tweede betwist [gedaagde] dat deze reparaties hebben plaatsgevonden. Van [eisers] mocht dan ook verwacht worden dat zij dit zouden onderbouwen, bijvoorbeeld met een opdrachtbevestiging of facturen van de aannemer die deze reparaties heeft uitgevoerd. Die onderbouwing hebben [eisers] niet gegeven.
4.8
Kortom, de rechtbank concludeert dat [eisers] geen schade lijden als gevolg van het (gestelde) gebrek aan het dak van de woning. Dat betekent dat [eisers] op dit punt geen recht hebben op vergoeding van herstelkosten.
Zonneboiler en energiekosten
4.9
Om dezelfde reden hoeft [gedaagde] ook de gevorderde kosten voor de vervanging van de zonneboiler niet te vergoeden. [eisers] hebben de woning immers verkocht, zodat ook de (eventuele) vervangingskosten van de boiler niet (meer) voor hun rekening komen. Ook op dit punt lijden zij dus geen schade.
4.1
Bovendien verklaarde de heer [eiser sub 1] ter zitting dat de woning ook over een andere warmwatervoorziening beschikt in de vorm van een cv-ketel. Zelfs als klopt dat de zonneboiler kapot was, wat [gedaagde] betwist, konden [eisers] de woning op een veilige en normale manier verwarmen en gebruik maken van warm water. De rechtbank vindt dan ook dat de zonneboiler geen eigenschap van de woning is die voor een normaal gebruik nodig is. Aangezien [gedaagde] niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn (zie r.o. 4.3-4.4), kan zij ook daarom niet aansprakelijk zijn voor eventuele gebreken aan de zonneboiler. Daarbij kan in het midden blijven of de zonneboiler al dan niet onder de ouderdomsclausule valt.
4.11
Dit laatste brengt mee dat [gedaagde] ook niet aansprakelijk is voor eventuele hogere energiekosten van [eisers] , die volgens [eisers] het gevolg zijn van het ontbreken van de zonneboiler. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat [eisers] deze (geschatte) hogere energiekosten in het geheel niet onderbouwen, zoals [gedaagde] terecht aanvoert.
4.12
Het standpunt van [eisers] dat zij op het punt van de zonneboiler hebben gedwaald, maakt dit niet anders. De rechtbank begrijpt dit standpunt zo dat [eisers] (subsidiair) wijziging van de koopovereenkomst vorderen ter opheffing van geleden nadeel. [2] Daar gaat de rechtbank niet in mee. [eisers] hebben namelijk én niet (voldoende) naar voren gebracht waarom sprake is van (welke soort) dwaling én zij lijden het nadeel dat zij stellen (vervangingskosten van de boiler) niet (zie ook r.o. 4.9).
4.13
De rechtbank concludeert dus dat [eisers] geen recht hebben op vergoeding van de vervangingskosten van de boiler en de hogere energiekosten die zij vorderen.
Verstoring woongenot
4.14
Ook de gevorderde schadevergoeding vanwege ‘storing in het woongenot’, zal de rechtbank afwijzen. De rechtbank begrijpt deze vordering zo dat [eisers] een vergoeding willen voor ander nadeel dan vermogensschade (ofwel: immateriële schade), maar daarvoor ontbreekt een juridische grondslag. Het recht op vergoeding van immateriële schade bestaat volgens de wet namelijk alleen in specifieke gevallen. [3] Dat daar sprake van is, hebben [eisers] niet gesteld. Aan de vergelijking die [eisers] maken met het huurrecht, gaat de rechtbank voorbij. Het gaat in deze zaak immers niet om huur, maar om de koop van een woning. Dat is een heel andere rechtsverhouding waarop het huurrecht niet van toepassing is.
Kosten voorlopig deskundigenbericht
4.15
Tot slot vorderen [eisers] de kosten van het voorlopig deskundigenbericht, maar ook die kosten hoeft [gedaagde] niet te vergoeden. In de verzoekschriftprocedure over dit voorlopig deskundigenbericht heeft de rechtbank namelijk al bepaald dat [eisers] deze kosten dienen te dragen. [4] Dit blijkt uit de beschikking van de rechtbank van 26 juli 2022. Daarmee heeft de rechtbank de kosten van het voorlopig deskundigenbericht al afgewikkeld. Los hiervan gelden de kosten van het voorlopig deskundigenbericht als proceskosten. Die komen in beginsel voor rekening van de partij die in een bodemprocedure in het ongelijk wordt gesteld. [5] In deze procedure stelt de rechtbank [eisers] in het ongelijk. Ook daarom zou er geen aanleiding zijn om [gedaagde] deze kosten te laten dragen (zie ook r.o. 4.16).
Proceskosten
4.16
[eisers] zijn – als gezegd – de partijen die ongelijk krijgen. Dat betekent dat [eisers] de proceskosten (inclusief de nakosten) van [gedaagde] moeten vergoeden. Bij het vaststellen van deze proceskosten houdt de rechtbank ook rekening met de kosten van de verzoekschriftprocedure over het voorlopig deskundigenbericht. Dit betekent dat de rechtbank de proceskosten van [gedaagde] tot aan dit vonnis als volgt vaststelt:
- griffierecht (bodemprocedure)
€
992,00
- griffierecht (verzoekschriftprocedure)
€
309,00
- salaris advocaat (bodemprocedure)
€
1.532,00
(2,00 punten × € 766,00)
- salaris advocaat (verzoekschriftprocedure)
€
598,00
(1,00 punt x € 598,00) [6]
- nakosten
€
173,00
(plus de verhoging als vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.604,00
4.17
Als uitgangspunt geldt dat ieder van de eisers (dus zowel de heer [eiser sub 1] als mevrouw [eiser sub 2] ) voor het geheel aansprakelijk is voor de proceskosten van [gedaagde] . [7] Daarom spreekt de rechtbank de proceskostenveroordeling hoofdelijk uit. Dit betekent dat ieder van de eisers kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 3.604,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.3
veroordeelt [eisers] hoofdelijk een extra bedrag van € 90,00 aan nakosten plus de explootkosten aan [gedaagde] te betalen als [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en het vonnis vervolgens wordt betekend, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze extra nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.4
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 en 5.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. de Vlieger en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2023.