Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10454053 \ CV EXPL 23-1416
Vonnis van 27 september 2023
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,2. [eiser sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats01] ,
eisers,
hierna samen te noemen: [eisers01] ,
gemachtigde: mr. M.P. Middendorf,
tegen
1.[gedaagde01] ,2. [gedaagde02] ,
beiden wonende in [woonplaats02] ,
gedaagden,
hierna samen te noemen: [gedaagden01] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de tussenvonnissen van 19 april 2023 en 10 mei 2023 en de daarin genoemde processtukken;
- de mondelinge behandeling van 24 augustus 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2
Daarna heeft de kantonrechter bepaald om in deze zaak uitspraak te doen.
2.De zaak in het kort
Van welke feiten gaat de kantonrechter uit?
2.1
In september 2021 zetten [gedaagden01] hun woonhuis aan de [adres01] in [woonplaats01] te koop (hierna: de woning). Snel daarna bezichtigen [eisers01] de woning en bereiken partijen overeenstemming over de koopprijs. Zonder dat [eisers01] de woning voorafgaand bouwkundig laten onderzoeken, leggen partijen de koop op 14 september 2021 vast in een schriftelijke koopovereenkomst volgens het NVM-model (hierna: de koopovereenkomst). Bij notariële leveringsakte van 17 december 2021 dragen [gedaagden01] de woning in eigendom over aan [eisers01]
Waar gaat het geschil over?
2.2
Volgens [eisers01] vertoont de woning na levering (verborgen) gebreken aan – kortweg – een zonnescherm aan de achtergevel, een douchekraan op de bovenste verdieping en een sunscreen voor een raam op de bovenste verdieping. Zij vinden dat de woning daarmee niet aan de koopovereenkomst beantwoordt (non-conformiteit), althans zij bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben gedwaald. [eisers01] willen dat [gedaagden01] de herstelkosten van de gestelde gebreken betalen. Ook vragen zij een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten en proceskosten. [gedaagden01] betwisten dat zij verplicht zijn deze (herstel)kosten aan [eisers01] te betalen.
Wat beslist de kantonrechter?
2.3
In deze uitspraak wijst de kantonrechter de vorderingen van [eisers01] af. De kantonrechter vindt dat de gebreken zoals [eisers01] die schetsen, niet belemmeren dat zij hun woning normaal als woonhuis kunnen gebruiken. Omdat [gedaagden01] volgens de koopovereenkomst niet instaan voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn, zijn zij niet aansprakelijk voor de gevorderde herstelkosten. Daarnaast vindt de kantonrechter dat [eisers01] zich niet op dwaling kunnen beroepen. [gedaagden01] hoeven daarom geen herstelkosten aan [eisers01] te betalen.
2.4
Hierna licht de kantonrechter deze beslissing toe aan de hand van de juridische uitgangspunten.
3.De beoordeling
Eiswijziging
3.1
In het kort moet de kantonrechter in deze zaak beoordelen of [eisers01] recht hebben op vergoeding van herstelkosten voor de door hen gestelde (verborgen) gebreken. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers01] hun eis op het punt van de herstelkosten van de douchekraan verminderd met €500,-. Na deze eisvermindering vorderen zij betaling van (i) €5.793,- aan herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 oktober 2022, althans vanaf datum dagvaarding, (ii) €834,48 aan buitengerechtelijke kosten en (iii) de kosten van deze procedure. Op deze gewijzigde eis zal de kantonrechter beslissen.
Is sprake van non-conformiteit?
Wat zijn partijen overeengekomen?
3.2
De kantonrechter beoordeelt eerst of de woning aan de koopovereenkomst beantwoordt. Daarvoor is van belang wat partijen zijn overeengekomen. Dat bepaalt namelijk wat [eisers01] van de woning mochten verwachten.
3.3
Volgens de wet mag een koper onder meer verwachten dat een gekochte zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (art. 7:17 BW). In dit geval hebben partijen bij het opstellen van de koopovereenkomst echter gebruik gemaakt van de NVM-modelovereenkomst (versie 2018). Dit model bevat een regeling die afwijkt van de wet. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bepaalt namelijk – kortweg - dat de koper de woning aanvaardt in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt met daarbij alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Hierop wordt in artikel 6.3 van de koopovereenkomst de volgende uitzondering gemaakt:
‘
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik: als woonhuis. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft”
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik: als woonhuis. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft”
Wat moet de kantonrechter beoordelen?
3.4
De kantonrechter moet dus per onderwerp beoordelen of sprake is van een gebrek dat (i) tijdens de eigendomsoverdracht bestond, (ii) het normale gebruik als woonhuis belemmert én (iii) niet aan [eisers01] bekend of kenbaar was tijdens het sluiten van de koopovereenkomst. Daarbij legt de kantonrechter het begrip ‘normaal gebruik’ zo uit dat [eisers01] – naar objectieve maatstaven – op een voldoende veilige manier en met een redelijke mate van duurzaamheid in hun woning moeten kunnen wonen, zonder dat hun woongenot wezenlijk wordt aangetast (vgl. ECLI:NL:HR:2005:AU2414 en ECLI:NL:GHARL:2018:11063). Onder ‘kenbare gebreken’ verstaat de kantonrechter ook gebreken die [eisers01] zouden hebben ontdekt als zij het onderzoek hadden verricht dat redelijkerwijs van hen gevergd mocht worden.
3.5
Omdat [eisers01] zich erop beroepen dat [gedaagden01] op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst aansprakelijk zijn voor de gevorderde herstelkosten, moeten zij daar voldoende feiten en omstandigheden voor stellen en zo nodig bewijzen (art. 150 Rv).
Wat vindt de kantonrechter?
3.6
Op basis van wat [eisers01] in deze procedure naar voren brengen, oordeelt de kantonrechter dat zij onvoldoende hebben gesteld of onderbouwd dat de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht een feitelijke eigenschap miste die voor een normaal gebruik van de woning nodig was.
3.7
De kantonrechter licht dit oordeel hierna per onderwerp toe.
Het zonnescherm
3.8
[eisers01] stellen dat het zonnescherm aan de achtergevel al tijdens de eigendomsoverdracht onherstelbaar beschadigd was en niet veilig kon worden gebruikt. Ook als dit waar is, wat [gedaagden01] gemotiveerd betwisten, staat dit volgens de kantonrechter niet in de weg aan een normaal gebruik van de woning.
3.9
De kantonrechter kan zich voorstellen dat het ontbreken van (toereikende) zonwering in sommige omstandigheden invloed kan hebben op het woongenot. Maar daarvan is in dit geval geen of onvoldoende sprake. Ter zitting verklaarden [eisers01] namelijk dat zij schaduwdoeken van [gedaagden01] hebben overgenomen. Met deze schaduwdoeken voorzien zij de achtertuin van zonwering. [eisers01] hebben niet toegelicht dat of waarom deze vorm van zonwering niet toereikend zou zijn. Wel gaven zij ter zitting aan dat zij het scherm graag hadden gebruikt, omdat het in- en uitgeklapt kan worden. Dat enkele (gebruiks)gemak maakt een werkend zonnescherm in dit geval echter nog geen wezenlijke – laat staan essentiële – factor voor het woongenot van [eisers01]
3.1
Daarbij gaven [eisers01] ter zitting ook aan dat er geen onveilige situaties (kunnen) ontstaan als het zonnescherm niet wordt gebruikt. Aangezien [eisers01] beschikken over schaduwdoeken en geen (strikte) noodzaak hebben om het zonnescherm te gebruiken, vindt de kantonrechter dat zij op een voldoende veilige manier in de woning kunnen wonen. Dat, waarom of in welke mate het gestelde gebrek de duurzaamheid van de woning zou aantasten, stellen [eisers01] verder niet.
3.11
Dit alles brengt volgens de kantonrechter mee dat de problemen met het zonnescherm zoals [eisers01] die beschrijven, onvoldoende zijn om te spreken van een belemmering van een normaal gebruik van de woning.
3.12
Los daarvan vindt de kantonrechter dat eventuele gebreken aan het zonnescherm voor [eisers01] ook kenbaar waren. [eisers01] wisten immers dat het zonnescherm wat ouder was en waarschijnlijk gesteld moest worden. Dat was hen op de dag van ondertekening van de koopovereenkomst verteld, zoals zij ter zitting verklaarden. Daarbij vertelden [eisers01] dat op dat moment de schaduwdoeken in de achtertuin hingen. Zij wisten dus ook dat [gedaagden01] andere zonwering gebruikten. Anders dan [eisers01] vindt de kantonrechter dat van [eisers01] onder deze omstandigheden verwacht mocht worden dat zij (deskundig) onderzoek naar het scherm zouden (laten) verrichten. Daarmee zouden eventuele gebreken namelijk eenvoudig aan het licht zijn gekomen. [eisers01] hebben hier echter (bewust) van afgezien.
3.13
De gestelde gebreken aan het zonnescherm komen om deze redenen voor rekening en risico van [eisers01] Of het feitelijk klopt dat het zonnescherm tijdens de eigendomsoverdracht niet (veilig) functioneerde, kan daarbij in het midden blijven.
Het sunscreen
3.14
[eisers01] stellen dat bij het eerste gebruik van een sunscreen op de bovenste verdieping bleek dat het doek van het screen was gescheurd en de motor kapot was. Volgens [eisers01] moeten deze gebreken hebben bestaan tijdens de eigendomsoverdracht, omdat het om een oude scheur zou gaan. [gedaagden01] spreken dit gemotiveerd tegen. Volgens [gedaagden01] zijn de screens tussen koop en overdracht normaal in gebruik geweest. Ook hebben zij een foto overgelegd van 6 augustus 2021. Daarop is volgens [gedaagden01] te zien dat het screen intact is, wat [eisers01] niet tegenspreken.
3.15
Gezien deze gemotiveerde betwisting van [gedaagden01] mocht van [eisers01] meer onderbouwing worden verwacht van hun standpunt dat de motor en het doek van het sunscreen op het moment van eigendomsoverdracht al kapot waren. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers01] die onderbouwing onvoldoende gegeven en verklaarden zij ook niet te weten hoe zij dit kunnen aantonen.
3.16
Daarbij vindt de kantonrechter dat ook hier geen sprake is van een belemmering van een normaal gebruik van de woning. Ter zitting vertelden [eisers01] namelijk dat zij geen enorme hinder hebben ondervonden door de gestelde problemen met het sunscreen. Dat of in welke mate deze problemen hun woongenot of de veiligheid of duurzaamheid van de woning hebben aangetast, maken [eisers01] in deze procedure niet (voldoende) duidelijk.
3.17
Met andere woorden, ook op het punt van het sunscreen is niet komen vast te staan dat sprake is van een gebrek waar [gedaagden01] op grond van de koopovereenkomst aansprakelijk voor (kunnen) zijn.
De douchekraan
3.18
Voor het gestelde gebrek aan de thermostaatkraan van de douche op de bovenste verdieping geldt hetzelfde. [eisers01] stellen dat dit probleem al langere tijd aanwezig was en bij [gedaagden01] voorafgaand aan de verkoop bekend moet zijn geweest. [gedaagden01] betwisten op hun beurt dat de kraan niet (goed) functioneerde en voeren aan dat hun drie kinderen de douche dagelijks zonder problemen hebben gebruikt. Gezien die gemotiveerde betwisting was het aan [eisers01] te concretiseren waarom het gebrek tijdens de eigendomsoverdracht al bestond. Die onderbouwing ontbreekt. [eisers01] geven hun stelling immers geen handen en voeten.
3.19
Afgezien hiervan vindt de kantonrechter de geschetste problemen met de kraan – die inmiddels is vervangen – niet van die orde dat [eisers01] daardoor de woning niet normaal hebben kunnen gebruiken. Volgens [eisers01] was de temperatuur van de douche niet te regelen en werd de douche of heel warm of heel koud. Maar dat betekende niet dat de douche niet gebruikt kon worden. Zoals [eisers01] op de zitting verklaarden, hebben hun kinderen de douche namelijk een jaar lang gebruikt. Daarbij zijn geen onveilige situaties ontstaan. Daarnaast heeft de woning nog een andere badkamer waar gedoucht kan worden.
3.2
Onder deze omstandigheden vindt de kantonrechter dat, ook als de douchekraan slecht functioneerde, [eisers01] hun woning alsnog normaal hebben kunnen gebruiken.
Conclusie: geen non-conformiteit
3.21
Het voorgaande betekent dat de kantonrechter aan het beroep op non-conformiteit voorbijgaat en [gedaagden01] niet aansprakelijk zijn voor de gevorderde herstelkosten. Daarbij kan in het midden blijven of [eisers01] zich tijdig bij [gedaagden01] hebben beklaagd over de gestelde gebreken.
Beroep op dwaling
3.22
Aangezien het beroep op non-conformiteit niet slaagt, moet de kantonrechter nog wel beoordelen of het (meer subsidiaire) beroep van [eisers01] op dwaling alsnog leidt tot een betalingsverplichting van [gedaagden01] [eisers01] beogen met dit beroep (de gevolgen van de) koopovereenkomst zo te wijzigen dat de koopprijs wordt verminderd met de herstelkosten van de gestelde (verborgen) gebreken.
3.23
De vordering van [eisers01] kan echter ook niet op deze grond worden toegewezen. De kantonrechter legt uit waarom.
3.24
Alleen als [eisers01] op grond van dwaling bevoegd zijn tot vernietiging van de koopovereenkomst kan de rechter – in plaats daarvan – de gevolgen van de overeenkomst wijzigen ter opheffing van geleden nadeel (art. 6:230 lid 2 BW). [eisers01] verwijten [gedaagden01] samengevat dat zij bekend waren met de gestelde gebreken en daarover onjuiste inlichtingen hebben verstrekt of informatie hebben achtergehouden. [eisers01] doen daarmee een beroep op de dwalingsgronden als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW.
3.25
Deze dwalingsgronden gaan niet op als niet vaststaat dat de gestelde gebreken tijdens het sluiten van de koopovereenkomst bestonden en [gedaagden01] daarmee op dat moment bekend waren. Een beroep op dwaling gaat ook niet op als [eisers01] ter zake hebben afgezien van onderzoek dat redelijkerwijze van hen gevergd kon worden.
3.26
Hiervoor oordeelde de kantonrechter al dat [eisers01] onvoldoende hebben onderbouwd dat het sunscreen en de douchekraan ten tijde van de eigendomsoverdracht gebrekkig waren (r.o. 3.14-3.15) en [eisers01] ten onrechte geen onderzoek hebben laten verrichten naar het zonnescherm (r.o. 3.12)). Alleen daarom kan het beroep op dwaling al niet slagen.
3.27
Los daarvan betwisten [gedaagden01] gemotiveerd dat zij ten tijde van de verkoop van de gestelde gebreken op de hoogte waren. Aangezien [eisers01] zich op dwaling beroepen, lag het op hun weg met (voldoende) concrete feiten en omstandigheden aan te kleden waarom [gedaagden01] afwisten van de gestelde gebreken. Die aankleding ontbreekt. Hun algemene opvatting dat zij het ongeloofwaardig vinden dat [gedaagden01] niet met de gestelde gebreken bekend waren, geven [eisers01] geen of te weinig feitelijke onderbouwing.
3.28
Kortom, de kantonrechter gaat ook aan het beroep op dwaling voorbij.
Conclusie
3.29
De kantonrechter concludeert dat [gedaagden01] linksom of rechtsom geen herstelkosten aan [eisers01] hoeven te betalen. Dat betekent ook dat [eisers01] geen recht hebben op vergoeding van buitengerechtelijke kosten.
Proceskosten
3.3
Omdat de kantonrechter [eisers01] ongelijk geeft, moeten zij de proceskosten van [gedaagden01] vergoeden. Omdat [gedaagden01] in persoon procederen, stelt de kantonrechter de proceskosten tot aan dit vonnis vast op €50,- aan reis-, verblijf- en verletkosten (art. 238 lid 1 Rv)
4.De beslissing
De kantonrechter,
4.1
wijst de vorderingen van [eisers01] af;
4.2
veroordeelt [eisers01] in de proceskosten van [gedaagden01] , tot aan dit vonnis vastgesteld op €50,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. De Vlieger en in het openbaar uitgesproken op 27 september 2023.