Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 21/4432
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 augustus 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de [gemeente], de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 augustus 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak, [adres] te [plaats] de woning op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 729.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 8 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door zijn echtgenote en namens de heffingsambtenaar, [naam 1] en [naam 2].
1.5.
De heffingsambtenaar heeft na de zitting een machtiging overgelegd. Een kopie van deze machtiging zal als bijlage bij deze uitspraak aan belanghebbende worden verzonden.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een garage en overkapping/luifel, met ondergrond en tuin. De woning is gebouwd in 2003. De woning heeft een inhoud van 975m3 en de oppervlakte van het perceel is 614m2.
2.1.
Belanghebbende heeft de woning gekocht in 2020. De koopovereenkomst is gesloten omstreeks 1 februari 2020 en bij de notaris gepasseerd op 29 april 2020.
2.2.
Belanghebbende heeft op verzoek van de heffingsambtenaar hem geïnformeerd, middels het koopinlichtingenformulier (KIF-formulier) en daarin gemeld dat de woning na de aankoop is verbouwd voor circa € 50.000.
2.3.
In september 2020 heeft een inpandige opname plaatsgevonden.
Beoordeling door de rechtbank
Vooraf
3. Het beroepschrift van belanghebbende is op 15 oktober 2021, dus in principe te laat, door de rechtbank ontvangen. Tot de gedingstukken behoort echter een schrijven van belanghebbende, welke op 29 augustus 2021 door de heffingsambtenaar is ontvangen (de brief van 29 augustus 2021). De brief van 29 augustus 2021 heeft als omschrijving ‘klacht over uitvoering bezwaar WOZ’. Hierin staat, voor zover thans van belang, het volgende:
“
27 augustus mocht ik van de heffingsambtenaar van de [gemeente] een afwijzing ontvangen van mijn bezwaarschrift "heffing WOZ waarde 2021 ".
27 augustus mocht ik van de heffingsambtenaar van de [gemeente] een afwijzing ontvangen van mijn bezwaarschrift "heffing WOZ waarde 2021 ".
Hierbij wens ik een bezwaar in te stellen over de vaststelling van de hoogte van de WOZ zoals verwoordt door de heffingsambtenaar in zijn schrijven van 27 augustus 2021.”
3.1.
De wet biedt rechtsbescherming voor de rechtszoekende die zijn beroepschrift indient bij een onbevoegd orgaan door de verplichting tot doorzending op het onbevoegde orgaan te leggen, terwijl de datum van ontvangst bij de onbevoegde instantie in beginsel geldt als datum van ontvangst bij de wel bevoegde instantie. [1] Op deze wijze wordt geborgd dat bij indiening van een beroepschrift bij een onbevoegd orgaan, een rechtszoekende niet kan worden tegengeworpen dat hij te laat is wanneer zijn beroepschrift door het wel bevoegde orgaan wordt ontvangen. De brief van 29 augustus 2021 behoort tot de gedingstukken en laat geen andere conclusie toe dan dat belanghebbende het niet eens is met de uitspraak op bezwaar van 27 augustus 2021. De heffingsambtenaar had de brief als beroepschrift moeten aanmerken en als zodanig aan de rechtbank moeten doorzenden. [2] De rechtbank is van oordeel dat aan de wettelijke vereisten voor een ontvankelijk beroepschrift is voldaan.
Inhoudelijk
4. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarde en de aanslag te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
4.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hiertoe verwijst de heffingsambtenaar naar het eigen verkoopcijfer alsmede de verbouwing die plaats heeft gevonden na de aankoop van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Hieronder legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt.
Eigen verkoopcijfer
4.3.
Volgens vaste jurisprudentie, waaronder het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000 [4] , moet in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, in de regel ervan worden uitgegaan dat de gezochte waarde – dus de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen – overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij sprake is van feiten of omstandigheden waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Niet in geschil is dat het verkoopcijfer marktconform tot stand is gekomen. Dit brengt mee dat belanghebbende met de eigen aankoop voor het onderhavige jaar een marktcijfer heeft gecreëerd waarop de WOZ-waarde gebaseerd wordt.
Verbouwing
4.4.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat door de verbouwing het toetsingsdatum verschuift van 1 januari 2020 naar 1 januari 2021. [5]
4.5.
De rechtbank overweegt dat de waarde op grond van artikel 18, eerste lid en tweede lid, van de Wet WOZ wordt bepaald naar de waarde op de waardepeildatum, welke is gelegen één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval 1 januari 2020. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van verbouwing, wordt de waarde op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, in afwijking van het voorgaande bepaald naar de staat van het object bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum). In dit geval heeft dat tot gevolg dat de heffingsambtenaar terecht de toestandsdatum1 januari 2021 heeft gehanteerd. Voor de waardering heeft dat tot gevolg dat de heffingsambtenaar mag uitgaan van de toestand van de woning op de toestandsdatum en dat hij dan voor die toestand de waarde op de waardepeildatum dient vast te stellen.
4.6.
De rechtbank leidt uit het KIF-formulier af dat belanghebbende, volgens eigen inlichtingen, diverse verbouwingen heeft gedaan voor een totale waarde van circa € 50.000. Gelet hierop is de heffingsambtenaar bij de waardebepaling terecht rekening gehouden met deze hogere waarde.
4.7.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
4.8.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting erkend dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur geschonden zijn en toegezegd de opgegeven reiskosten van € 14,20 en het griffierecht te zullen vergoeden. De rechtbank zal dienovereenkomstig oordelen.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. De heffingsambtenaar dient wel het griffierecht en reiskosten van belanghebbende te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 14,20 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 31 augustus 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.