Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/9523
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 februari 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: G. Gieben, verbonden aan Previcus Vastgoed B.V.),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Bergen op Zoom; de heffingsambtenaar),
en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 oktober 2020.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 214.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 21 december 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, A. van den Dool (verbonden aan Previcus Vastgoed B.V.), en [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.
Feiten
1. Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning (bouwjaar 1933) met een inhoud van 324 m3, een aanbouw woonruimte, een dakopbouw, een aangebouwde berging/schuur, twee overkappingen en twee bergingen naast de woning, op een perceel van 168 m2.
Beoordeling door de rechtbank
2.1
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet
dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
2.2
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 190.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 214.000.
3.
Toetsingskader van de rechtbank
Toetsingskader van de rechtbank
3.1
De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
3.2
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffings-ambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.3
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.4
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
4.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
Onderbouwing van de WOZ-waarde
4.1
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een waarderapport, opgemaakt op 24 oktober 2022 door taxateur [taxateur] betreffende de woning en de in het waarderapport genoemde referentiewoningen, ten grondslag gelegd.
4.2
In het waarderapport is een waarde voor de woning van € 226.000 vermeld. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten aan de [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats]. In het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Het waarderapport bevat foto’s van de binnen- en buitenzijde van de woning en het vooraanzicht van de referentiewoningen. De woning is op 20 oktober 2022 inpandig opgenomen.
4.3
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 214.000 niet te hoog is.
5.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
5.1
De woning en twee van de referentiewoningen zijn tussenwoningen, de derde referentiewoning is een hoekwoning. De woningen hebben een enigszins uiteenlopend bouwjaar, namelijk tussen 1933 en 1951. De referentiewoningen zijn verkocht binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum en zijn volgens de heffingsambtenaar gelegen in dezelfde wijk- en buurtcode en met dezelfde kwalificatie voor ligging (3).
5.2
Belanghebbende stelt dat het referentieobject [referentiewoning 2] minder goed vergelijkbaar is vanwege de afwijkende prijs per eenheid.
5.3.
De rechtbank ziet geen aanleiding om de referentiewoningen niet vergelijkbaar te achten. De heffingsambtenaar dient wel voldoende rekening te houden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
6.
De verschillen tussen de referentieobjecten en de woning
De verschillen tussen de referentieobjecten en de woning
6.1
De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Aan de bijgebouwen en aanbouwen van de referentiewoningen en de woning zijn afzonderlijke waarden toegekend. De m3-prijs voor de inhoud van de referentiewoningen is vervolgens gecorrigeerd op afwijkende kwalificaties, bij de [referentiewoning 2] voor onderhoud (2) en voorzieningen (2) en bij de [referentiewoning 3] voor uitstraling (4). Voor de woning is uitgegaan van de gemiddelde m3-prijs van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft vervolgens rekening gehouden met de afwijkende kwalificaties van de woning ten aanzien van onderhoud (2) en voorzieningen (2). De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen rekening is gehouden.
6.2
Belanghebbende stelt dat de referentiewoning [referentiewoning 2] een voormalige huurwoning is met prima voorzieningen en dat een afwijkende kwalificatie voor kwaliteit en voorzieningen niet blijkt uit het taxatierapport en evenmin uit foto’s op internet ten tijde van de verkoop. De heffingsambtenaar stelt dat zijn ter zake kundige taxateur de kwalificaties heeft aangepast naar aanleiding van verkregen informatie vanuit haar functie. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat zij de kwalificaties heeft vastgesteld nadat haar uit contact met de verhuurder is gebleken dat sprake was van een eenvoudige huurwoning met een keukenblok zonder apparatuur. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, met zijn enkele stelling zonder onderbouwende bewijsstukken niet aannemelijk heeft gemaakt dat van onjuiste gegevens van deze referentiewoning is uitgegaan.
6.3
Vervolgens voert belanghebbende aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Nu de objectkenmerken en koudv-factoren van de woning pas in de derde onderbouwing (een taxatieverslag in bezwaar en twee taxatierapporten in beroep) door de heffingsambtenaar juist zijn weergegeven, heeft de heffingsambtenaar onzorgvuldig gehandeld. Dat dient te leiden tot vergoeding van proceskosten en griffierecht, aldus belanghebbende. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft verklaard dat het eerste taxatierapport door een voormalige collega is opgesteld aan de hand van een uitpandige opname. Vanuit haar deskundigheid heeft zij gemeend een inpandige opname te moeten doen alvorens een toelichting op de taxatie te kunnen geven.
In lijn met het betoog van de heffingsambtenaar is de rechtbank van oordeel dat het laatste onderbouwende taxatierapport niet is opgesteld naar aanleiding van een beroepsgrond en dat dus geen sprake is van schending van de zorgvuldigheid.
6.4
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard. De beschikking en de aanslag OZB blijven dus in stand.
7.
Vergoeding van immateriële schade
Vergoeding van immateriële schade
7.1
Belanghebbende heeft ter zitting aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
7.2
De heffingsambtenaar stelt dat het verzoek om immateriële schadevergoeding en vergoeding van proceskosten dient te worden afgewezen en verwijst daarbij naar recente jurisprudentie in combinatie met de werkwijze op grond van ‘no cure no pay’, vervat in de algemene voorwaarden van de gemachtigde, in het bijzonder artikel 8 daarvan Pro.
De rechtbank heeft kennis genomen van de genoemde uitspraak en de openbaar gemaakte algemene voorwaarden van de gemachtigde, doch ziet in deze zaak geen aanleiding om het verzoek tot toekenning van een vergoeding voor immateriële schade af te wijzen. In het geen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd ziet de rechtbank onvoldoende grond om te komen tot het oordeel dat in deze zaak geen spanning en frustratie bestaat ten aanzien van de uitkomst van een gerechtelijke procedure omtrent de hoogte van een belastingschuld inzake lokale heffingen. Daarom zal de rechtbank wel overgaan tot het toekennen van immateriële schadevergoeding.
7.3
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is op 5 maart 2020 bij de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 1 februari 2023. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 11 maanden is overschreden. Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500 per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 1.000. Omdat de bezwaarfase afgerond 7 maanden heeft geduurd en daarmee 1 maand te lang, komt 1/11 deel € 1.000 (dus € 90,91) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 909,09) voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de minister in zoverre aan als derde partij in het geding.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep zal ongegrond worden verklaard. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
9.
Proceskosten
Proceskosten
9.1
De rechtbank verwijst voor de grondslag voor de berekening van de proceskostenvergoeding in relatie tot de vergoeding van immateriële schade naar de uitspraken van 9 december 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:7493 en van 15 december 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:7655. De rechtbank berekent de proceskostenvergoeding bij dit ongegronde beroep dan ook als volgt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een normbedrag van € 837 per punt en de wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dan (afgerond) € 419, te verdelen over de heffingsambtenaar en de minister.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële
schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 90,91;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan
belanghebbende tot een bedrag van € 909,09;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 209,50 aan proceskosten aan
belanghebbende;
- veroordeelt de minister tot betaling van € 209,50 aan proceskosten aan belanghebbende;
- gelast dat de heffingsambtenaar de helft van het door belanghebbende betaalde griffie- recht aan hem vergoedt, zijnde € 24;
- gelast dat de minister de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem
vergoedt, zijnde € 24.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 1 februari 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Artikel 17
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44