Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/5631 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juli 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , te [plaats 1] , belanghebbende
gemachtigde: mr. B. de Jong (WOZverminderen.nl)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid), de Minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 november 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 158.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende afgewezen. De heffingsambtenaar heeft daarbij de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met het toesturen van zaakstukken en later een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 26 juli 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben namens de heffingsambtenaar deelgenomen [heffingsambtenaar] en [taxateur ] . Namens belanghebbende is niemand verschenen. Belanghebbende en/of zijn gemachtigde hebben zich niet afgemeld voor de zitting. De uitnodiging voor de zitting is op 28 juni 2023 aangetekend verzonden aan de gemachtigde op het [adres 2] te [plaats 2] . Uit informatie van PostNL blijkt dat de uitnodiging op 29 juni 2023 is afgehaald bij een PostNL-punt. Uit het voorgaande concludeert de rechtbank dat belanghebbende op de juiste wijze is opgeroepen voor de zitting. De zitting heeft daarom plaatsgevonden zonder de aanwezigheid van belanghebbende of zijn gemachtigde.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
2.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning betreft een flatwoning op de hoek van de tweede woonlaag (bouwjaar 1961) met een gebruiksoppervlakte van 70m², twee balkons en een berging.
Overwegingen
4. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 156.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 158.000.
4.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB (artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ). Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
5.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
6. De taxateur heeft in opdracht van de heffingsambtenaar een taxatie van de woning uitgevoerd. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (de matrix). Als vergelijkingsobjecten voor de woning heeft de heffingsambtenaar [adres 3] , [huisnummer 1] en [huisnummer 2] te [plaats 1] gebruikt.
6.1.
Belanghebbende heeft zelf ook een taxatierapport laten opstellen. In dit rapport is opgemerkt dat wegens Covid-19 een beperkte inpandige opname is gedaan. Om die reden ontbreekt een groot gedeelte van de beschrijving van de woning. Volgens dit taxatierapport bedraagt de economische waarde op 1 januari 2020 € 156.000. De globale onderhoudstoestand van de woning is voldoende, alleen is het de verwachting dat binnenkort de CV-installatie moet worden vernieuwd (kosten € 2.000). In het rapport zijn een aantal foto’s van de binnenkant van de woning toegevoegd. Verder zijn een drietal vergelijkingsobjecten genoemd in het rapport, zijnde [adres 3] , [huisnummer 1] en [huisnummer 2] . Van deze vergelijkingsobjecten is enkel opgenomen wat voor soort woning het betreft, het bouwjaar en wanneer de woning is verkocht en tegen welke prijs.
6.2.
De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar alle drie goed vergelijkbaar zijn met de woning. De taxateur heeft aansluiting gezocht bij de vergelijkingsobjecten die belanghebbende zelf heeft gehanteerd. Alle vergelijkingsobjecten hebben dezelfde gebruiksoppervlakte, beschikken over twee balkons en een berging. De heffingsambtenaar heeft de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning inzichtelijk gemaakt en onderbouwd.
6.3.
Weliswaar heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd, maar uit dat taxatierapport blijkt niet wat de verschillen zijn tussen de vergelijkingsobjecten en de woning en ook niet hoe daarmee rekening is gehouden in de totstandkoming van de gestelde waarde. Het eigen taxatierapport van belanghebbende is daarom onvoldoende basis voor het weerleggen van de gemiddelde m²-prijs (bedrag € 2.240) die de heffingsambtenaar voor de woning heeft gebruikt.
6.4.
Belanghebbende stelt dat het eigen taxatierapport meer informatie geeft over de woning. Dit overtuigt de rechtbank niet. Immers, in de beschrijving is opgenomen dat, vanwege Covid-19, het een beperkte inpandige opname is geweest. De foto’s geven een indruk van een woning in gemiddelde staat. Dat komt overeen met de kwalificatie ‘voldoende’ in de matrix van de heffingsambtenaar. De kwalificatie voor doelmatigheid is aangeduid als ‘ruim voldoende’ en het taxatierapport van belanghebbende brengt daar niets tegen in. De ligging is aangemerkt als ‘goed’ wat passend is bij een hoekappartement. De stelling van belanghebbende dat de levensduur van de CV-ketel waardedrukkend is volgt de rechtbank niet omdat de heffingsambtenaar met dat verschil tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening heeft gehouden.
7. Het gelijk is aan de zijde van de heffingsambtenaar.
Immateriële schadevergoeding
8. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De in aanmerking te nemen termijn is aangevangen op 1 april 2021, zijnde de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen. Nu de rechtbank uitspraak doet op 28 juli 2023, zijn sindsdien (afgerond) 28 maanden verstreken. Aangezien de redelijke termijn als uitgangspunt twee jaar bedraagt, is de redelijke termijn met vier maanden overschreden.
8.1.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. Omdat de bezwaarfase afgerond 8 maanden heeft geduurd en daarmee 2 maanden te lang, komt 2/4 deel (€ 25) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 25) komt voor rekening van de Minister. De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom in zoverre ook geen vergoeding van de proceskosten.
9.1.
De rechtbank verwijst voor de grondslag voor de berekening van de proceskostenvergoeding ter zake van de vergoeding van immateriële schade naar de uitspraken van 9 december 2022 en van 15 december 2022. [2] De rechtbank berekent de proceskostenvergoeding als volgt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde in beroep krijgt belanghebbende een normbedrag van € 837 per punt en de wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dan € 418,50, ieder voor de helft te vergoeden door de heffingsambtenaar en de Minister. Hetzelfde geldt voor het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding wegens immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 25;
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een vergoeding wegens immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 25;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 209,25 proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de Minister tot betaling van € 209,25 proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 24,50 aan belanghebbende vergoedt;
- bepaalt dat de Minister het griffierecht van € 24,50 aan belanghebbende vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier, op 28 juli 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
deze uitspraak is enkel ondertekend door
de rechter omdat de griffier is verhinderd
deze te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.