Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/5630 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juli 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , te [plaats] , belanghebbende
gemachtigde: mr. B. de Jong (WOZverminderen.nl)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 november 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 187.000 (de beschikking). Aan belanghebbende is een aanslag rioolheffing opgelegd naar 1m³ en een aanslag afvalstoffenheffing naar het (vaste) tarief van een meerpersoonshuishouden (de aanslag). Naar aanleiding van een ingediend verzoek van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar de WOZ-beschikking aan belanghebbende toegestuurd. Naar aanleiding van die WOZ-beschikking is belanghebbende geen heffing verschuldigd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende afgewezen. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met hoe toesturen van zaakstukken en een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 26 juli 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben namens de heffingsambtenaar deelgenomen [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur). Namens belanghebbende is niemand verschenen. Belanghebbende en/of zijn gemachtigde hebben zich niet afgemeld voor de zitting. De uitnodiging voor de zitting is op 28 juni 2023 aangetekend verzonden aan de gemachtigde op het adres postbus 128, 2800 AD te Gouda. Uit informatie van PostNL blijkt dat de uitnodiging op 29 juni 2023 is afgehaald bij een PostNL-punt. Uit het voorgaande concludeert de rechtbank dat belanghebbende op de juiste wijze is opgeroepen voor de zitting. De zitting heeft daarom plaatsgevonden zonder de aanwezigheid van belanghebbende of zijn gemachtigde.
1.5.
Bij de huidige stand van het geding heeft de rechtbank geen aanleiding gezien om de eigenaar/verhuurder van de woning op de voet van artikel 8:26 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
2.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. De woning is een huurwoning en belanghebbende is gebruiker van de woning. De woning betreft een hoekwoning met een gebruiksoppervlakte van 101m², een berging (15m²) en een overkapping. Het perceel is 181m² groot.
Overwegingen
4. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 172.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 187.000.
Vooraf – ontvankelijkheid
5. De heffingsambtenaar heeft aan de orde gesteld dat verschillend wordt gedacht over ontvankelijkheid van beroepschriften tegen WOZ-beschikkingen van huurders van een woning. De rechtbank oordeelt daarover in deze specifieke zaak dat belanghebbende ontvankelijk is in zijn beroep. Dat hangt samen met het feit dat de heffingsambtenaar ter zitting desgevraagd heeft bevestigd dat belanghebbende een op zijn eigen naam gestelde beschikking heeft ontvangen van de gemeente. Aan het geven van een dergelijke beschikking gaat vooraf dat een beoordeling van het belang van de aanvrager wordt beoordeeld. De bewijslast daarvoor ligt bij de aanvrager. [1] Kennelijk is deze beoordeling, hoe deze intern ook moge zijn georganiseerd bij de gemeente, in het voordeel van belanghebbende uitgevallen. De gemeente heeft niet gekozen voor het verstrekken van een afschrift van de beschikking op naam van de eigenaar van het object, maar van het geven van een eigenstandige beschikking. Het komt in strijd met de wetssystematiek en bestaande jurisprudentie van de Hoge Raad [2] om voor dat geval in beroep te stellen dat de belastingplichtige op wiens naam een beschikking is gegeven, geen belang heeft bij zijn beroep. Dat klemt des te meer, omdat deze stelling in bezwaar niet is gebezigd. De stelling van de heffingsambtenaar slaagt daarom in dit geval niet.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
6.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
6.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
7. De taxateur heeft in opdracht van de heffingsambtenaar een taxatie van de woning uitgevoerd. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (de matrix). Als vergelijkingsobjecten voor de woning heeft de heffingsambtenaar [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] en [adres 5] te [plaats] gebruikt.
7.1.
Belanghebbende heeft zelf ook een taxatierapport laten opstellen. In dit rapport is opgemerkt dat wegens Covid-19 een beperkte inpandige opname is gedaan. Om die reden ontbreekt een groot gedeelte van de beschrijving van de woning. Volgens dit taxatierapport bedraagt de economische waarde op 1 januari 2020 € 172.000. De globale onderhoudstoestand van de woning is voldoende, de vloeren en plafonds zijn slecht, het is de verwachting dat op korte termijn kosten moeten worden gemaakt voor achterstallig onderhoud aan keuken en sanitaire voorzieningen (kosten € 15.000) en de CV-ketel is matig. In het rapport zijn een aantal foto’s van de binnenkant van de woning toegevoegd. Verder zijn een drietal vergelijkingsobjecten genoemd in het rapport, zijnde [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] . Van deze vergelijkingsobjecten is enkel opgenomen wat voor soort woning het betreft, het bouwjaar en wanneer de woning is verkocht en tegen welke prijs.
7.2.
De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar alle vier goed vergelijkbaar zijn met de woning. De taxateur heeft aansluiting gezocht bij de vergelijkingsobjecten die belanghebbende zelf heeft gehanteerd. Het vergelijkingsobject aan de [adres 5] acht de rechtbank het beste vergelijkbaar omdat dat ook een hoekwoning betreft. De heffingsambtenaar heeft de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning inzichtelijk gemaakt en onderbouwd. Voor de eenvoudige afwerking en het lage energielabel van de woning heeft de heffingsambtenaar een correctie toegepast.
7.3.
Weliswaar heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd, maar uit dat taxatierapport blijkt niet wat de verschillen zijn tussen de vergelijkingsobjecten en de woning en ook niet hoe daarmee rekening is gehouden in de totstandkoming van de gestelde waarde. Het eigen taxatierapport van belanghebbende is daarom onvoldoende basis voor het weerleggen van de gemiddelde m²-prijs (bedrag € 1.465) die de heffingsambtenaar voor de woning heeft gebruikt.
7.4.
Belanghebbende stelt dat het eigen taxatierapport meer informatie geeft over de woning. Dit overtuigt de rechtbank niet. Immers, in de beschrijving is opgenomen dat, vanwege Covid-19, het een beperkte inpandige opname is geweest. De foto’s geven een indruk van een woning in gemiddelde staat. Dat komt overeen met de kwalificatie ‘voldoende’ in de matrix van de heffingsambtenaar. De kwalificatie voor doelmatigheid is aangeduid als ‘ruim voldoende’ en het taxatierapport van belanghebbende brengt daar niets tegen in. De ligging is aangemerkt als ‘voldoende’ wat passend is bij een hoekappartement. De stelling van belanghebbende dat staat van de keuken en de sanitaire voorzieningen waardedrukkend zijn volgt de rechtbank niet omdat de heffingsambtenaar met dat verschil tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening heeft gehouden.
8. Het gelijk is aan de zijde van de heffingsambtenaar.
Immateriële schadevergoeding
9. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De in aanmerking te nemen termijn is aangevangen op 1 april 2021, zijnde de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen. Nu de rechtbank uitspraak doet op 28 juli 2023, zijn sindsdien 28 maanden verstreken. Aangezien de redelijke termijn als uitgangspunt twee jaar bedraagt, is de redelijke termijn met vier maanden overschreden.
9.1.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt.
9.2.
Echter, naar het oordeel van de rechtbank bestaat er in het onderhavige geval geen aanleiding om uit te gaan van de veronderstelling dat de lange duur van de procedure een zodanige spanning en frustratie bij een belanghebbende veroorzaakt, dat een schadevergoeding in de rede ligt, indien sprake is van een zeer gering financieel belang. [4]
9.3.
Van een zeer gering financieel belang is volgens de Hoge Raad sprake, indien de som van de door de belanghebbende te betalen bedragen niet meer beloopt dan € 15. Naar het oordeel van de rechtbank doet die situatie zich in het onderhavige geval voor. Belanghebbende is als huurder van de woning immers niet in de heffing van onroerende zaakbelastingen of andere op basis van de WOZ-waarde geheven belastingen betrokken, terwijl evenmin is gebleken dat hij anderszins is getroffen door aan de WOZ-waarde gerelateerde extra uitgaven. De rechtbank wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding derhalve af.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ontvankelijk maar ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom zijn griffierecht niet terug en ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier, op 28 juli 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
deze uitspraak is enkel ondertekend door
de rechter omdat de griffier is verhinderd
deze te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.