Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 22/349 en 22/350
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 juli 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats 1], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 december 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de navolgende onroerende zaken bij de in één geschrift vervatte beschikkingen per 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2021 opgelegd.
Zaaknummer
Adres
Waarde
BRE 21/349
[adres 1] te [plaats 2]
€ 650.000
BRE 21/350
[adres 2] te [plaats 2]
€ 895.000
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft de beroepen op 31 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarden te hoog heeft vastgesteld.
4. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaken aan de orde zijn. De rechtbank zal de beroepen beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
Juridisch kader
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
5.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
[adres 1] te [plaats 2]
6. In de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] is een speelautomatenhal gevestigd. De speelautomatenhal is gebouwd in 2012. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 333 m², waarvan 311 m² op de begane grond en 22 m² op de eerste verdieping is gelegen. Na bespreking van de feiten en omstandigheden heeft de gemachtigde het beroep met betrekking tot de voor deze onroerend zaak vastgestelde waarde ingetrokken en zich beperkt tot een verzoek om toekenning van een vergoeding van immateriële schade.
[adres 2] te [plaats 2]
7. De onroerende zaak [adres 2] te [plaats 2] bestaat uit een bedrijfsruimte (459 m2) en een bovenwoning (485 m2).
7.1.
In 2019 heeft de exploitatie van de onroerende zaak te koop gestaan. In de "Brochure exploitatieaanbieding [adres 2]" staat een huurprijs voor het bedrijfsdeel van € 7.000 (exclusief omzetbelasting) per maand vermeld.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
8. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het bedrijfsdeel door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 895.000 (na aftrek van 4% als tegemoetkoming voor de coronaperikelen). Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de gevraagde huursom van (op jaarbasis) € 84.000 (zie 7.1), welke hoger ligt dan de bij de vaststelling van de waarde gehanteerde huurwaarde van € 79.178. Ter onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar verder verwezen naar de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [object], [object] en [object] te [plaats 2]. In een aanvullend verweerschrift heeft de heffingsambtenaar een nadere berekening gemaakt, uitkomende op een waarde van € 969.000 voor het bedrijfsdeel.
Gevolgen coronapandemie
8.1.
Belanghebbende heeft op zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de volgens hem desastreuze gevolgen van de coronapandemie.
8.2.
De rechtbank overweegt als volgt. Op de waardepeildatum 1 januari 2020 was de pandemie nog niet (of nauwelijks) begonnen en was dus ook geen sprake van de gevolgen daarvan. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Waardering naar toestandsdatum kan enkel plaatsvinden indien in de periode tussen waardepeildatum en toestandsdatum de uiterlijke of fysieke kenmerken van de onroerende zaak zijn veranderd, of de toestand van de onroerende zaak structureel is veranderd. Daarbij is van belang dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde van de onroerende zaak. Daarbij merkt de rechtbank op dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak en de wijze waarop de gebruiker feitelijk zijn onderneming uitoefent daarbij (in de regel) niet van belang is. Belanghebbende heeft niet gemotiveerd noch onderbouwd, waaruit volgt dat voor deze onroerende zaak op 1 januari 2021 een specifieke bijzondere omstandigheid gold als gevolg van het coronavirus en/of op welke wijze dit voor het object van invloed zou zijn geweest. Er bestond dan ook geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum 1 januari 2021. Dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van het onroerend goed niettemin een zogenoemde ‘corona-korting’ heeft toegepast is geen reden om over te gaan tot een vermindering van de vastgestelde waarde.
Leegstandsrisico
8.3.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico. Belanghebbende wijst erop dat een leegstandsanalyse ontbreekt.
8.4.
De rechtbank overweegt dat het leegstandsrisico zijn weerslag vindt in de kapitalisatiefactor, die volgt uit de gebruikte verkooptransacties. Aan dergelijke marktgegevens hecht de rechtbank in beginsel meer waarde voor het bepalen van de kapitalisatiefactor van deze categorie onroerende zaken dan een algemeen gesteld leegstandsrisico.
Tussenconclusie
8.5.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
8.6.
Wat belanghebbende overigens in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Vergoeding van immateriële schade
9. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor behandeling van de zaak. De redelijke termijn voor de bezwaar- en beroepsfase samen is als uitgangspunt 24 maanden. [2] Het bezwaar van belanghebbende is op 2 augustus 2021 ontvangen. De uitspraak door de rechtbank wordt gedaan binnen deze 24 maanden. De rechtbank ziet daarom geen reden over te gaan tot het toekennen van een vergoeding voor immateriële schade.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep met betrekking tot de waarde van [adres 2] is ongegrond. Dit betekent dat de beschikking en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M. de Leeuw van Weenen, griffier, op 11 juli 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.