Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/4158
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juli 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid), de Minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 augustus 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 546.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 7 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de gemachtigde van belanghebbende, [naam] en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1994) met een oppervlakte van 176 m², met aangebouwde garage met dakconstructie (20 m²), vrijstaande berging (9 m²) en dakkapel op een perceel van 660 m².
2.1.
Op 17 maart 2022 heeft een inpandige opname van de woning plaatsgevonden.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. Belanghebbende vindt dat de waarde op (maximaal) € 512.000 moet worden vastgesteld. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 546.000.
Toetsingskader
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Onderbouwing van de waarde
6. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 546.000 een matrix overgelegd en foto’s van de woning. Ter ondersteuning van de waarde wordt in de matrix gewezen op de opbrengst behaald bij verkoop van de objecten [object] (verkocht op 27 november 2019 voor € 530.000), [object] (verkocht op 30 december 2019 voor € 470.000), [object] (verkocht op 24 mei 2019 voor € 503.000) en [object] (verkocht op 2 juli 2020 voor € 505.000) te [plaats]. De heffingsambtenaar heeft daarnaast foto’s overgelegd van de vergelijkingsobjecten.
Artikel 40, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
7. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.
7.1.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de KOUDV-factoren niet heeft verstrekt, terwijl daar wel om is verzocht. Het niet verstrekken van die gegevens leidt volgens belanghebbende tot een gegrond beroep. Belanghebbende verwijst, ter ondersteuning van zijn standpunt naar de uitleg die Advocaat-Generaal IJzerman [2] aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft gegeven.
7.2.
De heffingsambtenaar heeft verklaard dat bij het vaststellen van de waarde niet met KOUDV-factoren is gewerkt.
7.3.
De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar stelt. In het taxatieverslag van de woning dat ten grondslag ligt aan de waardevaststelling staan immers geen KOUDV-factoren vermeld. Van een schending door de heffingsambtenaar van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ dat zou leiden tot een gegrond beroep is geen sprake.
Inzichtelijkheid indexering verkoopcijfers
8. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt.
8.1.
De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat per soort object en per wijk een trendanalyse wordt gemaakt waarbij de waardeontwikkeling wordt berekend. Het gehanteerde indexeringspercentage om de waarde van de vergelijkingsobjecten op de waardepeildatum te bepalen sluit aan bij de algemene stijging van woningen in [plaats]. Deze waardestijging is ook doorgegeven aan de Waarderingskamer en gepubliceerd op de website van de Waarderingskamer. De grafiek daarvan is opgenomen in het taxatieverslag.
8.2.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de indexering van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voldoende inzichtelijk heeft gemaakt en onderbouwd. Bij het voorgaande neemt de rechtbank in aanmerking dat belanghebbende de juistheid van de gehanteerde indexering niet gemotiveerd heeft bestreden.
Voorzieningenniveau en staat van onderhoud
9. Belanghebbende heeft aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen en matige onderhoudstoestand van de woning. Ter onderbouwing verwijst hij naar het bouwjaar van de woning in vergelijking met die van de vergelijkingsobjecten.
9.1.
De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat voor de waardering van de woning is uitgegaan van een gemiddeld afgewerkte woning. De juistheid hiervan is vastgesteld tijdens de inpandige opname. Het vergelijkingsobject [object] te [plaats] betreft een gemoderniseerde woning. Om die reden is voor die woning een waardevermeerderende correctie op de factor kwaliteit toegepast van € 25.000.
9.2.
De rechtbank is van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat gelet op het voorzieningenniveau en de staat van onderhoud van de woning moet worden uitgegaan van een lagere waarde voor de woning. Er is sprake van een vergelijkbaar bouwjaar van de woning (1994) en dat van de vergelijkingsobjecten (1994 en 1996) en ook een verwijzing naar de foto’s van de woning en de vergelijkingsobjecten geven daartoe naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aanleiding.
Ligging
10. Belanghebbende merkt op dat de ligging in eerste instantie op 7 is bepaald maar vervolgens is verlaagd naar 6 zonder dat dit in de waarde tot uitdrukking is gekomen.
10.1.
De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat in de beroepsfase een volledige hertaxatie heeft plaatsgevonden. Er is sprake van een gemiddelde ligging waardoor deze is bepaald op 6. Dit geldt ook voor de vergelijkingsobjecten die in dezelfde straat zijn gelegen als de woning. Voor het vergelijkingsobject [object] te [plaats] is de ligging bepaald op 5 in verband met de ligging van de woning recht tegenover een school.
10.2.
De rechtbank ziet gelet op de gegevens die na een volledige hertaxatie in de matrix door de heffingsambtenaar zijn opgenomen geen aanleiding voor het oordeel dat de waarde in verband met de ligging van de woning te hoog is vastgesteld.
Tussenconclusie
11. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
11.1.
Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Vergoeding van immateriële schade
12. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift op 26 maart 2021 ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 19 juli 2023. De rechtbank ziet geen aanleiding voor verlenging van de redelijke behandeltermijn. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met afgerond 4 maanden is overschreden.
12.1.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar zal de rechtbank deze vergoeding bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. Omdat de heffingsambtenaar binnen zes maanden uitspraak heeft gedaan, komt de overschrijding van de redelijke termijn geheel voor rekening van de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
13.1.
De rechtbank verwijst voor de grondslag voor de berekening van de proceskostenvergoeding ter zake van de vergoeding van immateriële schade naar de uitspraken van 9 december 2022 en van 15 december 2022. [3] De rechtbank berekent de proceskostenvergoeding als volgt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde ter zitting in beroep krijgt belanghebbende een normbedrag van € 837 per punt en de wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dan € 418,50 te vergoeden door de Minister.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 50;
- veroordeelt de Minister tot betaling van € 418,50 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de Minister het griffierecht van € 49 aan belanghebbende vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M. de Leeuw van Weenen, griffier op 19 juli 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.