ECLI:NL:RBZWB:2023:2661

• Datum uitspraak: 13 april 2023
• Publicatiedatum: 20 april 2023
• Zaaknummer: AWB - 20 _ 9739
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.P. Broeders
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak en de gevolgen van overschrijding van de redelijke termijn

In deze uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 12 april 2023, wordt het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen beoordeeld. De heffingsambtenaar had de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan [adres 1] te [plaats], vastgesteld op € 269.000 per 1 januari 2019. Belanghebbende, eigenaar van de woning, was het niet eens met deze waardevaststelling en stelde dat de waarde maximaal € 230.000 zou moeten zijn. De rechtbank heeft het beroep behandeld op 1 maart 2023, waarbij de gemachtigde van belanghebbende, de heffingsambtenaar en een taxateur aanwezig waren.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft de argumenten van belanghebbende tegen de waardevaststelling beoordeeld en geconcludeerd dat de heffingsambtenaar de waarde op basis van vergelijkingsmethoden en referentiewoningen heeft onderbouwd. De rechtbank heeft ook de verzoeken van belanghebbende om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn beoordeeld. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep is met 14 maanden overschreden, wat heeft geleid tot een schadevergoeding van € 150, verdeeld over de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden.

Uiteindelijk heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard, de waardebeschikking en de aanslag onroerendezaakbelastingen gehandhaafd, en vergoedingen voor immateriële schade en proceskosten toegewezen aan belanghebbende. De uitspraak is openbaar gemaakt en partijen zijn geïnformeerd over de mogelijkheid tot hoger beroep.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 20/9739

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 april 2023 in de zaak tussen

[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende

(gemachtigde: [gemachtigde]),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar,

en

de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 oktober 2020.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 269.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 1 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende, [heffingsambtenaar], en [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.

Feiten

1. Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het is een rijwoning (bouwjaar 1998) met een inhoud van 492 m3, een garage en een balkon, op een perceel van 241 m2.

Beoordeling door de rechtbank

2.1

De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

2.2

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 230.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 269.000.

3.
Toetsingskader van de rechtbank

3.1

De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.

3.2

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffings-ambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3.3

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

3.4

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

4.
Onderbouwing van de WOZ-waarde

4.1

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waardematrix ten grondslag gelegd die op 18 december 2020 door taxateur [taxateur] betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentiewoningen is opgemaakt.

4.2

In de waardematrix is een waarde voor de woning van € 415.000 vermeld. De rechtbank volgt de verklaring van de heffingsambtenaar ter zitting, dat sprake is van een schrijffout en dat hier € 269.627 gelezen dient te worden. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4] te [plaats]. In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Op 10 september 2020 is de woning inpandig opgenomen.

4.3

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 269.000 niet te hoog is.

5.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen

De woning is een rijwoning, de referentiewoningen zijn hoek- en tussenwoningen. De woningen hebben een vergelijkbaar bouwjaar, namelijk tussen 1991 en 1998. De referentiewoningen zijn verkocht binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum. Belanghebbende acht de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar. De rechtbank ziet geen aanleiding anders te oordelen.

6.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning

6.1.

Twee van de drie referentiewoningen zijn verkocht binnen drie maanden voor of na de waardepeildatum en zijn niet geïndexeerd. De verkoopprijs van referentiewoning [adres 2] is geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Daarbij is rekening gehouden met de afwijkende ligging van de woning. Aan een garage, berging, balkon en/of tuinhuis zijn afzonderlijke waarden toegekend. De m3-prijs voor de inhoud van de referentiewoningen is vervolgens gecorrigeerd op afwijkende kwalificaties ten aanzien van kwaliteit en onderhoud ten opzichte van de woning. Vervolgens is voor de woning uitgegaan van de gemiddelde m3-prijs van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.

6.2.

Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar het indexeringspercentage alsmede de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt en dat [vastgoed] daarvoor niet bruikbaar is.

De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar uitsluitend een indexering heeft toegepast op de verkoopprijs van referentieobject [adres 2]. Het indexeringspercentage is inzichtelijk omdat dit te herleiden is uit de vermelde koopsom en de geïndexeerde waarde op de waardepeildatum. Ter onderbouwing van het indexeringspercentage heeft de heffingsambtenaar een document overgelegd van [vastgoed]. Daarin is de prijsontwikkeling voor de regio Noord-Brabant en geheel Nederland weergegeven en de geïndexeerde koopsom van de referentiewoning. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat het verschil tussen het landelijke gemiddelde en het regionale gemiddelde erg klein is en dat het getoonde percentage het beste cijfer is dat hij heeft. De door belanghebbende ter zitting aangevoerde jurisprudentie is casuïstisch en geeft naar het oordeel van de rechtbank geen aanleiding in deze zaak te twijfelen aan de gehanteerde indexering. In het licht van de aangevoerde grond van belanghebbende, een enkele betwisting van de bruikbaarheid van gegevens van [vastgoed] zonder concrete onderbouwing van de onjuistheid daarvan, acht de rechtbank de toelichting van de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk.

6.3.

Daarnaast is volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning, een lek dak, matig schilderwerk en zeer vochtige buitenmuren. Ook dient de ligging te worden aangepast (van 4 naar 3) vanwege de overlast van een nabijgelegen sportcomplex, en is het perceel ondoelmatig omdat het niet optimaal bruikbaar is.

De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar weliswaar in de uitspraak op bezwaar is uitgegaan van een kwaliteit (3), onderhoud (3) en ligging (4), maar dat in het taxatierapport in beroep deze factoren alle zijn verlaagd naar (2). Ter zitting heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende duidelijk gemotiveerd dat met de ligging van de woning bij het sportcomplex en de mindere doelmatigheid van het perceel rekening is gehouden door verlaging van de factor ligging (van 4 naar 2), wat heeft geleid tot een vermindering van de grondwaarde met 10%. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de factoren nog lager moeten worden vastgesteld.

6.4.

Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard. De beschikking en de aanslag OZB blijven dus in stand.

7.
Vergoeding van immateriële schade

7.1.

Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

7.2.

De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is op 10 maart 2020 bij de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 12 april 2023. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 14 maanden is overschreden.

7.3.

Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in dit soort zaken in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 150. Omdat de bezwaarfase afgerond 8 maanden heeft geduurd en daarmee 2 maanden te lang, komt 1/7 deel (€ 21,43) voor rekening van de heffingsambtenaar en de rest (€ 128,57) voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De Staat moet daarom worden aangemerkt als partij in dit geding.

Conclusie en gevolgen

8. Het beroep zal ongegrond worden verklaard. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.

9. De rechtbank verwijst voor de grondslag voor de berekening van de proceskostenvergoeding in relatie tot de vergoeding van immateriële schade naar de uitspraken van 9 december 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:7493 en van 15 december 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:7655. De rechtbank berekent de proceskostenvergoeding bij dit ongegronde beroep dan ook als volgt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een normbedrag van € 837 per punt met een wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dan € 418,50 te verdelen over de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële

schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 21,43;

- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan

belanghebbende tot een bedrag van € 128,57;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan

belanghebbende;

- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan

belanghebbende;

- gelast dat de heffingsambtenaar de helft van het door belanghebbende betaalde griffie- recht aan hem vergoedt, zijnde € 24;

- gelast dat de Staat der Nederlanden de helft van het door belanghebbende betaalde

griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 24.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Dockx, griffier, op 12 april 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier is niet in staat deze

uitspraak mede te ondertekenen.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Artikel 17

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.

Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44