Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/4489
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 maart 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], gevestigd te [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 september 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de onroerende zaak) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 259.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben nadere stukken ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 16 februari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende (digitaal) en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] vergezeld van [taxateur] (taxateur).
1.6.
De rechtbank heeft geen aanleiding gezien om de eigenaar van de onroerende zaak op de voet van artikel 8:26 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
Feiten
2. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. In de onroerende zaak is lunchroom/brasserie “[naam]” gevestigd. De onroerende zaak, bouwjaar 1992, heeft een totale oppervlakte van 193 m² verdeeld in een opslag-/magazijnruimte (19 m²) en een zaalruimte/horeca (174 m²).
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
Juridisch kader
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
4.1.
De waarde van een onroerende zaak kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.1.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waardebepaling verwezen naar het door [taxateur], WOZ-taxateur van [kantoor], naar aanleiding van het beroepschrift ingestelde onderzoek. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde stukken volgt dat de waarde van de onroerende zaak daarbij door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode is bepaald op € 259.000. Aan de waardebepaling zijn marktgegevens ten grondslag gelegd van acht vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2], [adres 3], [adres 4], [adres 5], [adres 6], [adres 7], [adres 8] en [adres 9] alle gelegen te [plaats].
Beroepsgronden
6. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
Gevolgen coronapandemie
6.1.
Belanghebbende heeft op zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de volgens haar desastreuze gevolgen van de coronapandemie. Daarbij is volgens belanghebbende relevant dat dit horecaobject in 2020 te maken heeft gehad met sluiting dan wel gebruiksbeperkingen. Belanghebbende wijst op de “Handreiking waarderen naar toestandsdatum 1-1-2021 vanwege coronamaatregelen” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de Handreiking [2] ) en een civiel arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 [3] . Dit arrest gaat over de te realiseren huur en moet volgens eiseres worden doorgetrokken naar de lokale heffingen.
6.2.
De rechtbank overweegt dat de coronapandemie heel Nederland heeft getroffen. Omdat op de waardepeildatum 1 januari 2020 de pandemie nog niet (of nauwelijks) was begonnen, kan wat belanghebbende stelt alleen slagen als er sprake is van een bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ die tot een waardedaling op de toestandsdatum 1 januari 2021 heeft geleid.
De rechtbank is van oordeel dat per object beoordeeld moet worden of hiervan sprake is. Daarbij is van belang dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde van de onroerende zaak. De economische gezondheid van de onderneming die wordt uitgeoefend vanuit de onroerende zaak is daarbij niet van belang. Waardering naar toestandsdatum kan enkel plaatsvinden indien in de periode tussen waardepeildatum en toestandsdatum de uiterlijke of fysieke kenmerken van de onroerende zaak zijn veranderd, of de toestand van de onroerende zaak structureel is veranderd.
De rechtbank stelt vast dat belanghebbende uitsluitend in algemene zin heeft gesteld dat er sprake zou zijn van zo’n waardedaling voor horeca-objecten als dat van belanghebbende. Belanghebbende heeft niet gemotiveerd noch onderbouwd, waaruit volgt dat belanghebbende specifiek is getroffen door maatregelen als gevolg van het coronavirus en/of op welke wijze dit voor het object van invloed zou zijn geweest. Bovendien staat vast dat [naam] een groot buitenterras exploiteert op gemeentegrond. Het is dus maar de vraag in hoeverre belanghebbende in haar bedrijfsvoering is geraakt door de coronamaatregelen.
Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het object op de toestandsdatum 1 januari 2021 in waarde was gedaald vanwege verminderde gebruiksmogelijkheden.
De Handreiking waarnaar belanghebbende verwijst zegt niet iets anders. Anders dan belanghebbende meent, staat in de Handreiking namelijk niet dat de coronasituatie zelf aanleiding geeft om uit te gaan van een gewijzigde situatie op de toestandsdatum 1 januari 2021. Het door belanghebbende aangehaalde arrest van de Hoge Raad leidt de rechtbank evenmin tot een ander oordeel. Het arrest is gewezen door de civiele kamer van de Hoge Raad met betrekking tot een rechtskader dat geen samenhang heeft met het rechtskader voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak.
6.3.
De rechtbank stelt bovendien vast dat de heffingsambtenaar in beroep deels heeft gekozen voor huur- en verkooptransacties die hebben plaatsgevonden ten tijde van de coronapandemie. De heffingsambtenaar heeft op deze wijze, zo begrijpt de rechtbank, in beroep tegemoet willen komen aan de opmerkingen van belanghebbende dat hij onvoldoende rekening zou hebben gehouden met de invloed van de coronapandemie op de waarde. In beginsel mag worden aangenomen dat, als er al sprake is van een waarderelevante invloed van de coronapandemie, dit tot uitdrukking zal komen in de huur- en verkooptransacties van de gebruikte vergelijkingsobjecten die zijn gerealiseerd ten tijde van die coronapandemie. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. Dat maakt ook dat de verwijzing naar een korting zoals toegepast in de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 15 november 2022 [4] in deze zaak relevantie mist. Het voorgaande neemt niet weg dat de rechtbank de waardeonderbouwing van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar wel op zijn juistheid moet beoordelen. Dat zal de rechtbank hierna doen.
Onderbouwing huurwaarden
6.4.
Belanghebbende stelt dat de gehanteerde huurwaarden onvoldoende inzichtelijk zijn gemaakt.
6.5.
De rechtbank overweegt dat belanghebbende niet heeft betwist dat de gehanteerde referentiepanden voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De rechtbank overweegt verder dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling gebruik heeft gemaakt van actueel gerealiseerde huurtransacties. De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar deze huurtransacties onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt, omdat geen huurcontract of een zogenaamd ‘huurinformatieformulier’ (HIF) is overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat deze stelling tardief is, omdat de gemachtigde van belanghebbende dit eerst ter zitting heeft aangevoerd. Zij had deze stelling eerder in haar stukken naar voren moeten brengen zodat de heffingsambtenaar daar op had kunnen reageren.
Leegstandsrisico
6.6.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico. Belanghebbende wijst erop dat een leegstandsanalyse ontbreekt.
6.7.
De rechtbank overweegt dat het leegstandsrisico zijn weerslag vindt in de kapitalisatiefactor, die volgt uit de gebruikte verkooptransacties. Aan dergelijke marktgegevens hecht de rechtbank in beginsel meer waarde voor het bepalen van de kapitalisatiefactor van deze categorie onroerende zaak dan een algemeen gesteld leegstandsrisico. Bovendien lijkt belanghebbende hiermee te wijzen op de rol die het leegstandsrisico speelt bij een zogenaamde bottom-up berekening. Aan een berekening van een kapitalisatiefactor via de zogenaamde bottom-up methode komt in deze zaak echter geen betekenis toe. Transactiecijfers vormen naar vaste rechtspraak doorgaans een betere onderbouwing van de WOZ-waarde. Een bottom-up-berekening komt pas aan de orde als voldoende marktgegevens ter bepaling van de kapitalisatiefactor ontbreken, dan wel als die marktgegevens verworpen moeten worden. Dat is hier niet het geval. Dat betekent dat de bottom-up berekening die de taxateur ondersteunend dan wel subsidiair als bijlage heeft toegevoegd niet ter beoordeling voorligt, omdat de heffingsambtenaar de gebruikte kapitalisatiefactor al afdoende heeft onderbouwd met marktgegevens.
Vergoeding van immateriële schade
7. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor behandeling van de zaak. De redelijke termijn voor de bezwaar- en beroepsfase samen is als uitgangspunt 24 maanden. [5] Het bezwaar van belanghebbende is op 9 april 2021 ontvangen. De uitspraak door de rechtbank wordt gedaan 23 maart 2023. Dat is binnen de daarvoor gestelde termijn van 24 maanden. De rechtbank wijst het verzoek daarom af.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M. de Leeuw van Weenen, griffier, op 23 maart 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.