Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/9541
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 maart 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger], belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben, verbonden aan Previcus Vastgoed B.V.),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, (gemeente Woensdrecht), de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 oktober 2020.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking [1] van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) per 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 168.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Woensdrecht voor het jaar 2020 opgelegd (hierna de aanslag) [2] .
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en daarbij de waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 22 februari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, J.F.J.M van Abbe (verbonden aan Previcus Vastgoed B.V.) en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning (bouwjaar 1976) met een inhoud van 350 m3, met een berging, op een perceel van 116 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de vastgestelde waarde te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 151.000 is. Daarnaast stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage om de waarde van de referentiewoningen op peildatum van de referentiewoningen te bepalen, en de onderbouwing daarvan, niet inzichtelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 168.000. Er is een gematigd indexeringspercentage gehanteerd, die is af te leiden uit de overgelegde matrix.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak
3.3.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
3.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Indexeringspercentage
3.5.
De rechtbank constateert dat belanghebbendes pas in de beroepsfase heeft gesteld dat het door de heffingsambtenaar gehanteerde indexpercentage niet inzichtelijk is gemaakt. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een deskundige ingeschakeld. De deskundige heeft de verkoopprijzen van de referentiewoningen op basis van zijn kennis en ervaring gecorrigeerd in verband met tijdverloop. Gelet op de expertise van een gediplomeerd deskundige beoordeelt de rechtbank de blote stelling van belanghebbende, dat het niet inzichtelijk maken van het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan, tot een lagere dan de vastgestelde waarde leidt, van onvoldoende gewicht.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een waarderapport, opgemaakt op 27 november 2020 door taxateur [taxateur] betreffende de woning en de in het waarderapport genoemde referentiewoningen, ten grondslag gelegd. Ter zitting onderschrijft de taxateur het door zijn collega opgemaakte waarderapport.
3.7.
In het waarderapport is een waarde voor de woning van € 178.000 vermeld. Als referentiewoningen voor de woning zijn de objecten aan de [adres 2] en [adres 3] en de [adres 4] te [plaats] gebruikt. In het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Het waarderapport bevat vastgoedkaarten met gegevens en foto’s (vooraanzicht) van de woning en de referentiewoningen.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
3.8.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen niet (langer) betwist. Wel betoogt belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de betere ligging van [adres 4].
3.9.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentiewoningen in beginsel vergelijkbaar. De rechtbank constateert dat de marktprijs niet tot uitdrukking komt in de (lagere) verkoopprijs van de voormalige huurwoning [adres 2]. Bovendien wordt de verdiscontering van de betere ligging in de getaxeerde waarde van [adres 4] betwist. Gezien het voorgaande acht de rechtbank genoemde woningen minder geschikt als referentiewoning. Naar het oordeel van de rechtbank is [adres 3] het meest vergelijkbaar met de woning. Deze referentiewoning en de woning van belanghebbende zijn beide tussenwoningen en dateren uit dezelfde bouwperiode. [adres 3] is op 27 september 2019 verkocht voor € 200.000. Aan de referentiewoning en de woning zijn door de heffingsambtenaar KOUDV factoren toegekend. De heffingsambtenaar heeft de kwaliteit van een onderdeel van de referentiewoning (serre) op 2 gesteld; de overige onderdelen van de referentiewoning en de woning krijgen factor 3. Voor onderhoud krijgt de referentiewoning (inclusief aanbouw en serre) eveneens factor 2, terwijl dit voor de woning op 3 is gesteld. Uit de matrix is af te leiden dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen in omvang, kwaliteit en onderhoud van het vergelijkingsobject ten opzichte van de woning. Nu beide woningen in dezelfde straat liggen, acht de rechtbank aannemelijk dat ook de ligging voor beide woningen (gewaardeerd met factor 3) voldoende verdisconteerd is in de getaxeerde waarde.
3.10.
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
Vergoeding van immateriële schade
4. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
4.1.
De heffingsambtenaar stelt dat het verzoek om vergoeding van immateriële schade en vergoeding van proceskosten dient te worden afgewezen en verwijst daarbij naar recente jurisprudentie [3] in combinatie met de werkwijze op grond van ‘no cure no pay’, en het feit dat belanghebbende zijn eventuele toekomstige vordering op vergoeding van zijn immateriële schade aan zijn gemachtigde heeft overgedragen. De rechtbank heeft kennis genomen van de door belanghebbende genoemde uitspraak van 8 december 2022 en de werkwijze van de gemachtigde, doch ziet in deze zaak geen aanleiding om het verzoek tot toekenning van een vergoeding voor immateriële schade af te wijzen. In hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd ziet de rechtbank onvoldoende grond om te komen tot het oordeel dat in deze zaak geen spanning en frustratie bestaat ten aanzien van de uitkomst van een gerechtelijke procedure omtrent de hoogte van een belastingschuld inzake lokale heffingen. Daarom zal de rechtbank wel overgaan tot het toekennen van immateriële schadevergoeding.
4.2.
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 17 maart 2020 door de heffingsambtenaar is ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 17 maart 2023. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 12 maanden is overschreden. Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500 per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 1.000. Omdat de bezwaarfase afgerond 7 maanden heeft geduurd en daarmee 1 maand te lang, komt 1/12 deel € 1.000 (dus € 83,33) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 916,67) voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de minister in zoverre aan als derde partij in het geding.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Proceskosten
5.1.
De rechtbank verwijst voor de grondslag voor de berekening van de proceskostenvergoeding in relatie tot de vergoeding van immateriële schade naar de uitspraken van 9 december 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:7493 en van 15 december 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:7655. De rechtbank berekent de proceskostenvergoeding bij dit ongegronde beroep dan ook als volgt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende eenmaal het normbedrag van € 837 met een wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dan (afgerond) € 419, te verdelen over de heffingsambtenaar en de minister.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 83,33;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 916,67;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 209,50 aan proceskosten aan belanghebbende.
- veroordeelt de minister tot betaling van € 209,50 aan proceskosten aan belanghebbende;
- gelast dat de heffingsambtenaar de helft van het door belanghebbende betaalde griffie- recht aan hem vergoedt, zijnde € 24;
- gelast dat de minister de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem
vergoedt, zijnde € 24.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 17 maart 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
In artikel 22, eerste lid, van de Wet WOZ wordt bepaald dat de waarde van een onroerende zaak door de heffingsambtenaar van de desbetreffende gemeente bij een voor bezwaar vatbare beschikking vaststelt.
Artikel 24, negende lid van de Wet WOZ bepaalt dat een eventuele aanslag onroerende-zaakbelastingen en de WOZ-beschikking, in één geschrift plaatsvindt.
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.