Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/9550
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 oktober 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende 1], uit [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant(de heffingsambtenaar)
en de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 oktober 2020.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 350.000 (de WOZ-beschikking). Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende voor het jaar 2020 (onder andere) ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] (de aanslag OZB) en de aanslag watersysteemheffing eigenaren van het Waterschap Brabantse Delta opgelegd.
Bij brief van 17 maart 2020 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning ambtshalve vastgesteld op € 343.000 en de aanslagen OZB en watersysteemheffing eigenaren dienovereenkomstig verlaagd.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 16 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: plaatsvervangend gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde], en [gemachtigde] en [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.
Feiten
1.1
Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een appartement
(bouwjaar 2018) met een inhoud van 312 m3, een balkon, een inpandige berging/schuur, een open berging en een parkeerplaats. De woning maakt onderdeel uit van een appartementencomplex. De eigenaren van de appartementsrechten zijn van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaren.
1.2
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 350.000. In hetzelfde aanslagbiljet (aanslagnummer [aanslagnummer]) heeft de heffingsambtenaar (onder andere) ook de aanslag OZB bekendgemaakt.
Bij brief van 17 maart 2010 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde ambtshalve vastgesteld op € 343.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verlaagd.
Beoordeling door de rechtbank
2.1
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
2.2
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning € 322.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij ambtshalve vermindering vastgestelde waarde van € 343.000.
3.
Toetsingskader van de rechtbank
Toetsingskader van de rechtbank
3.1
De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
3.2
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffings-ambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.3
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.4
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
4.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
Onderbouwing van de WOZ-waarde
4.1
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 15 april 2021 door taxateur [taxateur] betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentieobjecten is opgemaakt.
4.2
In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 350.000. Als referentieobjecten voor de woning zijn gebruikt de objecten aan de [adres], [adres] en [adres] te [plaats]. In de waardeopbouw zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Het taxatierapport bevat foto’s van het vooraanzicht van de woning en de referentiewoningen. De woning is niet inpandig opgenomen.
4.3
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 343.000 niet te hoog is.
5.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
5.1
Belanghebbende stelt dat de referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn met de woning vanwege de ligging. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning te kunnen dienen. De referentiewoningen zijn namelijk in hetzelfde complex gelegen als de woning en hebben hetzelfde bouwjaar en een vergelijkbare inhoud. Wel dient de heffingsambtenaar inzichtelijk te maken dat rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
6.
De verschillen tussen de referentieobjecten en de woning
De verschillen tussen de referentieobjecten en de woning
6.1
De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met het verschil in inhoud tussen de referentiewoningen en de woning en heeft het afnemend grensnut in acht genomen. Voor de woning is gebruik gemaakt van de gemiddelde m3-prijs van de referentiewoningen. Aan de inpandige berging/schuur, balkon en parkeerplaats zijn bij de referentiewoningen en bij de woning geen waarden toegekend. Aan de open berging is in alle gevallen dezelfde waarde toegekend. De koudv-waarden van de referentiewoningen zijn gelijk aan die van de woning. De heffingsambtenaar heeft daarmee inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen rekening is gehouden.
6.2
Ligging
Volgens belanghebbende is onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning aan een weg waar veel woon-werkverkeer passeert, en met een balkon aan de straatzijde. Hierdoor is volgens belanghebbende sprake van meer geluidsoverlast bij de woning dan bij de referentieobjecten.
De rechtbank volgt dit standpunt van belanghebbende niet, omdat belanghebbende zijn enkele stelling dat hiervan sprake is niet nader heeft onderbouwd en evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de gestelde geluidsoverlast dusdanig is dat dit in objectieve zin een waardedrukkend effect heeft.
Conclusie en gevolgen
7. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
8.
Redelijke termijn
Redelijke termijn
8.1
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
8.2
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is op 10 maart 2020 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 10 oktober 2022. De redelijke termijn van twee jaar is dus met 7 maanden overschreden. Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar of een deel daarvan - recht op een schadevergoeding van € 1.000,-. Omdat de bezwaarfase afgerond 7 maanden heeft geduurd en daarmee 1 maand te lang, komt 1/7 deel (dus € 142,86) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 857,14) voor rekening van de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid).
9.
Proceskosten
Proceskosten
9.1
Gelet op het overwogene in 7. dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dat niet anders. Wel bestaat om die reden recht op proceskostenvergoeding voor de beroepsfase en vergoeding van griffierecht.
9.2
De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden (samen) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 759,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,-, en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht). [1]
9.3
Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten. [2] Ook dient om die reden het griffierecht van € 48,- door ieder voor de helft te worden vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag
van € 142,86;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade tot een
bedrag van € 857,14;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag
van € 379,50;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden in de proceskosten van belanghebbende tot een
bedrag van € 379,50;
- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt de helft van het door hem
betaalde griffierecht, zijnde € 24,-;
- gelast dat de Staat der Nederlanden aan belanghebbende vergoedt de helft van het door
hem betaalde griffierecht, zijnde € 24,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 10 oktober 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Artikel 17
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).