ECLI:NL:RBZWB:2022:4725

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 20/8878

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 augustus 2022 in de zaak tussen

[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende

(gemachtigde: mr. A. Bakker),

de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg (de heffingsambtenaar)

de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 augustus 2020.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [object] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 573.000,- (de WOZ-beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 5 augustus 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, en [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.

Feiten

1.1

Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning

met een aangebouwde garage, beide met bouwjaar 1997. De woning heeft een oppervlakte van 168 m2 en een perceel met een oppervlakte van 1.063 m2.

1.2

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 573.000,-. In hetzelfde aanslagbiljet (aanslagnummer [aanslagnummer] ) heeft de heffingsambtenaar (onder andere) ook de aanslag OZB bekendgemaakt.

Beoordeling door de rechtbank

2.1

De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

2.2

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning € 522.000,- is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 573.000,-.

3.
Toetsingskader van de rechtbank

3.1

De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.

3.2

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffings-ambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3.3

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

3.4

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

4.
Onderbouwing van de WOZ-waarde

4.1

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een waardematrix opgemaakt door taxateur J.P.W. Hamers betreffende de woning en de in de matrix genoemde referentieobjecten, ten grondslag gelegd.

4.2

In de waardematrix is de waarde van de woning bepaald op € 576.000. Als referentieobjecten voor de woning zijn gebruikt de objecten aan [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] te Tilburg. In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. De matrix bevat foto’s van het vooraanzicht van de woning en de referentiewoningen. De woning is niet inpandig opgenomen.

4.3

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 573.000,- niet te hoog is.

5.
Vergelijkbaarheid van de referentieobjecten

De woning en de referentieobjecten hebben een vergelijkbaar bouwjaar, namelijk tussen 1996 en 1998. De referentiewoningen zijn alle binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. Evenals de woning zijn de referentieobjecten vrijstaande woningen.

De referentieobjecten zijn ook volgens belanghebbende vergelijkbaar met de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de [vergelijkingsobject 3] weliswaar een grotere inhoud van de woning heeft, maar dat de perceeloppervlakte vergelijkbaar is aan die van de woning. Daarnaast zijn er niet zo veel vergelijkbare woningen verkocht in dit marktsegment. De rechtbank acht alle referentiewoningen voldoende vergelijkbaar als rekening wordt gehouden met de verschillen.

6.
De verschillen tussen de referentieobjecten en de woning

6.1

De oppervlakten van de referentieobjecten [vergelijkingsobject 1] (158 m2) en [vergelijkingsobject 2] (166 m2) zijn nagenoeg gelijk aan die van de woning (168 m2). De [vergelijkingsobject 3] is ruim groter (231 m2). Met het afnemend grensnut is rekening gehouden en aan de extra hobbyruimte is een afzonderlijke waarde toegekend. Voor de waarde van de grond is gebruik gemaakt van een grondstaffel. Voor de garages is gerekend met eenzelfde eenheidsprijs per m2. De heffingsambtenaar heeft in beginsel inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen rekening is gehouden.

6.2

Ligging

Volgens belanghebbende is onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. De woning is namelijk gelegen aan een druk (brom)fietskruispunt, dat is opgenomen in de fietsenknooppunt-route, waardoor er naast het normale gebruik, sprake is van recreatief gebruik van de fietspaden. Daarnaast worden de (brom)fietspaden voor en direct naast de woning intensief gebruikt door leerlingen van [de school] (ongeveer 2.000 leerlingen) en in het weekend door jeugd die fietsen van en naar het centrum. De overlast

’s nachts is zodanig dat gemiddeld twee keer per maand de politie hiervoor wordt gebeld. Ook de opening van [bedrijf] heeft bijgedragen aan geluidsoverlast van naar huis kerende bezoekers in de nacht.

De rechtbank begrijpt dat een fietsroute van en naar een school of een stadscentrum voor meer verkeersbewegingen kan zorgen. Het gaat in dit geval om een speciaal daartoe ingerichte fietsstraat, die intensief gebruikt wordt. Daar staat tegenover dat voor de woning geen doorgaande (auto)weg is gelegen, en dat het fietspad alleen gebruikt mag worden voor bestemmingsverkeer van auto’s. Dit betekent dat er minder autoverkeer en daarvan te verwachten overlast op de weg aanwezig is. Daarbij komt dat de woning aan de voorzijde gelegen is aan [het park] en aan de achterzijde aan een bosperceel, terwijl de referentieobjecten gelegen zijn in reguliere woonstraten. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat voor de ligging van de woning geen waarde-verminderende correctie hoeft te worden toegekend.

6.3

Gebreken aan de woning

Belanghebbende stelt daarnaast dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met diverse gebreken aan de woning, namelijk aan de keuken, de vloeren van de keuken en de tuinkamer, en het slechte schilderwerk. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende foto’s overgelegd.

De heffingsambtenaar heeft daartegenover luchtfoto’s ingebracht waaruit blijkt dat er twee dakkapellen van 8 en 10 meter lang zijn aangebracht op de woning.

Daarnaast is niet (langer) in geschil dat de badkamer na aankoop is vernieuwd.

Naar het oordeel van de rechtbank is de kwalificatie van het onderhoud als ‘voldoende’ aannemelijk. De door belanghebbende gestelde gebreken aan de woning en de door de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakte verbeteringen zijn daarmee tegen elkaar weggestreept. Daarbij wordt opgemerkt dat indien belanghebbende van mening is dat er meer gebreken aan de woning zijn, het op zijn weg ligt om dit aannemelijk te maken. Het niet toestaan van een inpandige opname, zodat een en ander bekeken kan worden, is dan voor rekening en risico van belanghebbende.

7.
Verbod op willekeur en vertrouwensbeginsel

7.1

Belanghebbende beroept zich op het vertrouwensbeginsel en stelt dat de heffingsambtenaar in strijd met het verbod van willekeur heeft gehandeld. In het taxatieverslag staat namelijk dat er modelmatig wordt gewaardeerd, zodat belanghebbende er volgens hem op mag vertrouwen dat dit ook in zijn geval gebeurt. Volgens belanghebbende is dat in dit geval kennelijk achterwege gelaten, omdat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn, dan wel omdat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen.

7.2

De rechtbank overweegt dat de toelichting in een taxatieverslag geen toezegging is waardoor de heffingsambtenaar gehouden is om de waarde modelmatig, dan wel door middel van de vergelijkingsmethode te bepalen of te onderbouwen. Het is een toelichting, niet meer dan dat. Het staat de heffingsambtenaar vrij de waarde te bepalen op de manier zoals hij dat wil en vervolgens te onderbouwen met de bewijsmiddelen die hij daarvoor nodig acht, in dit geval de vergelijking met drie referentieobjecten. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten; tot meer is hij niet gehouden. De rechtbank heeft hiervoor de aangedragen bewijsmiddelen beoordeeld, waarbij getoetst is of de waarde niet te hoog is vastgesteld. Dat is niet het geval. De heffingsambtenaar heeft dan ook niet in strijd met het vertrouwensbeginsel of het verbod van willekeur gehandeld. Deze beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

8. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.

9.
Redelijke termijn

9.1

Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

9.2

De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is op 18 februari 2020 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 15 augustus 2022. De redelijke termijn van twee jaar is dus met afgerond 6 maanden overschreden. Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar of een deel daarvan - recht op een schadevergoeding van € 500,-. Omdat de bezwaarfase afgerond 7 maanden heeft geduurd en daarmee 1 maand te lang, komt 1/6 deel (dus € 83,33) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 416,67) voor rekening van de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid).

10.
Proceskosten

10.1

Gelet op het overwogene in 8. dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dat niet anders. Wel bestaat om die reden recht op proceskostenvergoeding voor de beroepsfase en vergoeding van griffierecht.

10.2

De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden (samen) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 759,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,-, en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).^[1]

10.3

Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten.^[2]Ook dient om die reden het griffierecht van € 48,- door ieder voor de helft te worden vergoed.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 83,33;
veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 416,67;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 379,50;
veroordeelt de Staat der Nederlanden in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 379,50;
gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt de helft van het door hem betaalde griffierecht, zijnde € 24,-;
gelast dat de Staat der Nederlanden aan belanghebbende vergoedt de helft van het door hem betaalde griffierecht, zijnde € 24,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 15 augustus 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

Griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Artikel 17

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.

Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).