Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Middelburg
zaak/rolnr.: 9570232 CV EXPL 21-3353
vonnis d.d. 13 juli 2022
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser in conventie,
gedaagde in reconventie,
verder te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. T.M.L. Leegwater, werkzaam bij Van Damme c.s. Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde],
wonende op een geheim adres in de gemeente [gemeente gedaagde] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
verder te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. R. Zwamborn, advocaat te Goes.
1.Het verloop van het geding
1.1.
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
het tussenvonnis van 23 februari 2022 en de daarin vermelde stukken;
de akte houdende overlegging producties van [gedaagde] met de aanvullende producties 4 en 5;
de akte houdende overlegging producties van [gedaagde] met de aanvullende producties 6 en 7;
e aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling gehouden op 12 mei 2022 en de bij die gelegenheid door mr. R. Zwamborn en mr. T.M.L. Leegwater overgelegde spreekaantekeningen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van de onroerende zaak gelegen te [adres onroerende zaak] (hierna: het pand).
2.2.
Per 6 januari 2015 is tussen [eiser] en [gedaagde] een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het pand (hierna: de huurovereenkomst). [gedaagde] exploiteert in het pand een café onder de naam [naam café] (hierna: het café) en woont in het pand. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van een jaar en is vervolgens voor onbepaalde tijd verlengd. In 2020 bedroeg de huurprijs € 926,63 per maand en in 2021 € 954,43 per maand. Vanaf januari 2022 bedraagt de huurprijs € 983,06 per maand.
2.3.
Vanwege overheidsmaatregelen in verband met de uitbraak van het coronavirus heeft [gedaagde] het café (deels) gedwongen moeten sluiten gedurende de volgende perioden:
- 15 maart 2020 tot en met 1 juni 2020;
- 15 oktober 2020 tot en met 28 april 2021;
- vanaf 28 november 2021: na 17:00 uur dicht; en
- vanaf 18 december 2021 tot in januari 2020: volledige sluiting.
2.4.
[gedaagde] heeft € 4.000,00 vanwege de Tegemoetkoming ondernemers getroffen sectoren (hierna: de TOGS) ontvangen.
2.5.
[gedaagde] heeft vanwege de Regeling subsidie vaste lasten financiering COVID-19 (hierna: de TVL) voor het vierde kwartaal van 2020 € 2.230,01 en voor het vierde kwartaal van 2021 € 2.304,75 ontvangen.
2.6.
[gedaagde] heeft een bouwkundig onderzoek naar het pand laten uitvoeren door Bouwadvies de Waes dat heeft geresulteerd in het rapport van 30 augustus 2021 (hierna: het rapport De Waes).
2.7.
Per brief van 31 augustus 2021 heeft de gemachtigde van [eiser] , Van Damme c.s. Gerechtsdeurwaarders, [gedaagde] gesommeerd om € 6.423,25 aan huur t/m augustus 2021 te voldoen. Als reactie op deze brief heeft [gedaagde] onder meer geschreven:
“U stelt dat er sprake is van een huurachterstand in totaal groot € 6.423,25.
De hoogte van dit bedrag wordt betwist. Immers er is geen rekening gehouden met het gegeven dat ik als gevolg van Covid-maatregelen niet volledig genot heb kunnen hebben van de door mij gehuurde horeca-bedrijfsruimte. Een huurkorting is dan ook op zijn plaats.
Uit bijgevoegde rapportage van Bouwadvies Van Waes blijkt dat het gehuurde een groot aantal gebreken heeft.
Hierbij stel ik uw cliënt in de gelegenheid de in de rapportage vermelde gebreken te herstellen en wel binnen nu en vier weken, bij uitblijven waarvan ik een derde zal opdragen de gebreken te herstellen en de met dit herstel gepaard gaande kosten zal verrekenen met de door mij te betalen huurtermijnen.”
2.8.
[gedaagde] heeft vanaf 31 augustus 2021 de volgende bedragen aan [eiser] voldaan:
- € 900,00 op 4 september 2021;
- € 900,00 op 29 oktober 2021;
- € 900,00 op 7 maart 2022;
- € 983,69 op 5 april 2022;
- € 983,69 op 2 mei 2022; en
- € 3.400,00 op 11 mei 2022.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst te ontbinden althans ontbonden te verklaren;
[gedaagde] te veroordelen om met de zijnen en het zijne het pand te ontruimen binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis en het pand onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;
[gedaagde] te veroordelen om tegen bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen € 8.354,62 (waarvan € 7.486,54 aan achterstallige huurpenningen t/m 17 november 2021, € 25,72 aan wettelijke rente en € 842,36 aan buitengerechtelijke incassokosten), rente rechtens vanaf 18 november 2021;
[gedaagde] te veroordelen om als huur, dan wel schadevergoeding, te betalen een bedrag van € 954,43 per maand of gedeelte daarvan vanaf 1 december 2021 tot het tijdstip der ontruiming;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten, vermeerderd met de eventueel daarover verschuldigde BTW, waaronder begrepen een bedrag aan salaris voor de gemachtigde van [eiser] .
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst een betalingsachterstand heeft van € 7.486,54 gerekend tot en met 17 november 2021. De huurachterstand bedraagt bijna acht maanden en rechtvaardigt dus de gevorderde ontbinding en ontruiming van het pand. Daarnaast is er inmiddels ruim drie jaar sprake van een structurele betalingsachterstand. [eiser] heeft [gedaagde] op 5 juni 2018, 22 februari 2019, 20 juni 2020 en 11 juli 2021 in de gelegenheid gesteld om de huurachterstand door middel van een betalingsregeling te voldoen. [gedaagde] heeft geen gebruik gemaakt van de aangeboden regelingen en de achterstand werd niet ingelost maar is zelfs verder toegenomen.
3.3.
[gedaagde] concludeert, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Bij het berekenen van de huurachterstand heeft [eiser] geen rekening gehouden met huurkorting in verband met de coronapandemie. Dit is immers een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW aangezien partijen de huurovereenkomst hebben gesloten vóór 15 maart 2021. Bovendien kent het pand diverse gebreken waarop [gedaagde] [eiser] ook meermaals mondeling heeft aangesproken en voor het eerst schriftelijk bij brief van 31 augustus 2021. [gedaagde] heeft daarom op grond van 7:207 BW recht op huurprijsvermindering. Na verrekening met genoemde huurkortingen blijft een geringe huurachterstand van € 3.113,12 over, wat neerkomt op 3,5 maanden huur, die de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Immers, indien de meest ingrijpende overheidsmaatregelen vanwege de coronapandemie zijn opgeheven dan kan de huurachterstand worden ingelost. Bovendien is het belang van [gedaagde] bij het voortduren van de huurovereenkomst groot aangezien de winst uit het café de enige inkomstenbron van [gedaagde] is en hij ook in het pand woont.
In reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
te verklaren voor recht dat de huurprijs wordt verminderd met 50% voor de periode dat het gehuurde gesloten is geweest wegens corona gerelateerde vrijheidsbeperkende (nood)maatregelen van overheidswege, althans een door de kantonrechter te bepalen huurkorting en tevens voor eventuele sluitingen in de toekomst wegens corona gerelateerde vrijheidsbeperkende (nood)maatregelen van overheidswege;
te verklaren voor recht dat er sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW dat een huurprijsvermindering ex art. 7:207 BW rechtvaardigt van 25% op de openstaande huurachterstand na verrekening van de huurkorting in verband met corona, althans een door de kantonrechter te bepalen huurkorting en dat gedaagde gerechtigd is om een maandelijkse huurkorting van 25%, althans een door de kantonrechter te bepalen huurkorting, op de huurprijs in mindering te brengen, totdat de gebreken definitief, duurzaam en deugdelijk zijn verholpen;
[eiser] te veroordelen om binnen vier weken na betekening van het vonnis de voorzieningen te treffen die leiden tot opheffing van de gebreken zoals opgenomen in het overgelegde deskundigenrapport, onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 voor iedere dag dat eiser in gebreke mocht blijven aan deze veroordeling te voldoen;
te verklaren voor recht dat door de tekortkoming van [eiser] , een opschorting van de huurbetalingen door [gedaagde] gerechtvaardigd zou zijn geweest en dat het deel dat nog niet aan huurpenningen is betaald, verrekend kan worden met de vermindering van de huurpenningen die volgens de kantonrechter op zijn plaats is;
[eiser] te veroordelen tot betaling van de proceskosten, daaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .
3.5.
[gedaagde] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [eiser] de huurkortingen vanwege de coronapandemie en de gebreken aan het pand zoals hiervoor uiteengezet in rechtsoverweging 3.3 dient toe te passen. Daarnaast dient [eiser] de gebreken te herstellen.
3.6.
[eiser] concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Voor zover van belang komt het door [eiser] gevoerde verweer hierna aan de orde.
4.De beoordeling
In conventie en reconventie
Welk huurregime is van toepassing?
4.1.
Uit de huurovereenkomst volgt niet welk deel van het pand als bedrijfsruimte dient en welk deel als woonruimte. In de huurovereenkomst wordt verder één huurprijs gehanteerd. [gedaagde] heeft ter zitting het standpunt ingenomen dat geen functionele splitsing van de woon- en bedrijfsruimte mogelijk is. [eiser] heeft dat niet weersproken. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de woning niet zonder overwegende praktische bezwaren door een andere dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt. Gelet daarop kwalificeert de woning als een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW zodat het gehele pand onder het huurregime voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW valt.
Ontbinding
4.2.
Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.3.
Partijen twisten over de hoogte van de huurachterstand van [gedaagde] en over de vraag of deze huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Om de huurachterstand te kunnen vaststellen zal eerst het beroep van [gedaagde] op huurprijsvermindering beoordeeld worden.
Coronakorting?
4.4.
In haar arrest van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) heeft de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.2.6 het volgende overwogen:
“De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen.”
Aangezien vaststaat dat sprake is van 290-bedrijfsruimte, de huurovereenkomst is gesloten voor 15 maart 2020 en [gedaagde] is geconfronteerd met (deels) gedwongen sluitingen vanwege de coronapandemie doet [gedaagde] terecht een beroep op huurprijsvermindering op grond van artikel 6:258 BW.
4.5.
De Hoge Raad heeft in voornoemd arrest voorts het volgende bepaald:
“3.3.2 Nadeel veroorzaakt door de hiervoor in 3.2.4 bedoelde omstandigheid, valt in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder. De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt daarom in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder.
3.3.3
De in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de hiervoor in 3.3.2 bedoelde gelijke verdeling van het nadeel.
3.3.4
Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs berekend worden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.”
De vastelastenmethode, die overeenstemt met de eerder door het Hof van Amsterdam in haar uitspraak van 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728) geformuleerde vastelastenmethode, wordt door de Hoge Raad in de volgende (vereenvoudigde) formule samengevat:
huurkorting = (totale werkelijke vaste lasten – TVL bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetvermindering x 50%.
4.6.
Gelet op het voorgaande zal voor de berekening van de huurprijsvermindering worden aangesloten bij de vastelastenmethode. Daarbij wordt voorop gesteld dat geen omstandigheden zijn gesteld of gebleken die aanleiding geven voor een andere dan een gelijke verdeling van het nadeel.
4.7.
Bij de berekening van de coronakorting zullen de volgende uitgangspunten worden gehanteerd.
4.8.
[gedaagde] baseert zijn berekening op de door zijn boekhouder opgestelde balans en winst- en verliesrekening voor de periode van 1 januari 2019 tot en met april 2022, overgelegd als productie 5 (hierna: de financiële stukken). [eiser] heeft de juistheid van deze omzetcijfers onvoldoende gemotiveerd betwist. [eiser] heeft namelijk ter zitting enkel aangevoerd dat de opgevoerde telefoonkosten hem aan de hoge kant lijken. Voor zover die post al niet zou kloppen, is dat in ieder geval onvoldoende om de financiële stukken volledig buiten beschouwing te laten. Daarom zal hierna worden uitgegaan van de juistheid van de door [gedaagde] overgelegde financiële stukken.
4.9.
Bij de berekening van de coronakorting wordt in aanmerking genomen dat een deel van de huurprijs ziet op een afhankelijke woning, zodat het daarmee corresponderende gedeelte van de huurprijs buiten beschouwing moet worden gelaten. De huurprijsvermindering in verband met de coronapandemie is immers alleen bedoeld voor door [gedaagde] geleden omzetverlies met betrekking tot de exploitatie van het café. Partijen twisten over welk gedeelte van de huurprijs het cafégedeelte beslaat. [gedaagde] gaat in zijn berekening uit van 100%, terwijl [eiser] van mening is dat dat slechts 45% betreft en daarnaast 10% voor de huur van inventaris is gereserveerd. Een dergelijke verdeling volgt niet uit de huurovereenkomst. Bij gebrek aan concrete aanknopingspunten wordt daarom schattenderwijs vastgesteld dat de huurprijs voor 75% ziet op de bedrijfsruimte.
4.10.
De huurprijsvermindering zal per maand worden berekend. De voor de berekening gehanteerde vaste lasten zullen worden gebaseerd op de door [gedaagde] als productie 4 overgelegde berekening van de coronakorting en de financiële stukken. Aldus bestaan de totale vaste lasten uit de posten ‘Gas, water en licht’, ‘Telefoonkosten’ en ‘Overige assurantiepremies’ zoals opgenomen in de door [gedaagde] overgelegde winst-en verliesrekeningen met daarbij opgeteld 75% van de maandelijkse huurtermijn.
4.11.
Omdat de TVL per kwartaal is uitgekeerd, zullen de ontvangen bedragen aan TVL telkens door drie worden gedeeld en aan de bijbehorende drie maanden worden toegerekend.
4.12.
[eiser] heeft nog aangevoerd dat [gedaagde] de TOGS ten onrechte niet heeft meegenomen in zijn berekening. [gedaagde] heeft hier tegenin gebracht dat de TOGS terecht buiten beschouwing is gelaten omdat de Hoge Raad deze uitkering niet heeft benoemd als onderdeel van de berekeningsmethodiek van de vastelastenmethode. Dit standpunt van [gedaagde] wordt gepasseerd. De Hoge Raad heeft de TOGS niet benoemd in haar arrest, maar ook niet expliciet bepaald dat de TOGS niet mag worden meegenomen in de berekening. Naar de kantonrechter begrijpt laat de Hoge Raad het zodoende aan de lagere rechtspraak over om per geval te bepalen hoe met de TOGS moet worden omgegaan. In het onderhavige geval zal de TOGS wel worden meegenomen in de berekening. Gelet op de hoogte van de omzet van het café van vóór het uitbreken van de coronapandemie is het ontvangen bedrag van € 4.000,00 namelijk niet verwaarloosbaar klein. De TOGS zal zodoende op dezelfde wijze worden behandeld als de TVL en worden meegenomen in de berekening voor de maand april 2020, aangezien uit de financiële stukken volgt dat [gedaagde] de TOGS in die maand heeft ontvangen.
4.13.
Voor de berekening van de omzetdaling zullen de referentieomzet en de omzet tijdens de coronapandemie worden gehanteerd die volgen uit de berekening van [gedaagde] en uit de financiële stukken.
4.14.
Gelet op het voorgaande wordt de totale huurprijsvermindering in verband met de coronapandemie tot en met januari 2022 vastgesteld op € 2.645,00. Voor de periode van maart 2020 tot en met november 2021 (het moment van dagvaarden) bedraagt de huurprijsvermindering € 2.276,00.
Huurachterstand na toepassing coronakorting
4.15.
De kantonrechter stelt vast dat de huurachterstand tot en met 31 augustus 2021 € 6.423,25 bedroeg. Dit volgt namelijk uit de brief van de gemachtigde van [eiser] van die datum en is door [gedaagde] nadien ook nooit betwist. Aan het voorstel dat [gedaagde] ter zitting heeft gedaan om als uitgangspunt voor de huurachterstand een brief van 11 juli 2021 van [eiser] te gebruiken, wordt daarom voorbij gegaan. Ten tijde van de betekening van de dagvaarding op 25 november 2021 was [gedaagde] het volgende bedrag aan huur verschuldigd aan [eiser] :
- € 6.423,25 huurachterstand t/m augustus 2021;
- € 2.863,29+ huur over september t/m november 2021 (3 x € 954,43);
totaal: € 9.286,54
Tussen 31 augustus 2021 en de betekening van de dagvaarding heeft [gedaagde] nog in totaal € 1.800,00 aan [eiser] betaald. Daarnaast geldt de huurprijsvermindering van € 2.276,00 zoals hiervoor weergegeven in rechtsoverweging 4.14. Aldus bedroeg de huurachterstand ten tijde van de betekening van de dagvaarding:
- € 9.286,54 totaal verschuldigde huur t/m november 2021;
- € 1.800,00 voldaan door [gedaagde] van 31 augustus 2021 t/m dagvaarding;
- € 2.276,00- coronakorting t/m dagvaarding;
totaal: € 5.210,54.
4.16.
Gelet op het voorgaande bedroeg de huurachterstand na aftrek van de coronakorting ten tijde van de dagvaarding ongeveer 5,30 maanden (€ 5.212,54 / € 983,06 aan huurtermijn per 2022).
4.17.
Ten tijde van de zitting was [gedaagde] aan huur verschuldigd:
- € 9.286,54 totaal verschuldigde huur t/m november 2021;
- € 954,43 huur over december 2021 (1 x 954,43);
- € 4.915,30 +huur over januari t/m mei 2022 (5 x € 983,06);
totaal: € 15.156,27.
Tussen de betekening van de dagvaarding en de zitting van 12 mei 2022 heeft [gedaagde] in totaal € 6.267,38 aan [eiser] voldaan. Daarnaast geldt de huurprijsvermindering van € 2.645,00 zoals hiervoor weergegeven in rechtsoverweging 4.14. Aldus bedroeg de huurachterstand ten tijde van de zitting:
- € 15.156,27 totaal verschuldigde huur t/m mei 2022;
- € 1.800,00 voldaan door [gedaagde] van 31 augustus 2021 t/m dagvaarding;
- € 6.267,38 voldaan door [gedaagde] na dagvaarding t/m de zitting;
- € 2.645,00 -coronakorting t/m mei;
totaal: € 4.443,89
4.18.
Gelet op het voorgaande bedroeg de huurachterstand ten tijde van de zitting na aftrek van de coronakorting 4,5 maanden (€ 4.443,89 / € 983,06 aan huurtermijn per 2022).
Huurprijsvermindering vanwege gebreken?
4.19.
[gedaagde] maakt aanspraak op huurprijsvermindering vanwege gebreken aan het pand die hem in zijn huurgenot beperken. Als door een gebrek het huurgenot wordt verminderd dan kan de huurder op grond van artikel 7:207 BW een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, vanaf de dag waarop hij de verhuurder van het gebrek op de hoogte heeft gebracht of waarop het gebrek in voldoende mate bekend was bij de verhuurder. Dit komt dus neer op een gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Het moet gaan om een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW:
“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”
Huurprijsvermindering is pas gerechtvaardigd als een gebrek substantieel is oftewel, in andere woorden, als het gebrek leidt tot een wezenlijke aantasting van het huurgenot. Partijen kunnen afspreken dat de huurder zelf tot onderhoud verplicht is, in welk geval in beginsel geen sprake is van een gebrek dat tot huurprijsvermindering kan leiden.
4.20.
Ter zitting heeft [gedaagde] zijn vordering verminderd, in die zin dat hij nog slechts aanspraak maakt op huurprijsvermindering na 31 augustus 2021. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] op die datum [eiser] schriftelijk in kennis heeft gesteld van de door hem geconstateerde gebreken. De huur dient volgens [gedaagde] met ingang van 1 september 2021 verminderd te worden met 25% wat neerkomt op een bedrag van € 2.183,25. [gedaagde] baseert zich op het rapport De Waes waarin onder meer staat:
“2. Daken
Pannendak
- De spantconstructies van de schuine daken zijn voor zover zichtbaar in voldoende conditie.
- Er is wel houtworm geconstateerd op zolder, derhalve is het advies de gehele kapconstructie door een erkend bedrijf te laten behandelen.
(..)
De dakpannen liggen tot op de platdakbedekking, hierdoor zal middels capillaire werking water onder de constructie komen en lekkages veroorzaken.
De dakpannen liggen tot op de platdakbedekking, hierdoor zal middels capillaire werking water onder de constructie komen en lekkages veroorzaken.
(..)
Plat dak aanbouw
(..)
Advies is de dakbedekking inclusief boeiboorden geheel te vervangen.
Advies is de dakbedekking inclusief boeiboorden geheel te vervangen.
“3. Kozijnen en Schilderwerk
(..)
- Diverse ruiten in de achtergevel zijn lek en dienen te worden vervangen.
- Het schilderwerk van de houten kozijnen is geheel aangetast en dient te worden hersteld.
(..)
5.Interieur
(..)
Kelder
De kelder is vochtig, het water loopt via de voorgevel van het pand naar binnen. Tevens zijn de vloer en wanden plaatselijk niet waterdicht. De kelder dient geheel waterdicht te worden gemaakt door een gespecialiseerd bedrijf.
De kelder is vochtig, het water loopt via de voorgevel van het pand naar binnen. Tevens zijn de vloer en wanden plaatselijk niet waterdicht. De kelder dient geheel waterdicht te worden gemaakt door een gespecialiseerd bedrijf.
(..)
Zolder
(..)
Op de balklaag aan de voorzijde zijn sporen van houtworm aanwezig. De kapconstructie dient geheel door een gespecialiseerd bedrijf te worden onderzocht en behandeld.
Op de balklaag aan de voorzijde zijn sporen van houtworm aanwezig. De kapconstructie dient geheel door een gespecialiseerd bedrijf te worden onderzocht en behandeld.
(..)
6.Algemene indruk
Het pand is constructief in voldoende conditie, ondanks dat het zich in de loop der jaren heeft gezet. Het onderhoud van het pand is echter in slechte conditie.
Om het pand constructief, veilig en bewoonbaar te houden is het derhalve noodzakelijk dat er groot onderhoud wordt gepleegd zoals hierboven omschreven.”
4.21.
Hierna zal worden beoordeeld of sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW.
Houtworm op zolder
4.22.
Uit het rapport De Waes volgt weliswaar dat sprake is van houtworm op de zolder van het pand, maar ook dat de spantconstructie en het pand op zichzelf constructief in voldoende conditie zijn. Zodoende is door [gedaagde] niet voldoende onderbouwd gesteld dat sprake is van een aantasting van zijn huurgenot in de vorm van instortingsgevaar. De houtworm op zolder leidt zodoende (nog) niet tot een gebrek aan het pand.
Dakbedekking en boeiboorden
4.23.
[gedaagde] stelt weliswaar dat de gebrekkige dakbedekking inclusief boeiboorden leidt tot tochtproblemen en lekkages bij de ramen en het dak bij harde regenval, maar dat volgt niet uit het rapport De Waes. Ook toen aanzien van de dakbedekking en de boeiboorden heeft [gedaagde] daarom onvoldoende onderbouwd dat sprake is van aantasting van zijn huurgenot zodat een gebrek aan het pand (nog) niet is komen vast te staan.
Lekkende ruiten in de achtergevel
4.24.
[eiser] betwist niet dat er sprake is van gebrekkige, lekkende ruiten in de achtergevel die leiden tot verminderd huurgenot, maar voert het verweer dat [gedaagde] hier zelf voor aansprakelijk is op grond van artikel 9 van de huurovereenkomst. Dat artikel luidt als volgt:
“De huurder is verplicht om een aansprakelijkheid verzekering en een glas verzekering te nemen en eventueel inboedel verzekering af te sluiten. Het risico van breuk binnen- en buitenglas is voor rekening van de huurder.”
[gedaagde] voert aan dat het gebrek in kwestie niet onder de glasverzekering valt. Er is namelijk geen sprake van breuken in het binnen- en buitenglas, maar van lekke ruiten vanwege achterstallig onderhoud dat voor rekening van [eiser] komt. [eiser] heeft vervolgens niet bestreden dat sprake is van lekkende ruiten in plaats van gebroken ruiten. [gedaagde] wordt daarom in zijn standpunt gevolgd. De lekkende ruiten in de achtergevel van het pand vormen aldus een gebrek waarvoor [eiser] verantwoordelijk is.
Houten kozijnen
4.25.
[gedaagde] stelt dat [eiser] heeft nagelaten de houten kozijnen te schilderen wat heeft geleid tot schade aan die kozijnen en een verwaarloosd aanzien van het pand. [eiser] voert aan dat noodzakelijk schilderwerk wellicht voor een wat mindere uitstraling van het pand leidt, maar dat geen sprake is van gederfd huurgenot. [gedaagde] heeft zijn stelling vervolgens nader onderbouwd aan de hand van het Gebrekenboek van de Huurcommissie, maar nagelaten dit begrijpelijk toe te lichten. Hij gaat er bovendien aan voorbij dat dit document is bedoeld voor woonruimte terwijl het pand in kwestie onder het huurregime van 290-bedrijfsruimte valt. Gelet hierop heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd gesteld dat sprake is van gederfd huurgenot ten aanzien van de houten kozijnen zodat (nog) geen gebrek is komen vast te staan.
Vochtige kelder
4.26.
Volgens [gedaagde] is de kelder constant vochtig wat tot een verminderde bruikbaarheid van de kelder leidt. [eiser] heeft aangevoerd dat geen sprake is van gederfd huurgenot aangezien een kelder vanwege de ligging altijd vochtiger is dan andere ruimten wat niet belet dat deze kan worden gebruikt voor de opslag van spullen. Gelet op deze gemotiveerde betwisting heeft [gedaagde] onvoldoende nader onderbouwd dat wél sprake is van gederfd huurgenot zodat niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek ten aanzien van de kelder.
Slotsom ten aanzien van huurprijsvermindering vanwege gebreken
4.27.
Gelet op het voorgaande is alleen een gebrek ten aanzien van de lekkende ruiten in de achtergevel van het pand komen vast te staan. Niet gesteld of gebleken is dat dit enkele gebrek leidt tot een wezenlijke aantasting van het huurgenot van [gedaagde] . Hierbij zij opgemerkt dat als [eiser] nalaat noodzakelijk onderhoud te plegen aan het pand, hij er rekening mee moet houden dat in de nabije toekomst alsnog gebreken kunnen ontstaan die leiden tot gederfd huurgenot van [gedaagde] . Gelet op het voorgaande kan [gedaagde] vooralsnog echter geen aanspraak maken op huurprijsvermindering. De overige verweren die [eiser] in het kader van de huurprijsvermindering heeft opgeworpen behoeven daarom geen bespreking meer.
Is ontbinding gerechtvaardigd?
4.28.
De kantonrechter is van oordeel dat de huurachterstand in de gegeven omstandigheden de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. [gedaagde] had ten tijde van de dagvaarding een huurachterstand had van 5,3 maanden, die hij vervolgens heeft ingelopen tot 4,5 maanden ten tijde van de zitting. Hoewel dat nog steeds een forse huurachterstand is, betekent dit wel dat [gedaagde] vanaf de dagvaarding zijn betalingsgedrag heeft verbeterd. Voorts staat vast dat [gedaagde] te kampen heeft gehad met de gevolgen van de overheidsmaatregelen vanwege de coronapandemie en dat [eiser] aan [gedaagde] desondanks geen enkele vorm van korting op de huurprijs heeft toegekend. Dit terwijl [gedaagde] tijdens de beperkende maatregelen niet of nauwelijks inkomen heeft kunnen genereren omdat hij daarvoor volledig afhankelijk was van zijn café. [gedaagde] is overigens niet alleen voor zijn inkomen, maar ook voor zijn huisvesting volledig afhankelijk van het pand. Volgens [eiser] is van belang dat er al sprake was van een lage huurprijs van ver onder de marktwaarde. Mocht er al sprake zijn van een lage huurprijs, dan brengt dat argument echter geen gewicht in de schaal, aangezien de hoogte van de huurprijs in beginsel geen rol speelt bij de vraag of een huurder recht heeft op coronakorting. [eiser] heeft nog gesteld dat sprake is van een structurele huurachterstand die al speelde voor de coronapandemie. Hij heeft hierover ter zitting nog verklaard dat zijn belang bij de ontbinding van de huurovereenkomst niet zozeer financieel maar meer emotioneel van aard is omdat de terugkomende huurachterstand een grote bron van ergernis is en sprake is van een verstoorde relatie tussen partijen. Gelet op al deze omstandigheden en omdat [gedaagde] ten tijde van de zitting en naar verwachting ook daarna weer inkomsten heeft en zal kunnen genereren vanwege de opgeheven overheidsmaatregelen, weegt het belang van [gedaagde] om in het pand te blijven zwaarder dan het belang van [eiser] bij ontbinding van de huurovereenkomst.
Vorderingen in conventie
4.29.
De gevorderde ontbinding en ontruiming van het pand zal worden afgewezen. Wel zal de door [eiser] in gevorderde betaling van de huurachterstand tot en met mei 2022 tot een bedrag van € 4.443,89 worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente is gelet op de terechte aanspraak van [gedaagde] op coronakorting over een te hoog bedrag berekend, zodat de rente zal worden toegewezen zoals vermeld onder de beslissing.
Vorderingen in reconventie
4.30.
De onder 1 gevorderde verklaring voor recht zal op de onder de beslissing weergegeven wijze worden toegewezen. De onder 2 gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen nu niet is komen vast te staan dat [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering vanwege gebreken aan het pand. Het onder 4 gevorderde zal worden afgewezen; het is immers komen vast te staan dat [gedaagde] na toepassing van de coronakorting nog een huurachterstand heeft dus van verrekening kan geen sprake zijn. Ten aanzien van het onder 3 gevorderde wordt als volgt overwogen. [eiser] is als verhuurder verplicht het gebreken te verhelpen (7:206 lid 1 BW). De vordering zal daarom ten aanzien van de lekkende ruiten in de achtgevel van het pand worden toegewezen zoals vermeld onder de beslissing, met dien verstande dat de gevorderde dwangsom zal worden gesteld op € 50,00 per dag voor iedere dag dat [eiser] in gebreke blijft aan de veroordeling te voldoen, tot een maximum van € 2.500,00.
Proceskosten
4.31.
Nu sprake is van een huurachterstand en [eiser] [gedaagde] derhalve op goede gronden heeft gedagvaard, zal [gedaagde] de proceskosten in conventie dienen te dragen.
Die kosten worden aan de zijde van [eiser] begroot op:
- € 240,00 aan griffierecht;
- € 622,00 aan salaris gemachtigde (2 punten à € 311);
- € 121,42aan explootkosten;
totaal: € 983,42
Gelet op het feit dat de vorderingen van [gedaagde] in reconventie slechts deels worden toegewezen en tegelijkertijd kan worden vastgesteld dat de afgewezen posten in een nauw verband staan met het debat in conventie en derhalve niet tot extra werkzaamheden voor de gemachtigde van [eiser] hebben geleid, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten in reconventie te compenseren als hierna te melden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 4.443,89 aan huur tot en met mei 2022 vermeerderd met de wettelijke rente over het saldo dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 983,42;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
verklaart voor recht dat de huurprijs van het pand over de periode van maart 2020 tot en met januari 2022 wordt verminderd met de bedragen zoals hiervoor weergegeven in rechtsoverweging 4.13;
veroordeelt [eiser] – uitvoerbaar bij voorraad - tot het verhelpen van de lekkende ruiten in de achtergevel van het pand, binnen een termijn van vier weken na betekening van dit vonnis, op verbeurte van een dwangsom van € 50,00 per dag voor iedere dag dat hij daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 2.500,00;
compenseert de proceskosten en wel zo dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
wijst de vorderingen voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.J. van den Boom, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op woensdag, 13 juli 2022.
ECdJ