Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummers: BRE 19/6597 WET en BRE 20/325 WET
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 januari 2021 in de zaken tussen
[naam eiseres] B.V., te [plaatsnaam] , eiseres,
gemachtigde: mr. T.E.P.A. Lam,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Steenbergen,verweerder.
Als derde-partijen hebben aan het geding deelgenomen:
[naam belanghebbende1], te [plaatsnaam2] ,
[naam belanghebbende2], te [plaatsnaam2] ,
gemachtigde: [naam gemachtigde] .
Procesverloop
In de besluiten van 20 mei 2019 (primaire besluiten) heeft het college de verzoeken van [naam belanghebbende1] en [naam belanghebbende2] om tegemoetkoming in planschade toegewezen. Aan [naam belanghebbende1] is een planschadevergoeding toegekend van € 2.250,=. Aan [naam belanghebbende2] is een planschadevergoeding toegekend van € 2.625,=.
Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de primaire besluiten.
In de besluiten van 12 november 2019 (bestreden besluiten) heeft het college die bezwaren ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden besluiten beroep ingesteld.
Het college heeft verweerschriften ingediend.
De beroepen zijn besproken op de zitting van de rechtbank op 16 oktober 2020.
Hierbij waren namens eiseres aanwezig: haar gemachtigde, [naam gemachtigde eiseres] en [naam gemachtigde eiseres2] , en namens het college: mr. H.H.C. Mailoa. Het college heeft tevens mr. J. Schooljan ( [naam adviesbureau] ) meegebracht naar de zitting. Derde partijen zijn niet verschenen.
De rechtbank heeft de uitspraaktermijn verlengd.
Overwegingen
Feiten
1. [naam belanghebbende1] is eigenaar van de onroerende zaak [straatnaam] 11 te [plaatsnaam2] . [naam belanghebbende2] is eigenaar van de onroerende zaak [straatnaam] 9 te [plaatsnaam2] .
Op 22 september 2016 is het bestemmingsplan ‘Binnenhof’ vastgesteld. Dit plan is in werking getreden op 8 december 2016 en onherroepelijk geworden op 21 februari 2018. Het bestemmingsplan ‘Binnenhof’ maakt het mogelijk om in het plangebied, achter de woningen van [naam belanghebbende1] en [naam belanghebbende2] , negen woningen op te richten. [naam belanghebbende1] en [naam belanghebbende2] menen door de vaststelling van het bestemmingsplan planschade te hebben geleden en hebben op 27 september 2018 aanvragen voor een planschadevergoeding ingediend.
Naar aanleiding daarvan heeft het college advies gevraagd aan [naam adviesbureau] . [naam adviesbureau] heeft op 10 mei 2019 geadviseerd om een tegemoetkoming in planschade aan [naam belanghebbende1] en [naam belanghebbende2] toe te kennen van € 2.250,= respectievelijk € 2.625,=.
Bij primair besluit 1 heeft het college de aanvraag van [naam belanghebbende1] , onder verwijzing naar het advies van [naam adviesbureau] , toegewezen, waarbij het bedrag van de tegemoetkoming is bepaald op € 2.250,=.
Bij primair besluit 2 heeft het college de aanvraag van [naam belanghebbende2] , onder verwijzing naar het advies van [naam adviesbureau] , toegewezen, waarbij het bedrag van de tegemoetkoming is bepaald op € 2.625,=.
Eiseres ontwikkelt negen seniorenwoningen op de bedoelde locatie in het plangebied. Zij heeft met de gemeente Steenbergen een planschadeverhaalsovereenkomst als bedoeld in artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en draagt daarmee dus het risico voor het betalen van planschadevergoedingen.
Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de primaire besluiten.
Bij de bestreden besluiten zijn de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard. De primaire besluiten zijn daarbij in stand gebleven.
Beroepsgronden
2. Eiseres stelt zich op het standpunt dat aan de adviezen van [naam adviesbureau] gebreken kleven en dat het college zijn besluiten daarom niet op deze advisering heeft mogen baseren. Eiseres geeft daarvoor de volgende argumenten.
Ten onrechte is uitgegaan van de peildatum 17 november 2016.
Een aantal schadefactoren is ten onrechte opgevoerd: vermindering van uitzicht, schaduwhinder, privacyhinder, licht- en geluidhinder en situeringswaarde.
De waardering van het planologisch nadeel is niet controleerbaar. Er is volgens eiseres geen sprake van een gedachtegang van de planschadeadviseur die duidelijk en voldoende controleerbaar is. De taxatie van het planologisch nadeel is onvoldoende gemotiveerd.
Het planologisch nadeel is te hoog getaxeerd en de schade behoort geheel onder het normaal maatschappelijk risico te vallen.
Eiseres heeft de rechtbank verzocht om de zaak voor te leggen aan de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (StAB).
Wettelijk kader
3. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge artikel 6.2, tweede lid, van de Wro blijft in ieder geval voor rekening van de aanvrager:
van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade;
van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:
van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of
van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.
Op grond van artikel 6.3 van de Wro betrekt het college, met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade, bij zijn beslissing op de aanvraag in ieder geval:
de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak;
de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken.
Beoordelingskader
4. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van het oude planologische regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
5. Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een aanvraag om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht. Vergelijk rechtsoverweging 8.3 van de overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRS) van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).
Aan de deskundigheid en onafhankelijkheid van [naam adviesbureau] wordt door eiseres niet getwijfeld, zo heeft zij desgevraagd ter zitting bevestigd. Ook aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies van [naam adviesbureau] wordt niet zozeer niet getwijfeld. Aan de rechtbank is ter beoordeling of aan de inhoud van het advies van [naam adviesbureau] gebreken kleven, zodanig dat het college dat niet aan de bestreden besluiten ten grondslag heeft mogen leggen.
Peildatum
6. In het planschadeadvies van [naam adviesbureau] is een peildatum vermeld van 17 november 2016. Partijen zijn het erover eens dat dit niet correct is. Het college heeft in het verweerschrift bevestigd dat de bekendmaking van het nieuwe bestemmingsplan enkele weken na de oorspronkelijke bekendmaking is gerectificeerd en dat daarna de beroepstermijn opnieuw is gaan lopen. Partijen zijn het er dus over eens dat het bestemmingsplan in werking is getreden op 8 december 2016 en dat deze datum als peildatum had moeten worden gehanteerd.
Het college heeft in het verweerschrift voorts toegelicht dat uit navraag bij de taxateur van [naam adviesbureau] is gebleken dat het verschil in de peildata van circa drie weken geen invloed heeft op de waardering van de onroerende zaken.
Eiseres heeft geen argumenten aangedragen op grond waarvan moet worden aangenomen dat het hanteren van de juiste peildatum, 8 december 2016, van wezenlijke invloed zou zijn geweest op de taxatie van de onroerende zaken en daarmee op de vastgestelde hoogte van de geleden planschade.
De rechtbank gaat er daarom van uit dat de onjuiste vermelding van de peildatum in het planschadeadvies niet van invloed is geweest op de conclusies die in het planschadeadvies zijn getrokken voor wat betreft de hoogte van de geleden planschade en de hoogte van de planschadevergoeding.
Schadefactoren
7. [naam adviesbureau] heeft het bestemmingsplan ‘Binnenhof’ vergeleken met het voorheen geldende bestemmingsplan ‘Kom Kruisland 2013’. Na de planvergelijking heeft [naam adviesbureau] voor beide onroerende zaken geconcludeerd dat de planologische wijziging planologisch nadeel met zich meebrengt. [naam adviesbureau] heeft in dat verband voor beide onroerende zaken de volgende schadefactoren vermeld:
beperkte verslechtering van het uitzicht,
een zeer geringe toename van schaduwhinder,
een beperkte toename van privacyhinder,
een geringe toename van licht- en geluidhinder en
een verminderde situeringswaarde.
Eiseres heeft aangevoerd dat al deze schadefactoren ten onrechte zijn opgevoerd. Ter zitting heeft eiseres nader toegelicht dat zij het niet zozeer oneens is met de geconstateerde schadefactoren, maar dat zij vindt dat de hoogte van het vastgestelde schadebedrag (ongeveer 6% van de getaxeerde waarde van de onroerende zaken) niet in verhouding staat tot de geringe schade die [naam adviesbureau] per schadefactor heeft aangenomen. Zij heeft haar standpunt in beroep evenwel niet met een deskundig tegenrapport onderbouwd. Eiseres heeft in bezwaar wel een second opinion ingebracht van [naam adviesbureau2] van 28 augustus 2019. [naam adviesbureau2] heeft voor beide onroerende zaken geconcludeerd tot een ‘lichte schade’, wat volgens haar tot uitdrukking zou moeten komen in een percentage van maximaal 3% van de waarde van het object. [naam adviesbureau] heeft in bezwaar op de second opinion gereageerd. [naam adviesbureau] heeft daarin – onder verwijzing naar de uitspraak van de AbRS van 31 juli 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:566) – aangegeven dat de controlepercentages geen vaststaande normen vormen, en dat de waardevermindering voortvloeit uit de getaxeerde waarden van de onroerende zaken voor en na de peildatum. [naam adviesbureau] heeft daarbij ook – onder meer – toegelicht dat er hier sprake is van meerdere schadefactoren en dat de door [naam adviesbureau2] aangegeven classificatie als ‘lichte schade’ niet passend is.
De rechtbank ziet in de beroepschriften geen aanleiding om te oordelen dat aan het planschadeadvies van [naam adviesbureau] voor wat betreft de schadefactoren zodanige gebreken kleven, dat het college dit niet aan de bestreden besluiten ten grondslag had mogen leggen. De rechtbank is van oordeel dat [naam adviesbureau] haar advies per schadefactor op zorgvuldige wijze en voldoende inzichtelijk heeft gemotiveerd en dat de in bezwaar ingebrachte second opinion door [naam adviesbureau] met een voldoende inzichtelijke motivering is weerlegd. Zo heeft [naam adviesbureau] (in reactie op [naam adviesbureau2] ) aangegeven dat de onroerende zaken weliswaar zijn gelegen in een stedelijke/woonomgeving, maar dat het versteende karakter, de inkijk en de permanente lichthinder wel degelijk toenemen ten opzichte van de oude situatie (grotendeels bestemming agrarisch zonder bouwvlak) en het uitzicht en de situeringswaarde afnemen. Daarbij heeft [naam adviesbureau] tevens in aanmerking genomen dat ook onder de oude situatie geen volledig vrij uitzicht bestond. Volgens [naam adviesbureau] gaat het rapport van [naam adviesbureau2] volledig voorbij aan het gewijzigde gebruik van de gronden binnen het plangebied (namelijk van agrarisch naar wonen) en de intensivering die dit tot gevolgd heeft in relatie tot de toepasselijke schadefactoren. [naam adviesbureau] heeft voorts terecht gewezen op de jurisprudentie van de AbRS (zie ook ECLI:NL:RVS:2018:821, rechtsoverweging 23.3) waaruit volgt dat schadepercentages met name dienen als controle. Dat bij meerdere schadefactoren, ook al is het nadeel bij een aantal factoren beperkt, wordt geconcludeerd tot een schade van 6%, wijkt naar het oordeel van de rechtbank niet af van de jurisprudentie en is ook niet onbegrijpelijk. Aan het argument van eiseres dat een waardevermindering van 6% niet past bij de – volgens eiseres – minimale schade per schadefactor, komt dan ook niet de betekenis toe die eiseres daaraan gehecht wil zien.
Taxatie
8. Eiseres stelt dat de waardering van het planologisch nadeel niet controleerbaar is, omdat [naam adviesbureau] onvoldoende heeft gemotiveerd hoe het planologisch nadeel is bepaald. Eiseres heeft daarbij aangevoerd dat [naam adviesbureau] heeft nagelaten om inzichtelijk te maken welk gewicht is toegekend aan de schadefactoren en hoe dit is vertaald.
9. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt.
Volgens de jurisprudentie van de AbRS, bijvoorbeeld de uitspraak van 11 juni 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:2076), zijn de inzichten van een taxateur gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een nadere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. Wel mag worden verlangd dat de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar is en dat het verslag van het onderzoek voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming.
Aan dat vereiste is naar het oordeel van de rechtbank voldaan.
De rechtbank stelt vast dat in het planschadeadvies van [naam adviesbureau] is vermeld wie de taxatie heeft gedaan en dat deze niet in dienstbetrekking staat tot de opdrachtgever. Naar het oordeel van de rechtbank is op zorgvuldige en duidelijke wijze uiteengezet hoe de taxateur tot zijn taxatie is gekomen. Uit het advies blijkt onder meer dat er een inpandige opname heeft plaatsgevonden en wat daarbij is vastgesteld. Voorts is gekeken naar – onder meer – de waarde van referentie-objecten, is rekening gehouden met verschillende in- en externe waardefactoren en is uitgegaan van de maximaal in te vullen planologische situatie. Vervolgens is een inschatting gemaakt van de impact van het vastgestelde planologische nadeel op de oorspronkelijke vastgestelde waarde voor de planologische wijziging. Eiseres heeft op zich terecht opgemerkt dat niet uiteen is gezet welk gewicht aan welke schadefactoren is toegekend, maar de rechtbank is van oordeel dat het verslag van de taxateur met de gegeven toelichting voldoende duidelijk en controleerbaar is.
De enkele omstandigheid dat volgens eiseres de woning [straatnaam] 9 anderhalf jaar later is verkocht voor € 207.000,= is onvoldoende om aan de juistheid van de taxatie te twijfelen. Zo heeft [naam adviesbureau] gewezen op de sterk aantrekkende woningmarkt na de peildatum.
Op basis van het voorgaande heeft het college de bestreden besluiten mede op de in het planschadeadvies vermelde taxatie mogen baseren.
Normaal maatschappelijk risico
10. [naam adviesbureau] is in haar planschadeadvies uitgegaan van een normaal maatschappelijk risico van 5%. [naam adviesbureau] heeft zich daarbij gebaseerd op jurisprudentie van de AbRS, met name de uitspraak van 21 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1653.
Het standpunt van eiseres, dat voor zover er planschade is geleden door [naam belanghebbende1] en [naam belanghebbende2] , deze volledig onder het normaal maatschappelijk risico moet vallen, is niet onderbouwd en lijkt uit te gaan van het standpunt dat de schade lager is dan door [naam adviesbureau] is vastgesteld. De rechtbank ziet daarom geen reden om te twijfelen aan het vastgestelde percentage van 5%.
Slotoverwegingen
11. Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank geen aanleiding gezien om de beroepen voor te leggen aan de StAB voor advies.
De rechtbank komt tot het oordeel dat het college het planschadeadvies van [naam adviesbureau] aan de bestreden besluiten ten grondslag heeft mogen leggen en dat het college op basis daarvan de hoogte van de planschadevergoeding heeft kunnen vaststellen op € 2.250,= respectievelijk € 2.625,=.
12. De beroepen zijn ongegrond.
Er is geen reden voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.M.J. Kok, rechter, in aanwezigheid van N.A. D’Hoore, griffier, op 8 januari 2021, en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid om de uitspraak mede te ondertekenen.
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.