ECLI:NL:RBZWB:2021:6472

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht

Locatie: Breda

Zaaknummer BRE 19/5997

Uitspraak van 20 december 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[belanghebbende], wonende te [plaats] ,

belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de [gemeente],

de heffingsambtenaar,

de Minister van Justitie en Veiligheid,

de Minister.

1.Procesverloop

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 244.000,00. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 11 oktober 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd. Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.

1.3.

De zaak is inhoudelijk behandeld op de zitting van 12 november 2021. Namens belanghebbende was aanwezig J.L.G. van Herk, verbonden aan Previcus Vastgoed te Boxmeer. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door

[heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar] .

2.Overwegingen

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een tussenwoning, gebouwd in 1920. Het perceeloppervlakte bedraagt 170 m2.

2.2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 190.000,00. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde.

Toetsingskader van de rechtbank

2.3.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

2.4.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

2.5.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

2.6.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde

2.7.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt 18 december 2019 door [taxateur] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de woning gewaardeerd op € 266.000,00. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats] . Daarnaast is de woning inpandig opgenomen op 9 december 2019. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is.

Beoordeling van de vastgestelde WOZ-waarde

2.8.

Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. Belanghebbende voert nog aan dat de heffingsambtenaar de onroerende zaak [adres 4] ook in de vergelijking had moeten meenemen, omdat het een buurpand betreft en om die reden uitermate geschikt is als vergelijkingsobject. De rechtbank volgt dit betoog niet. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gemotiveerd uiteengezet dat de onroerende zaak [adres 4] minder geschikt is als vergelijkingsobject. Het object heeft geen aanbouw en bovendien een verdieping minder. Daardoor zijn de verschillen met de woning van belanghebbende te groot. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar het object dan ook terecht niet meegenomen in de vergelijking.

2.9.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen vertonen met het onderhavige object, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door een correctie op de prijs per kubieke meter toe te passen.

2.10.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de inhoud van de woning 451 m3 moet zijn in plaats van de door de heffingsambtenaar gehanteerde inhoud van 470 m3. Belanghebbende heeft dit onderbouwd door een verwijzing naar de website Woningweter.nl. Dit betoog faalt. De heffingsambtenaar heeft de inhoud van de woning bepaald op basis van een inpandige opname. De betwisting van de inhoud door belanghebbende door voornoemde verwijzing is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd, nu dit, anders dan een inpandige opname, een globale berekening betreft. De rechtbank heeft voorts geen aanwijzing dat de inhoud van de woning door de taxateur bij de inpandige opname onjuist is bepaald en dat in verband daarmee de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.

2.11.

Belanghebbende stelt zich – naar de rechtbank begrijpt – tevens op het standpunt dat de heffingsambtenaar de vierkante meterprijzen van de perceeloppervlakten op een verkeerde manier heeft berekend. De heffingsambtenaar heeft verzuimd de wortelformule toe te passen. Hierdoor is geen rekening gehouden met het afnemend grensnut, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar betwist niet dat sprake is van afnemend grensnut, maar stelt dat hiervan in dit geval pas sprake is vanaf een oppervlakte van 200 m2.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen in perceeloppervlakten door toepassing van een grondstaffel. Dat de heffingsambtenaar in dit geval dezelfde vierkante meterprijs heeft gehanteerd voor perceeloppervlakten tot 200 m2 acht de rechtbank voldoende gemotiveerd en niet onredelijk. Bovendien is de heffingsambtenaar vrij in zijn keuze van de wijze waarop hij rekening houdt met de verschillen in perceeloppervlakten tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende. Het gebruik van de wortelformule is daarbij niet verplicht.

2.12.

Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat belanghebbende slechts een recht van overpad heeft over en dus geen eigenaar is van het pad dat naar de garage leidt. Er is sprake van een waardedrukkend effect, omdat de garage bij eventuele bouwactiviteiten niet meer te bereiken is, aldus belanghebbende.

Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van een waardedrukkend effect. Het pad naar de garage is openbaar terrein en belanghebbende heeft hierop het recht van overpad. Dit recht kan niet zomaar opzij worden gezet. Bovendien heeft belanghebbende niet concreet gemaakt dat er bouwplannen zijn die van invloed kunnen zijn op de waarde van de woning op de waardepeildatum.

Slotsom

2.13.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen zal het beroep ongegrond worden verklaard.

Overschrijding van de redelijke termijn

2.14.

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt.^[1]Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 14 maart 2019 en op 11 oktober 2019 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 20 december 2021. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (afgerond) 9 maanden.

2.15.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000,00. Hiervan komt (afgerond) € 110,00 (1/9e deel) voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat van de overschrijding (afgerond) 1 maand moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Het restant van € 890,00 komt voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.

Vergoeding griffierecht en proceskosten

2.16.

Gelet op de toewijzing van het verzoek om immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank aanleiding te bepalen dat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht wordt vergoed. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten die hij in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 534,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,00 en een wegingsfactor 0,5 voor het gewicht van de zaak). Een wegingsfactor 0,5 acht de rechtbank hier aangewezen, nu uitsluitend recht op proceskostenvergoeding bestaat in verband met het toekennen van een immateriële schadevergoeding.^[2]De vergoeding van het griffierecht alsmede van de proceskosten moet deels plaatsvinden door de heffingsambtenaar en deels door de Minister. Om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid wordt uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt.

3.Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 110,00;
veroordeelt de Minister tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 890,00;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 267,00;
veroordeelt de Minister in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 267,00;
gelast dat de heffingsambtenaar de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 23,50;
gelast dat de Minister de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 23,50.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 20 december 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier, De rechter,

de uitspraak te ondertekenen>

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.

Bijlage

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).