Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummers BRE 19/6623 en 19/6625
Uitspraak van 16 december 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], gevestigd te [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente], de heffingsambtenaar.
1.Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarden van onder meer de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] te Raamsdonkveer voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op respectievelijk € 286.000 en € 519.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 8 november 2019 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft beroep ingesteld voor zover de uitspraak op bezwaar ziet op [adres 1] en [adres 2] . De heffingsambtenaar heeft, ondanks dat hij daartoe door de rechtbank in de gelegenheid is gesteld, geen verweerschrift of overige stukken ingebracht.
De zaak is behandeld op de zitting van 23 september 2021. Hierbij was namens belanghebbende aanwezig A. van den Dool, verbonden aan Previcus Vastgoed te Boxmeer.
De heffingsambtenaar is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 6 augustus 2021 aan de heffingsambtenaar op het postadres [postadres] te [plaats] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De heffingsambtenaar is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 10 augustus 2021 is afgehaald bij een PostNL-punt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen tijdig en op de juiste wijze is aangeboden.
De rechtbank heeft de uitspraaktermijn verlengd.
2.Overwegingen
2.1.
Belanghebbende is een voetbalvereniging. Ze is eigenaar van twee clubhuizen aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] . Het clubhuis aan de [adres 1] is gelegen op een perceel van 1.497 m² en het is oorspronkelijk gebouwd in 1964. Het bestaat uit een kantine (deels uit 1978), was/kleedruimtes (deels uit 1990), een berging (1978), een tribune (1986) en een luifel (2010). Het clubhuis aan de [adres 2] is gelegen op een perceel van 1.246 m². Het is eveneens oorspronkelijk gebouwd in 1964 en het bestaat uit een kantine (deels uit 1974, 1993 en 1997), was/kleedruimtes (1990 en 1992), een noodgebouw (2010 en 2012), een tribune (1970) en een luifel (1997 en 1993).
2.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarden van de clubhuizen. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018.
2.3.
Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld. Meer specifiek vindt ze dat de waarden van de clubhuizen maximaal € 150.000 [adres 1] en € 313.000 [adres 2] zijn.
Toetsingskader van de rechtbank
2.4.
De WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt in beginsel bepaald op de marktwaarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
2.5.
In afwijking hiervan wordt de waarde van een niet-woning bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de marktwaarde.
2.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.7.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Geen onderbouwing door de heffingsambtenaar
2.8.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase geen verweerschrift ingediend en niet op een andere wijze een onderbouwing gegeven van de vastgestelde waarden. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarden niet aannemelijk heeft gemaakt.
Onderbouwing door belanghebbende
2.9.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarden twee taxatierapporten van 11 september 2019 overgelegd waarin taxateur [taxateur] (hierna: de taxateur) de clubhuizen heeft getaxeerd op € 150.000 [adres 1] en € 313.000 [adres 2] . In deze taxatierapporten heeft de taxateur de clubhuizen gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Hij is daarbij in de basis uitgegaan van de taxatiewijzer Sport, maar voor de restwaarde - anders dan de taxatiewijzer - uitgegaan van een waarde van 0%.
2.10.
De taxateur en belanghebbende hebben ter onderbouwing van de restwaarde de stelling ingenomen dat aan het einde van de levensduur een gebouw geen gebruikswaarde meer heeft en vanwege de sloopkosten daardoor eigenlijk alleen een negatieve waarde vertegenwoordigt en dat daarom de restwaarde op 0% moet worden gesteld. Volgens belanghebbende dient ook geen verlengde levensduur te worden toegepast, omdat belanghebbende is ontstaan door een fusie van twee naast elkaar gelegen voetbalclubs. De clubhuizen zijn de clubhuizen van de voormalige aparte verenigingen en staan op de nominatie om te worden gesloopt en te worden vervangen voor een nieuw clubhuis. De taxateur verwijst daarbij onder andere naar uitspraken van Gerechtshof Arnhem-Leeuwaren en Gerechtshof Den Haag [1] .
2.11.
De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaken bepaald volgens de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich daarbij aan. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende de door haar gehanteerde restwaarde van 0% en daarmee de door haar voorgestane waarden niet aannemelijk heeft gemaakt. De verwijzing naar de uitspraken van de Gerechtshoven is daartoe onvoldoende. In deze uitspraken is – kortgezegd – beslist dat de heffingsambtenaar de door hem aangevoerde restwaarde met de verwijzing naar de taxatiewijzer onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, omdat de taxatiewijzer ten aanzien van de geformuleerde kengetallen geen onderbouwende marktgegevens bevat. Deze uitspraken onderbouwen echter geenszins de door de taxateur ingenomen stelling dat bij het einde van de (werkelijke) levensduur van een pand de restwaarde altijd nihil of zelfs negatief zou zijn. Belanghebbende heeft deze stelling ook niet op een andere wijze (met marktgegevens) onderbouwd.
2.12.
Naar het oordeel van de rechtbank volgt daarnaast uit hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ten aanzien van de sloopplannen niet dat deze sloopplannen een waardedrukkend effect hebben op de waarde van de clubhuizen. Het is immers belanghebbende zelf die om haar moverende redenen (het realiseren van een nieuw clubhuis in plaats van de twee verouderde clubhuizen) de intentie heeft om de clubhuizen te slopen. Aangezien de clubhuizen thans nog in gebruik zijn en belanghebbende geen argumenten heeft aangedragen dat de clubhuizen op korte termijn, bijvoorbeeld om veiligheidsredenen, niet meer gebruikt kunnen worden, is relevant in hoeverre de clubhuizen een gebruiksnut zouden kunnen hebben, indien ze niet gesloopt zouden worden en het gebruik in de toekomst zou worden voortgezet. Het enkele feit dat een sloopbesluit zou zijn genomen, moet dus om die reden bij de waardebepaling buiten aanmerking blijven. Pas wanneer het gebruik van de te slopen clubhuizen is beëindigd in afwachting van de sloop, dient de waardebepaling te geschieden op basis van de grondwaarde minus de sloopkosten.
Goede justitie
2.13.
Het voorgaande betekent dat beide partijen de waarde van de clubhuizen niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank stelt de WOZ-waarden op waardepeildatum 1 januari 2018 in goede justitie vast op € 180.000 voor [adres 1] en op € 420.000 voor [adres 2] . Gelet hierop zullen de beroepen gegrond worden verklaard.
Proceskosten
2.14.
De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1). Ook het griffierecht van € 345 dient door de heffingsambtenaar te worden vergoed.
2.15.
Belanghebbende heeft daarnaast recht op een vergoeding van de taxatiekosten. De rechtbank volgt voor vaststelling van de hoogte daarvan in beginsel de Richtlijn van de belastingkamers en van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (de richtlijn) [2] . Daarbij wordt ook het Besluit tarieven in strafzaken 2003 in acht genomen, op basis waarvan een maximumtarief geldt van € 134,04 per uur. Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van € 1.064,80 per taxatierapport. Belanghebbende heeft daarbij geen factuur van de taxatiekosten overgelegd. De rechtbank vindt, gelet op de taxeren objecten en mede gelet op het feit dat een inpandige opname heeft plaatsgevonden, een tijdsbesteding van 6 uren per taxatierapport en een tarief van € 80 per uur redelijk. Gelet daarop stelt de rechtbank de tegemoetkoming in totaal vast op € 960 exclusief omzetbelasting (tweemaal 6 x € 80). Omdat belanghebbende als voetbalvereniging in beginsel niet btw-plichtig is, kan zij de in rekening gebrachte voorbelasting niet in aftrek brengen. De toegekende vergoeding moet daarom met 21% omzetbelasting worden verhoogd. Ook dienen de kadasterkosten van € 14 te worden vergoed. Dit betekent dat de totale kostenvergoeding voor de taxatiekosten € 1.175,60 bedraagt.
2.16.
Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 2.773,60.
3.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op de [adres 1] en [adres 2] ;
- vermindert de voor [adres 1] vastgestelde waarde tot € 180.000;
- vermindert de voor [adres 2] vastgestelde waarde tot € 420.000;
- vermindert de betreffende aanslagen OZB dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 2.773,60;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 345 aan haar vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.E.M. Marsé, rechter, in aanwezigheid van drs. L. Mattijssen, griffier, op 16 december 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.