ECLI:NL:RBZWB:2021:5409

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht

Zaaknummer BRE 18/5995

uitspraak van 21 oktober 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[belanghebbende] , gevestigd te [vestigingsplaats] ,

belanghebbende,

gemachtigde: G. Gieben (Previcus Vastgoed)

de heffingsambtenaar van de gemeente Vlissingen,

verweerder.

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 7 februari 2018 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats ] voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 605.000,- (aanslagnummer [aanslagnummer] ). In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting gebruiker niet-woning 2018 bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 30 juli 2018 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 30 juli 2021 te Middelburg. Belanghebbende heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, A. van den Dool, verbonden aan Previcus Vastgoed, en [taxateur 1] (taxateur). De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [taxateur 2] (taxateur).

Overwegingen

Feiten

1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats ] . Het object is een bedrijfsgebouw met ondergrond en erf, en is in gebruik als dagverblijf voor zorgverlening aan mensen met (niet-aangeboren) hersenletsel, een verstandelijke en/of lichamelijke beperking. De onroerende zaak ligt op bedrijventerrein [bedrijventerrein] en heeft volgens het bestemmingsplan de bestemming ‘bedrijf’. Het bouwjaar is 1999. Het bedrijfsgebouw heeft een bruto vloeroppervlakte van [vloeroppervlakte] m². De onroerende zaak heeft een totale oppervlakte van [oppervlakte] m².

Geschil

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Meer in het bijzonder is in geschil:

a. of er een correctie wegens de technische veroudering dient te worden toegepast vanwege:

- verlenging van de technische levensduur van de installaties;

- de restwaarde van het pand; en

of er een correctie wegens functionele veroudering van het pand dient te worden toegepast vanwege excessieve kosten, alsmede de hoogte daarvan.

3. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2017. Belanghebbende heeft ter zitting een waarde bepleit van € 470.000,- onder verwijzing naar het taxatierapport opgemaakt op 21 september 2018 door taxateur [taxateur 1] van [B.V.] B.V. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 605.000,-, welke gebaseerd is op het taxatierapport van 22 oktober 2018, opgemaakt door taxateurs [taxateur 2] en [taxateur 3] .

4. Tussen partijen is niet (langer) in geschil dat de waarde van de onroerende zaak op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief BTW. De rechtbank sluit zich aan bij deze, naar haar oordeel juiste, gezamenlijke opvatting van partijen.

Toetsingskader van de rechtbank

5. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

6.
De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer). De waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sinds de bouw van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

7. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar/ gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan.^[1]

8. De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van belanghebbende en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen te worden betrokken.

Onderbouwing van de WOZ-waarde

9. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de onroerende zaak gebaseerd op het taxatierapport van 22 oktober 2018, opgemaakt door taxateurs [taxateur 2] BSc en [taxateur 3] . De taxateurs hebben het pand inpandig opgenomen op 25 september 2018. In het rapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief omzetbelasting bepaald op € 676.000,-. Het taxatierapport is onder meer voorzien van een overzicht van de berekeningsmethode en (summier) beeldmateriaal van de onroerende zaak.

Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 605.000,- niet te hoog is.

Technische veroudering

10. Voor de correctie wegens technische veroudering wordt gekeken naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van de levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving.

11. Ten aanzien van de technische levensduur van de installaties heeft belanghebbende gesteld dat deze ten onrechte met 5 jaar is verlengd. Van verlengde technische levensduur kan volgens haar, onder verwijzing naar twee uitspraken van het Gerechtshof Amsterdam,^[2]slechts sprake zijn als in de tussentijd een ingrijpende verbouwing of renovatie heeft plaatsgevonden. Zij stelt zich op het standpunt dat dit ook geldt voor de installaties. Aangezien de installaties niet zijn vervangen, mag de technische levensduur niet worden verlengd.

De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift en op zitting toegelicht waarom hij de levensduurverlenging heeft toegepast. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd dat de onroerende zaak volledig functioneel en operationeel in gebruik is. Daarbij heeft hij erop gewezen dat de installaties tijdens de inpandige taxaties zijn beoordeeld en dat die in uitstekende staat waren. Uit bijlage 3 bij het taxatierapport (een mailwisseling tussen de unitmanager facilitaire dienst van belanghebbende en de taxateur) blijkt ook dat belanghebbende de aankomende 10 jaar geen renovaties of verbouwingen verwacht.

De rechtbank is het niet met belanghebbende eens dat verlenging van de technische levensduur alleen is toegestaan indien een verbouwing of renovatie heeft plaatsgevonden. Volgens de Hoge Raad kan er aanleiding zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving, indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.^[3]Tussen partijen staat vast dat de installaties goed zijn onderhouden en nog naar behoren functioneren. Daarmee is aannemelijk dat de afname van de waarde die de installaties in economische zin hebben voor de eigenaar, zich over een langere periode zal uitstrekken dan die waarmee voorheen bij de waardebepaling is rekening gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar toegepaste verlengde levensduur alleszins redelijk is.

12. Ten aanzien van de restwaarde heeft belanghebbende gesteld dat bij de waardering is uitgegaan van een te hoge restwaarde van het pand. Onder verwijzing naar uitspraken van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden^[4]en Gerechtshof Den Haag^[5]stelt belanghebbende dat de restwaarde niet enkel mag worden gebaseerd op de kengetallen in de Taxatiewijzers. De restwaarde moet volgens hem zijn onderbouwd.

De heffingsambtenaar is van mening dat de restwaarde op een juiste wijze is bepaald. Daarbij is gebruik gemaakt van de taxatiewijzers ‘Verzorging’ en ‘Infrastructuur’. Tevens heeft hij ter onderbouwing van de restwaarde gesteld dat herbestemming van het pand eenvoudig te realiseren is, doordat het object op een bedrijventerrein is gelegen en al de bestemming bedrijf heeft volgens het bestemmingsplan.

De rechtbank overweegt dat taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van een onroerende zaak. Taxatiewijzers bevatten algemene gegevens met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en houden geen rekening met de specifieke kenmerken van individuele onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in het betreffende geval, maar de taxateur zal zich rekenschap moeten geven van bijzondere omstandigheden van de te waarderen onroerende zaak.^[6]In het taxatierapport is bij de bepaling van de restwaarde toegelicht dat het goed denkbaar is dat het object na de verwachte levensduur een gebruik als werkplaats met kantoorruimte heeft. Dit is naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk, gezien de locatie en de bestemming van het pand. Belanghebbende heeft geen bijzondere omstandigheden genoemd op grond waarvan de restwaarde lager zou moeten zijn. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.

Functionele veroudering

13. Belanghebbende voert onder verwijzing naar het eigen taxatierapport aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de excessieve gebruikskosten en dat die tot uitdrukking dienen te komen in een functionele correctie van 10%.

Nu belanghebbende enkel stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met excessieve gebruikskosten, zonder dit met stukken te onderbouwen, kan het standpunt van belanghebbende, zoals ook door de heffingsambtenaar is betoogd, naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Voor zover daarvan wel sprake mocht zijn, had het op de weg van belanghebbende gelegen om gemotiveerd aan te geven waardoor deze excessieve gebruikskosten in dit geval worden veroorzaakt.

Conclusie

14. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.E.M. Marsé, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.H.M. Venmans, griffier, op 21 oktober 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier, de rechter,

Is niet in de gelegenheid deze uitspraak

mede te ondertekenen.

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bijlage

Wet WOZ

Artikel 17

1. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend.

2. De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

3. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in het rijksmonumentenregister, bedoeld in artikel 3.3 van de Erfgoedwet, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a.de aard en de bestemming van de zaak;

b.de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

(…)

Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ

Artikel 4

(…)

2. De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.