Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 18/21 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2021 in de zaak tussen
[belanghebbende] , te [vestigingsplaats] , belanghebbende
gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, verweerder
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) van 28 februari 2017 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 298.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelastingen eigenaren (OZB) bekendgemaakt. Bij afzonderlijk document met dagtekening 28 februari 2017 is de aanslag watersysteemheffing bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 28 december 2017 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaken zijn behandeld op de zitting van 22 september 2021 in Middelburg. Belanghebbende heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde (via beeldbellen). De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [verweerder] , vergezeld door de taxateur [taxateur 1] .
Overwegingen
Inleiding
1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] . Het betreft een winkel/kantoor/horecapand, momenteel in gebruik als casino/automatenhal (hierna: het casino), met een totale oppervlakte van 332 m2 en een perceeloppervlakte van 301 m2. Het pand is gebouwd in 1880 en is in 2005 verbouwd.
De WOZ-waarde
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het casino. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2016. Belanghebbende vindt dat de waarde maximaal € 199.000,- is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 298.000,-.
Toetsingskader van de rechtbank
3.1
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
3.2
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
3.3
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.4
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
4. De heffingsambtenaar heeft de waardering van het casino gebaseerd op het taxatierapport en het daarin opgenomen schematisch overzicht van 6 maart 2018 van de taxateur [taxateur 2] .
De taxateur heeft de waarde van het casino op de waardepeildatum vastgesteld op € 314.000,-. De taxateur heeft een vergelijking gemaakt met het verkoopcijfer én huurcijfer van het object [adres 2] en het huurcijfer van het object [adres 3] , beide te [plaats] . Daarnaast is ter illustratie de huurwaarde van object [adres 4] , te [plaats] vermeld. Het taxatierapport is voorzien van foto’s van het vooraanzicht van het casino en de vergelijkingsobjecten en van het straatbeeld.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 298.000,- niet te hoog is.
De beroepsgronden
5. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
Oordeel rechtbank
6. Belanghebbende stelt dat sprake is van onvoldoende of onbruikbare vergelijkingsobjecten, omdat de waarde afhankelijk is van de bestemming. De vergelijkingsobjecten zijn in gebruik als winkel en café. De rechtbank volgt dit standpunt niet. Het casino en de vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in de directe omgeving van elkaar, in het centrum van [plaats] , hebben alle de bestemming centrumdoeleinden en daarmee dezelfde gebruiksmogelijkheden. Het feitelijk gebruik doet hier niet aan af.
7. Uit het taxatierapport blijkt dat de verkoop van het vergelijkingsobject [adres 2] net iets meer dan een jaar voor de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, namelijk 12 december 2014. De huurwaarden van de vergelijkingsobjecten zijn van minder dan een jaar voor de waardepeildatum. Ondanks dat bij de vaststelling van de WOZ-beschikking is gerekend met een kapitalisatiefactor 7,8 (waarmee belanghebbende tijdens de hoorzitting in bezwaar akkoord was), komt het taxatierapport uit op de kapitalisatiefactor 6,67. Deze lagere factor is vervolgens ook bij het casino toegepast. Voor de huurprijs is uitgegaan van het gemiddelde van de huurprijs per m2 van de vergelijkingsobjecten. Daarbij is voor ruimten op de eerste etage uitgegaan van 50% van de huurwaarde per m2 op de begane grond. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van voldoende vergelijkbare vergelijkingsobjecten en is inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
8. Belanghebbende voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met het leegstandsrisico, mede gezien de langdurige sluitingen en leegstand vanwege de coronaperiode.
De heffingsambtenaar stelt onweersproken dat het leegstandsrisico is meegenomen in de vaststelling van de kapitalisatiefactor. Belanghebbende heeft ter zitting de kapitalisatiefactor niet betwist. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat geen rekening gehouden hoefde te worden met de coronaperiode, nu hiervan op de waardepeildatum
(1 januari 2016) en ook bij aanvang van het belastingjaar 2017 nog geen sprake was. Deze grond kan daarom niet leiden tot een lagere WOZ-waarde van het casino.
Conclusie
9. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het casino voor 2017 en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
Redelijke termijn
10.1
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
10.2
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is op 21 maart 2017 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 25 oktober 2021. De redelijke termijn van twee jaar is met afgerond 32 maanden overschreden. Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar of een deel daarvan - recht op een schadevergoeding van € 3.000,-. Omdat de bezwaarfase afgerond 10 maanden heeft geduurd en daarmee 4 maanden te lang, komt 4/32 deel (dus € 375,-) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 2.625,-) voor rekening van de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid).
Proceskosten
11.1
Gelet op het overwogene in 9. dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dat niet anders. Wel bestaat om die reden recht op proceskostenvergoeding voor de beroepsfase en vergoeding van griffierecht.
11.2
De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden (samen) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 534,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,-, een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht). [1]
11.3
Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten. [2] Ook dient om die reden het griffierecht van € 338,- door ieder voor de helft te worden vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag
van € 375,-;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 2.625,-;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 267,-;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 267,-;
- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt de helft van het door hem betaalde griffierecht, zijnde € 169,-;
- gelast dat de Staat der Nederlanden aan belanghebbende vergoedt de helft van het door hem betaalde griffierecht, zijnde € 169,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 25 oktober 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning de volgende methoden kunnen worden gebruikt: de huurwaardekapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, en de discounted-cash-flow methode.