Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 18/17 en 18/19 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2021 in de zaken tussen
[belanghebbende] , te [vestigingsplaats] , belanghebbende
gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels ,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, verweerder
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikkingen van 28 februari 2017 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] te [plaats 2] voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op respectievelijk € 2.402.000,- en € 767.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen eigenaren (OZB) en watersysteemheffing bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 28 december 2017 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaken zijn behandeld op de zitting van 22 september 2021 in Middelburg. Belanghebbende heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde (via beeldbellen). De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [verweerder] , vergezeld door de taxateur [taxateur 1] .
Overwegingen
Voorafgaand
0. Gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting gevraagd om over deze twee beroepszaken twee afzonderlijke uitspraken te doen.
De rechtbank ziet hiertoe geen aanleiding en gaat in deze uitspraak in op beide beroepen. Daartoe overweegt de rechtbank dat de twee WOZ-objecten in één groot pand gevestigd zijn in eigendom van belanghebbende en dat dus sprake is van samenhang. De twee in geschil zijnde WOZ-beschikkingen zijn ook in één aanslagbiljet opgelegd, waarna één bezwaarschrift, één uitspraak op bezwaar en ook één beroepschrift is gevolgd. Dat de rechtbank per WOZ-beschikking een afzonderlijke zaak heeft aangelegd, doet hieraan niet af.
Inleiding
1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] te [plaats 2] . [adres 1] betreft een dagrecreatiehal met horecafunctie met een oppervlakte van 3.461 m2 exclusief het zwembad (hierna: de recreatiehal). [adres 2] betreft een casino met een oppervlakte van 1.166 m2 (hierna: het casino). De recreatiehal en het casino vormen samen één complex, dat naar gebruik apart is afgebakend. Het complex heeft een perceelgrootte van 18.694 m2 (waarvan 16.932 m2 is toegekend aan de recreatiehal en 1.762 m2 aan het casino) en een bouwjaar 2002.
De WOZ-waarde
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de recreatiehal en het casino. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2016. Belanghebbende vindt dat de waarde van de recreatiehal maximaal € 1.999.000,- is en de waarde van het casino maximaal € 699.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van respectievelijk € 2.402.000,- en € 767.000,-.
Toetsingskader van de rechtbank
3.1
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
3.2
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de objecten kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
3.3
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.4
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
4. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de recreatiehal en het casino gebaseerd op het taxatierapport en het daarin opgenomen schematisch overzicht van 13 maart 2018 van de taxateur [taxateur 2] .
De taxateur heeft de waarde van de recreatiehal op de waardepeildatum vastgesteld op € 2.402.000,- en de waarde van het casino op € 767.000,-. De taxateur heeft een vergelijking gemaakt met de huurcijfers van twee objecten aan de [adres 3] en [adres 4] te [plaats 2] . Het taxatierapport is voorzien van een luchtfoto van de recreatiehal en het casino en foto’s van het vooraanzicht van de vergelijkingsobjecten.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarden van respectievelijk € 2.402.000,- en € 767.000,- niet te hoog zijn.
De beroepsgronden
5. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De gemachtigde van belanghebbende heeft verklaard dat de huurwaarde van € 75,- per m2 akkoord is. De kapitalisatiefactor dient echter lager te worden vastgesteld. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
Oordeel rechtbank
6. Uit de correspondentie in bezwaar blijkt dat belanghebbende een algemeen geformuleerd bezwaarschrift heeft ingediend bij de heffingsambtenaar. In het verslag van de hoorzitting is vermeld dat belanghebbende akkoord gaat met de kapitalisatiefactor van 9,6 voor de twee objecten. Zij betwist de huurwaarde van € 75,- per m2 en stelt dat uitgegaan moet worden met € 60,- per m2. Ook de waarden van de extra grond en de infrastructuur worden betwist. Het beroepschrift is zo algemeen geformuleerd dat hieruit niet is af te leiden dat belanghebbende de tijdens de hoorzitting ingenomen standpunten heeft verlaten.
7. Vanuit dat perspectief rustte op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is uitgegaan van de niet in geschil zijnde kapitalisatiefactor van 9,6 en is ingegaan op de huurprijs en de waarden van de extra grond en de infrastructuur. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee in beginsel aan zijn bewijslast heeft voldaan.
8. De gemachtigde van belanghebbende heeft eerst ter zitting een ander standpunt ingenomen, namelijk dat de huurwaarde akkoord is, maar dat de kapitalisatiefactor lager moet worden vastgesteld. Met deze wijze van procederen heeft gemachtigde de heffingsambtenaar de kans ontnomen om adequaat te kunnen reageren op dit nieuwe standpunt, bijvoorbeeld door de taxateur om een nadere onderbouwing voor de kapitalisatiefactor te vragen. Onder deze omstandigheden heeft de gemachtigde van belanghebbende gehandeld in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal het door hem ter zitting ingenomen standpunt dat de kapitalisatiefactor lager moet worden vastgesteld, dan ook buiten beschouwing laten. Dat betekent dat de rechtbank ervan uitgaat dat de kapitalisatiefactor van 9,6 niet in geschil is en dus geen bespreking behoeft.
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de huurwaarde voor de recreatiehal en het casino niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft ter zitting bovendien aangegeven bij nader inzien akkoord te zijn met de huurwaarde. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, staat daarmee dus ook vast dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de recreatiehal en het casino niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepen zullen daarom ongegrond verklaard worden.
Redelijke termijn
10. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
11. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Belanghebbende heeft in één geschrift bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikkingen betreffende de recreatiehal en het casino. Dit bezwaarschrift is op 21 maart 2017 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 25 oktober 2021. De redelijke termijn van twee jaar is dus met afgerond 32 maanden overschreden. Gezien de samenhang tussen de beroepen heeft belanghebbende - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar of een deel daarvan - recht op een schadevergoeding van € 3.000,- voor de twee beroepen samen. Omdat de bezwaarfase afgerond 10 maanden heeft geduurd en daarmee 4 maanden te lang, komt 4/32 deel (dus € 375,-) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 2.625,-) voor rekening van de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid).
Proceskosten
12. Gelet op het overwogene in 9. dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dat niet anders. Wel bestaat om die reden recht op proceskostenvergoeding voor de beroepsfase en vergoeding van griffierecht.
13. De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden (samen) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van de beroepen heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 534,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,-, een wegingsfactor 0,5 en een factor 1 voor samenhangende zaken). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht). [1]
14. Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten. [2] Ook dient om die reden het griffierecht van eenmaal € 338,- voor beide beroepen samen door ieder voor de helft te worden vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 375,-;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 2.625,-;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 267,-;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 267,-;
- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt de helft van het door hem betaalde griffierecht, zijnde € 169,-;
- gelast dat de Staat der Nederlanden aan belanghebbende vergoedt de helft van het door hem betaalde griffierecht, zijnde € 169,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 25 oktober 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning de volgende methoden kunnen worden gebruikt: de huurwaardekapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, en de discounted-cash-flow methode.