Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 19/6803 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 oktober 2021 in de zaak tussen
[belanghebbende] , te [vestigingsplaats] , belanghebbende,
gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels ,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, verweerder.
Als derde partij is betrokken:
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [straat] [huisnummer 1] te [plaats] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 605.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerende zaakbelasting en watersysteemheffing eigenaren bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 22 november 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 6 augustus 2021 in Breda. Belanghebbende heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde (via beeldbellen). De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [verweerder ] , vergezeld door de taxateur [taxateur] .
De rechtbank heeft de uitspraaktermijn met zes weken verlengd.
Overwegingen
Inleiding
1. Belanghebbende is de eigenaresse van de onroerende zaak [straat] [huisnummer 1] te [plaats] (hierna: het kinderopvangcentrum). De onroerende zaak wordt door een huurder gebruikt als kinderopvangcentrum met vier lokalen voor het kinderdagverblijf (0 - 4 jaar) en 2 lokalen die voor buitenschoolse opvang (4 - 12 jaar) en peuteropvang worden gebruikt. Het kinderopvangcentrum is gebouwd in [jaar] en het gebouw heeft een bruto-oppervlakte van [gebouw] m2 en het perceel een oppervlakte van [perceel] m2.
Objectafbakening
2.1
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening en daardoor ten onrechte voor de [straat] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] bij afzonderlijke beschikkingen WOZ-waarden heeft vastgesteld. Beide huisnummers zijn gevestigd in één pand en dit pand is door belanghebbende in één koop aangekocht op [datum 1] 2018 voor € 2.610.350,- (excl. BTW). Het pand moet volgens belanghebbende dan ook gewaardeerd worden als één object.
2.2
De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Ter beoordeling van de objectafbakening dient te worden vastgesteld of het gehele pand (de huisnummers [huisnummer 1] en [huisnummer 2] samen) of de afzonderlijke onderdelen aangemerkt moet(en) worden als één onroerende zaak. In artikel 16 van de Wet WOZ is bepaald wat voor de toepassing van deze wet als één onroerende zaak wordt aangemerkt.
2.3
Uit de door de heffingsambtenaar bij het verweerschrift overgelegde akte uit het kadaster betreffende de levering van [straat] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] blijkt dat sprake is van een schoolgebouw met ondergrond, bijbehorende gronden en toe- en aanbehoren, staande en gelegen aan de [straat] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] te [postcode] [plaats] , kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , [kadastraal] (het schoolgebouw).
2.4
Het schoolgebouw is een gebouwd eigendom, zijnde één onroerende zaak als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ. In artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ wordt tevens als één onroerende zaak aangemerkt, een gedeelte van een in onderdeel a bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
2.5
In dit geval is het schoolgebouw in eigendom van belanghebbende en wordt dit blijkens de indeling als twee afzonderlijke gehelen gebruikt. [straat] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] zijn afzonderlijk verhuurd aan twee verschillende partijen. [straat] [huisnummer 1] is in gebruik als een kinderopvangcentrum (via [organisatie] ) en [straat] [huisnummer 2] als een school (Stichting [stichting] ).
2.6
Bij de vaststelling of sprake is van afzonderlijke delen is van belang of deze delen gelet op hun functie voldoende zelfstandigheid bezitten (bijvoorbeeld eigen toilet- en watervoorziening hebben). [1] Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat verwacht mag worden dat elk afzonderlijk geheel eigen voorzieningen heeft. Daaruit volgt dat [straat] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] moeten worden aangemerkt als afzonderlijke onroerende zaken.
2.7
Het voorgaande is ingevolgde artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ anders indien een samenstel van twee of meer van de in onderdeel c bedoelde gedeelten bij dezelfde belastingplichtige in gebruik is en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. In dit geval is het samenstel van de twee delen wel in eigendom bij belanghebbende, maar niet bij belanghebbende in gebruik. De delen zijn namelijk aan afzonderlijke huurders verhuurd en in gebruik gegeven. De uitzondering in onderdeel d is dus in dit geval niet van toepassing.
2.8
Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar de afzonderlijke delen van het gebouwd eigendom ( [straat] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] ) terecht als afzonderlijke onroerende zaken heeft aangemerkt en per onroerende zaak bij beschikking de WOZ-waarde heeft vastgesteld.
De WOZ-waarde
3. In deze zaak is uitsluitend de WOZ-waarde van [straat] [huisnummer 1] (het kinderopvangcentrum) in geschil. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het kinderopvangcentrum. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de waarde van het kinderopvangcentrum moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 605.000,-.
Toetsingskader van de rechtbank
4.1
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
4.2
De waarde van een niet-woning wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid (de zogenaamde methodiek van de gecorrigeerde vervangingswaarde). Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met (a) de aard en de bestemming van de zaak en (b) de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen (zie artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ). Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde op deze wijze is en kan worden vastgesteld. De rechtbank ziet geen aanleiding hier anders over te denken.
4.3
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
4.4
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.5
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
5.1
De heffingsambtenaar heeft de waardering van het kinderopvangcentrum gebaseerd op het taxatierapport van 8 juli 2020 van de taxateur [taxateur] .
De taxateur heeft de waarde van het kinderopvangcentrum op de waardepeildatum vastgesteld op € 605.000,- (inclusief BTW). Daartoe heeft de taxateur een berekening van de waarde van het kinderopvangcentrum gemaakt aan de hand van de Taxatiewijzer 2018, deel 1, Onderwijs, en meer in het bijzonder met toepassing van archetype O184PL12 (kinderdagverblijf, plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966-85). Volgens de taxateur is naast de jaarlijkse technische afschrijving gezien het bouwjaar sprake van een functionele afschrijving bestaande uit 10% voor economische veroudering, 10% voor doelmatigheid en 10% voor excessieve gebruikskosten. De waarde van de grond is berekend met € 155,- per m2.
5.2
De heffingsambtenaar heeft daarnaast de 11 maanden na de waardepeildatum gerealiseerde koopsom voor het gehele schoolgebouw (€ 2.610.350,- exclusief BTW) vergeleken met de vastgestelde WOZ-waarden. De WOZ-waarde van [straat] [huisnummer 1] (€ 605.000,-) samen met de waarde van [straat] [huisnummer 2] (€ 1.964.000,-) geeft een totale waarde voor het schoolgebouw op de waardepeildatum van € 2.569.000,- (inclusief BTW).
Dit bedrag is lager dan de aankoopsom.
5.3
Volgens de heffingsambtenaar is met het voorgaande voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 605.000,- niet te hoog is.
De beroepsgronden
6.1
Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
6.2
Belanghebbende betwist in beginsel de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde door de heffingsambtenaar niet. Hij stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de huurders per [datum 2] het schoolgebouw zullen verlaten. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde ten onrechte vastgesteld inclusief BTW.
Beoordeling rechtbank
7.
Vertrek huurders
Vertrek huurders
Belanghebbende stelt dat het vertrek van de huurders tot gevolg heeft dat het voor belanghebbende lastig zal zijn om nieuwe huurders voor het schoolgebouw te vinden. Het gebouw is zonder huurders ook slecht te verkopen. De heffingsambtenaar dient volgens belanghebbende rekening te houden met deze leegstand, die dient te leiden tot een verlaging van de WOZ-waarden van [straat] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] samen van minimaal 1 miljoen euro.
De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat de beëindiging van een huurcontract per [datum 2] , dat zich dus in de toekomst voor gaat doen, geen gevolgen kan hebben (gehad) voor de waardevaststelling per waardepeildatum 1 januari 2018. Deze grond faalt daarom.
8.
BTW
BTW
Partijen zijn verdeeld over de vraag of de WOZ-waarde inclusief BTW moet worden vastgesteld (zoals de heffingsambtenaar stelt) of exclusief BTW (zoals belanghebbende stelt).
De rechtbank overweegt dat op basis van jurisprudentie in beginsel de BTW-positie van de (juridisch) eigenaar bepalend is voor de waardebepaling. [2] Het beoordelen van de BTW-positie van de eigenaar is echter niet nodig, wanneer sprake is van een object waarin alleen activiteiten worden verricht die vrijgesteld zijn van BTW-heffing. Hierbij is het van belang te kijken naar de bestemming en ook de inrichting en het gebruik van het object. [3]
In dit geval is sprake van een incourant object (het schoolgebouw), dat is ingericht en in gebruik is als kinderopvangcentrum. Het geven van (basis)onderwijs en de verzorging van kinderen zijn ingevolge artikel 11 van de Wet op de omzetbelasting vrijgesteld van omzetbelasting. Daaruit volgt dat het gebouw waarin deze activiteit plaatsvindt, gewaardeerd dient te worden inclusief BTW. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de gecorrigeerde vervangingswaarde van het kinderopvangcentrum op goede gronden inclusief BTW heeft berekend. Ook deze grond van belanghebbende faalt.
Conclusie
9. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het kinderopvangcentrum en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
Redelijke termijn
10.1
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
10.2
Het bezwaarschrift is op 9 april 2019 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 8 oktober 2021. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Nu de redelijke termijn met 6 maanden is overschreden, heeft belanghebbende - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 500,-. Omdat de bezwaarfase afgerond 8 maanden heeft geduurd en daarmee 2 maanden te lang, komt 1/3 deel (dus € 166,67) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 333,33) voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
Proceskosten
11.1
Gelet op het overwogene in 9. dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dat niet anders. Wel bestaat om die reden recht op proceskostenvergoeding voor de beroepsfase en vergoeding van griffierecht.
11.2
De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden (samen) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 534,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht). [4]
11.3
Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten. [5] Ook dient om die reden het griffierecht van € 47,- door ieder voor de helft te worden vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade van € 166,67;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade van € 333,33;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 267,-;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 267,-;
- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt de helft van het door hem betaalde griffierecht, zijnde € 23,50;
- gelast dat de Staat der Nederlanden aan belanghebbende vergoedt de helft van het door hem betaalde griffierecht, zijnde € 23,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.E.M. Marsé, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 8 oktober 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Artikel 16 van de Wet WOZ:
Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;
e. een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd;
f. het binnen de gemeente gelegen deel van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom, van een in onderdeel c bedoeld gedeelte daarvan, van een in onderdeel d bedoeld samenstel of van een in onderdeel e bedoeld geheel.
Artikel 17 van de Wet WOZ:
1. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend.
2. De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in het rijksmonumentenregister, bedoeld in artikel 3.3 van de Erfgoedwet, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
(…)
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).