ECLI:NL:RBZWB:2021:3804

• Datum uitspraak: 28 juli 2021
• Publicatiedatum: 27 juli 2021
• Zaaknummer: 8779021 CV EXPL 20-3932
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.L. Sierkstra
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over doorberekening van servicekosten in huurovereenkomst en ongerechtvaardigde verrijking

In deze zaak vorderden de huurders, aangeduid als Huurders, betaling van servicekosten door de verhuurder, aangeduid als [gedaagde], over de jaren 2016, 2017, 2018 en 2019. De huurders stelden dat de door [gedaagde] in rekening gebrachte servicekosten niet in de huurovereenkomst waren opgenomen en dat zij daarom niet verplicht waren deze te betalen. De verhuurder voerde aan dat de huurders stilzwijgend akkoord waren gegaan met de doorbelaste kosten, omdat zij nooit bezwaar hadden gemaakt tegen de eindafrekeningen van 2016 en 2017. De kantonrechter oordeelde dat de huurders niet verplicht waren om de extra kosten te betalen, omdat deze niet in de huurovereenkomst waren opgenomen. De kantonrechter stelde vast dat de huurders niet hadden ingestemd met een uitbreiding van het servicepakket en dat de verhuurder niet de juiste procedure had gevolgd om deze uitbreiding door te voeren. De rechter concludeerde dat de huurders geen aanspraak konden maken op terugbetaling van de over 2016 en 2017 betaalde bedragen, omdat de verhuurder erop mocht vertrouwen dat de huurders niet meer zouden terugkomen op de eindafrekeningen. De zaak werd verwezen naar een rolzitting voor verdere behandeling van de overige geschilpunten.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Tilburg

zaaknummer 8779021 CV EXPL 20-3932

vonnis van 28 juli 2021

in de zaak van

[eiser sub 1]

[eiser sub 2] ,

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

hierna te noemen: Huurders,

gemachtigde: mr. T. Delmee en mr. A. van Wanrooij, advocaten te Tilburg,

tegen

[gedaagde] ,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. P.V. Kleijn, mr. E.K. Sneeuw en mr. C.G. Top, advocaten te Utrecht.

1. Het verdere verloop van de procedure

1.1

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 28 april 2021 en de daarin genoemde stukken;

de conclusie van antwoord in reconventie;

de aantekeningen van de griffier van de zitting op 18 mei 2021.

De inhoud van deze stukken geldt als hier ingelast.

1.2

Vervolgens is vonnis bepaald

2. Het geschil

In conventie

2.1

Huurders vorderen, de wijziging van eis bij akte van 18 november 2020 mede in aanmerking genomen, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde] te veroordelen om ter zake de servicekosten over 2016, 2017, 2018 en 2019 aan Huurders een bedrag te betalen van € 3.882,18, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) over dat bedrag vanaf de vervaldatum, althans vanaf de dag van de dagvaarding, tot de dag van de volledige betaling;

[gedaagde] te veroordelen om ter zake de warmte, water en elektra over 2016, 2017, 2018 en 2019, aan Huurders een bedrag te betalen van € 4.283,89, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vervaldatum, althans vanaf de dag van de dagvaarding, tot de dag van de volledige betaling;

Het voorschotbedrag ter zake de servicekosten vanaf 1 januari 2019, dan wel een door de kantonrechter te bepalen datum, vast te stellen op € 25,00 per maand, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, waarbij [gedaagde] veroordeeld wordt om het door Huurders vanaf deze datum te veel betaalde bedrag aan servicekosten aan Huurders te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vervaldatum, althans vanaf de dag van de dagvaarding, tot de dag van de volledige betaling;

[gedaagde] te veroordelen om per direct, dan wel een door de kantonrechter te bepalen datum, jaarlijks en wel uiterlijk op 30 juni van het opvolgende (boek)jaar aan Huurders een deugdelijke afrekening ter zake de servicekosten te verstrekken, die is gespecificeerd naar de huurovereenkomst van Huurders en conform de daarvoor geldende wettelijke maatstaven onder overlegging van facturen ter onderbouwing van de daadwerkelijk gemaakte kosten, op verbeurte van een dwangsom van €100.000,00, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;

[gedaagde] te veroordelen om aan Huurders de buitengerechtelijke incassokosten te voldoen, evenals de geliquideerde kosten, waaronder het salaris advocaat, te betalen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en indien betaling niet binnen deze termijn plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW daarover, te rekenen vanaf de 15e dag na het vonnis.

2.2

[gedaagde] heeft tegen de vorderingen gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van Huurders in de proces- en nakosten van het geding.

In reconventie

2.3

[gedaagde] vordert, de wijziging van eis bij akte van 30 december 2020 mede in aanmerking genomen:

I. te verklaren voor recht dat het bedrag dat Huurders op grond van de servicekostenafrekening 2019 aan [gedaagde] verschuldigd zijn, wordt bepaald op een bedrag van € 80,48, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;

II. te verklaren voor recht dat het voorschot dat Huurders vanaf 1 januari 2020 per maand aan [gedaagde] dienen te betalen wordt bepaald op een bedrag van € 125,-, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen voorschot.

In voorwaardelijke reconventie

Huurders te veroordelen tot betaling van het bedrag waarvoor Huurders

ongerechtvaardigd zijn verrijkt, dan wel het (gedeeltelijk) toe te wijzen bedrag op

grond van verrekening op nihil te stellen;

In reconventie en in voorwaardelijke reconventie

Huurders te veroordelen in de proces- en nakosten van het geding.

2.4

Huurders hebben daartegen verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen.

3. De verdere beoordeling

In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie

3.1

Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de volgende feiten:

Huurders huren van [gedaagde] de zelfstandige woonruimte aan de [adres]
. De woonruimte maakt deel uit van een appartementencomplex met in totaal 285 appartementen, waarvan 85 zogeheten zorgappartementen en 200 reguliere appartementen. In het complex bevinden zich verder onder meer diverse horecazaken (restauratieve voorzieningen), een zwembad, fitness- en wellnessruimtes, een pedicuresalon en een kapper. De woningen zijn bestemd voor senioren (55-plussers).

De huurovereenkomst is omstreeks december 2013, vóórdat de bouw van het appartementencomplex was gerealiseerd, gesloten en ondertekend.

Van de huurovereenkomst maken deel uit de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, vastgesteld op 30 juli 2003 en gedeponeerd op 31 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 74/2003 (hierna: de Algemene Bepalingen);

De huur is ingegaan bij de oplevering van de woning door middel van de sleuteloverdracht aan Huurders op 22 februari 2016.

De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
“ Betalingsverplichting, betaalperiode 4.1 Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit - de huurprijs - de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten) - de vergoeding voor overige diensten. 4.2 De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in 14.1 t/m 14.7 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast zoals daar aangegeven. 4.3 (…) 4.4 Per betaalperiode van één maand bedraagt Huurprijs € 1.238,60 Servicekosten € 100 Bijdrage instandhouding restaurant € 20 Eigen parkeerplaats in parkeerkelder € 60 Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 1.418,60 (…) Leveringen en diensten 6 De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende: - stroomverbruik inclusief vastrecht gemeenschappelijke ruimten; - stroomverbruik inclusief vastrecht algemene voorzieningen (bijvoorbeeld liften, verlichting, intercom ed); - waterverbruik inclusief vastrecht algemene ruimten en gemeenschappelijke ruimten; - kleine herstellingen algemene ruimten; - periodiek verwisselen van lampen en starters algemene verlichting; - schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, inclusief parkeergarage/parkeerplaats; - schoonmaak van algemene ruimten; - glasbewassing algemene ruimten, gemeenschappelijke ruimten; - 5% administratiekosten, vermeerderd met BTW. (…) ”

De Algemene Bepalingen bevatten onder meer de navolgende bepalingen:
“
Bijkomende leveringen en diensten 14.1 Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten stelt verhuurder het naar zijn oordeel redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat de huurder van een of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik maakt. 14.2 Verhuurder verstrekt huurder elk jaar, uiterlijk 6 maanden na het verstrijken van dat kalenderjaar, een rubrieksgewijs overzicht van de aan verhuurder in rekening gebrachte kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten. Indien aan de verhuurder kosten in rekening worden gebracht, die niet een kalenderjaar betreffen, maar een andere periode van 12 maanden die een boekjaar vormt en welk boekjaar in het verstreken kalenderjaar eindigt, neemt de verhuurder de kosten over die andere periode in het hiervoor bedoelde overzicht op. Bij beëindiging van de huur heeft het overzicht als hiervoor bedoeld betrekking op het tijdvak van het kalenderjaar, dat op het tijdstip van de beëindiging reeds is verstreken. 14.3 Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, dient binnen een maand na verstrekking van het overzicht te worden bijbetaald of terugbetaald. 14.4 Verhuurder biedt huurder desgewenst de gelegenheid, gedurende een maand na verstrekking van een overzicht, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere zakelijke bescheiden of van afschriften daarvan .
14.5 Huurder is gebonden aan een inkrimping of uitbreiding van de door de verhuurder te verzorgen leveringen en diensten en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag, indien die wijziging betrekking heeft op leveringen en diensten die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd kunnen worden en tenminste 70% van die huurders daarmee heeft ingestemd. Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel. ”

Op 28 juli 2017 heeft [gedaagde] aan Huurders de eindafrekening servicekosten over de periode van 22 februari 2016 tot en met 31 december 2016 verstrekt (hierna: eindafrekening 2016). Daarin zijn de volgende posten als servicekosten vermeld:
1 Roerende zaken
2 Brandblusser
3 Huisvuil, vuilcontainer
4 Huismeester
5 Signaallevering
6 Glas- en inboedelverzekering
7 Glazenwassen
8 Schoonmaken gemeenschappelijke ruimten
9 Stroomverbruik gemeenschappelijke ruimten
10 Tuinonderhoud
11 Onderhoud installaties
12 Ontstoppen, leidingen en riolering
13 Schoorsteenvegen en reinigen ventilatiekanalen
14 Lampen vervangen
15 Ongedierte bestrijding
16 Schilderwerkzaamheden
17 Fondsen
18 Kleine herstellingen
19 Receptie
20 Materialen
21 Water
22 Administratiekosten.

De eindafrekening 2016 resulteerde in een door Huurders in totaal aan servicekosten te betalen bedrag van € 1.027,59. Dat betekende na aftrek van betaalde voorschotten een door Huurders terug te ontvangen bedrag van € 166,91. [gedaagde] heeft daarbij het nieuwe voorschot per 1 januari 2017 vastgesteld op € 90,00 per maand.

Op 28 juni 2018 ontvingen Huurders de eindafrekening servicekosten over de periode van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017 (hierna: eindafrekening 2017). Daarbij zijn dezelfde posten in rekening gebracht als in 2016. Het totale aan servicekosten te betalen bedrag is berekend op € 1.160,00. Na aftrek van betaalde voorschotten resteerde een door Huurders terug te ontvangen bedrag van € 136,03. Het voorschot voor servicekosten werd door [gedaagde] over 2018 gehandhaafd op € 90,00 per maand.

De eindafrekening servicekosten over de periode van 1 januari 2018 tot en met
31 december 2018 hebben Huurders op 27 juni 2019 ontvangen (hierna: eindafrekening 2018). Hierin zijn de doorbelaste posten als volgt gespecificeerd
Onderhoud installaties
Algemene elektra
Algemene verlichting
Brandblusmiddelen
Verzekeringen
Facilitaire kosten
Tuin en terrein
Kleine herstellingen
Glasbewassing buitenzijde en algemeen
Rioolreiniging.
[gedaagde] heeft bij de doorbelasting naar de Huurders een andere verdeelsleutel toegepast dan in de eindafrekeningen 2016 en 2017. In totaal is voor genoemde posten, vermeerderd met 5% administratiekosten, een bedrag van € 1.704,61 in rekening gebracht. Na aftrek van betaalde voorschotten is aan Huurders een bij te betalen bedrag van € 624,61 door [gedaagde] geïncasseerd. [gedaagde] heeft tevens het per 1 januari 2019 te betalen maandelijks voorschot verhoogd naar € 140,00. Over de periode van 1 januari 2019 tot en met juli 2019 heeft [gedaagde] een bedrag van € 350,00 geïncasseerd in verband met de verhoging van het voorschot. Huurders hebben dat bedrag van € 350,00 laten storneren en bij e-mail van 15 juli 2019 bezwaar gemaakt tegen de verhoging van de servicekosten en de gewijzigde verdeelsleutel.

Naar aanleiding van de eindafrekening 2018 is discussie ontstaan tussen [gedaagde] en meerdere huurders over de door te belasten posten, de onderbouwing van de daarvoor berekende bedragen en de toe te passen verdeelsleutel. Daarover is overleg gevoerd door [gedaagde] met de destijds bestaande bewonerscommissie en later de opvolger daarvan, de Vereniging van Huurders Woonlandschap de [gedaagde] .

Op 24 oktober 2019 is de Huurdersvereniging de [gedaagde] Tilburg opgericht, waarin de Vereniging van Huurders Woonlandschap de [gedaagde] is opgegaan.

[gedaagde] heeft, wegens toegezegde coulance in het hierboven onder k. bedoelde
overleg, op 13 december 2019 aan Huurders een bedrag van € 574,61 terugbetaald. Dat is het bedrag van de op grond van de eindafrekening 2018 geïncasseerde bijbetaling over 2018 van € 624,61 verminderd met de verhoging van het voorschot van € 50,00 over de maand juli 2019. De verhoging van het voorschot over de maanden januari 2019 tot en met juni 2019 heeft [gedaagde] gecrediteerd. Vanaf augustus 2019 hebben Huurders het verhoogde voorschot van € 140,00 betaald.

Op 16 oktober 2020 ontvingen Huurders de afrekening servicekosten over de periode van 1 januari 2019 tot en met 31 december 2019 (hierna: eindafrekening 2019). Hierin zijn de doorbelaste kosten op dezelfde wijze gespecificeerd als in de eindafrekening 2018, met dien verstande dat in plaats van de post “Facilitaire kosten” zijn vermeld de afzonderlijke posten schoonmaakkosten, huismeester en front office/receptie. In totaal is voor servicekosten een bedrag berekend van € € 1.460,48, inclusief 5% administratie-kosten. Na aftrek van in rekening gebrachte voorschotten resteert een door Huurders bij te betalen bedrag van € 80,48. [gedaagde] heeft voor dit bedrag, in verband met de inmiddels aanhangige procedure, nog geen factuur gestuurd. [gedaagde] heeft op de eindafrekening als nieuw voorschot voor 2020 een bedrag vermeld van € 125,00 per maand.

Huurders hebben afrekeningen voor hun individuele verbruik van nutsvoorzieningen ontvangen op:
- 24 november 2016 over de periode van 22 februari 2016 tot en met 31 augustus 2016.
Bij deze factuur is het totale verbruik voor warmte en elektra over die periode berekend op € 1.065,50 (inclusief btw) en is een bij te betalen bedrag in rekening gebracht van € 192,99. Deze factuur is door [gedaagde] gecorrigeerd met een overzicht van 20 januari 2017, dat resulteerde in een totaalverbruik van € 969,85. De factuur vermeldt een terug te ontvangen bedrag van € 81,15. Vervolgens is de berekening van het terug te ontvangen bedrag nogmaals gecorrigeerd, met een creditnota van 24 maart 2017, waarbij is vermeld dat in plaats van € 81,14 een bedrag van € 98,19 is gecrediteerd.
- 16 oktober 2017 over de periode van 1 september 2016 tot en met 31 augustus 2017. Het totale verbruik voor warmte en elektra over deze periode is berekend op € 2.179,58 inclusief btw. Na aftrek van betaalde voorschotten moest € 199,58 worden bijbetaald.
- 12 april 2019 over de periode van 1 september 2017 tot en met 31 december 2018. Anders dan bij de vorige afrekeningen is hierbij ook het waterverbruik over genoemde periode meegenomen (€ 147,25 inclusief btw). Het totale verbruik over deze periode is berekend op € 2.857,78 inclusief btw. Vermeerderd met 5% administratiekosten is aan Huurders in rekening gebracht € 3.000,67. Na aftrek van betaalde voorschotten resteerde een bij te betalen bedrag van € 112,67.
- 14 juli 2020 over de periode van 1 januari 2019 tot en met 31 december 2019. Het totale verbruik van water, warmte en elektra is berekend op € 2.249,17. Vermeerderd met 2% administratiekosten over de kosten van warmte en 5% over de kosten van water en elektra bedraagt de totale afrekening € 2.322,46. Na aftrek van betaalde voorschotten ontvingen Huurders een bedrag van € 283,54 terug.

3.2.1

De vorderingen van Huurders hebben betrekking op de eindafrekeningen servicekosten vanaf 2016 en op de afrekeningen van de kosten van hun individuele verbruik van water, warmte en elektra vanaf 2016.

3.2.2

Voor wat betreft de servicekosten leggen Huurders aan hun vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] geen andere kosten mag doorbelasten dan de werkelijke kosten voor de posten die zijn vermeld in artikel 6 van de huurovereenkomst. Andere dan die posten zijn niet overeengekomen. De kosten die [gedaagde] in rekening heeft gebracht voor niet overeengekomen posten vorderen zij terug.

3.2.3

Ten aanzien van de wel overeengekomen posten stellen Huurders onder meer dat [gedaagde] de werkelijke kosten onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Verder belast [gedaagde] volgens hen voor sommige posten kosten door die voor rekening van verhuurder horen te blijven. Zij maken ook bezwaar tegen de door [gedaagde] gehanteerde verdeelsleutel en de verhoging van het voorschot.

3.2.4

Voor de afrekeningen van de kosten van hun individuele verbruik van water, warmte en elektra heeft [gedaagde] volgens Huurders niet inzichtelijk gemaakt wat de werkelijke kosten zijn. Huurders maken bezwaar tegen de voor elektra en warmte gehanteerde tarieven. Bij gebreke van voldoende onderbouwing van de werkelijke kosten gaan Huurders ervan uit dat de helft van de door [gedaagde] in rekening gebrachte bedragen redelijk is. Het meerdere vorderen zij als onverschuldigd betaald terug.

3.3.1

[gedaagde] stelt dat zij vanaf de oplevering van de woning alle diensten heeft geleverd en de kosten heeft gemaakt die in de afrekeningen servicekosten zijn vermeld en dat zij gerechtigd is deze aan de huurders door te belasten. In artikel 6 van de huurovereenkomst zijn de posten vermeld die destijds voorzienbaar waren, maar die opsomming is volgens [gedaagde] niet limitatief. Huurders hebben vanaf de oplevering van de woning gebruik kunnen maken van alle faciliteiten en diensten en hebben vanaf de eindafrekening 2016 kunnen zien wat [gedaagde] doorbelast. Zij hebben daar, tot juli 2019, nooit bezwaar tegen gemaakt. Met verwijzing naar onder meer artikel 7:259 lid 1 BW en het arrest van de Hoge Raad van 24 april 2020 (ECLI:NL:HR:2020:808) stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat de doorbelasting van de in de eindafrekeningen vermelde posten tussen partijen (stilzwijgend) is overeengekomen. Zij stelt verder dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Huurders daarmee instemden. Daarnaast voert zij, met een beroep op artikel 6:248 lid 1 BW, aan dat de rechtsverhouding tussen partijen, zoals neergelegd in de huurovereenkomst, aldus moet worden aangevuld, dat Huurders – net als de overige bewoners – mee moeten betalen aan de kosten voor de door [gedaagde] verzorgde leveringen en diensten.

3.3.2

Voor het geval de kantonrechter zou oordelen dat de niet in de huurovereenkomst vermelde servicekosten niet tussen partijen zijn overeengekomen, stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat Huurders ongerechtvaardigd zijn verrijkt en op die grond verplicht zijn ook voor de wel geleverde maar niet in de huurovereenkomst vermelde posten te betalen.

3.3.3

Op de hierboven genoemde gronden vordert [gedaagde] om voor recht te verklaren dat Huurders voor de eindafrekening 2019 nog een bedrag van € 80,48 moeten betalen en dat zij vanaf 1 januari 2020 een voorschot van € 125,00 per maand moeten voldoen.

3.4

Wat partijen over en weer ter onderbouwing van hun standpunt naar voren hebben gebracht wordt, voor zover van belang, hierna besproken.

De kantonrechter overweegt als volgt.

3.5

De eerste vraag die partijen verdeeld houdt is of servicekosten voor posten die niet in artikel 6 van de huurovereenkomst zijn genoemd door [gedaagde] aan Huurders mogen worden doorberekend of niet.

3.6

Partijen hebben op de zitting verzocht om eerst in een tussenvonnis een oordeel te geven over die vraag. Als daarover een beslissing is genomen, willen zij een poging doen om in onderling overleg alsnog tot overeenstemming te komen over de resterende geschilpunten.

3.7

Alvorens daar verder inhoudelijk op in te gaan, stelt de kantonrechter vast dat de specificatie van de servicekosten in de eindafrekening van 2018 (en daarmee ook van 2019) afwijkt van die in 2016 en 2017. [gedaagde] heeft toegelicht dat in alle eindafrekeningen dezelfde posten zijn doorbelast, maar dat in het overzicht van 2018 enkele posten onder één noemer vermeld zijn. Zij heeft dat met het volgende overzicht inzichtelijk gemaakt (de cursivering in het overzicht heeft de kantonrechter aangebracht).

Kostenspecificatie eindafrekening

2016/2017

Kostenspecificatie eindafrekening

2018

Roerende zaken

Geen kosten gemaakt, dus niet

opgenomen

Brandblusser

Brandblusmiddelen

Huisvuil, vuilcontainer

Geen kosten voor in rekening gebracht,

dus niet opgenomen

Huismeester

Facilitaire kosten

Signaallevering

Onderhoud installaties

Glas- en inboedelverzekering

Verzekeringen

Glazenwassen

Glasbewassing buitenzijde en algemeen

Schoonmaken gemeenschappelijke

ruimten

Facilitaire kosten

Stroomverbruik gemeenschappelijke

ruimten

Algemene elektra

Tuinonderhoud

Tuin en terrein

Onderhoud installaties

Onderhoud installaties

Ontstoppen, leidingen en rioleringen

Rioolreiniging

Schoorsteenvegen en reinigen

ventilatiekanalen

Onderhoud installaties

Lampen vervangen

Algemene verlichting

Ongediertebestrijding

Tuin en terrein

Schilderwerkzaamheden

Facilitaire kosten

Fondsen

Verzekeringen

Kleine herstellingen

Kleine herstellingen

Receptie

Facilitaire kosten

Materialen

Kleine herstellingen

Water

Ook in dit jaar heeft [gedaagde] deze kosten voor haar rekening genomen en derhalve niet opgenomen als

kostenpost

Administratiekosten

Administratiekosten

3.8

Omdat in de eindafrekeningen van 2016 en 2017 alle posten afzonderlijk zijn vermeld, zal de kantonrechter hierna uitgaan van de posten zoals daarin vermeld.

3.9

Vooropgesteld wordt dat servicekosten slechts aan een huurder kunnen worden doorbelast indien en voor zover partijen dat zijn overeengekomen.

3.1

De in de linkerkolom cursief weergegeven posten zijn in artikel 6 van de huurovereenkomst genoemd als door of vanwege [gedaagde] te verzorgen bijkomende leveringen en diensten. Voor deze posten geldt dus, dat is overeengekomen dat de daarvoor door [gedaagde] gemaakte werkelijke kosten in beginsel aan Huurders mogen worden doorbelast. Huurders hebben ten aanzien van sommige van die posten nog betoogd dat daarin door [gedaagde] bij de eindafrekeningen kosten zijn meegenomen die op grond van de wet en/of aanvullende regelgeving voor rekening van [gedaagde] als verhuurder dienen te blijven. Dat is echter een andere discussie, waarover, als partijen daar onderling niet uitkomen, eventueel later zal worden geoordeeld.

3.11

De overige (in de linkerkolom niet cursief weergegeven) posten vallen niet onder één van de in artikel 6 van de huurovereenkomst genoemde leveringen en diensten. Dit betekent dat in elk geval bij het sluiten van de huurovereenkomst in 2013 nog niet is overeengekomen dat die leveringen en diensten door [gedaagde] zouden worden geleverd en dat Huurders daarvoor zouden moeten betalen.

3.12

[gedaagde] stelt dat alle in de eindafrekeningen vermelde leveringen en diensten vanaf de oplevering van de woning begin 2016 door haar zijn verzorgd en geleverd. Van een uitbreiding van het servicepakket is volgens haar geen sprake. De kantonrechter volgt [gedaagde] daarin niet: het mag dan zo zijn dat het servicepakket sinds het moment dat de huur is ingegaan niet is uitgebreid, maar ten opzichte van wat in de huurovereenkomst is vermeld, is wel sprake van uitbreiding.

3.13

Vaststaat dat [gedaagde] en Huurders een dergelijke uitbreiding van het servicepakket na het sluiten van de huurovereenkomst niet expliciet zijn overeengekomen.

3.14

[gedaagde] stelt zich primair op het standpunt dat, nu alle in de eindafrekeningen vermelde leveringen en diensten vanaf het ingaan van de huur zijn geleverd en de meeste daarvan voor Huurders kenbaar waren en in ieder geval bekend waren bij ontvangst van de eindafrekeningen 2016 (op 28 juli 2017) en 2017 (op 28 juni 2018) en Huurders tegen die eindafrekeningen nooit hebben geprotesteerd, de niet in de huurovereenkomst benoemde leveringen en diensten (stilzwijgend) onderdeel zijn geworden van de huurovereenkomst tussen partijen. Huurders hebben dat gemotiveerd betwist. Er kan naar hun mening geen sprake zijn van een stilzwijgende overeenkomst met betrekking tot de niet in de huurovereenkomst benoemde servicekosten.

3.15

[gedaagde] beroept zich ter onderbouwing van haar standpunt op artikel 7:259 lid 1 BW en diverse rechtspraak, waaronder het al in deze uitspraak (rechtsoverweging 3.3.1) genoemde arrest van de Hoge Raad van 24 april 2020.

3.16

Artikel 7:259 lid 1 BW luidt als volgt:

De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Bij gebreke van overeenstemming beloopt de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd, en met betrekking tot servicekosten het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld.

3.17

Deze bepaling geldt volgens artikel 7:247 BW ook in geval van geliberaliseerde huur, waarvan hier sprake is, en is blijkens artikel 7:265 BW van dwingend recht.

3.18

In het arrest van 24 april 2020 overweegt de Hoge Raad onder meer (onderstreping kantonrechter):

3.1.3

De zinsnede in de eerste volzin van art. 7:259 lid 1 BW ‘ dat de betalingsverplichting (…) het bedrag beloopt dat door de huurder en de verhuurder is overeengekomen’, moet aldus begrepen worden dat deze verwijst naar overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder naar aanleiding van de jaarlijks (lid 2) of na beëindiging van de huurovereenkomst (lid 3) door de verhuurder te verstrekken specificatie van de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten . Bij gebreke van overeenstemming over deze kosten op dat moment, geldt dat de betalingsverplichting moet worden vastgesteld overeenkomstig hetgeen is bepaald in de tweede volzin van art. 7:259 lid 1 BW. Uit een en ander volgt dat de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten in relatie moet staan tot de werkelijke kosten. Een hiermee vergelijkbaar stelsel gold al onder het voor 1 juli 2014 geldende huurrecht. Niet is gebleken dat de wetgever hiervan heeft willen afwijken bij de wijziging van art. 7:259 lid 1 BW per 1 juli 2014. Dit volgt ook niet uit de toelichting op die wijziging.

3.19

[gedaagde] stelt met verwijzing naar (onder meer) dit arrest dat het standpunt van Huurders, dat enkel de in de huurovereenkomst genoemde servicekosten zijn overeengekomen en dat zij voor andere door [gedaagde] verzorgde leveringen en diensten niet hoeven te betalen, onjuist is. Wat in de huurovereenkomst is bepaald is immers geen gefixeerd gegeven, gelet op genoemd arrest. Partijen dienen elk jaar opnieuw tot overeenstemming te komen over (de hoogte van) de te vergoeden servicekosten, aldus [gedaagde] .

3.2

De kantonrechter volgt de uitleg die [gedaagde] kennelijk geeft aan dit arrest niet. Naar zijn oordeel ziet het arrest met name op (de hoogte van) het bedrag dat voor servicekosten verschuldigd is en is de essentie van het arrest dat dit bedrag gebaseerd moet zijn op de jaarlijks af te rekenen werkelijke kosten van de overeengekomen door verhuurder verzorgde bijkomende leveringen en dienste en dus niet vooraf in de huurovereenkomst kan worden gefixeerd. De kantonrechter leest in het arrest geen ondersteuning voor het standpunt van [gedaagde] dat het uitblijven van protest tegen de jaarlijkse afrekening er zonder meer toe leidt dat in rekening gebrachte servicekostenposten die niet in de huurovereenkomst staan, geacht worden deel te zijn gaan uitmaken van de huurovereenkomst.

3.21

[gedaagde] stelt, met een beroep op commentaar bij voormeld artikel 7:259 BW en door haar genoemde rechtspraak, dat in geval van voortdurende of vaker terugkerende concrete serviceverlening al snel stilzwijgende wilsovereenstemming kan worden aangenomen.
De kantonrechter is, mét Huurders, van oordeel dat artikel 14.5 van de Algemene Bepalingen zich ertegen verzet om snel van stilzwijgende wilsovereenstemming uit te gaan.

De huurovereenkomst is door [gedaagde] , althans in haar opdracht, opgesteld. De opsomming in artikel 6 van de door haar te verzorgen leveringen en diensten was haar verantwoordelijk-heid. [gedaagde] stelt dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst – ruim 2 jaar voor de oplevering van het complex – in artikel 6 de leveringen en diensten zijn opgenomen die toen voorzienbaar waren. Als [gedaagde] daarmee bedoelt te stellen dat alle vanaf 2016 door [gedaagde] doorbelaste posten die niet in artikel 6 zijn benoemd, destijds niet voorzienbaar waren, stellen Huurders daar naar het oordeel van de kantonrechter terecht vraagtekens bij. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was het hele concept van het complex, – in de considerans van de huurovereenkomst aangeduid als woon-zorgresort in een hoogwaardige woonomgeving –, bekend. De kantonrechter vindt het aannemelijk dat posten als bijvoorbeeld tuinonderhoud, huismeester en receptie destijds ook voorzienbaar waren.

3.22

[gedaagde] heeft zich met artikel 14.5 van de Algemene Bepalingen verbonden om bij uitbreiding van het in artikel 6 van de huurovereenkomst vermelde servicepakket, de in artikel 14.5 beschreven procedure te volgen. Vaststaat dat die procedure tot op heden niet is gevolgd. Deze bepaling biedt huurders een zekere bescherming in geval van inkrimping of uitbreiding van het in de huurovereenkomst opgenomen servicepakket en de daarvoor te betalen kosten. Het artikel laat daarbij overigens onverlet dat Huurders op andere wijze met [gedaagde] een uitbreiding van het servicepakket kunnen overeenkomen. Maar de beoogde bescherming van Huurders zou in feite teniet worden gedaan als het standpunt van [gedaagde] zou worden gevolgd dat al snel sprake is van stilzwijgende wilsovereenstemming. [gedaagde] zou de procedure van artikel 14.5 van de Algemene Bepalingen op die manier gemakkelijk kunnen omzeilen.

3.23

Tegen die achtergrond moet worden beoordeeld of de manier, waarop na het sluiten van de huurovereenkomst door beide partijen feitelijk is omgegaan met de verzorgde leveringen en diensten en de afrekeningen daarvan, de conclusie rechtvaardigt dat over de niet in artikel 6 van de huurovereenkomst benoemde kostenposten nadien alsnog overeenstemming is bereikt.

3.24

Vaststaat dat Huurders niet hebben geprotesteerd tegen de eindafrekeningen 2016 en 2017. Huurders stellen dat daaruit niet kan worden afgeleid dat zij instemden met het in rekening brengen van niet in de huurovereenkomst benoemde servicekosten en daarmee dus met een uitbreiding, ten opzichte van die overeenkomst, van het servicepakket. Zij stellen dat zij zich er in eerste instantie niet van bewust waren dat met de eindafrekeningen veel meer kostenposten werden doorbelast dan in de huurovereenkomst vermeld. Zij gingen er in goed vertrouwen van uit dat [gedaagde] als professionele verhuurder zou weten hoe met de afrekening van servicekosten moest worden omgegaan. Zij hadden, zeker gezien het feit dat de eindafrekeningen 2016 en 2017 tot een terugbetaling leidden, ook geen aanleiding nader onderzoek te doen of een en ander wel in overeenstemming was met de huurovereenkomst.

3.25

De stellingen van Huurders komen erop neer dat er bij hen geen sprake was van een expliciet op het overeenkomen van een uitbreiding van het servicepakket gerichte wil.
De kantonrechter is, mét Huurders, van oordeel dat de eindafrekeningen niet kunnen worden beschouwd als een aanbod tot uitbreiding van het servicepakket, nu [gedaagde] er bij die eindafrekeningen en de toelichting daarop, op geen enkele wijze op heeft gewezen dat meer servicekostenposten werden doorberekend dan in de huurovereenkomst waren overeengekomen. Van een (stilzwijgende) aanvaarding en het aldus tot stand komen van een overeenkomst met betrekking tot uitbreiding van het servicepakket kan dus ook geen sprake zijn.

3.26

[gedaagde] stelt verder dat zij erop mocht vertrouwen dat Huurders instemden met de levering en doorbelasting van alle in die eindafrekening vermelde posten, omdat zij aanvankelijk niet protesteerden tegen de eindafrekeningen. [gedaagde] wijst er daarbij op dat Huurders uit de specificatie konden opmaken welke posten aan hen werden doorbelast. [gedaagde] beroept zich in dat verband ook op artikel 3:35 BW. Dat artikel luidt: “
Tegen hem die eens anders verklaring of gedraging, overeenkomstig de zin die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen, heeft opgevat als een door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking, kan geen beroep worden gedaan op het ontbreken van een met deze verklaring overeenstemmende wil .”

3.27

Naar het oordeel van de kantonrechter maakt het enkele feit dat Huurders in de specificatie op de eindafrekeningen konden zien welke posten aan hen werden doorbelast en dat zij daartegen aanvankelijk niet hebben geprotesteerd, nog niet dat [gedaagde] ervan uit mocht gaan dat Huurders ermee instemden dat al die posten voortaan deel uit zouden maken van de huurovereenkomst en aan hen zouden worden doorbelast. Daarvoor zou op zijn minst ook nodig zijn dat Huurders zich ervan bewust waren dat meer posten werden doorberekend dan in de huurovereenkomst vermeld, dat dus sprake was een uitbreiding van het servicepakket ten opzichte van de huurovereenkomst en dat zij niet zonder meer verplicht waren daarmee in te stemmen en tot betaling over te gaan. Huurders hebben betwist dat dit besef bij hen bestond en [gedaagde] heeft niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat Huurders wisten dat meer posten werden doorbelast dan in de huurovereenkomst waren benoemd en overeengekomen.

3.28

Naar het oordeel van de kantonrechter had [gedaagde] ook geen enkele aanleiding om te veronderstellen dat Huurders zich ervan bewust waren dat posten werden doorbelast die eerder, in de huurovereenkomst, nog niet waren overeengekomen, en dat daarmee in feite sprake was van een uitbreiding van het eerder overeengekomen servicepakket. Op grond van alles wat tot nu toe in de procedure van de zijde van [gedaagde] is gesteld en overgelegd, dringt zich zelfs de vraag op of [gedaagde] zélf zich daarvan bewust was en of zij, bij het opstellen van de eindafrekeningen, artikel 6 van de huurovereenkomst überhaupt nog “op het netvlies” had.

3.29

Ten slotte beroept [gedaagde] zich erop, met verwijzing naar artikel 6:248 BW, dat de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de rechtsverhouding, zoals neergelegd in de huurovereenkomst, aldus moet worden aangevuld dat Huurders moeten meebetalen aan de door [gedaagde] verzorgde leveringen en diensten. Zij wijst er daarbij op dat [gedaagde] genoodzaakt is die leveringen en diensten te blijven aanbieden, ook al zouden Huurders daarvoor niet betalen, omdat zij in huurovereenkomsten met bewoners die later in het complex zijn komen wonen die posten wel expliciet is overeengekomen. [gedaagde] stelt dat dit voor haar onacceptabele financiële gevolgen zou hebben. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet. [gedaagde] heeft zichzelf in die positie gebracht door én niet alle leveringen en diensten die zij wenst door te belasten op te nemen in artikel 6 van de huurovereenkomst, én niet de in artikel 14.5 van de Algemene Bepalingen voorgeschreven procedure voor uitbreiding van het servicepakket te volgen. De gevolgen daarvan dienen vooralsnog voor rekening en risico van [gedaagde] te blijven en kunnen niet met een beroep op artikel 6:248 BW op Huurders worden afgewenteld. De kantonrechter sluit niet uit dat zich situaties kunnen voordoen waarin daarover anders kan worden geoordeeld. Bijvoorbeeld indien in overleg, of na een alsnog door [gedaagde] te volgen traject op grond van 14.5 van de Algemene Bepalingen geen overeenstemming wordt bereikt over uitbreiding van het servicepakket met posten die huurders in alle redelijkheid niet kunnen weigeren.

3.3

Op grond van vorenstaande overwegingen is de kantonrechter van oordeel dat een redelijke uitleg van de huurovereenkomst, rekening houdend met wat partijen over en weer van elkaar mochten verwachten, niet tot de conclusie leidt dat partijen de niet in artikel 6 van de huurovereenkomst benoemde leveringen en diensten alsnog zijn overeengekomen. [gedaagde] kan die posten dus niet op grond van de huurovereenkomst aan Huurders doorbelasten.

3.31

Voor dat geval heeft [gedaagde] zich subsidiair op ongerechtvaardigde verrijking beroepen. Zij stelt dat Huurders wel profijt hebben gehad van de door [gedaagde] extra verzorgde leveringen en diensten en daardoor zijn verrijkt. Daartegenover is [gedaagde] naar zij stelt verarmd, doordat zij kosten heeft gemaakt en daarvoor geen vergoeding heeft ontvangen. Daarmee is volgens [gedaagde] voldaan aan de in artikel 6:212 BW genoemde vereisten om jegens Huurders aanspraak te maken op een vergoeding van haar schade. Huurders hebben dat gemotiveerd betwist.

3.32

De kantonrechter is van oordeel dat het enkele feit dat [gedaagde] , ongevraagd, extra leveringen en diensten heeft verzorgd, die Huurders ook niet kónden weigeren, nog niet betekent dat Huurders daarvan profijt hebben gehad en zijn verrijkt. En voor zover zij al profijt hebben gehad van die leveringen en diensten, geldt dat op grond van artikel 6:212 BW degene die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, slechts verplicht is de schade van die ander te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking, voor zover dat redelijk is. Voor zover er al sprake zou zijn van verrijking van Huurders, acht de kantonrechter het gelet op artikel 14.5 van de Algemene Bepalingen niet redelijk dat zij de schade die [gedaagde] zou lijden vergoeden, omdat anders langs deze weg artikel 14.5 van de Algemene Bepalingen eveneens (zie hierboven rechtsoverweging 3.22) gemakkelijk zou kunnen worden omzeild en van de bescherming van deze bepaling voor huurders weinig zou overblijven. De kantonrechter ziet hier een parallel met het arrest van de Hoge Raad van
12 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:236, NJ2017/282), waarin de Hoge Raad een verrijkingsvergoeding onredelijk acht omdat zij in strijd zou komen met de strekking van zekere consumentenbeschermende bepalingen.

3.33

Volledigheidshalve overweegt de kantonrechter nog dat het hierboven gegeven oordeel niet betekent dat Huurders de over 2016 en 2017 voor die posten betaalde bedragen als onverschuldigd kunnen terugvorderen. Daartoe wordt het volgende overwogen.

[gedaagde] heeft betoogd dat voor wat betreft de eindafrekeningen 2016 en 2017 een vervaltermijn moet worden toegepast, zoals die in artikel 7:260 lid 2 BW is vermeld voor niet-geliberaliseerde huur. In dat artikel is bepaald dat een huurder of verhuurder, indien zij geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over een betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, de huurcommissie kan verzoeken uitspraak daarover te doen. Een dergelijk verzoek aan de huurcommissie kan worden gedaan tot uiterlijk vierentwintig maanden nadat de in artikel 259 lid 2 genoemde termijn (te weten: zes maanden na afloop van het kalenderjaar) voor het verstrekken van het overzicht door de verhuurder is verstreken.

3.34

Huurders hebben de stelling van [gedaagde] gemotiveerd betwist. Zij stellen dat de wet voor geliberaliseerde huur geen vervaltermijn kent voor het vragen van een uitspraak van de kantonrechter over de servicekosten en dat dus de algemene wettelijke verjaringstermijn van vijf jaar geldt.

3.35

Vaststaat dat genoemd artikel 7:260 BW voor geliberaliseerde huur niet geldt, aangezien het niet is genoemd in artikel 7:247 BW. [gedaagde] stelt echter dat de wetgever voor deze van de normale verjaringstermijn afwijkende kortere vervaltermijn heeft gekozen in het belang van de rechtszekerheid die in het maatschappelijk verkeer is vereist en ter bevordering van een doelmatige en grondige afhandeling van de procedure bij de huurcommissie. [gedaagde] stelt dat niet valt in te zien waarom dat belang van rechtszekerheid niet ook in geval van geliberaliseerde huur zou gelden. De kantonrechter is het in zoverre met [gedaagde] eens dat het logisch was geweest als de wetgever ook voor geliberaliseerde huur een dergelijke vervaltermijn in de wet had opgenomen. Feit is echter dat dit niet is gebeurd. De in artikel 260 lid 2 BW vermelde vervaltermijn is een forse bekorting van de algemene verjaringstermijn. Het is ook een ingrijpende beperking, omdat een vervaltermijn niet kan worden gestuit. De kantonrechter is van oordeel dat een dergelijke ingrijpende beperking van het recht om een vordering aanhangig te maken een wettelijke basis nodig heeft. Zonder verankering in de wet kan naar het oordeel van de kantonrechter van een vervaltermijn geen sprake zijn. Het zou ook in strijd zijn met de rechtszekerheid om Huurders een vervaltermijn tegen te werpen die zij niet konden kennen.

3.36

Dat laat onverlet dat [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter erop mocht vertrouwen dat Huurders op de eindafrekeningen 2016 en 2017 niet meer zouden terugkomen. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat Huurders tegen die afrekeningen nooit bezwaar hebben gemaakt, dat de in rekening gebrachte bedragen in totaal lager waren dan het (kennelijk door de Huurders redelijk geoordeelde) voorschot dat Huurders waren overeengekomen en dat er destijds ook nog geen discussie bestond tussen [gedaagde] en de bewonerscommissie/huurdersvereniging over de servicekosten. Gegeven die omstandigheden kunnen Huurders naar het oordeel van de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak meer maken op terugbetaling van de over 2016 en 2017 betaalde bedragen.

3.37

De kantonrechter zal de zaak verwijzen naar de hierna vermelde rolzitting om partijen in de gelegenheid te stellen zich er over uit te laten óf en in hoeverre zij onderling overeenstemming hebben bereikt over de overige geschilpunten.

Voor zover een deskundige zou moeten worden ingeschakeld, worden partijen verzocht een – bij voorkeur gezamenlijk – voorstel te doen voor de te benoemen deskundige.

3.38

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4. De beslissing

De kantonrechter:

In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie

verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 6 oktober 2021 om 9:00 uur voor uitlaten partijen zoals in rechtsoverweging 3.37 is vermeld.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.L. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2021.