Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Tilburg
zaaknummer: 8844345 CV EXPL 20-4528
vonnis van 28 juli 2021
in de zaak van
[eiser] ,
eiser in conventie, verweerder in reconventie,
hierna te noemen: Huurder,
gemachtigde: mr. F.C.P. Teeuw, werkzaam bij Stichting Achmea Rechtsbijstand te Tilburg,
tegen
[gedaagde] ,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigden: mr. P.V. Kleijn, mr. E.K. Sneeuw en mr. C.G. Top, advocaten te Utrecht.
1.Het verdere verloop van de procedure
1.1
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 28 april 2021 en de daarin genoemde stukken;
de akte rectificatie en vermeerdering van eis in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie;
de aantekeningen van de griffier van de zitting op 18 mei 2021.
De inhoud van deze stukken geldt als hier ingelast.
1.2
Vervolgens is vonnis bepaald
2.Het geschil
In conventie
2.1
Huurder vordert, de vermeerdering van eis bij akte van 18 mei 2021 mede in aanmerking genomen, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagde] te veroordelen om aan Huurder te betalen een bedrag van € 1.990,00 (verschil tussen de betaalde voorschotbedragen en de werkelijke kosten die doorbelast kunnen worden op basis van de huurovereenkomst) ter zake de servicekostenafrekening over de jaren 2018 en 2019, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
te bepalen dat de restaurantbijdrage komt te vervallen met ingang van 1 januari 2019 en [gedaagde] te veroordelen om de vanaf die datum door Huurder betaalde bijdragen van € 20,00 per maand terug te betalen;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
2.2
[gedaagde] heeft tegen de vorderingen gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van Huurder in de proces- en nakosten van het geding.
In reconventie
2.3
[gedaagde] vordert:
I. te verklaren voor recht dat Huurder op grond van de servicekostenafrekening 2019 een bedrag van € 80,48 aan [gedaagde] verschuldigd is, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
II. te verklaren voor recht dat Huurder vanaf 1 januari 2020 per maand een bedrag van € 125,-, als voorschot op de servicekosten aan [gedaagde] dient te betalen, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen voorschot.
In voorwaardelijke reconventie
Huurder te veroordelen tot betaling van het bedrag waarvoor Huurder
ongerechtvaardigd is verrijkt, dan wel het (gedeeltelijk) toe te wijzen bedrag op
grond van verrekening op nihil te stellen;
In reconventie en in voorwaardelijke reconventie
Huurder te veroordelen in de proces- en nakosten van het geding.
2.4
Huurder heeft daartegen verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen.
3.De verdere beoordeling
In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
3.1
Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de volgende feiten
Huurder huurt van [gedaagde] de zelfstandige woonruimte aan de [adres] . De woonruimte maakt deel uit van een appartementencomplex met in totaal 285 appartementen, waarvan 85 zogeheten zorgappartementen en 200 reguliere appartementen. In het complex bevinden zich verder onder meer diverse horecazaken (restauratieve voorzieningen), een zwembad, fitness- en wellnessruimtes, een pedicuresalon en een kapper. De woningen zijn bestemd voor senioren (55-plussers).
De huurovereenkomst is op of omstreeks 17 december 2013, vóórdat de bouw van het appartementencomplex was gerealiseerd, gesloten en ondertekend.
Van de huurovereenkomst maken deel uit de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, vastgesteld op 30 juli 2003 en gedeponeerd op 31 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 74/2003 (hierna: de Algemene Bepalingen);
De huur is ingegaan bij de oplevering van de woning door middel van de sleuteloverdracht aan Huurder begin februari 2016.
De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
“Betalingsverplichting, betaalperiode4.1 Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit- de huurprijs- de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten)- de vergoeding voor overige diensten.4.2 De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in 14.1 t/m 14.7 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast zoals daar aangegeven.4.3 (…)4.4 Per betaalperiode van één maand bedraagtHuurprijs € 1.285,90Servicekosten € 100,00Bijdrage instandhouding restaurant € 20Eigen parkeerplaats in parkeerkelder€ 60Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 1.465,90Leveringen en diensten6 De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:- stroomverbruik inclusief vastrecht gemeenschappelijke ruimten;- stroomverbruik inclusief vastrecht algemene voorzieningen (bijvoorbeeld liften, verlichting, intercom ed);- waterverbruik inclusief vastrecht algemene ruimten en gemeenschappelijke ruimten;- kleine herstellingen algemene ruimten;- periodiek verwisselen van lampen en starters algemene verlichting;- schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, inclusief parkeergarage/parkeerplaats;- schoonmaak van algemene ruimten;- glasbewassing algemene ruimten, gemeenschappelijke ruimten;- 5% administratiekosten, vermeerderd met BTW. (…)”
“Betalingsverplichting, betaalperiode4.1 Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit- de huurprijs- de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten)- de vergoeding voor overige diensten.4.2 De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in 14.1 t/m 14.7 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast zoals daar aangegeven.4.3 (…)4.4 Per betaalperiode van één maand bedraagtHuurprijs € 1.285,90Servicekosten € 100,00Bijdrage instandhouding restaurant € 20Eigen parkeerplaats in parkeerkelder€ 60Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 1.465,90Leveringen en diensten6 De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:- stroomverbruik inclusief vastrecht gemeenschappelijke ruimten;- stroomverbruik inclusief vastrecht algemene voorzieningen (bijvoorbeeld liften, verlichting, intercom ed);- waterverbruik inclusief vastrecht algemene ruimten en gemeenschappelijke ruimten;- kleine herstellingen algemene ruimten;- periodiek verwisselen van lampen en starters algemene verlichting;- schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, inclusief parkeergarage/parkeerplaats;- schoonmaak van algemene ruimten;- glasbewassing algemene ruimten, gemeenschappelijke ruimten;- 5% administratiekosten, vermeerderd met BTW. (…)”
De Algemene Bepalingen bevatten onder meer de navolgende bepalingen:
“
Bijkomende leveringen en diensten14.1 Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten stelt verhuurder het naar zijn oordeel redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat de huurder van een of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik maakt.14.2 Verhuurder verstrekt huurder elk jaar, uiterlijk 6 maanden na het verstrijken van dat kalenderjaar, een rubrieksgewijs overzicht van de aan verhuurder in rekening gebrachte kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten. Indien aan de verhuurder kosten in rekening worden gebracht, die niet een kalenderjaar betreffen, maar een andere periode van 12 maanden die een boekjaar vormt en welk boekjaar in het verstreken kalenderjaar eindigt, neemt de verhuurder de kosten over die andere periode in het hiervoor bedoelde overzicht op.Bij beëindiging van de huur heeft het overzicht als hiervoor bedoeld betrekking op het tijdvak van het kalenderjaar, dat op het tijdstip van de beëindiging reeds is verstreken.14.3 Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, dient binnen een maand na verstrekking van het overzicht te worden bijbetaald of terugbetaald.14.4 Verhuurder biedt huurder desgewenst de gelegenheid, gedurende een maand na verstrekking van een overzicht, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere zakelijke bescheiden of van afschriften daarvan.
14.5 Huurder is gebonden aan een inkrimping of uitbreiding van de door de verhuurder te verzorgen leveringen en diensten en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag, indien die wijziging betrekking heeft op leveringen en diensten die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd kunnen worden en tenminste 70% van die huurders daarmee heeft ingestemd. Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.”
“
Bijkomende leveringen en diensten14.1 Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten stelt verhuurder het naar zijn oordeel redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat de huurder van een of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik maakt.14.2 Verhuurder verstrekt huurder elk jaar, uiterlijk 6 maanden na het verstrijken van dat kalenderjaar, een rubrieksgewijs overzicht van de aan verhuurder in rekening gebrachte kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten. Indien aan de verhuurder kosten in rekening worden gebracht, die niet een kalenderjaar betreffen, maar een andere periode van 12 maanden die een boekjaar vormt en welk boekjaar in het verstreken kalenderjaar eindigt, neemt de verhuurder de kosten over die andere periode in het hiervoor bedoelde overzicht op.Bij beëindiging van de huur heeft het overzicht als hiervoor bedoeld betrekking op het tijdvak van het kalenderjaar, dat op het tijdstip van de beëindiging reeds is verstreken.14.3 Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, dient binnen een maand na verstrekking van het overzicht te worden bijbetaald of terugbetaald.14.4 Verhuurder biedt huurder desgewenst de gelegenheid, gedurende een maand na verstrekking van een overzicht, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere zakelijke bescheiden of van afschriften daarvan.
14.5 Huurder is gebonden aan een inkrimping of uitbreiding van de door de verhuurder te verzorgen leveringen en diensten en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag, indien die wijziging betrekking heeft op leveringen en diensten die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd kunnen worden en tenminste 70% van die huurders daarmee heeft ingestemd. Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.”
Op 28 juli 2017 heeft [gedaagde] aan Huurder de eindafrekening servicekosten over de periode van 15 februari 2016 tot en met 31 december 2016 verstrekt (hierna: eindafrekening 2016). Daarin zijn de volgende posten als servicekosten vermeld:
1 Roerende zaken
2 Brandblusser
3 Huisvuil, vuilcontainer
4 Huismeester
5 Signaallevering
6 Glas- en inboedelverzekering
7 Glazenwassen
8 Schoonmaken gemeenschappelijke ruimten
9 Stroomverbruik gemeenschappelijke ruimten
10 Tuinonderhoud
11 Onderhoud installaties
12 Ontstoppen, leidingen en riolering
13 Schoorsteenvegen en reinigen ventilatiekanalen
14 Lampen vervangen
15 Ongedierte bestrijding
16 Schilderwerkzaamheden
17 Fondsen
18 Kleine herstellingen
19 Receptie
20 Materialen
21 Water
22 Administratiekosten.
1 Roerende zaken
2 Brandblusser
3 Huisvuil, vuilcontainer
4 Huismeester
5 Signaallevering
6 Glas- en inboedelverzekering
7 Glazenwassen
8 Schoonmaken gemeenschappelijke ruimten
9 Stroomverbruik gemeenschappelijke ruimten
10 Tuinonderhoud
11 Onderhoud installaties
12 Ontstoppen, leidingen en riolering
13 Schoorsteenvegen en reinigen ventilatiekanalen
14 Lampen vervangen
15 Ongedierte bestrijding
16 Schilderwerkzaamheden
17 Fondsen
18 Kleine herstellingen
19 Receptie
20 Materialen
21 Water
22 Administratiekosten.
De eindafrekening 2016 resulteerde in een door Huurder in totaal aan servicekosten te betalen bedrag van € 1.089,66. Dat betekende na aftrek van betaalde voorschotten een door Huurder terug te ontvangen bedrag van € 201,08. [gedaagde] heeft daarbij het nieuwe voorschot per 1 januari 2017 vastgesteld op € 90,00 per maand.
Op 28 juni 2018 ontving Huurder de eindafrekening servicekosten over de periode van
1 januari 2017 tot en met 31 december 2017 (hierna: eindafrekening 2017). Daarbij zijn dezelfde posten in rekening gebracht als in 2016. Het totale aan servicekosten te betalen bedrag is berekend op € 1.033,57. Na aftrek van betaalde voorschotten resteerde een door Huurder terug te ontvangen bedrag van € 126,43. Het voorschot voor servicekosten werd door [gedaagde] over 2018 gehandhaafd op € 90,00 per maand.
1 januari 2017 tot en met 31 december 2017 (hierna: eindafrekening 2017). Daarbij zijn dezelfde posten in rekening gebracht als in 2016. Het totale aan servicekosten te betalen bedrag is berekend op € 1.033,57. Na aftrek van betaalde voorschotten resteerde een door Huurder terug te ontvangen bedrag van € 126,43. Het voorschot voor servicekosten werd door [gedaagde] over 2018 gehandhaafd op € 90,00 per maand.
De eindafrekening servicekosten over de periode van 1 januari 2018 tot en met
31 december 2018 heeft Huurder op 27 juni 2019 ontvangen (hierna: eindafrekening 2018). Hierin zijn de doorbelaste posten als volgt gespecificeerd
Onderhoud installaties
Algemene elektra
Algemene verlichting
Brandblusmiddelen
Verzekeringen
Facilitaire kosten
Tuin en terrein
Kleine herstellingen
Glasbewassing buitenzijde en algemeen
Rioolreiniging.
[gedaagde] heeft bij de doorbelasting naar Huurder een andere verdeelsleutel toegepast dan in de eindafrekeningen 2016 en 2017. In totaal is voor genoemde posten, vermeerderd met 5% administratiekosten, een bedrag van € 1.704,76 in rekening gebracht. Na aftrek van betaalde voorschotten is een door Huurder bij te betalen bedrag van € 624,76 door [gedaagde] in rekening gebracht, dat Huurder heeft betaald. [gedaagde] heeft tevens het per 1 januari 2019 te betalen maandelijks voorschot verhoogd naar € 140,00
.Over de periode van 1 januari tot en met juli 2019 heeft [gedaagde] een bedrag van € 350,00 in rekening gebracht in verband met de verhoging van het voorschot
.Daarvan heeft Huurder € 339,74 betaald.
31 december 2018 heeft Huurder op 27 juni 2019 ontvangen (hierna: eindafrekening 2018). Hierin zijn de doorbelaste posten als volgt gespecificeerd
Onderhoud installaties
Algemene elektra
Algemene verlichting
Brandblusmiddelen
Verzekeringen
Facilitaire kosten
Tuin en terrein
Kleine herstellingen
Glasbewassing buitenzijde en algemeen
Rioolreiniging.
[gedaagde] heeft bij de doorbelasting naar Huurder een andere verdeelsleutel toegepast dan in de eindafrekeningen 2016 en 2017. In totaal is voor genoemde posten, vermeerderd met 5% administratiekosten, een bedrag van € 1.704,76 in rekening gebracht. Na aftrek van betaalde voorschotten is een door Huurder bij te betalen bedrag van € 624,76 door [gedaagde] in rekening gebracht, dat Huurder heeft betaald. [gedaagde] heeft tevens het per 1 januari 2019 te betalen maandelijks voorschot verhoogd naar € 140,00
.Over de periode van 1 januari tot en met juli 2019 heeft [gedaagde] een bedrag van € 350,00 in rekening gebracht in verband met de verhoging van het voorschot
.Daarvan heeft Huurder € 339,74 betaald.
Vanaf augustus 2017, na ontvangst van de eindafrekening 2016, heeft Huurder herhaaldelijk bij [gedaagde] nadere uitleg gevraagd over de eindafrekening en bezwaar gemaakt tegen het doorbelasten van kostenposten die niet in artikel 6 van de huurovereenkomst zijn vermeld, eerst zelf en vanaf februari 2018 ook via zijn (toenmalige) gemachtigde. Correspondentie tussen de gemachtigden van partijen heeft niet tot een oplossing geleid.
De eindafrekening 2018 en de verhoging van het maandelijkse voorschot heeft bij meerdere huurders tot ongerustheid geleid. Er is discussie ontstaan tussen [gedaagde] en meerdere huurders over de door te belasten posten, de onderbouwing van de daarvoor berekende bedragen en de toe te passen verdeelsleutel. Daarover is overleg gevoerd door [gedaagde] met de destijds bestaande bewonerscommissie en later de opvolger daarvan, de Vereniging van Huurders Woonlandschap de [gedaagde] .
Op 24 oktober 2019 is de Huurdersvereniging de [gedaagde] Tilburg opgericht, waarin de Vereniging van Huurders Woonlandschap de [gedaagde] is opgegaan.
[gedaagde] heeft, wegens toegezegde coulance in het hierboven onder l. bedoelde
overleg, op 13 december 2019 het bedrag van de bijbetaling van € 624,76 over 2018 plus de verhoging van het voorschot over de maanden januari 2019 tot en met juni 2019 gecrediteerd en, voor zover Huurder deze had betaald, na verrekening met openstaande posten terugbetaald.
overleg, op 13 december 2019 het bedrag van de bijbetaling van € 624,76 over 2018 plus de verhoging van het voorschot over de maanden januari 2019 tot en met juni 2019 gecrediteerd en, voor zover Huurder deze had betaald, na verrekening met openstaande posten terugbetaald.
Op 16 oktober 2020 heeft [gedaagde] aan Huurder de afrekening servicekosten over de periode van 1 januari 2019 tot en met 31 december 2019 (hierna: eindafrekening 2019) toegezonden. Hierin zijn de doorbelaste kosten op dezelfde wijze gespecificeerd als in de eindafrekening 2018, met dien verstande dat in plaats van de post “Facilitaire kosten” zijn vermeld de afzonderlijke posten schoonmaakkosten, huismeester en front office/receptie. In totaal is voor servicekosten een bedrag berekend van € 1.460,48, inclusief 5% administratiekosten. Na aftrek van in rekening gebrachte voorschotten resteert een door Huurder bij te betalen bedrag van € 80,48. [gedaagde] heeft voor dit bedrag, in verband met de inmiddels aanhangige procedure, nog geen factuur gestuurd. [gedaagde] heeft op de eindafrekening als nieuw voorschot voor 2020 een bedrag vermeld van € 125,00 per maand.
3.2.1
De vorderingen van Huurder hebben betrekking op de eindafrekeningen servicekosten 2018 en 2019 en de bijdrage instandhouding restaurant (hierna: de restaurantbijdrage).
3.2.2
Voor wat betreft de servicekosten legt Huurder aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] geen andere kosten mag doorbelasten dan de werkelijke kosten voor de posten die zijn vermeld in artikel 6 van de huurovereenkomst. Andere dan die posten zijn niet overeengekomen. Ten aanzien van de wel overeengekomen posten stelt Huurder onder meer dat [gedaagde] de werkelijke kosten onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Verder belast [gedaagde] volgens hem voor sommige posten kosten door die voor rekening van verhuurder horen te blijven. Hij maakt ook bezwaar tegen de door [gedaagde] gehanteerde verdeelsleutel en de verhoging van het voorschot. Huurder vordert terug wat hij stelt over de jaren 2018 en 2019 meer aan voorschotten servicekosten te hebben betaald dan aan werkelijke kosten over die jaren op grond van de huurovereenkomst kan worden doorbelast.
3.2.3
Verder vordert Huurder de restaurantbijdrage terug vanaf 1 januari 2019. Hij stelt dat hij die zonder rechtsgrond heeft betaald, omdat de betreffende bepaling in de huurovereen-komst nietig is.
3.3.1
[gedaagde] stelt dat zij vanaf de oplevering van de woning alle diensten heeft geleverd en de kosten heeft gemaakt die in de afrekeningen servicekosten zijn vermeld en dat zij gerechtigd is deze aan de huurders door te belasten. In artikel 6 van de huurovereenkomst zijn de posten vermeld die destijds voorzienbaar waren, maar die opsomming is volgens [gedaagde] niet limitatief. Huurder heeft vanaf de oplevering van de woning gebruik kunnen maken van alle faciliteiten en diensten en heeft vanaf de eindafrekening 2016 kunnen zien wat [gedaagde] doorbelast. Met verwijzing naar onder meer artikel 7:259 lid 1 BW en het arrest van de Hoge Raad van 24 april 2020 (ECLI:NL:HR:2020:808) stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat de doorbelasting van de in de eindafrekeningen vermelde posten tussen partijen (stilzwijgend) is overeengekomen. Zij stelt verder dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Huurder daarmee instemde. Daarnaast voert zij, met een beroep op artikel 6:248 lid 1 BW, aan dat de rechtsverhouding tussen partijen, zoals neergelegd in de huurovereenkomst, aldus moet worden aangevuld, dat Huurder – net als de overige
bewoners – mee moet betalen aan de kosten voor de door [gedaagde] verzorgde leveringen en diensten.
bewoners – mee moet betalen aan de kosten voor de door [gedaagde] verzorgde leveringen en diensten.
3.3.2
Voor het geval de kantonrechter zou oordelen dat de niet in de huurovereenkomst vermelde servicekosten niet tussen partijen zijn overeengekomen, stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat Huurder ongerechtvaardigd is verrijkt en op die grond verplicht is ook voor de wel geleverde maar niet in de huurovereenkomst vermelde posten te betalen.
3.3.3
Op de hierboven genoemde gronden vordert [gedaagde] om voor recht te verklaren dat Huurder voor de eindafrekening 2019 nog een bedrag van € 80,48 moet betalen en dat hij vanaf 1 januari 2020 een voorschot van € 125,00 per maand moet voldoen.
3.3.4
[gedaagde] betwist dat de bepaling in de huurovereenkomst betreffende de restaurantbijdrage nietig is.
3.4
Wat partijen over en weer ter onderbouwing van hun standpunt naar voren hebben gebracht wordt, voor zover van belang, hierna besproken.
De kantonrechter overweegt als volgt.
3.5
De eerste vraag die partijen verdeeld houdt is of servicekosten voor posten die niet in artikel 6 van de huurovereenkomst zijn genoemd door [gedaagde] aan Huurder mogen worden doorberekend of niet.
3.6
Partijen hebben op de zitting verzocht om eerst in een tussenvonnis een oordeel te geven over die vraag. Als daarover een beslissing is genomen, willen zij een poging doen om in onderling overleg alsnog tot overeenstemming te komen over de resterende geschilpunten.
3.7
Alvorens daar verder inhoudelijk op in te gaan, stelt de kantonrechter vast dat de specificatie van de servicekosten in de eindafrekening van 2018 (en daarmee ook van 2019) afwijkt van die in 2016 en 2017. [gedaagde] heeft toegelicht dat in alle eindafrekeningen dezelfde posten zijn doorbelast, maar dat in het overzicht van 2018 enkele posten onder één noemer vermeld zijn. Zij heeft dat met het volgende overzicht inzichtelijk gemaakt (de cursivering in het overzicht heeft de kantonrechter aangebracht).
Kostenspecificatie eindafrekening
2016/2017
Kostenspecificatie eindafrekening
2018
Roerende zaken
Geen kosten gemaakt, dus niet
opgenomen
Brandblusser
Brandblusmiddelen
Huisvuil, vuilcontainer
Geen kosten voor in rekening gebracht,
dus niet opgenomen
Huismeester
Facilitaire kosten
Signaallevering
Onderhoud installaties
Glas- en inboedelverzekering
Verzekeringen
Glazenwassen
Glasbewassing buitenzijde en algemeen
Schoonmaken gemeenschappelijke
ruimten
Facilitaire kosten
Stroomverbruik gemeenschappelijke
ruimten
Algemene elektra
Tuinonderhoud
Tuin en terrein
Onderhoud installaties
Onderhoud installaties
Ontstoppen, leidingen en rioleringen
Rioolreiniging
Schoorsteenvegen en reinigen
ventilatiekanalen
Onderhoud installaties
Lampen vervangen
Algemene verlichting
Ongediertebestrijding
Tuin en terrein
Schilderwerkzaamheden
Facilitaire kosten
Fondsen
Verzekeringen
Kleine herstellingen
Kleine herstellingen
Receptie
Facilitaire kosten
Materialen
Kleine herstellingen
Water
Ook in dit jaar heeft [gedaagde] deze kosten voor haar rekening genomen en derhalve niet opgenomen als
kostenpost
Administratiekosten
Administratiekosten
3.8
Omdat in de eindafrekeningen van 2016 en 2017 alle posten afzonderlijk zijn vermeld, zal de kantonrechter hierna uitgaan van de posten zoals daarin vermeld.
3.9
Vooropgesteld wordt dat servicekosten slechts aan een huurder kunnen worden doorbelast indien en voor zover partijen dat zijn overeengekomen.
3.1
De in de linker kolom cursief weergegeven posten zijn in artikel 6 van de huurovereenkomst genoemd als door of vanwege [gedaagde] te verzorgen bijkomende leveringen en diensten. Voor deze posten geldt dus, dat is overeengekomen dat de daarvoor door [gedaagde] gemaakte werkelijke kosten in beginsel aan Huurder mogen worden doorbelast. Huurder heeft ten aanzien van sommige van die posten nog betoogd dat daarin door [gedaagde] bij de eindafrekeningen kosten zijn meegenomen die op grond van de wet en/of aanvullende regelgeving voor rekening van [gedaagde] als verhuurder dienen te blijven. Dat is echter een andere discussie, waarover, als partijen daar onderling niet uitkomen, eventueel later zal worden geoordeeld.
3.11
De overige (in de linker kolom niet cursief weergegeven) posten vallen niet onder één van de in artikel 6 van de huurovereenkomst genoemde leveringen en diensten. Dit betekent dat in elk geval bij het sluiten van de huurovereenkomst in 2013 nog niet is overeengekomen dat die leveringen en diensten door [gedaagde] zouden worden geleverd en dat Huurder daarvoor zou moeten betalen.
3.12
[gedaagde] stelt dat alle in de eindafrekeningen vermelde leveringen en diensten vanaf de oplevering van de woning begin 2016 door haar zijn verzorgd en geleverd. Van een uitbreiding van het servicepakket is volgens haar geen sprake. De kantonrechter volgt [gedaagde] daarin niet: het mag dan zo zijn dat het servicepakket sinds het moment dat de huur is ingegaan niet is uitgebreid, maar ten opzichte van wat in de huurovereenkomst is vermeld, is wel sprake van uitbreiding.
3.13
Vaststaat dat [gedaagde] en Huurder een dergelijke uitbreiding van het servicepakket na het sluiten van de huurovereenkomst niet expliciet zijn overeengekomen.
3.14
[gedaagde] stelt zich primair op het standpunt dat, nu alle in de eindafrekeningen vermelde leveringen en diensten vanaf het ingaan van de huur zijn geleverd en de meeste daarvan voor Huurder kenbaar waren en in ieder geval bekend waren bij ontvangst van de eindafrekeningen 2016 (op 28 juli 2017) en 2017 (op 28 juni 2018) en Huurder tegen die eindafrekeningen nooit heeft geprotesteerd (zo stelt [gedaagde] herhaaldelijk)
,de niet in de huurovereenkomst benoemde leveringen en diensten (stilzwijgend) onderdeel zijn geworden van de huurovereenkomst tussen partijen.
,de niet in de huurovereenkomst benoemde leveringen en diensten (stilzwijgend) onderdeel zijn geworden van de huurovereenkomst tussen partijen.
3.15
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] er bij deze stelling volledig aan voorbij gaat dat Huurder, in tegenstelling tot andere huurders die een vergelijkbare procedure tegen [gedaagde] hebben aangespannen, vanaf de eerste eindafrekening over het jaar 2016, gedateerd 28 juli 2017, bezwaar heeft gemaakt tegen de daarbij in rekening gebrachte posten, voor zover die niet in artikel 6 van de huurovereenkomst waren vermeld. In zijn e-mail van 16 augustus 2017 heeft Huurder al gesteld dat in artikel 6 van de huurovereenkomst de bijkomende leveringen en diensten die zijn overeengekomen limitatief zijn opgesomd en heeft hij gevraagd te verduidelijken of de in de eindafrekening doorbelaste posten onder die opsomming vallen en voor zover dat niet het geval is, waarom [gedaagde] dan meent die posten toch in rekening te kunnen brengen. Na enkele rappellen en zijns inziens onbevredigende antwoorden van [gedaagde] heeft hij zich begin februari 2018 tot zijn rechtsbijstandsverzekeraar gewend. Zijn (toenmalige) gemachtigde heeft [gedaagde] bij brief van 28 februari 2018 aangeschreven en zich op het standpunt gesteld dat de voor de niet in artikel 6 genoemde posten in rekening gebrachte bedragen niet verschuldigd zijn.
Ook tegen de eindafrekeningen 2017 en 2018 heeft Huurder bezwaar gemaakt. Alleen al daarom kan in het geval van Huurder geen sprake zijn van stilzwijgende overeenstemming.
3.16
Met verwijzing naar artikel 6:248 BW heeft [gedaagde] zich er ook nog op beroepen dat de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de rechtsverhouding, zoals neergelegd in de huurovereenkomst, aldus moet worden aangevuld dat Huurder moet meebetalen aan de door [gedaagde] verzorgde leveringen en diensten. Zij wijst er daarbij op dat [gedaagde] genoodzaakt is die leveringen en diensten te blijven aanbieden, ook al zou Huurder daarvoor niet betalen, omdat zij in huurovereenkomsten met bewoners die later in het complex zijn komen wonen die posten wel expliciet is overeengekomen. [gedaagde] stelt dat dit voor haar onacceptabele financiële gevolgen zou hebben. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet. [gedaagde] heeft zichzelf in die positie gebracht door én niet alle leveringen en diensten die zij wenst door te belasten op te nemen in artikel 6 van de huurovereenkomst, én niet de in artikel 14.5 van de Algemene Bepalingen voorgeschreven procedure voor uitbreiding van het servicepakket te volgen. De gevolgen daarvan dienen vooralsnog voor rekening en risico van [gedaagde] te blijven en kunnen niet met een beroep op artikel 6:248 BW op Huurder worden afgewenteld. De kantonrechter sluit niet uit dat zich situaties kunnen voordoen waarin daarover anders kan worden geoordeeld. Bijvoorbeeld indien in overleg, of na een alsnog door [gedaagde] te volgen traject op grond van 14.5 van de Algemene Bepalingen geen overeenstemming wordt bereikt over uitbreiding van het servicepakket met posten die huurders in alle redelijkheid niet kunnen weigeren.
3.17
Op grond van vorenstaande overwegingen is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] de niet in artikel 6 van de huurovereenkomst benoemde leveringen en diensten dus niet op grond van de huurovereenkomst aan Huurder kan doorbelasten.
3.18
Voor dat geval heeft [gedaagde] zich subsidiair op ongerechtvaardigde verrijking beroepen. Zij stelt dat Huurder wel profijt heeft gehad van de door [gedaagde] extra verzorgde leveringen en diensten en daardoor is verrijkt. Daartegenover is [gedaagde] naar zij stelt verarmd, doordat zij kosten heeft gemaakt en daarvoor geen vergoeding heeft ontvangen. Daarmee is volgens [gedaagde] voldaan aan de in artikel 6:212 BW genoemde vereisten om jegens Huurder aanspraak te maken op een vergoeding van haar schade. Huurder heeft dat gemotiveerd betwist.
3.19
De kantonrechter is van oordeel dat het enkele feit dat [gedaagde] , ongevraagd, extra leveringen en diensten heeft verzorgd, die Huurder ook niet kón weigeren, nog niet betekent dat Huurder daarvan profijt heeft gehad en is verrijkt. En voor zover hij al profijt heeft gehad van die leveringen en diensten, geldt dat op grond van artikel 6:212 BW degene die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, slechts verplicht is de schade van die ander te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking, voor zover dat redelijk is. Voor zover er al sprake zou zijn van verrijking van Huurder, acht de kantonrechter het gelet op artikel 14.5 van de Algemene Bepalingen niet redelijk dat hij de schade die [gedaagde] zou lijden vergoedt. Anders zou langs deze weg artikel 14.5 van de Algemene Bepalingen gemakkelijk kunnen worden omzeild en zou van de bescherming van deze bepaling voor huurders weinig overblijven. De kantonrechter ziet hier een parallel met het arrest van de Hoge Raad van
12 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:236, NJ 2017/282), waarin de Hoge Raad een verrijkingsvergoeding onredelijk acht omdat zij in strijd zou komen met de strekking van zekere consumentenbeschermende bepalingen.
3.2
Over de door Huurder betwiste verschuldigdheid van de restaurantbijdrage oordeelt de kantonrechter als volgt.
3.21
Vaststaat dat deze bijdrage in artikel 4 van de huurovereenkomst expliciet is overeengekomen.
3.22
Huurder stelt zich echter op het standpunt dat deze bijdrage in strijd is met het systeem van de wet en dat de betreffende bepaling in de huurovereenkomst nietig is. Deze bijdrage kan volgens hem niet onder de noemer servicekosten, zoals gedefinieerd in artikel 7:237 lid 3 BW, worden gebracht, omdat het niet een levering of dienst is in verband met de bewoning van de woonruimte. Huurder stelt dat het commercieel geëxploiteerde restaurant ook toegankelijk is voor derden en dat dus geen sprake is van een gebruiksrecht van uitsluitend huurders van gemeenschappelijke ruimten. Andere soorten kosten dan in artikel 7:237 BW genoemd kunnen volgens Huurder niet worden overeengekomen. De bijdrage is verder te beschouwen als een subsidie voor door [gedaagde] uitgevoerde commerciële activiteiten en is volgens Huurder nietig op grond van artikel 7:264 BW.
3.23
[gedaagde] heeft toegelicht dat de restauratieve voorzieningen door haar zelf worden geëxploiteerd en dat zij haar eigen medewerkers daarvoor inzet. De bijdrage is een vergoeding om ten behoeve van de huurders de restauratieve voorzieningen ook open te stellen op momenten dat de opbrengsten niet kostendekkend zijn. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat onder de “prijs” van woonruimte in artikel 7:237 lid 1 BW ook andere overeengekomen verplichtingen kunnen vallen dan in de overige leden van dat artikel genoemd.
3.24
De kantonrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de restaurantbijdrage niet een levering of dienst is in verband met de bewoning van de woonruimte in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW en dus niet valt onder de noemer servicekosten. De bijdrage is in de huurovereenkomst ook als een afzonderlijke verplichting, naast de huurprijs en de servicekosten, vermeld. Naar het oordeel van de kantonrechter sluit artikel 7:237 BW niet uit dat tot “
het geheel van de verplichtingen die de huurder tegenover de verhuurder bij of ter zake van huur op zich neemt”, zoals in lid 1 vermeld, andere verplichtingen kunnen behoren dan betaling van de in de volgende leden van het artikel genoemde kosten. Het staat partijen in beginsel vrij andere vergoedingen dan daar vermeld overeen te komen. De bescherming van partijen tegen onredelijke afspraken in een huurovereenkomst is gewaarborgd door artikel 7:264 BW. Dat artikel luidt:
het geheel van de verplichtingen die de huurder tegenover de verhuurder bij of ter zake van huur op zich neemt”, zoals in lid 1 vermeld, andere verplichtingen kunnen behoren dan betaling van de in de volgende leden van het artikel genoemde kosten. Het staat partijen in beginsel vrij andere vergoedingen dan daar vermeld overeen te komen. De bescherming van partijen tegen onredelijke afspraken in een huurovereenkomst is gewaarborgd door artikel 7:264 BW. Dat artikel luidt:
“
1 Elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voorzover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.
1 Elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voorzover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.
2 Elk in verband met de totstandkoming van een zodanige huurovereenkomst gemaakt beding, voorzover daarbij door of tegenover een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.”
3.25
Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die artikel 7:264 lid 1 BW aan huurders beoogt te bieden, moet als uitgangspunt worden genomen dat van ‘een niet redelijk voordeel’ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. Verder is het vaste rechtspraak dat kosten die geacht worden inherent te zijn aan de normale woningexploitatie, niet (afzonderlijk) aan huurders in rekening kunnen worden gebracht. Dergelijke kosten dienen uit de huurprijs te worden bestreden.
3.26
Vaststaat dat de restauratieve voorzieningen in het complex ook toegankelijk zijn voor derden en in zoverre commercieel worden geëxploiteerd. De stelling van [gedaagde] dat zij de horeca zelf exploiteert en daar eigen mensen voor inzet, is niet weersproken en staat dus vast. Dat geldt ook voor de stelling van [gedaagde] dat zij ten behoeve van de huurders de voorzieningen ook openstelt op tijden dat de kosten niet opwegen tegen de baten.
De kantonrechter begrijpt de stellingen van [gedaagde] aldus, dat zij stelt dat een commercieel verantwoorde exploitatie niet de ruime openingstijden mogelijk zou maken zoals [gedaagde] die ten behoeve van de huurders hanteert. Om de openstelling op de voor [gedaagde] onrendabele tijden mogelijk te maken en de restauratieve voorzieningen draaiende te houden, wordt een bijdrage van huurders gevraagd. Daarvan uitgaande kan worden geconcludeerd dat [gedaagde] tegenover de vergoeding een prestatie levert, waarvan Huurder profijt kan hebben. De kosten van openstelling van de horeca op die onrendabele tijden kunnen niet worden beschouwd als inherent aan een normale woningexploitatie. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het in beginsel niet onredelijk is dat daarvoor enige afzonderlijke vergoeding wordt gevraagd. Of de overeengekomen vergoeding in strijd is met artikel 7:264 BW is vervolgens ook afhankelijk van de hoogte van het bedrag. Het in dit geval overeengekomen bedrag van € 20,00 per maand acht de kantonrechter niet onredelijk.
De kantonrechter begrijpt de stellingen van [gedaagde] aldus, dat zij stelt dat een commercieel verantwoorde exploitatie niet de ruime openingstijden mogelijk zou maken zoals [gedaagde] die ten behoeve van de huurders hanteert. Om de openstelling op de voor [gedaagde] onrendabele tijden mogelijk te maken en de restauratieve voorzieningen draaiende te houden, wordt een bijdrage van huurders gevraagd. Daarvan uitgaande kan worden geconcludeerd dat [gedaagde] tegenover de vergoeding een prestatie levert, waarvan Huurder profijt kan hebben. De kosten van openstelling van de horeca op die onrendabele tijden kunnen niet worden beschouwd als inherent aan een normale woningexploitatie. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het in beginsel niet onredelijk is dat daarvoor enige afzonderlijke vergoeding wordt gevraagd. Of de overeengekomen vergoeding in strijd is met artikel 7:264 BW is vervolgens ook afhankelijk van de hoogte van het bedrag. Het in dit geval overeengekomen bedrag van € 20,00 per maand acht de kantonrechter niet onredelijk.
3.27
Het bovenstaande brengt de kantonrechter tot de conclusie dat de restaurantbijdrage in dit geval niet nietig is. Huurder is die bijdrage dus aan [gedaagde] verschuldigd.
3.28
De kantonrechter zal de zaak verwijzen naar de hierna vermelde rolzitting om partijen in de gelegenheid te stellen zich er over uit te laten óf en in hoeverre zij onderling overeenstemming hebben bereikt over de overige geschilpunten.
Voor zover een deskundige zou moeten worden ingeschakeld, worden partijen verzocht een – bij voorkeur gezamenlijk – voorstel te doen voor de te benoemen deskundige.
3.29
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
3.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 6 oktober 2021 om 9:00 uur voor uitlaten partijen zoals in rechtsoverweging 3.28 vermeld.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.L. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2021.