Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 19/3132 WET
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 november 2020 in de zaak tussen
[naam eiser] en [naam eiser 2] , te [plaatsnaam] , eisers
gemachtigde: mr. P.J.A. Engelvaart,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zundert, verweerder.
Procesverloop
In het besluit van 19 juni 2018 (primaire besluit) heeft het college de aanvraag voor een tegemoetkoming in planschade vanwege de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ afgewezen.
In het besluit van 21 mei 2019 (bestreden besluit) heeft het college het bezwaar van eisers tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
Het beroep is, samen met de zaak geregistreerd onder nummer BRE 19/3133 WET, besproken op de zitting van de rechtbank op 11 december 2019. De rechtbank heeft het onderzoek op 18 december 2019 heropend en de zaak voor onbepaalde tijd aangehouden, zodat gelijktijdig met de zaak van eisers geregistreerd onder nummer BRE 19/3133 WET uitspraak kan worden gedaan.
Voortgezette behandeling heeft plaatsgevonden op de zitting van de rechtbank op 30 oktober 2020. Hierbij waren eisers en hun gemachtigde aanwezig. Namens het college is niemand verschenen.
De rechtbank heeft de uitspraaktermijn met twee weken verlengd.
Overwegingen
Feiten
1. Eisers zijn sinds 1997 woonachtig aan de [adres] te [plaatsnaam] . Het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’, dat op 4 april 2017 door de gemeenteraad is vastgesteld en op 1 juni 2017 in werking is getreden, maakt aan de overzijde van de woning van eisers intensieve woonbebouwing en een verstedelijkt gebied mogelijk.
Op 9 oktober 2017 hebben eisers een aanvraag ingediend voor een tegemoetkoming in planschade vanwege de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’.
Het college heeft [naam B.V.] BV om advies gevraagd. Op 21 maart 2018 heeft [naam B.V.] een concept-advies uitgebracht. Eisers en het college hebben gereageerd op het concept-advies. Op 30 mei 2018 heeft [naam B.V.] definitief advies uitgebracht. Door de planschadeadviseur is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum vóór inwerkingtreding van het bestemmingsplan vastgesteld op € 457.000,-. De waarde op de peildatum na inwerkingtreding van het bestemmingsplan is vastgesteld op € 436.000,-. De planschade bedraagt derhalve € 21.000,-. Deze schade dient voor rekening van eisers te blijven omdat deze tot het normaal maatschappelijk risico behoort van 5%.
Bij het primaire besluit van 19 juni 2018 heeft het college het verzoek om een tegemoetkoming in de planschade afgewezen. Tegen dit besluit hebben eisers bezwaar gemaakt.
[naam B.V.] heeft op 3 oktober 2018 en 25 februari 2019 nader advies uitgebracht.
De bezwaarschriftencommissie heeft het college geadviseerd het bezwaar ongegrond te laten en het primaire besluit, onder aanvulling van de motivering, in stand te laten.
Bij het bestreden besluit heeft het college overeenkomstig het advies van de bezwaarschriftencommissie het bezwaar ongegrond verklaard. Het college heeft daarbij in aanvulling op het primaire besluit gewezen op de nadere reacties van [naam B.V.] van 3 oktober 2018 en 25 februari 2019.
Standpunt eisers
2. Eisers stellen zich kort gezegd op het standpunt dat weinig waarde wordt gehecht aan de taxatie van [naam B.V.] . Zij wijzen in de eerste plaats op het feit dat de woning op de peildatum 1 juni 2017 als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan 2] ’ in 2014 niet langer een vrijstaande woning betrof, maar een volledig ingebouwde woning. De waardering van de woning op de peildatum zou dus veel lager moeten zijn dan de door [naam B.V.] geadviseerd en door het college aangehouden.
Verder stellen eisers dat de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (StAB) in de zaak met nummer BRE 19/3133 WET heeft aangegeven de waarde van de woning als per peildatum 12 november 2015 € 445.000,- bedroeg. Dit zou betekenen dat de woning in de periode tot 1 juni 2017 (waarde vastgesteld op € 457.000,-) slechts met € 12.000,- zou zijn gestegen. Eisers achten dit niet geloofwaardig.
Het college heeft volgens eisers ten onrechte een drempel van 5% voor het normaal maatschappelijk risico aangenomen. Anders dan het college stelt, lag het niet in de lijn der verwachting dat ter plaatse uitbreiding van de woningbouw zou plaatsvinden.
Tot slot wijzen eisers erop dat de taxatie in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) erg afwijkt van de taxatie zoals door [naam B.V.] heeft plaatsgevonden. De lagere inhoudsmaat in de WOZ-taxatie kan het verschil niet verklaren.
Standpunt het college
3. Het college heeft [naam B.V.] om advies gevraagd. In het advies van [naam B.V.] van 30 mei 2018 is aangegeven dat eisers ‘planologisch nadeel hebben geleden door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ op 1 juni 2017. Door de planschadeadviseur is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum vóór inwerkingtreding van het bestemmingsplan vastgesteld op € 457.000,-. De waarde op de peildatum na inwerkingtreding van het bestemmingsplan is vastgesteld op € 436.000,-.
De planschade bedraagt derhalve € 21.000,-. Deze waardevermindering dient volgens [naam B.V.] voor rekening van eisers te blijven, aangezien sprake is van een normaal maatschappelijk risico van 5% (van € 457.000,-) oftewel een bedrag van € 22.850,-. De waardedaling ligt onder dit normaal maatschappelijk risico.
Wettelijk kader
3. Op grond van artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet anderszins verzekerd is.
Op grond van het tweede lid, aanhef en onder a, is – voor zover hier van belang – een oorzaak als bedoeld in het eerste lid: een bepaling van een bestemmingsplan.
Artikel 6.2, eerste lid, van de Wro bepaalt dat binnen het normale maatschappelijk risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft.
Beoordeling van het geschil
4. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat op grond van deze regimes maximaal kon of kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRS) mag het college een besluit op een aanvraag om tegemoetkoming in planschade baseren op een advies van een door het college ingeschakelde deskundige. Uit dat advies moet op objectieve en onpartijdige wijze blijken welke feiten en omstandigheden aan dat advies ten grondslag zijn gelegd en bovendien moeten de conclusies ervan niet onbegrijpelijk zijn. Dit is alleen anders wanneer concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies naar voren zijn gebracht. De rechtbank verwijst in dit kader naar de uitspraak van de AbRS van 23 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:766.
5. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat eisers schade lijden vanwege de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’, welk plan de bouw van woningen in de directe omgeving van de woning van eisers mogelijk maakt. Er is sprake van onder meer uitzichtverlies en een minder landelijke ligging van de woning van eisers. Partijen zijn verdeeld over de vraag in hoeverre eisers voor vergoeding van geleden planschade in aanmerking komen.
Waarde op de peildatum 1 juni 2017
6.1
Eisers stellen zich op het standpunt dat de woning op de peildatum 1 juni 2017 als gevolg van de inwerkingtreding in 2014 van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan 2] ’ niet langer een vrijstaande woning betrof, maar een volledig ingebouwde woning. De waardering van de woning op de peildatum zou daarom veel lager moeten zijn dan door [naam B.V.] geadviseerd en door het college aangehouden.
6.2
Het college wijst op het nader advies van [naam B.V.] van 25 februari 2019 waarin hij aangeeft dat door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan 2] ’ op 30 januari 2014 al enige overlast bestond voor de woning. Door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ wordt het uitzicht aan de voorzijde verder aangetast. Volgens het college hebben eisers geen steekhoudende argumenten aangedragen waarom de waardering op de peildatum 1 juni 2017 veel lager zou moeten uitpakken.
6.3
De rechtbank stelt vast dat het college de waarde van de woning op de peildatum heeft gebaseerd op een adviezen van de door het college ingeschakelde deskundige [naam B.V.] . Uit deze adviezen blijkt welke feiten en omstandigheden aan de taxatie ten grondslag zijn gelegd. In het nader advies van [naam B.V.] van 25 februari 2019 is expliciet aangegeven dat doordat ten tijde van de inwerkingtreding van bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan 2] ’ reeds in werking was getreden, bij de onderhavige planschadebeoordeling rekening gehouden met enige overlast afkomstig van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan 2] ’.
Eisers hebben geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid van het advies van [naam B.V.] ingebracht. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van de door het college gehanteerde waarde van de woning op de peildatum.
Gevolgen van het StAB-advies
7.1
Eisers verwijzen naar de zaak BRE 19/3133 WET, waarin de StAB heeft aangegeven dat de waarde van de woning als gevolg van de inwerkingtreding van het wijzigingsplan ‘ [naam wijzigingsplan] – [plaatsnaam] ’ per peildatum 12 november 2015 € 445.000,- bedroeg. De waarde op 1 juni 2017 is door [naam B.V.] vóór de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ vastgesteld op € 457.000,-. Dit zou betekenen dat de woning in de periode 12 november 2015 tot 1 juni 2017 slechts met € 12.000,- zou zijn gestegen. Dit komt eisers niet geloofwaardig voor. Hierdoor kan aan de taxatie van [naam B.V.] niet die waarde worden toegekend die het college voor ogen heeft.
7.2
De rechtbank ziet niet in waarom een waardestijging van 2% in de periode 12 november 2015 tot 1 juni 2017 niet geloofwaardig zou zijn. De rechtbank kan dan ook niet inzien dat daarom de taxatie van [naam B.V.] onjuist is. Eisers hebben zelf geen taxatierapport ingediend, op grond waarvan de rechtbank anders zou moeten oordelen.
Normaal maatschappelijk risico
8.1
Eisers stellen dat het college ten onrechte een drempel van 5% voor het normaal maatschappelijk risico heeft aangenomen. Anders dan het college stelt, lag het niet in de lijn der verwachting dat ter plaatse uitbreiding van de woningbouw zou plaatsvinden. Het toenmalige regime van de provinciale Verordening Ruimte had aan het gebied niet de kwalificatie van zoekgebied verstedelijking toegekend. Dat is pas veel later gebeurd (in 2014) en niet in dezelfde periode als waarin de gemeentelijke structuurvisie is gepubliceerd. De wijziging van het bestemmingsplan moet worden aangemerkt als uitzondering op het toenmalige beleid. Het ligt dan ook niet voor de hand om de maximale drempel van 5% toe te passen. Eisers staan een percentage normaal maatschappelijk risico van 3% voor (verwijzing uitspraak ABRS 2016:1602).
Eisers wijzen erop dat zij in 1997 de percelen hebben aangekocht en dat de ontwikkelingen pas na 20 jaar concreet zijn geworden. Er bestaat geen aanleiding om het maximale percentage normaal maatschappelijk risico te hanteren.
8.2
Het college geeft aan dat het normaal maatschappelijk risico op 5% gesteld kon worden. Uit concrete, openbaargemaakte ruimtelijke stukken (Structuurvisie Plus 2002 en Structuurvisie Rijsbergen 2020 (2011) viel de toekomstige ontwikkeling naar woningbouw af te leiden. De planologische ontwikkeling die met het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ is doorgevoerd past in het beleid. De Structuurvisie Plus vormt een voldoende concreet beleidsstuk om te bepalen dat woningbouw past in het gevoede beleid.
9. Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager. Schade die behoort tot het normaal maatschappelijk risico moet redelijkerwijs ten laste blijven van de aanvrager (uitspraak van 1 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2071).
Op grond van het tweede lid van artikel 6.2. van de Wro blijft in ieder geval voor rekening van de aanvrager:
a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade;
b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.
10. De rechtbank overweegt dat op grond van vaste jurisprudentie van de AbRS, bijvoorbeeld de uitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2543, de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan is, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren.
De vraag of schade tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de benadeelde en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
De inbreiding van woningen in een bestaande woonkern is volgens de AbRS in beginsel een normale maatschappelijke ontwikkeling, die zich voordoet in veel centra van steden en dorpen in Nederland.
Dit betekent op zichzelf echter nog niet dat de gevolgen van de ontwikkeling onder het normaal maatschappelijk risico vallen. In dit verband komt tevens betekenis toe aan het antwoord op de vraag of de schade onevenredig is in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak.
Bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern, waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, is een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normaal maatschappelijke risico van de aanvrager behoort. Vergelijk de uitspraak van de AbRS van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2543).
11. Rond de woning van eisers lagen al geschakelde en vrijstaande woningen. Op geruime afstand van 32 meter van eisers en aan de overzijde van de weg wordt nu bebouwing mogelijk gemaakt. Die bebouwing ligt ook aan de overzijde van de weg en daarmee buiten de directe invloedssfeer van eisers onroerende zaak, zo stelt [naam B.V.] . Daarbij wijst [naam B.V.] erop dat de ontwikkeling past in het gemeentelijk beleid, zoals dat naar voren komt in de Structuurvisie Plus uit 2002 en de Structuurvisie Rijsbergen 2020. Het betreft derhalve volgens [naam B.V.] een normale maatschappelijke ontwikkeling, die ook past in de bestaande stedenbouwkundige structuur. [naam B.V.] heeft hierin aanleiding gezien om het normaal maatschappelijk risico op 5% te stellen. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een lagere percentage worden vastgesteld, aldus [naam B.V.] , en van dergelijke bijzondere omstandigheden is hier niet gebleken.
12. Met dit advies heeft [naam B.V.] onderbouwd welke feiten ten grondslag zijn gelegd aan de stelling dat het normaal maatschappelijk risico op 5% van de waarde van de onroerende zaak moet worden gesteld. Een waardevermindering van 5% van de waarde van de onroerende zaak, in relatie tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade is weliswaar substantieel, maar volgens vaste rechtspraak van de AbRS niet zodanig zwaar dat de schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2543). Eisers hebben niet onderbouwd dat in dit geval het normaal maatschappelijk risico op een lager percentage moet worden gesteld. Dat eisers de percelen reeds in 1997 hebben aangekocht, doet daaraan niet af.
WOZ-waarde
13.1
Eisers stellen zich op het standpunt dat er een aanzienlijk verschil bestaat tussen de WOZ-waarde en de in het kader van de planschade getaxeerde waarde.
13.2
Op grond van vaste jurisprudentie van de AbRS (bijvoorbeeld de uitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582) vormt een verschil met de in het kader van de WOZ vastgestelde waarde van een onroerende zaak niet zonder meer aanleiding om een taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van planschade onjuist te achten. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde is doorgaans de feitelijke situatie bepalend en wordt geen rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het planologische regime vóór en na de peildatum. Dit neemt evenwel niet weg dat van het bestuursorgaan kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet in geval een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatie in het kader van planschade bestaat.
13.3
De rechtbank stelt vast dat de WOZ-waarde van [adres] per 1 januari 2017 € 299.000,- bedroeg. De taxatiewaarden in het kader van de planschade bedragen € 457.000,- vóór de peildatum 1 juni 2017 en € 436.000,- na de peildatum 1 juni 2017.
Het college erkent dat er een verschil zit in de waarden van de WOZ-taxaties en de planschadetaxatie. Het college heeft [naam B.V.] om een nadere motivering gevraagd.
In de nadere adviezen van 3 januari 2018 en 25 februari 2019 gaat [naam B.V.] in op de WOZ-waarden. Aangegeven is dat er een verschil zit in de gehanteerde inhoud van 200 m3 in de WOZ-taxaties en de planschadetaxatie. De planschadetaxatie gaat uit van de juiste, grotere inhoud van 580 m3 ipv 379 m3. Bovendien zit er een verschil in woonoppervlakte tussen de WOZ-taxatie (117 m2) en de taxatie van [naam B.V.] (159 m2). Z). De WOZ-taxatie kent verder volgens [naam B.V.] gebreken: de verkoopdata van een aantal referentieobjecten ligt ver van de waardepeildatum. De in het kader van de WOZ gebruikte referentiepanden zijn hierdoor niet goed bruikbaar. De WOZ-waarden geven hierdoor een onbetrouwbaar beeld, hetgeen tot lagere WOZ-waarden heeft geleid.
13.4
Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee het verschil met de WOZ-waarde afdoende verklaard. Er is geen aanleiding om de uitkomst van de planschadetaxatie voor onjuist te houden.
Conclusie
14. Het beroep is ongegrond. Er is geen reden voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van mr. E.A. Vermunt, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 november 2020.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 november 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.