Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
Tilburg
zaak/rolnr.: 5163327 CV EXPL 16-4604
vonnis d.d. 23 november 2016
inzake
[eiseres] ,
gevestigd en kantoorhoudende te [woonplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.A.M. van Herwijnen, werkzaam bij [eiseres] ,
tegen
[gedaagde],
wonende te [adres] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. O.H.G. Daane Bolier, advocaat te Den Haag.
Partijen worden hierna door de kantonrechter aangeduid als [eiseres] en [gedaagde] .
1.Het verloop van het geding
1.1
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het tussenvonnis 3 augustus 2016, met de daarin genoemde processtukken;
b. de brief van 20 oktober 2016 van de gemachtigde van [eiseres] , met een aanvullende productie;
c. de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de comparitie van partijen op 1 november 2016.
1.2
De bij voormeld tussenvonnis gelaste comparitie heeft plaatsgevonden op
1 november 2016. Partijen hebben nadere inlichtingen verstrekt en de standpunten toegelicht en zijn over en weer in de gelegenheid gesteld om op elkaars stellingen te reageren. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier aantekening gehouden.
2.De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.
a. Sinds 11 april 2014 heeft [eiseres] - een toegelaten instelling krachtens artikel 70 van de Woningwet, werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting - aan Hellestern krachtens een schriftelijke overeenkomst de woning gelegen aan het adres [adres] verhuurd (hierna: het gehuurde of de woning).
b. Op 30 maart 2016 heeft de politie in het gehuurde een in werking zijnde hennepkwekerij ontmanteld.
c. Bij brief van 31 maart 2016 heeft [eiseres] aan [gedaagde] meegedeeld dat in verband met het aantreffen van een hennepkwekerij in het gehuurde een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde aanhangig gemaakt zou worden. Aan [gedaagde] is de gelegenheid geboden de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Van deze gelegenheid heeft [gedaagde] geen gebruik gemaakt.
3.Het geschil
3.1
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres [adres] ;
- [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen 8 dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis te verlaten en te ontruimen;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een maandelijkse vergoeding, gelijk aan de tot datum van ontbinding verschuldigde huurprijs, vanaf het moment dat deze na de datum van dagvaarding zijn vervallen en nog zullen vervallen tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede - voor het gebruik van de woning - vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot de datum van de feitelijke ontruiming;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiseres] aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden. Volgens [eiseres] blijkt immers uit het aantreffen van een (commerciële) hennepkwekerij in het gehuurde dat [gedaagde] het gehuurde in strijd met de contractuele bestemming heeft gebruikt (artikel 7:214 BW) en zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt (artikel 7:213 BW).
3.3
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid dan wel tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. Op de stellingen van [gedaagde] wordt hierna in de beoordeling, voor zover relevant, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1
De kantonrechter stelt het volgende voorop. Artikel 6:265 lid 1 bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient verder rekening te worden gehouden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De kantonrechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken.
4.2
[gedaagde] heeft in de eerste plaats als verweer aangevoerd dat de algemene voorwaarden die volgens [eiseres] op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard, niet aan hem ter hand zijn gesteld en beroept zich in dat verband op de vernietigbaarheid van de voorwaarden.
4.3
Artikel 6:233 onder b BW bepaalt dat een beding in de algemene voorwaarden vernietigbaar is, indien de gebruiker aan de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. In artikel 6:234 lid 1 BW is uitgewerkt dat de gebruiker aan de wederpartij de in artikel 6:233 onder b BW bedoelde mogelijkheid heeft geboden, indien hij de algemene voorwaarden voor of bij het sluiten van de overeenkomst aan de wederpartij ter hand heeft gesteld.
4.4
In lid 2 van artikel 6:234 BW is bepaald dat de gebruiker de aan de wederpartij in artikel 233 onder b BW bedoelde mogelijkheid eveneens heeft geboden, indien hij de algemene voorwaarden voor of bij het sluiten van de overeenkomst aan de wederpartij langs elektronische weg ter beschikking heeft gesteld op een zodanige wijze dat deze door haar kunnen worden opgeslagen en voor haar toegankelijk zijn ten behoeve van latere kennisgeving of, indien dit redelijkerwijs niet mogelijk is, voor de totstandkoming van de overeenkomst aan de wederpartij heeft bekend gemaakt waar van de voorwaarden langs elektronische weg kan worden kennisgenomen.
4.5
In artikel 7.3 van de huurovereenkomst, die door [gedaagde] is ondertekend, staat vermeld dat de toepasselijke algemene voorwaarden van [eiseres] zijn te raadplegen op haar website, onder vermelding van de exacte vindplaats. Gelet hierop kan het verweer van [gedaagde] niet slagen.
4.6
Dan dient vervolgens te worden nagegaan of er door de aanwezigheid van hennepteelt in de woning van [gedaagde] sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van de op hem rustende contractuele en wettelijke verplichtingen het gehuurde te gebruiken waarvoor het naar zijn aard (woonruimte) bestemd is. In dat verband is van belang of er sprake is van hennepteelt voor eigen gebruik, dan wel van beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt.
4.7
[gedaagde] heeft verder als verweer aangevoerd dat geen sprake is van bedrijfsmatige teelt. De hennep was namelijk vooral bedoeld voor eigen gebruik en wel met medicinale doeleinden. Volgens [gedaagde] is er dus geen sprake van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.
4.8
Bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van hennepteelt voor eigen gebruik, dan wel van beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt, zoekt de kantonrechter aansluiting bij de Aanwijzing Opiumwet. Uit deze strafvorderlijke richtlijn vloeit voort dat bij de aanwezigheid van meer dan 5 hennepplanten wordt aangenomen dat er sprake is van beroeps- of bedrijfsmatig handelen. Met de teelt van meer dan 5 hennepplanten kan namelijk een hoeveelheid hennep worden verkregen die de hoeveelheid voor eigen gebruik te boven gaat. Voorts zijn voor een professionele hennepkwekerij (zie WR 2004, 288) in ieder geval de volgende voorzieningen nodig: een aantal bakken waarin de hennepplanten staan, een aantal assimilatielampen bevestigd in verlichtingsarmaturen, die weer zijn aangesloten op zogenaamde voorschakelapparaten (transformatoren), een reservoir gevuld met water voorzien van een dompelpomp ten behoeve van het voedings- en bevochtigingssysteem, een of meerdere ventilatoren om de lucht tussen de planten te bewegen, elektrische kachels alsmede een afzuiginstallatie met koolstoffilters. Op het waterreservoir is dan een verdeelsysteem aangesloten bestaande uit diverse slangen die door de kwekerij worden geleid met voor elke plant een aansluiting (druppelaar). De voorschakelapparaten zijn op hun beurt (via wandcontactdozen) aangesloten op een verdeelbord dat weer is aangesloten op de in de woning aanwezige elektrische installatie, meestal illegaal voor de verbruiksmeter.
4.9
Tussen partijen is niet in geschil dat in het gehuurde een hennepkwekerij is aangetroffen met een hoeveelheid van (slechts) 5 hennepplanten. Het aantal hennepplanten dat in de woning van [gedaagde] is aangetroffen, gaat de kweek voor eigen gebruik aldus niet te boven. [eiseres] heeft bij dagvaarding als producties 3 en 4 een door de politie opgestelde rapportage overgelegd, alsmede diverse foto’s van hennep gerelateerde goederen. De door de politie opgestelde rapportage maakt melding van het feit dat de 5 hennepplanten zijn aangetroffen in een henneptent, waarin tevens een assimilatielamp hing. Gelet op deze feiten en omstandigheden in onderling verband en samenhang bezien, zijn er naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aanwijzingen dat er in het onderhavige geval sprake is van bedrijfsmatige kweek. Dat uit de door [eiseres] overgelegde foto’s kan worden afgeleid dat er in het gehuurde hennep gerelateerde goederen zijn aangetroffen, doet aan dit oordeel niet af. Gesteld noch gebleken is dat deze goederen ook daadwerkelijk (allemaal) zijn gebruikt ten behoeve van de aangetroffen hennepkwekerij. In het onderhavige geval is overigens ook niet gebleken dat, zoals zeer gebruikelijk is bij hennepkwekerijen in woningen, er – buiten de meter om – illegale stroomafname heeft plaatsgevonden.
Gezien het vorenstaande is dus niet vast komen te staan dat er, zoals [eiseres] heeft gesteld, beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt in het gehuurde heeft plaatsgevonden. Om die reden kan niet worden geoordeeld dat [gedaagde] het gehuurde in strijd met de overeengekomen bestemming als woonruimte heeft gebruikt dan wel dat hij zich op die grond als slecht huurder heeft gedragen.
4.1
Het vorenstaande laat echter onverlet dat [gedaagde] niet heeft betwist dat hij ervan op de hoogte was – of tenminste ervan op de hoogte kon zijn - dat [eiseres] , kort gezegd, een “zero-tolerance-beleid” voert ten aanzien van de aanwezigheid van aan hennepkweek gerelateerde activiteiten in haar huurwoningen. Op grond daarvan heeft het [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter in beginsel duidelijk moeten zijn dat alle vormen van hennepkweek, illegaal en strafbaar zijn en door [eiseres] hard aangepakt worden en dat [eiseres] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zou vorderen bij constatering van verboden aan hennepkweek gerelateerde activiteiten.
4.11
Dat woningcoöperaties een dergelijk beleid voeren, kan bovendien al sinds jaren als algemeen bekend worden beschouwd. Daar is aandacht aan besteed in allerlei publicaties in folders en in huis-aan-huisbladen. Dat verhuurders een dergelijk beleid voeren is aanvaardbaar (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHSHE:2015:443), omdat de aanwezigheid en exploitatie van een bedrijfsmatige hennepplantage in een huurwoning, voor het gehuurde en de omgeving een reële en verhoogde kans op gevaarzetting (brandgevaar), overlast (wateroverlast, stankoverlast), schade (vocht, schimmel, kortsluiting door verhoogd energieverbruik) en andere serieus te nemen nadelige effecten in het leven roept. Voorbeelden van andere mogelijk nadelige effecten zijn: de negatieve uitstraling op de omgeving, de verminderde verhuurbaarheid van woningen in de omgeving en het feit dat woningcorporaties worden geconfronteerd met een verhoogd eigen risico en duurdere verzekeringspremies indien in hun woningen (met inbegrip van de daarbij behorende bijgebouwen) brand uitbreekt als gevolg van illegale hennepteelt.
4.12
Artikel 6.7.2 van de algemene voorwaarden bepaalt dat het telen van hennep in het gehuurde niet is toegestaan. Er is geen verwijzing opgenomen naar een aantal planten. Dit brengt mee dat de bepaling aldus moet worden uitgelegd dat ook met een gering aantal planten er dus sprake is van een tekortkoming. Ontbinding van de huurovereenkomst is dan gelet op het bepaalde in artikel 6:265 BW in beginsel mogelijk.
4.13
Hetgeen [gedaagde] met betrekking tot de doeleinden van de door hem gekweekte hennep naar voren heeft gebracht, rechtvaardigt - naar het oordeel van de kantonrechter – in beginsel niet een beroep op de uitzondering aan het slot van artikel 6:265 lid 1 BW. Het is weliswaar een feit van algemene bekendheid dat bij tal van (gezondheids)klachten medicinale hennep wordt voorgeschreven en dat de ontspannende werking van hennep heilzaam is bij chronische, verzwakkende ziekten. Hoewel niet in twijfel wordt getrokken dat [gedaagde] al jarenlang kampt met gezondheidsklachten (zoals artritis), had van [gedaagde] op zijn minst verwacht mogen worden dat hij ter staving van zijn betoog een medische verklaring in het geding had gebracht met betrekking tot de door hem gestelde behoefte aan medicinale hennep. Zo er al behoefte zou zijn aan medicinale hennep – hetgeen vooralsnog niet uit de stukken kan worden afgeleid - dan nog is thuisteelt naar het oordeel van de kantonrechter niet de aangewezen weg om in die behoefte te voorzien, temeer nu op doktersadvies bij de apotheek medicinale hennep verkrijgbaar is. Daarbij maken de algemene voorwaarden ook helemaal geen uitzondering voor hennepkweek voor medicinale doeleinden of welke andere doeleinden dan ook. Verder is gesteld noch gebleken dat [gedaagde] zich op enig moment tot [eiseres] heeft gewend om met dit argument een ontheffing van het verbod op hennepteelt te krijgen, nog afgezien van de mogelijkheden die er zijn om, al dan niet voor het door [gedaagde] gestelde doel, zonder eigen teelt (of door artsen geadviseerde medicatie) hennep te verkrijgen.
4.14
Desalniettemin is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] terecht zich op het standpunt heeft gesteld dat en waarom het door hem gehouden aantal planten de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daartoe is het volgende redengevend.
4.15
[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij slechts 5 planten heeft geteeld, omdat voor eigen gebruik immers maximaal 5 planten zijn toegestaan c.q. worden gedoogd. Alleszins voorstelbaar is dat [gedaagde] daardoor en in weerwil van het feit dat [eiseres] in haar publicaties rept van “zero-tolerance-beleid”, heeft aangenomen dat de aanwezigheid van een gering aantal planten voor eigen gebruik niet tot ontbinding van de huurovereenkomst zou leiden. In dat licht bezien is de tekortkoming van [gedaagde] gering.
4.16
Verder is het een feit van algemene bekendheid dat beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt in een woning voor de omgeving een reële en verhoogde kans op gevaarzetting (brandgevaar, wegens de excessieve stroomafname), overlast (wateroverlast, stankoverlast), schade (vocht en schimmelvorming, kortsluiting door verhoogd energieverbruik) met zich meebrengt. Niet relevant is of het hiervoor bedoelde risico zich ook daadwerkelijk heeft verwezenlijkt. Door het hiervoor bedoelde risico op gevaarzetting, overlast of schade in het leven te roepen, handelt de huurder niet als een goed huurder. Waar in het onderhavige geval, zoals hiervoor is overwogen, evenwel niet kan worden geconcludeerd dat er sprake is van beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt, kan niet op die grond worden geoordeeld dat er in de woning sprake was van een risico op gevaarzetting, overlast of schade, en dus van slecht huurderschap. Met betrekking tot de aangetroffen situatie heeft [eiseres] bovendien dit risico ook niet aannemelijk weten te maken. Niet alleen heeft [gedaagde] in dit verband onweersproken gesteld dat de politie aanvankelijk alleen maar bij hem aan de deur stond om een buitenlandse boete aan hem te betekenen en dat pas daarna een nader onderzoek is ingesteld naar de eventuele aanwezigheid van verdovende middelen, ook blijkt niet uit het door [eiseres] overgelegde politierapport dat er sprake was van enorme veiligheidsrisico’s. Gelet hierop moet worden geoordeeld dat het tekortschieten van [gedaagde] niet als zodanig ernstig gekwalificeerd kan worden dat thans ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
4.17
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van [eiseres] derhalve zullen worden afgewezen.
4.18
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding worden veroordeeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 400,00 als salaris voor de gemachtigde van [gedaagde] ;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.L. Kerkhofs en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 23 november 2016.