ECLI:NL:GHSHE:2015:443

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.135.792/01

arrest van 10 februari 2015

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats],

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellante],

advocaat: mr. C.A. Gobbens te Breda,

tegen

Stichting WonenBreburg,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als WonenBreburg,

advocaat: mr. C.P. van den Berg te Leiden,

op het bij exploot van dagvaarding van 14 oktober 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, kanton Breda, van 7 augustus 2013, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en WonenBreburg als eiseres.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 767809 CV EXPL 13-1542)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 8 mei 2013.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep;
de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

[appellante] is met ingang van 1 februari 1997 van (een rechtsvoorganger van) WonenBreburg de woning gelegen aan [het adres] te [woonplaats] gaan huren.

Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing.

Bij brief van 7 augustus 2012 heeft WonenBreburg aan [appellante] het volgende meegedeeld:

“Wij hebben geconstateerd dat u in de achtertuin een aantal grote hennepstruiken kweekt. U dient deze
per ommegaandete verwijderen. WonenBreburg voert een zero-tolerance beleid tegen hennep.

Wat zijn de gevolgen voor u?

Wanneer u de planten niet per ommegaande verwijderd, zullen we hier aanstanade maandag melding van maken bij de politie en tevens een procedure tot ontruiming opstarten. Ik hoop dat u het niet zover laat komen!

Hennep kweken? Gewoon niet aan beginnen!

In de bijlage treft u de folder
Hennep kweken? Gewoon niet aan beginnen!Hierin staat wat ons beleid is en wat alle gevolgen voor u zijn als u de planten niet direct verwijdert.”

De politie heeft op 27 november 2012 een zoeking gedaan in de door [appellante] gehuurde woning en daarbij in de navolgende ruimtes de navolgende zaken aangetroffen:

In een slaapkamer:

27 droge henneptakken

Op zolder:

 197 197 hennepstekken (vermoedelijk)

 197 1 slakkenhuis (afzuiger) 1500 m3 + kabel

 197 1 koolstoffilter

 197 15 armaturen

 197 4 lampen 400 watt

In een inbouwkast in de woonkamer

2 koolstoffilters

In de schuur

 26 26 pakketten Bia nava cocobrick (bodem)

 26 8 lampen 400 watt

 26 98 hennepstekken (vermoedelijk)

 26 7 transformatoren

 26 1 schakelbord

 26 1 groeitent

 26 8 treeën met 84 ronde bodems per tree

 26 5 treeën met 150 vierkante bodems per tree

In de tuin

1 slakkenhuis 2500 m3

Bij e-mail van 20 februari 2013 heeft de politie aan WonenBreburg meegedeeld dat de op 27 november 2012 aangetroffen stekken inderdaad, zoals al werd vermoed, hennep betreffen.

WonenBreburg heeft aan [appellante] meegedeeld voornemens te zijn een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning te starten, vanwege de aangetroffen zaken. WonenBreburg heeft [appellante] in de gelegenheid gesteld om de huur zelf op te zeggen om daarmee de kosten van een gerechtelijke procedure te voorkomen. [appellante] heeft laten weten dat zij de huur niet zelf zal opzeggen.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde WonenBreburg in eerste aanleg, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de gehuurde woning en met enkele nevenvorderingen.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft WonenBreburg ten grondslag gelegd dat [appellante] in de nakoming van de huurovereenkomst te kort geschoten is door in het gehuurde de door de politie aangetroffen zaken voorhanden te hebben, en dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

3.2.3.

[appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.3.1.

In het tussenvonnis van 8 mei 2013 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.

3.3.2.

In het eindvonnis van 7 augustus 2013 heeft de kantonrechter, kort gezegd:

 de huurovereenkomst met ingang van 8 augustus 2013 ontbonden;

 [appellante] veroordeeld om het gehuurde binnen vier weken na betekening van het vonnis te ontruimen;

 [appellante] veroordeeld tot betaling van de huur over de periode van 19 maart 2013 tot aan de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst;

 [appellante] veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding, gelijk aan de huur, voor ieder maand of gedeelte daarvan dat [appellante] het gehuurde na de ontbinding van de huurovereenkomst feitelijk in gebruik houdt;

met veroordeling van [appellante] in de proceskosten en afwijzing van het meer of anders gevorderde.

In principaal hoger beroep

3.4.

[appellante] heeft in principaal hoger beroep enige ongenummerde grieven aangevoerd tegen de dragende overwegingen die de kantonrechter tot de hiervoor weergegeven beslissingen hebben gebracht. Door die grieven worden, mede gelet op de devolutieve werking van het hoger beroep, aan het hof de vragen voorgelegd of [appellante] in de nakoming van de huurovereenkomst tekort geschoten is en of in verband daarmee de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn. Het hof zal die vragen hieronder behandelen.

3.5.1.

Het hof zal eerst onderzoeken of [appellante] in de nakoming van de huurovereenkomst tekort geschoten is. Het hof stelt dienaangaande voorop dat [appellante] niet heeft betwist dat zij ervan op de hoogte was dat WonenBreburg, kort gezegd, een “zero-tolerance-beleid” voert ten aanzien van de aanwezigheid van aan hennepkweek gerelateerde activiteiten in haar huurwoningen. [appellante] is daar onder meer op niet mis te verstane wijze op gewezen door middel van de brief van 7 augustus 2012 en de daarbij gevoegde folder. Op grond van die folder heeft het [appellante] naar het oordeel van het hof duidelijk moeten zijn:

 dat alle vormen van hennepkweek, dus ook het stekken, knippen of drogen, gevaarlijk, illegaal en strafbaar zijn en door WonenBreburg hard aangepakt worden;

 dat WonenBreburg ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zou vorderen bij constatering van verboden aan hennepkweek gerelateerde activiteiten.

Dat woningcoöperaties een dergelijk beleid voeren kan bovendien al sinds jaren als algemeen bekend worden beschouwd. Daar is aandacht aan besteed in allerlei publicaties in folders en in huis-aan-huisbladen. Dat verhuurders een dergelijk beleid voeren is aanvaardbaar, omdat de aanwezigheid en exploitatie van een bedrijfsmatige hennepplantage in een huurwoning als de onderhavige, voor het gehuurde en de omgeving een reële en verhoogde kans op gevaarzetting (brandgevaar), overlast (wateroverlast, stankoverlast), schade (vocht, schimmel, kortsluiting door verhoogd energieverbruik) en andere serieus te nemen nadelige effecten in het leven roept. Voorbeelden van andere mogelijk nadelige effecten zijn: de negatieve uitstraling op de omgeving, de verminderde verhuurbaarheid van woningen in de omgeving en het feit dat woningcorporaties worden geconfronteerd met een verhoogd eigen risico en duurdere verzekeringspremies indien in hun woningen (met inbegrip van de daarbij behorende bijgebouwen) brand uitbreekt als gevolg van illegale hennepteelt.

3.5.2.

[appellante] heeft niet betwist dat de politie op 27 november 2012 in diverse ruimtes van het gehuurde de in rov. 3.1 sub d opgesomde zaken heeft aangetroffen. [appellante] heeft wel betwist dat zij op de hoogte was van de aanwezigheid van de 197 hennepstekken op zolder en van de 98 hennepstekken in de schuur. Volgens [appellante] heeft haar partner die hennepstekken, zonder dat [appellante] dat wist, in de late avond van de dag vóór de politie-inval in de woning gebracht en was haar partner van plan om ze de volgende dag weer naar een kennis te brengen. De droge henneptakken in de slaapkamer waren volgens [appellante] afkomstig van de hennepstruiken die zijn naar aanleiding van de brief van 7 augustus 2012 uit haar tuin had verwijderd. De overige zaken waren volgens [appellante] afkomstig van een hennepkwekerij die zij omstreeks het jaar 2000 heeft gehad en destijds op advies van de wijkagent heeft afgebroken.

3.5.3.

Als wordt uitgegaan van de veronderstelling dat [appellante] op de hoogte was van de aanwezigheid van de bijna 300 hennepstekken in het gehuurde, moet naar het oordeel van het hof worden aangenomen dat [appellante] in de nakoming van de huurovereenkomst te kort geschoten is. [appellante] heeft dat niet betwist.

3.5.4.

Als wordt uitgegaan van de (niet zonder meer aannemelijke) stelling van [appellante] dat de hennepstekken pas in de late avond van de dag voor de politie-inval in de woning zijn gebracht en [appellante] daar niets van heeft gemerkt, geldt het volgende. In dat geval blijft overeind staan dat [appellante] wist dat er al geruime tijd in het gehuurde aanwezig waren:

 27 27 droge henneptakken

 27 1 slakkenhuis (afzuiger) 1500 m3 + kabel

1 slakkenhuis 2500 m3

 in totaal 3 koolstoffilters

 15 armaturen

 in totaal 12 lampen van 400 watt

 26 26 pakketten Bia nava cocobrick (bodem)

 26 7 transformatoren

 26 1 schakelbord

 26 1 groeitent

 26 8 treeën met 84 ronde bodems per tree

 26 5 treeën met 150 vierkante bodems per tree

[appellante] heeft niet de stelling van WonenBreburg betwist dat met deze materialen een hennepkwekerij in de woning kon worden opgezet. Daarnaast heeft [appellante] op geen enkele manier aannemelijk gemaakt dat de 27 droge henneptakken, zoals zij heeft gesteld, nog geen vijf gram aan hennep bevatten. Naar het oordeel van het hof is [appellante], door dit samenstel van zaken gedurende langere tijd in haar woning voorhanden te hebben, zelfs nog na de eerdere tekortkoming waarbij [appellante] op 7 augustus 2012 nog duidelijk en uitdrukkelijk werd gewaarschuwd, tekort geschoten in de nakoming van haar verplichting om zich als een goed huurder te gedragen.

3.5.5.

Voor wat betreft de bijna 300 hennepstekken geldt, indien uitgegaan wordt van de stelling van [appellante] dat zij van de aanwezigheid daarvan niet op de hoogte was, het volgende. Artikel 7:219 BW vestigt aansprakelijkheid van de huurder jegens de verhuurder voor schade, toegebracht aan het gehuurde door derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken, dan wel zich met diens goedvinden op het gehuurde bevinden. Deze bepaling brengt echter niet mee dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de opgezegde huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen (HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743). In het onderhavige geval heeft [appellante], door in het gehuurde gedurende lange tijd een groot aantal aan hennepkweek gerelateerde zaken voorhanden te houden, aan haar partner de indruk gegeven dat zij geen bezwaar had tegen het gebruik van het gehuurde voor de opslag van aan hennepkweek gerelateerde zaken. [appellante] heeft daarmee het risico over zich af geroepen dat haar partner zich met soortgelijke handelingen zou inlaten en zij heeft de indruk gewekt dat, indien haar partner aan hennepkweek gerelateerde zaken in het gehuurde zou brengen, dat in de verhouding tussen haar en haar partner niet tot onoverkomelijke problemen zou leiden. Dit voert het hof tot de conclusie dat [appellante] zich, in het licht van de gedragingen van haar partner, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen in de zin van genoemd arrest van de Hoge Raad. Ook in zoverre moet het gedrag van [appellante] dus als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst worden gekwalificeerd.

3.5.6.

Het hof concludeert op grond van het bovenstaande dat [appellante] tekort geschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst.

3.6.1.

Het hof komt daarmee toe aan het verweer van [appellante] dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken.

3.6.2.

[appellante] heeft zich dienaangaande allereerst beroepen op het door haar gestelde gebrek aan wetenschap ten aanzien van de aanwezigheid van de bijna 300 hennepstekken. Indien al wordt aangenomen dat [appellante] van die aanwezigheid inderdaad niet op de hoogte is geweest, maakt dat naar het oordeel van het hof de tekortkoming nog niet zodanig bijzonder of gering dat de ontbinding niet gerechtvaardigd zou zijn. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen in het voorgaande is overwogen. [appellante] heeft wel bewust een groot aantal andere aan hennepkweek gerelateerde zaken in haar woning voorhanden gehad en daarmee heeft zij ook aan haar partner het onjuiste signaal afgegeven dat het beschikbaar hebben van dergelijke zaken in haar woning voor haar geen probleem vormde. WonenBreburg is daar in elk geval in zoverre door benadeeld dat een en ander heeft geleid tot een politie-inval, met de daarmee gepaard gaande negatieve uitstraling op de woonomgeving bij de betreffende huurwoningen.

3.6.3.

[appellante] heeft in eerste aanleg nog aangevoerd dat in maart 2011 een huisbezoek heeft plaatsgevonden in het kader van een zogenaamde handhavingsactie, dat de thans aangetroffen apparatuur toen ook aanwezig was en dat daar toen geen actie op is ondernomen. Verder heeft [appellante] aangevoerd dat regelmatig controle heeft plaatsgevonden van de verwarmingsketel en dat de betreffende monteur de materialen ook gezien moet hebben maar dat daarop kennelijk geen actie is ondernomen. Naar het oordeel van het hof doen deze gestelde feiten niet af aan de ernst van de tekortkoming. Een verwarmingsmonteur heeft niet tot taak om in de woning te speuren naar materialen die geschikt zijn voor het opzetten van een hennepkwekerij. Daarnaast is niet gesteld of gebleken is dat de materialen ten tijde van het genoemde handhavingsbezoek zodanig in het zicht lagen dat zij toen moeten zijn waargenomen.

3.6.4.

[appellante] heeft voorts aangevoerd dat aan haar zijde sprake is van bijzondere woonbelangen omdat een van haar twee kinderen concentratie- en gedragsproblemen heeft en een ontruiming van de huurwoning ernstig nadelige gevolgen zou hebben voor zijn ontwikkeling. Het hof overweegt dienaangaande dat het op de weg van [appellante] zelf ligt om maatregelen te treffen om eventuele nadelige gevolgen van een ontruiming voor haar kinderen te voorkomen althans zoveel mogelijk te beperkten. [appellante] moet daarbij voor zover nodig een beroep doen op hulpverlenende instanties. De verantwoordelijkheid daarvoor ligt niet bij WonenBreburg, die een gerechtvaardigd belang heeft bij voeren van een eenduidig streng anti-hennepbeleid en bij het voorkomen van precedentwerking. Voor zover [appellante] met haar kinderen na ontruiming van de woning een wachttijd dient te doorlopen alvorens zij weer voor een andere huurwoning in aanmerking kunnen komen en gedurende die wachttijd op inwoning bij anderen of crisisopvang zijn aangewezen is die omstandigheid weliswaar ingrijpend, maar rechtvaardigt deze niet de conclusie dat ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid achterwege zouden moeten blijven.

3.6.5.

Ook de door [appellante] genoemde omstandigheid dat inmiddels geruime tijd is verstreken sinds het politie-ingrijpen, dat van nieuwe problemen niet is gebleken en dat [appellante] heeft gesteld dat zij niet nogmaals aan hennep gerelateerde zaken in het gehuurde zal toelaten, maken de tekortkoming niet zodanig gering dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. WonenBreburg heeft bij de ontbinding niet alleen en niet in hoofdzaak het belang dat daarmee een toekomstige tekortkoming van [appellante] kan worden tegengegaan, maar met name ook het belang van precedentwerking van de gevorderde ontbindingen ten opzichte van andere huurders die mogelijk betrokkenheid bij hennepkweek zouden overwegen. Het laten passeren van de onderhavige overtreding zou afbreuk doen aan de beoogde precedentwerking: anderen zouden daarvan vermoedelijk met recht de indruk opdoen dat het met de sanctionering van dergelijke overtredingen "wel losloopt". Voor een terme de graçe, zoals door [appellante] bepleit aan het slot van haar memorie van grieven, acht het hof geen termen aanwezig.

3.6.6.

[appellante] heeft in haar memorie van grieven uiterst subsidiair aangevoerd dat de termijn van ontruiming op een langere termijn moet worden gesteld dan op de door de kantonrechter gehanteerde termijn van vier weken. Het hof overweegt dienaangaande dat WonenBreburg zich kennelijk bereid heeft verklaard om met de tenuitvoerlegging van het vonnis te wachten totdat op het hoger beroep is beslist. Of WonenBreburg zich daarbij bereid heeft verklaard nog een bepaalde termijn na de datum van het te wijzen arrest te hanteren en of het vonnis reeds is betekend is aan het hof niet bekend. Het hof zal voor de goede orde op de na te melden wijze bepalen dat de veroordeling tot ontruiming door WonenBreburg niet eerder dan zes weken na betekening van het onderhavige arrest tenuitvoergelegd mag worden.

3.7.

[appellante] heeft geen bewijs aangeboden van stellingen die, als zij zouden komen vast te staan, tot een andere uitkomst zouden leiden. Het hof acht daarom geen redenen aanwezig om nog bewijslevering te laten plaatsvinden.

3.8.

Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het principaal hoger beroep.

In incidenteel hoger beroep

3.9.

WonenBreburg heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 7 augustus 2013. Dit incidenteel hoger beroep is gericht tegen enkele overwegingen van de kantonrechter die niet aan de beslissing in het dictum van het vonnis ten grondslag hebben gelegen. Omdat WonenBreburg geen ander dictum wenst, was het incidenteel hoger beroep strikt genomen overbodig. Het hof zou op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep toch aan de door WonenBreburg genoemde argumenten zijn toegekomen, zodra een grief van [appellante] terecht zou zijn voorgedragen. Het incidenteel hoger beroep behoeft, nu het principaal hoger beroep geen doel heeft getroffen, geen nadere bespreking. Overeenkomstig vaste rechtspraak voor dit soort situaties zal het hof een proceskostenveroordeling in incidenteel hoger beroep achterwege laten.

4.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, kanton Breda, onder zaaknummer 767809 CV EXPL 13-1542 tussen partijen gewezen vonnis van 7 augustus 2013, doch uitsluitend voor zover [appellante] bij dat vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, is veroordeeld om het gehuurde binnen vier weken na betekening van het vonnis met al de haren en het hare te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van WonenBreburg te stellen;

in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt [appellante] om het gehuurde binnen zes weken na de betekening van het onderhavige arrest met al de haren en het hare te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van WonenBreburg te stellen, en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

bekrachtigt het vonnis van 7 augustus 2013 voor al het overige;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van WonenBreburg tot op heden begroot op € 683,-- aan vast recht en op € 894,-- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 februari 2015.