ECLI:NL:RBZWB:2014:1687

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht, enkelvoudige kamer

Locatie: Breda

Procedurenummer AWB 13/4874

Uitspraakdatum: van 14 maart 2014

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

[belanghebbende], wonende te [woonplaats],

belanghebbende,

de inspecteur van de Belastingdienst,

de inspecteur.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van de inspecteur van 26 augustus 2013 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking tot vaststelling van het verlies uit werk en woning voor het jaar 2010 (aanslagnummer: [aanslagnummer].H06).

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 februari 2014 te Eindhoven. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, vergezeld van zijn gemachtigde [gemachtigde], verbonden aan [kantoornaam gemachtigde] te ‘s-Hertogenbosch, en namens de inspecteur,[verweerder].

1.Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

2.Gronden

2.1.

Op [datum]2007 heeft belanghebbende voor een bedrag van € 1.100.000 een perceel gekocht, groot 9.005 m2, gelegen aan de [adres] te [plaats X] (hierna: het perceel).

2.2.

Belanghebbende heeft het perceel vervolgens op [datum] 2007 doorverkocht aan [C BV] Nederland (hierna: [C BV]) voor een bedrag van € 2.926.625 plus € 33.000 vergoeding van de door belanghebbende te betalen overdrachtsbelasting.

[C BV], een [buitenlands] supermarktconcern, was voornemens op het perceel een supermarkt te realiseren. In de koopovereenkomst die belanghebbende met [C BV] heeft afgesloten is een terugkoopclausule opgenomen. De terugkoopclausule, zoals opgenomen in de transportakte, is als volgt geformuleerd:

“Koper is voornemens op basis van geheel door koper zelf op te stellen (of te doen opstellen) bouwplannen op het verkochte een [C BV] supermarkt te realiseren met een minimum begane vloeroppervlakte van twee duizend vierkante meter en een minimum begane vloeroppervlakte van een duizend zes honderd vierkante meter met daarbij ongeveer een honderd vijftig parkeerplaatsen.

Partijen zijn terzake daarvan overeengekomen:

a. (…)

b. (…)

c. Mocht na twee jaren na heden duidelijk zijn dat de realisatie van het in de eerste alinea van deze bepaling genoemd doel niet mogelijk blijkt binnen een redelijke termijn, is verkoper ertoe onvoorwaardelijk verplicht op eerste bij aangetekend schrijven gedaan verzoek van koper van laatstgenoemde te verwerven, zulks ter vrije keuze van verkoper:

1. hetzij de eigendom van het gehele bij deze akte verkochte;

2. hetzij de mede-eigendom van de onverdeelde helft van het bij deze akte verkochte;

zulks tegen een koopprijs gelijk aan de door koper betaalde koopprijs groot drie honderd vijf en twintig euro (€ 325,00) per vierkante meter exclusief eventueel verschuldigde omzetbelasting.

Voor het geval verkoper de mede-eigendom verwerft van de onverdeelde helft van het bij deze akte verkochte als hiervoor onder 2. bedoeld, verleent koper bij deze akte tevens aan verkoper bij deze akte een voorkeursrecht tot koop terzake van de aan koper in eigendom verblijvende onverdeelde helft van het bij deze akte verkochte, eveneens voor de prijs van drie honderd vijf en twintig euro (€ 325,00) per vierkante meter exclusief eventueel verschuldigde omzetbelasting, welk voorkeursrecht tot koop door verkoper moet worden uitgeoefend binnen een periode van drie maanden nadat koper de aan hem verblijvende onverdeelde helft van het bij deze akte verkochte bij aangetekende brief aan verkoper te koop heeft aangeboden.”

2.3.

De inspecteur heeft het hiervoor onder 2.2. genoemde transactievoordeel bij belanghebbende aangemerkt als een in 2007 belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden. Na een procedure in eerste aanleg bij deze rechtbank betreffende het belastingjaar 2007, heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (hierna: het gerechtshof) deze zienswijze van de inspecteur bevestigd. Wel heeft het gerechtshof beslist dat belanghebbende, voor een gedeelte van het voordeel dat bij de transactie werd behaald, winstneming kon uitstellen. Het gerechtshof overweegt in de rechtsoverwegingen 4.30 tot en met 4.34 hierover het volgende:

“4.30 Gelet op het feit, dat de Gemeente zich van meet af aan op het standpunt heeft gesteld dat het perceel niet bestemd was voor de vestiging van detailhandel, bestond, naar het oordeel van het Hof, de reële kans dat [C BV] nimmer toestemming zou krijgen een supermarkt op het perceel te vestigen. Aldus bestond, bezien naar de feiten en omstandigheden per ultimo 2007, de redelijke kans dat [C BV] zich met succes op de terugkoopclausule zou beroepen.

4.31.

Belanghebbende kan derhalve winstneming uitstellen.

4.32.

Het uitstel geldt echter slechts voor de helft van het door belanghebbende behaalde transactievoordeel. De terugkoopverplichting bestaat immers voor de helft van het perceel. Voor de andere helft bestaat, indien [C BV] een beroep op de terugkoopverplichting van belanghebbende doet, een terugkooprecht. Het staat belanghebbende vrij om daar al dan niet gebruik van te maken. Hij heeft voor die helft dus keuzevrijheid de transactie terug te draaien (en het behaalde voordeel kwijt te raken), of in stand te laten (en het voordeel te behouden). Die keuzevrijheid belet uitstel van winstneming; het voorzichtigheidsbeginsel vormt daartoe geen reden. Bijzondere omstandigheden zouden een ruimer uitstel kunnen rechtvaardigen. Te denken valt aan een situatie waarin, hoewel contractueel slechts verplicht tot terugname van de helft van het perceel, belanghebbende redelijkerwijs gehouden is – om bedrijfseconomische of andere redenen – het gehele perceel terug te nemen. Belanghebbende dient zulks te stellen en aannemelijk te maken. Dat laatste heeft hij in elk geval niet gedaan.

4.33.

Belanghebbende kan voor de “belaste helft” evenmin een voorziening vormen, nu daarvoor geen verplichting tot terugkoop of terugbetaling op hem rust.

4.34.

Het Hof merkt ten overvloede nog het volgende op. De Inspecteur heeft gesteld dat de kans dat [C BV] de terugkoopclausule zou inroepen beneden de 100% ligt, en dat bijgevolg de omvang van de voorziening eveneens beneden de 100% (van de terugbetalingsverplichting) ligt. Deze stelling behoeft geen behandeling. Belanghebbende kan immers winstneming uitstellen op grond van het voorzichtigheidsbeginsel van goed koopmansgebruik; aan de vraag of hij een voorziening kan vormen komt men niet toe.”

2.4.

De Hoge Raad heeft het door belanghebbende ingestelde cassatieberoep tegen de uitspraak van het gerechtshof, ongegrond verklaard.

2.5.

[C BV] en belanghebbende hebben de geldigheidsduur van de terugkoopclausule meerdere keren verlengd. Tussen de inspecteur en belanghebbende is niet in geschil is dat de geldigheidsduur van de terugkoopclausule in ieder geval is verlengd tot 31 december 2013.

2.6.

Belanghebbende stelt dat de
“bijzondere omstandigheden”, zoals door het gerechtshof aangehaald in rechtsoverweging 4.32, zich thans in het onderhavige jaar voordoen. Daartoe stelt belanghebbende dat in het jaar 2010 duidelijk is geworden dat [C BV] de terugkoopclausule zal inroepen. Belanghebbende stelt daarbij verder dat dit betekent dat [C BV] in iedere geval mede-eigenaar wordt van de onverdeelde helft van het perceel. In dat geval moet belanghebbende bij contractonderhandelingen over de hernieuwde verkoop van het perceel ook met [C BV] om de tafel te gaan zitten. Dit zou een ondoenlijke situatie met zich meebrengen, zodat hij uiteindelijk gedwongen wordt om het gehele perceel terug te kopen. Gelet op de huidige waarde van de grond, naar belanghebbende stelt circa € 90 m2 per vierkante meter, zal hij uiteindelijk een aanzienlijk verlies lijden op de transactie. Reden waarom hij in het onderhavige jaar een voorziening kan vormen van in totaal € 895.452. Ter zitting heeft belanghebbende, in antwoord op vragen van de rechtbank daartoe, verklaard dat de gevormde voorziening in zijn visie enkel ziet op het 50%-deel van het perceel waarvoor belanghebbende een terugkooprecht heeft. De inspecteur heeft zich op het standpunt gesteld dat belanghebbende in het onderhavige jaar in het geheel geen voorziening kan vormen. Aangaande de standpunten van partijen, overweegt de rechtbank het volgende.

2.7.

Het gerechtshof heeft in rechtsoverweging 4.32 overwogen dat “bijzondere omstandigheden” een ruimer uitstel van winstneming kunnen rechtvaardigen. Het gerechtshof heeft echter vastgesteld dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat er zich “bijzondere omstandigheden” hebben voorgedaan. Het gerechtshof heeft vervolgens overwogen dat gelet op de afwezigheid van “bijzondere omstandigheden”, uitstel van winstneming slechts kan zien op de helft van de transactie, zijnde het gedeelte waar de terugkoopverplichting op ziet. De rechtbank leidt uit de overwegingen van het gerechtshof af dat de “bijzondere omstandigheden” dan ook slechts van belang waren voor het vaststellen van het reeds in 2007 gerealiseerde gedeelte. Als er wel bijzondere omstandigheden waren geweest, dan was het in 2007 gerealiseerde gedeelte kleiner geweest. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de “bijzondere omstandigheden”, anders dan belanghebbende betoogt, thans dan ook niet meer van belang. Het resultaat ter zake van het gedeelte waarop de terugkoopverplichting ziet, is nog niet in de heffing betrokken. Voor dit gedeelte kan daarom sowieso geen voorziening worden gevormd. Belanghebbende stelt dat ook niet.

2.8.

De voorziening die belanghebbende bepleit, houdt verband met het gedeelte waarvoor belanghebbende een terugkooprecht heeft. Overeenkomstig hetgeen het gerechtshof in rechtsoverweging 4.33 heeft overwogen, oordeelt de rechtbank dat belanghebbende voor dit gedeelte geen voorziening kan vormen nu daarvoor geen verplichting tot terugkoop of terugbetaling op hem rust. Of [C BV] de terugkoopclausule inmiddels al dan niet daadwerkelijk heeft ingeroepen, is hierbij niet van belang. Ook indien vast zou staan dat [C BV] de terugkoopclausule inroept, belanghebbende gebruik maakt van zijn terugkooprecht en de grond dan minder waard is dan de oorspronkelijk door belanghebbende betaalde aankoopprijs, levert dat nog geen verlies op dat thuishoort in het onderhavige jaar. Niet aannemelijk is geworden dat het door belanghebbende voorziene negatieve resultaat door gebeurtenissen in het jaar 2010 wordt opgeroepen en tevens aan het jaar 2010 kan worden toegerekend. Het zou dan, naar het oordeel van de rechtbank, in strijd zijn met goedkoopmansgebruik om met dit mogelijke verlies – in de vorm van een voorziening – in het onderhavige jaar reeds rekening te houden.

2.9.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de inspecteur terecht de door belanghebbende in zijn aangifte inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen over 2010 gevormde voorziening heeft gecorrigeerd. Het gelijk is in dezen aan de inspecteur en het beroep is ongegrond.

2.10.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Deze uitspraak is gedaan op 14 maart 2014 door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M. Jansen, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.