Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 105562 / HA ZA 09-1075
Vonnis van 3 februari 2010
in de zaak van
1. de vereniging
NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM,
gevestigd te Nieuwegein,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NVM SERVICE B.V.,
gevestigd te Nieuwegein,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NVM STUDIECENTRUM OPLEIDING IN ONROERENDE GOEDEREN SOM B.V.,
gevestigd te Nieuwegein,
eiseressen,
advocaat mr. M.H.G. Plieger te Nieuwegein
tegen
1. de vennootschap onder firma
[NAAM] MAKELAARS V.O.F.,
gevestigd te [plaats A, gemeente],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAKELAARDIJ [NAAM] B.V.,
gevestigd te [plaats B, gemeente],
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[NAAM] MAKELAARS B.V.,
gevestigd te [plaats A, gemeente],
gedaagden,
advocaat mr. drs. S.H.M. Kloppenberg te Drempt.
Eisers zullen hierna gezamenlijk - in enkelvoud - aangeduid worden als de NVM of - indien aan de orde - afzon¬derlijk als de NVM, NVM Service en NVM Som. Gedaagden worden hierna - in enkelvoud - [gedaagde] genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 oktober 2009
- de brief van mr. Kloppenberg van 24 november 2009 met bijgevoegde producties
- het proces-verbaal van comparitie van 14 december 2009
- de akte houdende overlegging producties van de NVM.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De NVM is een vereniging die zich ten doel stelt om, met in achtneming van het algemeen belang, te be¬hartigen de belangen van de makelaardij in onroerende goederen – het bezorgen van hy¬po¬the¬ken en assurantiën daaronder begrepen – en de belangen van haar leden, alsmede het vor¬men en versterken van een collegiale en vriendschappelijke band tussen de leden on¬der¬ling.
2.2. NVM Service en NVM Som zijn aan de NVM gelieerde vennootschappen die dien¬sten verlenen aan de bij de NVM aangesloten leden.
2.3. Leden van de NVM zijn op grond van artikel 14 van Pro de statuten gehouden tot na¬le¬ving van de statuten en reglementen van de vereniging, alsmede van de besluiten van de or¬ganen van de vereniging en de daaruit voortvloeiende verbinte¬nissen.
2.4. Krachtens artikel 58 van Pro de statuten zijn NVM-leden onderworpen aan tuchtrecht¬spraak, uitgeoefend door regionale Raden van Toezicht en, in hoger beroep, de Centrale Raad van Toezicht. Op grond van artikel 59 van Pro de statuten kunnen de tuchtcolleges, indien zij van oordeel zijn dat een lid zich schuldig heeft gemaakt aan handelingen of nalatigheden die in strijd zijn met het bepaalde in artikel 14 en Pro/of het vertrouwen in de makelaardij onder¬mijnen en/of inbreuk maken op de goede naam van de makelaardij, dat lid een of meer van de volgende straffen opleggen:
- waarschuwing
- berisping
- boete van ten hoogste € 25.000,-
- schorsing voor de tijd van ten hoogste één jaar
- ontzetting uit het lidmaatschap.
2.5. Artikel 61 bepaalt Pro dat bij huishoudelijk reglement dan wel bij een door de leden¬raad vast te stellen afzonderlijk reglement nadere regelen worden gesteld over de tuchtrecht¬spraak. Hier¬aan is uitvoering gegeven door vaststelling van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM. Dit reglement bepaalt onder meer de wijze waarop een tuchtrechtelijke procedure aan¬vangt en hoe deze verloopt.
2.6. Artikel 72 van Pro de statuten bepaalt:
1. De ledenraad kan een huishoudelijk reglement – waarin nadere regelingen kunnen worden getroffen en waarin tevens kan worden voorzien in hetgeen deze statuten niet of niet volledig regelen – en andere reglementen en bindende besluiten vaststellen, waarbij voor alle leden geldende verplichtingen kunnen worden opgelegd en verbintenissen in het leven kunnen worden geroepen, waaronder begrepen ver¬plich¬tingen van geldelijke of andere aard in geval van niet-nakoming van de eigenlijke verplichtingen. Deze reglementen en besluiten mogen geen bepalingen bevatten, die in strijd zijn met de wet en met de statuten. Is dit wel het geval dan gelden, indien en voor zover deze strijd bestaat, de wet respectievelijk de statutaire bepalingen.
2. Het algemeen bestuur is bevoegd verdere reglementen vast te stellen.
2.7. Artikel 4 lid 1 van Pro het op 11 maart 2008 op basis van voormeld artikel vastge¬stel¬de reglement lidmaatschapszaken schrijft voor dat elke kantoorvestiging onder de dagelijkse lei¬ding van een NVM-lid dient te staan. Het is niet toegestaan dat een en hetzelfde lid de da¬ge¬lijkse leiding over meer dan een kantoorvestiging heeft. Lid 2 bepaalt dat indien in een kan¬toorvestiging diensten worden verleend op het gebied van het door de vakgroep Wonen bestreken specialisme, de dagelijkse leiding behoort te berusten bij een NVM lid dat is inge¬schreven in het Wonen/MKB-register.
2.8. Artikel 6 van Pro het reglement lidmaatschapzaken, dat blijkens de aanhef betrekking heeft op de onafhankelijkheid van de NVM-makelaar, bepaalt in lid 6:
“Het is een NVM-lid niet toegestaan anders dan op uit een normale bedrijfsuitoefening voortvloeiende inciden¬tele basis samen te werken, in welke vorm dan ook, met een persoon of onderneming die werkzaamheden op het terrein van de makelaardij verricht zonder dat deze lid is van de NVM, of er aan die onderneming een lid van de NVM is verbonden. Dit lijdt uitzondering ingeval het personen of ondernemingen betreft die uitsluitend diensten verlenen op het gebied van advisering en bemiddeling bij de financiering van onroerend goed of op het gebied van assurantiën. Bovengenoemd verbod is niet van toepassing indien aannemelijk wordt gemaakt dat binnen de desbetreffende samenwerkingsvorm niet-leden op geen enkele wijze voordeel hebben van diensten, know-how of goodwill die door de NVM, mede met het oog op de concurrentiepositie van haar leden, slechts aan die leden worden doorgegeven. Bij samen met een niet-NVM-lid aanvaarden van een opdracht tot dienstverlening met be¬trekking tot bestaande bouw of verhuur dient het NVM-lid ervoor te zorgen dat hij beschikt over een van de op¬drachtgever afkomstig bewijs dat het diens wens is dat de opdracht gezamenlijk wordt uitgevoerd.”
2.9. Artikel 13 lid 1 van Pro het reglement lidmaatschapszaken regelt de verplichte melding van opdrachten tot dienstverlening bij verkoop of verhuur via het NVM-datanetwerk Tiara, dat toegang verschaft tot Funda.
2.10. Op grond van artikel 16 lid 1 van Pro het reglement lidmaatschapszaken is elk lid onder meer verplicht de NVM tijdig te voorzien van alle informatie die noodzakelijk is voor een juiste registratie van de locatie waar hij zijn werkzaamheden verricht. Lid 2 verplicht elk lid desgevraagd alle inlichtingen te verstrekken die voor het lidmaatschap van belang zijn.
2.11. Artikel 17 lid 1 van Pro het reglement lidmaatschapszaken geeft het algemeen bestuur van de NVM de bevoegd¬heid boetes op te leggen van maximaal € 5.000,- in het geval een lid een uit NVM-regelge¬ving voortvloeiende ver¬plichting of verbintenis niet nakomt. Het lid aan wie de boete is op¬gelegd kan op grond van lid 2 binnen 30 dagen de Centrale Raad van Toezicht verzoeken zich uit te spreken over de vraag of het algemeen bestuur in redelijkheid tot het opleggen van de boete is gekomen. Daarbij geldt de procedure als ware sprake van hoger beroep in een tuchtzaak. Lid 3 bepaalt dat toepassing van dit artikel niet afdoet aan de overige con¬sequenties waaron¬der eventuele tuchtrechtelijke maatregelen die aan het niet nakomen van verplichtingen en verbintenissen verbonden kunnen worden. Krachtens artikel 21 kunnen Pro alle aan het alge¬meen bestuur toe¬ko¬mende bevoegdheden worden gedelegeerd aan de com¬missie lidmaat¬schaps¬zaken.
2.12. [gedaagde] is een makelaarskantoor en als zodanig al jaren lid van de NVM. Tot me¬dio 2007 had [gedaagde] alleen een vestiging in [plaats A] en stond alleen [naam A] als ma¬ke¬¬laar bij de NVM ingeschreven. [gedaagde] concentreerde zich op de bedrijfs¬ma¬ke¬laardij met als bijzondere specialisatie horecabedrijven. [gedaagde] was niet actief op de woning¬markt.
2.13. Bij brief van 11 oktober 2007 heeft [gedaagde] de Commissie Lidmaatschapszaken van de NVM mede¬gedeeld:
“Onlangs heeft mijn medewerker, de heer [naam B] zijn NVM-lidmaatschap aangevraagd met de bedoeling om een nevenvestiging van mijn kantoor in [plaats B] te openen.
Inmiddels is zijn lidmaatschap een feit, maar heb ik besloten dat het toch beter is om het reeds bestaande kantoor in [plaats A] te verhuizen naar [plaats B].
Hierdoor is het dus niet nodig om [plaats B] aan te merken als nevenvestiging, maar als hoofdvestiging. Omdat het kantoor in [plaats B] nog niet als nevenvestiging volledig operationeel is, verzoek ik u hierbij vriendelijk om de pro¬¬cedure van de nevenvestiging te staken. Tevens verzoek ik u de nota die wij hieromtrent reeds hebben ont¬van¬gen te crediteren.
Omdat de heer [naam B] is ingeschreven in het wonen/MKB register en ikzelf in het register BV van VastgoedCert, kan alles dus onder één dak plaatsvinden.
Graag verneem ik van u of ik verdere procedures moet doorlopen, en zo ja welke, om de verhuizing van kantoor [plaats A] naar [plaats B] te bewerkstelligen.”
2.14. Naar aanleiding van voormelde mededeling heeft de NVM de vestiging van [gedaagde] in [plaats A] in haar administratie doorgehaald en die in [plaats B] geregistreerd.
2.15. Bij brief van 20 juni 2008 heeft de NVM [gedaagde] gevraagd:
“In de ledenadministratie staat [gedaagde] Makelaars genoteerd te [plaats B]. Het viel mij echter onlangs op dat u adverteert met een vestiging in [plaats A]. Ik verzoek u deze vestiging aan te melden en aan te geven welk NVM lid de dagelijkse leiding in handen heeft (vergelijk artikel 4 van Pro het Reglement Lidmaatschapszaken). Hierbij treft u – ter informatie – een artikel aan uit Intern van januari/februari 2006.
Mag ik uw reactie binnen 14 dagen ontvangen?”
Bij brief van 15 juli 2008 heeft de NVM haar verzoek herhaald.
2.16. Bij brief van 17 juli 2008 heeft de secretaresse van de heer [naam A] de NVM medegedeeld dat de brief van 20 juni 2008 niet bij [gedaagde] is aangeboden en dat de heer [gedaagde] in verband met vakantie pas na 8 augustus 2008 zou kunnen reageren.
2.17. Op 21 augustus 2008 heeft de NVM [gedaagde] andermaal een rappel gestuurd. In die brief heeft zij aangekondigd de kwestie bij gebreke van een reactie voor te zullen leggen aan de Commissie Lidmaatschapszaken en gewaarschuwd voor maatregelen wegens het niet naleven van voorschriften.
2.18. Bij brief van 1 september 2008 heeft [gedaagde] de NVM in reactie op voormelde brieven het volgende bericht:
“Middels dit schrijven willen wij u op de hoogte brengen dat wij voornemens zijn één van onze filialen te sluiten per 1 december 2008.”
2.19. Bij brief van 24 september 2008 heeft de NVM [gedaagde] bericht:
“Ongetwijfeld bent u bekend met het feit dat het gebruik van het tiara-uitwisselingssysteem en daarmee plaatsing van objecten als NVM-aanbod op funda voorbehouden is aan NVM-leden. Dat men geen objecten mag aanmel¬den van een niet-NVM-kantoor is daarmee duidelijk (zie artikel 13 reglement Pro lidmaatschapszaken). Samenwer¬king met een niet-NVM-er is toegestaan mits deze samenwerking een incidenteel karakter heeft en gezamenlijke verkoop is een vorm van samenwerking. In art. 6 lid 6 Reglement Pro Lidmaatschapszaken is de samenwerking met niet-leden geregeld. Het begrip incidenteel moet hierbij zeer beperkt worden uitgelegd. De Centrale Raad van Toezicht heeft bepaald dat uitgangspunt van het artikel is dat samenwerking niet is toegestaan, maar dat op dit ver¬bod incidenteel een inbreuk toelaatbaar wordt geacht. (…)
De NVM is erop attent gemaakt dat uw kantoor op behoorlijke schaal objecten aanmeldt die (ook) in verkoop zijn bij niet-NVM-kantoor AWN te Weesp. Kort onderzoek leverde reeds vijf objecten op die bij AWN in de verkoop zijn en door u in tiara zijn aangemeld. Het betreft de volgende objecten: (…).
Bij enkele van deze objecten verwijst u zelfs naar de heer [naam C] van AWN in het voor woningzoekenden bedoelde informatieveld. Niet alleen mag dit veld geen informatie bevatten over de aanmelder of een derde, ken¬nelijk heeft u bij betreffende objecten niet eens de opdracht tot dienstverlening. Deze objecten had u in dat geval niet aan mogen melden in tiara (zie artikel 13 lid 1 reglement Pro lidmaatschapszaken). Bovendien duidt dit geheel op een zodanige samenwerking dat deze structureel genoemd kan worden. En dat kan de NVM niet tolereren.
U moet onmiddellijk alle objecten die tevens bij kantoor AWN (of een ander niet-NVM-lid) in de verkoop staan afmelden en mij de opdrachten tot dienstverlening van de betreffende objecten toesturen met daarbij het bewijs dat het de wens van de opdrachtgever was dat de opdracht gezamenlijk wordt uitgevoerd (artikel 6 lid 6 regle Pro¬ment lidmaatschapszaken). Tevens dient u schriftelijk te bevestigen dat u dergelijke verwijzingen nu en in de toe¬komst achterwege zult laten.
Ik verzoek u mij per ommegaande te bevestigen dat u zich zult conformeren aan deze verzoeken van de NVM. Doet u dat niet – om nog maar te zwijgen over de eventualiteit dat nieuwe objecten met AWN (of een andere niet-NVM-er) worden aangemeld – dan kondig ik u nu reeds een straffe maatregel aan. (…)
Overigens heeft de Commissie Lidmaatschapszaken de mogelijkheid om – los van de uitsluiting – op grond van artikel 17 van Pro het reglement lidmaatschapszaken een boete op te leggen wegens overtreding van de NVM-regels. Of zij daartoe aanleiding ziet zal zij beslissen in haar volgende vergadering van 23 oktober 2008. (…)”
2.20. Op 6 oktober 2008 heeft [gedaagde] geantwoord:
“(…) Deze brief was voor ons aanleiding eerst met de juridische dienst van de NVM contact op te nemen om te informeren of wij woningen op Funda mochten plaatsen die wij collegiaal met een niet-NVM-kantoor in op¬dracht hebben. Volgens de juridische dienst was dit mogelijk, mits incidenteel.
Wij zijn van mening dat wij dit incidenteel doen, en hebben hier mee niet de bedoeling collega makelaars te be¬na¬delen, zoals u waarschijnlijk heeft gezien zijn de genoemde objecten allen woonboten. Dit heeft te maken met het feit dat ik o.a. ook scheepsmakelaar ben en momenteel de markt aan het aftasten ben naar de mogelijkhe¬den.
Om verdere discussies en problemen te voorkomen zullen wij op uw verzoek deze panden wel afmelden op Funda, maar de collegiale verkoop inzake deze objecten zullen wij niet staken. Een sanctie op dit gebeuren lijkt ons niet terecht, mocht u een andere mening toegedaan zijn, dan vernemen wij dit gaarne van u.
Als bijlagen laat ik u toekomen een voorbeeld van een makelaar die wel NVM collega’s benadeeld, maar dit ge¬beurd niet incidenteel maar al enige jaren dus structureel. Is artikel 17 of Pro 18 van het reglement lidmaatschaps¬za¬ken hier niet van toepassing?
Vertrouwende hiermee voldoende te hebben geïnformeerd, (…)”
2.21. Bij aangetekende brief van 9 oktober 2008 heeft de NVM [gedaagde] mede¬gedeeld:
“Zoals aangekondigd bij brief van 21 augustus 2008 is tijdens de vergadering van de Commissie Lidmaatschaps¬zaken van 18 september 2008 uw dossier behandeld. De commissie heeft vastgesteld dat u niet heeft gezorgd voor aanmelding van de vestiging te [plaats A] en dat u niet heeft aangegeven welk NVM-lid belast is met de da¬ge¬lijkse leiding van deze vestiging, ondanks herhaald verzoek daartoe. U heeft slechts aangegeven dat u voorne¬mens bent een van uw filialen per 1 december a.s. te sluiten.
De commissie acht dit niet aanvaardbaar. Bij de huidige stand van zaken bestaat er immers binnen uw concern een vestiging die niet is aangemeld bij de NVM en voor zover bekend niet onder de dagelijkse leiding van een NVM-lid staat (artikel 4 van Pro het reglement lidmaatschapszaken). Daarmee wordt dus in strijd met het reglement lidmaatschapszaken gehandeld en dat kan de NVM niet tolereren.
Artikel 17 lid 2 van Pro het reglement lidmaatschapszaken biedt u de mogelijkheid de Centrale Raad van Toezicht de vraag voor te leggen of de NVM in redelijkheid tot oplegging van de boete kon komen. Die vraag kunt u schrif¬te¬lijk voorleggen aan de Centrale Raad van Toezicht (Postbus 280 2000 AG Haarlem), waar uw verzoek binnen dertig dagen na dagtekening van deze mededeling moet zijn ontvangen. (…)
Ik merk op dat betaling van de boete niet in plaats komt van de verplichting van artikel 4. Anders gezegd: u dient de extra vestiging in [plaats A] alsnog aan te melden en aan te geven welk NVM-lid de dagelijkse leiding in han¬den heeft, ofwel de vestiging met onmiddellijke ingang te sluiten en de NVM daarvan bewijs te sturen.
(…)”
2.22. Bij separate brief van 9 oktober 2008 heeft de NVM [gedaagde] onder meer te ken¬nen gegeven dat het handhaven van de samenwerking met een niet-NVM-lid structurele samenwerking strijd met artikel 6 lid 6 oplevert Pro, waarbij niet van belang is of de objecten zijn aangemeld bij tiara. De NVM heeft haar verzoek om toezending van de opdrachten tot dienstverlening en bewijs van de wens van de opdracht tot samenwerking herhaald.
2.23. [gedaagde] heeft bij brief van 22 oktober 2008 op de aangetekende brief van 9 okto¬ber 2008 gereageerd:
“Uw brief van d.d. 9 oktober 2008 hebben wij op zeer vreemde manier ontvangen, namelijk zonder enveloppe en voor iedereen ter inzage.
Met betrekking tot de inhoud delen wij u mede dat het nooit onze bedoeling is geweest om 2 vestigingen te heb¬ben.
Onze bedoeling was vanuit [plaats A] te verhuizen naar [plaats B]. Dit brengt echter zoveel technische problemen met zich mee, zoals beëindiging huurcontracten dat het niet mogelijk is de verhuizing te laten plaats vinden.
Wij zullen het kantoor [plaats B] sluiten per 1 november. Wij zullen u de uitschrijving van de Kamer van Koop¬handel laten toekomen.
Kantoor [plaats A] blijft bestaan, onder leiding van dhr. [naam A].”
2.24. In haar brief van 30 oktober 2008 heeft de NVM [gedaagde] het volgende medege¬deeld:
“Zoals aangekondigd bij brief van 9 oktober 2008 is tijdens de vergadering van de Commissie Lidmaatschapsza¬ken van 23 oktober jl. uw dossier behandeld. De commissie heeft daarbij kennis genomen van uw brieven van 6 en 22 oktober jl.
(…)
Met betrekking tot de samenwerking met de heer [naam C] heeft de commissie als volgt besloten. Bij brief van 24 september jl. verzocht de commissie u drie dingen, te weten:
- alle gezamenlijke objecten af te melden bij tiara;
- de betreffende opdrachten tot dienstverlening toe te sturen met daarbij het bewijs dat het de wens van de opdrachtgever is dat de opdrachten gezamenlijk worden uitgevoerd, en;
- de schriftelijke bevestiging dat u de verwijzingen in het voor woningzoekenden bedoelde informatieveld voortaan achterwege zult laten.
Bij brief van 9 oktober jl. is u nogmaals verzocht aan de twee laatstgenoemde verzoeken te voldoen. De commis¬sie heeft echter vastgesteld dat u aan de laatste twee genoemde verzoeken nog steeds niet heeft voldaan. Dat is in strijd met artikel 16 lid 2 van Pro het reglement lidmaatschapszaken, waarin is neergelegd dat het NVM-lid ver¬plicht is op verzoek van de Commissie Lidmaatschapszaken aan te tonen dat hij aan zijn uit het lidmaatschap voortvloeiende verplichtingen heeft voldaan en desgevraagd alle inlichtingen te verstrekken die voor het lidmaat¬schap van belang zijn.
2.25. Bij brief van 18 november 2008 heeft de NVM haar verzoek om toezending van de opdrachten e.a. andermaal herhaald, in reactie waarop [gedaagde] op 5 december 2008 één opdracht heeft gestuurd.
2.26. De boetes van € 2.500,- en € 1.500,- zijn op 31 december 2008 aan [gedaagde] ge¬factureerd. [gedaagde] heeft deze niet betaald.
2.27. In de vergadering van de Commissie Lidmaatschapszaken van 19 maart 2009 is [gedaagde] in verband met de boetebesluiten gehoord. Hiervan zijn notulen opgemaakt.
2.28. Bij brief van 27 maart 2009 heeft de NVM [gedaagde] een eerste aanma¬ning ge¬stuurd voor de volgens haar administratie openstaande bedragen, zijnde op dat mo¬ment € 6.063,48 wegens voormelde boetes en andere facturen. Nadien heeft de NVM haar vor¬deringen uit handen gegeven aan een advo¬caat, die [gedaagde] bij brief van 30 juli 2009 heeft gesommeerd de uitstaande vor¬deringen te voldoen en aanspraak heeft gemaakt op de wette¬lijke rente en 15% buitengerechtelijke incassokosten, bij gebreke waarvan rechts¬maatrege¬len zijn aangekondigd.
2.29. Per email van 27 oktober 2008 heeft [gedaagde] de NVM desgevraagd medegedeeld dat [naam B] het bedrijf per 1 november 2008 zou verlaten en daarom ook niet meer zou deel¬nemen aan de door de NVM genoemde introductiecursus woningmakelaar (productie 15 bij conclusie van antwoord).
2.30. Bij brief van 26 januari 2009 heeft [gedaagde] de NVM gevraagd om creditnota’s voor de facturen ter zake contributie en cursusgeld van [naam B], welk verzoek zij bij brief van 6 april 2009 heeft herhaald. De contributienota voor 2009 ten name van [naam B] is uiteindelijk op 24 maart 2009 gecrediteerd. De voor diverse cursussen in november 2009 gefactureerde bedragen werden op 25 november 2009 gecrediteerd.
3. De vordering
3.1. NVM vordert de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voor¬raad, [gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting, des dat de één betalende, de ander zal zijn gekweten, aan haar te voldoen een bedrag van € 9.135,41, te vermeerderen met de bijkomende kosten, waaronder de wettelijke han¬dels¬rente over een bedrag van € 7.668,96 vanaf 30 juli 2009 tot de dag der algehele vol¬doening, met ver¬oor¬de¬ling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2. Aan haar vordering legt de NVM de in 2.21 en 2.24 genoemde boete¬be¬sluiten ten grondslag. [gedaagde] heeft de in die besluiten genoemde voorschriften niet nageleefd, zodat de Commissie Lidmaatschapszaken op grond van artikel 17 reglement Pro lidmaatschapszaken bevoegd was [gedaagde] deze boetes op te leggen. De andere onbetaald gebleven facturen, over¬¬ge¬legd als productie 2 bij dagvaarding, betreffen de contri¬butie 2009 voor [gedaagde] en abonnementskosten. In de vor¬de¬ring is rekening gehouden met een betaling van € 297,50.
3.3. De vordering van NVM Service heeft betrekking op vier onbetaald gebleven factu¬ren voor de maanden september tot en met december 2008. Deze betreffen ook abonne¬ments¬¬kosten. De facturen zijn overgelegd als productie 3 bij dagvaarding.
3.4. De vordering van NVM Som heeft betrekking op vier onbetaald gebleven factu¬ren uit oktober 2008 in verband met cursussen van [naam B]. Deze cur¬sussen hebben plaats¬gevonden op 29 oktober en 5 november 2008. De facturen zijn als productie 4 bij dagvaar¬ding in het geding gebracht.
3.5. De NVM vordert behalve de respectieve hoofdsommen, vermeerderd met de wet¬telijke handelsrente, ook vergoeding van buitengerechtelijke kosten ter hoogte van 15% van de hoofdsom, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaar¬ding. Aan deze vordering legt zij artikel 6:96 lid 2 BW Pro ten grondslag. In dit verband doet de NVM tevens een beroep op artikel 21 van Pro het huishoudelijk reglement (productie 8 bij dag¬vaar¬ding).
4. Het verweer
4.1. [gedaagde] verzoekt de rechtbank de NVM in haar vorderingen niet ontvan¬ke¬lijk te ver¬klaren, althans haar deze vorderingen te ontzeggen en de NVM te veroordelen in de kos¬ten van het geding.
4.2. Voor wat betreft de in rekening gebrachte boetes voert [gedaagde] primair een for¬meel verweer. Het staat de NVM volgens haar niet vrij boetes als de on¬der¬havige op te leg¬gen, omdat dat in strijd is met de statuten. Krachtens artikel 58 van Pro de statuten is de beoor¬deling van en het treffen van maatregelen tegen overtredingen van artikel 14 immers Pro exclu¬sief voorbe¬houden aan de tuchtrechter. De in het reglement tuchtrecht¬spraak uitgewerkte pro¬cedure biedt de beklaagde de noodzakelijke waarborgen, waaronder de beoordeling door een college met onafhankelijke leden en de mogelijkheid van hoger beroep, die in het geval van het opleggen van een boete zoals hier aan de orde, ontbreken. De statuten, noch het daar¬op gebaseerde huis¬houdelijk reglement, creëren aparte sanc¬tiebevoegdhe¬den voor ande¬re organen, met uitzon¬dering van de schorsings¬be¬voegdheid van het algemeen bestuur (arti¬kel 18 lid 1 van de sta¬tuten). Artikel 2:34a BW bepaalt dat verbintenissen slechts bij of krach¬¬tens statuten aan het lidmaatschap van een vereniging kunnen worden verbonden. Verder is artikel 17 lid 1 van Pro het regle¬ment lidmaatschapszaken ook qua strekking niet ver¬enigbaar met de bepalingen in de statuten, zodat conform hetgeen daartoe in artikel 72 lid 1 van Pro de statuten is bepaald, slechts de wettelijke, respectievelijk de statutaire, bepalin¬gen gel¬den. De boetebesluiten kunnen derhalve niet in stand blijven, zodat de daarop gebaseerde vorderingen moeten worden ontzegd.
4.3. Voor zover de NVM toch bevoegd zou zijn boetes op te leggen, geldt primair dat geen sprake was van overtreding van NVM-regels. Subsidiair voert [gedaagde] aan dat de NVM in redelijkheid niet tot het opleg¬gen van de boetes heeft kunnen komen, althans acht zij de boetes buitenproportioneel hoog. [gedaagde] heeft nooit twee kantoren gehad. Door een samenloop van omstandigheden is de beoogde, reeds in gang gezette, verplaatsing van het kantoor van [plaats A] naar [plaats B] niet doorgegaan. Het terugdraaien van die beslissing was in de praktijk niet van de ene dag op de andere te realiseren. Daardoor heeft het kunnen ge¬beu¬ren dat ge¬du¬¬ren¬de betrekkelijk korte periode op papier twee vestigingen open zijn ge¬weest, maar van een reële praktijkvoering in beide vestigingen was geen sprake. Dat is ook nooit de bedoe¬ling geweest. Ook voor wat betreft de samenwerking met AWN geldt dat van overtreding van enige regel geen sprake is geweest. Nergens staat dat het verboden is inci¬denteel samen te werken met een niet-NVM-lid. In dit geval heeft [gedaagde] slechts eenma¬lig vijf objecten – woonboten – aangeboden uit de portefeuille van een niet-NVM-lid. Het betrof een test. Geen enkel NVM-lid is hier¬door benadeeld, omdat geen van de NVM-leden woonboten in zijn porte¬feuille heeft. Zodra [gedaagde] daartoe was aangeschreven, heeft zij de objecten van tiara gehaald. Het klopt dat zij desgevraagd geen schriftelijke bemidde¬lings¬opdrachten voor alle vijf woonboten heeft getoond, maar die zijn er ook niet. Opdrachtverle¬ning ter zake woonboten vindt immers doorgaans niet schriftelijk plaats. Onder voornoemde omstandigheden ontbreekt de grond voor het op¬leg¬gen van een boete, althans is het opgeleg¬de bedrag onredelijk hoog.
4.4. [gedaagde] erkent de vordering van NVM Services. Zij heeft de betaling daarvan op¬geschort, omdat de administratie van de NVM, getuige het grote aantal creditnota’s dat zij verstuurt, een chaos is en omdat zij het niet eens was met de opgelegde boetes.
4.5. De vordering van NVM SOM heeft betrekking op de heer [naam B], die per 1 novem¬ber 2008 niet meer bij [gedaagde] in dienst was. De facturen, die betrekking hebben op cur¬sussen die [naam B] niet heeft gevolgd, zijn derhalve ten onrechte verstuurd.
5. De beoordeling
A. vordering van de NVM
bevoegdheid tot het opleggen van boetes
5.1. Zoals de NVM terecht heeft aangevoerd, vindt de bevoegdheid van de commissie lidmaatschapszaken om leden in het geval van overtreding van NVM-regelgeving een boete op te leggen, zijn grondslag in artikel 72 lid 1 van Pro de statuten (zie 2.6) Aldus is voldaan aan het bepaalde in artikel 2:34a BW. Niet valt in te zien waarom de in diezelfde statuten veran¬kerde regeling van tuchtrechtspraak in de weg zou staan aan het instellen van alternatieve (zoals door de NVM aange¬duid: verenigingsrech¬te¬lij¬ke) sancties op overtreding van (moge¬lijk) dezelfde re¬¬¬gels. Dat [gedaagde] door het kiezen van de verenigingsrechtelijke weg in plaats van de tucht¬rechtelijk in zijn belangen zou zijn geschaad, heeft [gedaagde], mede in het licht van het feit dat artikel 17 reglement Pro lidmaatschapszaken de weg naar de Centrale Raad van Toezicht openstelt en door de commissie schriftelijk hoor en wederhoor is toegepast, on¬¬vol¬doende onderbouwd. Bovendien heeft [gedaagde] niet, althans onvoldoende, weer¬spro¬ken dat de voorschriften die hier in het geding zijn, niet zozeer het vertrouwen in of de goe¬de naam van de make¬laardij beogen te bevorderen, als wel de goede orde binnen de vereni¬ging. Het tuchtrecht, dat meer extern is gericht en waarvoor het ini¬tiatief bij de bena¬deelde derde is gelegd (behoudens ambts¬¬halve ingrijpen door de Raden van Toezicht; zie artikel 16 en Pro 20 reglement tuchtrecht¬spraak), is daarom, zoals de NVM terecht heeft opgemerkt, niet de aangewezen weg om te¬gen de hier in het geding zijnde overtredingen op te treden. Het be¬roep van [gedaagde] op de zoge¬noemde tweewegenleer faalt, omdat die slechts van toe¬pas¬sing is op (het optreden van) overheden en niet, zoals hier, van privaat¬rech¬te¬lijke rechts¬per¬sonen.
toetsingskader
5.2. [gedaagde] heeft niet op de voet van artikel 2:15 lid 1 BW Pro de ver¬nie¬¬tiging van meer¬genoemde boetebesluiten gevorderd. In verband met het bepaalde in lid 5 - de vervaltermijn van één jaar - is de bevoegdheid daartoe intussen vervallen. De recht¬bank dient dan ook van de rechtsgeldigheid van de besluiten uit te gaan. Het materiële ver¬weer van [gedaagde] wordt daarom aldus begrepen, dat de boetebesluiten (of de regel(s) waarop zij zijn gebaseerd) volgens [gedaagde] (geheel of gedeel¬te¬lijk) buiten toepas¬sing moeten blijven, omdat het door de NVM vasthou¬den aan die beslui¬ten en/of de daaraan ten grondslag lig¬gen¬de regel(s) in de gegeven om¬stan¬dig¬¬heden naar maatstaven van rede¬lijk¬heid en billijk¬heid jegens haar onaanvaardbaar zou zijn, een en ander als bedoeld in artikel 2:8 lid 2 BW Pro (beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid).
5.3. In de parlementaire geschiedenis bij artikel 2:8 lid 2 BW Pro staat:
"De tekst wordt aangevuld met een lid, dat een regel omtrent 'de beperkende werking van de goede trouw' in¬houdt. Deze regel is naar zijn formulering afgestemd op de artikelen 6.1.1.2 lid 2 en 6.5.3.1 lid 2(16) doch toe¬ge¬spitst op de verhoudingen binnen de rechtspersoon. Dit blijkt doordat naast wet en gewoonte de statuten en regle¬menten en het besluit worden genoemd. Aan de regel bestaat behoefte omdat bijv. de wijziging van een reglement of een ander besluit tegenover een bepaald lid of een bepaalde aandeelhouder zeer onbillijk kan wer¬ken, ook al is er niet voldoende reden tot vernietiging; men denke bijv. aan de oplegging van een reglementaire boete (...). Deze behoefte is te groter, nu het wenselijk wordt geacht de mogelijkheid tot vernietiging van beslui¬ten bij wijze van verweer (zie thans artikel 11 lid Pro 3) terwille van de rechtszekerheid uit te sluiten - vgl. de nieuwe tekst van de artikelen 13-15 met de toelichting daarop. Dit brengt mee dat na het verstrijken van de termijn tot vernie¬ti¬ging het besluit zelf niet meer kan worden aangetast. Een lid of aandeelhouder zou hierdoor kunnen wor¬den ge¬dupeerd, indien hij niet zelf tijdig het initiatief tot vernietiging zou hebben genomen, bij voorbeeld omdat de rechts¬persoon tijdens de termijn het besluit nog niet te zijnen nadele heeft uitgevoerd. De aldus gedupeerde zal dan echter alsnog een beroep op artikel 8 lid 2 kunnen Pro doen, indien aan de vereisten daarvoor is voldaan; alleen ten opzichte van hem blijft dan de regel buiten toepassing (...)". (Memorie van Toelichting, zie de Parlementaire Geschiedenis Rechtspersonen- en vennootschapsrecht, Maeijer - Schreurs, 1991, p. 49-50)
En verder:
“In dat verband rees de vraag of de in de memorie van toelichting geplaatste aantekening dat een lid of aan¬deel¬houder die niet tijdig het initiatief tot vernietiging heeft genomen, alsnog een beroep op het tweede lid van artikel 8 zou Pro kunnen doen om te bereiken dat bedoeld besluit tegenover hem geen werking heeft, in zijn alge¬meen¬heid wel op moet gaan; zal er geen sprake moeten zijn van bijzondere omstandigheden die in bedoeld geval het buiten toepassing blijven van het besluit rechtvaardigen? (Voorlopig Verslag, Maeijer - Schreurs t.a.p. p. 72.)
Daarop werd geantwoord:
"5. (...) Artikel 8, tweede lid, stelt voor het buiten toepassing laten van een besluit zijn eigen ver¬eisten, die een lichtvaardig beroep daarop uitsluiten." (Memorie van Antwoord II, Maeijer - Schreurs t.a.p. p. 74.)
5.4. Dat [gedaagde] niet (tijdig) op de voet van art. 2:15 BW Pro vernietiging van de boete¬be¬sluiten heeft gevorderd, betekent dus niet dat bij de toetsing van dat besluit aan art. 2:8 lid 2 BW Pro een andere - zwaardere - maatstaf moet worden aangelegd dan overigens het geval zou zijn (vgl. conclusie A-G, overwegingen 17-19, bij HR 10 december 2004, LJN: AR 2386).
boetebesluit van 9 oktober 2009
5.5. In het besluit staat met zoveel woorden dat de boete is opgelegd in verband met overtreding van artikel 4 van Pro het reglement lidmaatschapszaken (zie hiervoor onder 2.7). Ter verduidelijking van haar besluit heeft de NVM ter comparitie verklaard dat bij de be¬sluitvorming twee zaken een rol hebben gespeeld:
1) De aanmelding van een (nieuwe) vestiging is verplicht in verband met de heffing van een entreebedrag van € 7.500,-. Wanneer een lid een (nieuwe) vestiging niet aanmeldt, ontloopt hij de heffing van dit bedrag, hetgeen niet kan worden aanvaard. [plaats A] is na de eerdere afmelding niet opnieuw aangemeld als (neven)vestiging.
2) Iedere vestiging dient onder leiding te staan van een (eigen) geregistreerde NVM-make¬laar. [gedaagde] was niet geregistreerd als woningmakelaar. Daarmee werd wat de vestiging [plaats A] betreft, dus niet voldaan aan artikel 4.
5.6. Geen van partijen heeft het door de NVM in haar brief van 20 juni 2008 bedoelde advertentiemateriaal dat aanleiding was [gedaagde] aan te schrijven in het geding ge¬bracht, zodat niet kan worden vastgesteld op welke wijze [gedaagde] zich in die periode in de markt heeft gepresenteerd. Dat zij voor beide vestigingen heeft geadverteerd, heeft [gedaagde] ech¬ter erkend. Zij heeft zelfs verklaard dat het naar buiten toe op¬tre¬¬den als een kantoor met twee vestigingen haar voordeel kon opleveren (zie het proces-ver¬¬baal van de comparitie). Ook wist [gedaagde] dat zij voor twee ves¬ti¬gingen tweemaal entreegeld zou moeten betalen. Dat volgt uit haar brief van 11 oktober 2007 en dat heeft zij bovendien ter comparitie beves¬tigd. De door de NVM aan [gedaagde] verweten nalatigheden leveren, gelet op de te dezen relevante NVM-regelgeving, dan ook voldoende grond op voor het opleggen van een boete. In aan¬merking genomen de belangen die de NVM in verband met haar doelstel¬ling dient te behar¬tigen, heeft zij bovendien in redelijkheid tot het opleggen van een boete kunnen over¬gaan.
5.7. Nu het boetebesluit op zichzelf rechtmatig moet worden ge¬oordeeld, dient ver¬volgens te worden onderzocht of de NVM desalniettemin in de bijzon¬dere omstandigheden van dit geval het boetebesluit geheel of gedeeltelijk buiten toepassing had moeten laten. Die vraag wordt ontkennend beantwoord. Dat [gedaagde] nooit de intentie heeft gehad om twee vestigingen in bedrijf te houden, maar dat die situatie (het geopend zijn van [plaats B] en [plaats A]) enkel en alleen heeft bestaan omdat de door [gedaagde] aan de NVM reeds gemelde verplaatsing naar [plaats B] vanwege het instorten van de woning¬markt moest worden terug¬gedraaid en dat niet van de ene op de andere dag is gelukt, is als zodanig on¬vol¬doende om toepassing van artikel 2:8 lid 2 BW Pro te rechtvaardigen. Dat zou anders zijn, indien [gedaagde] deze wijziging in de plannen eigener beweging had gemeld (zoals zij op grond van het regle¬ment lidmaatschapszaken ook verplicht was) en/of niet had geadverteerd voor beide ves¬tigingen. In dit verband is verder van belang dat de situatie kennelijk meer dan een jaar heeft geduurd, nu immers de afmelding van [plaats A] al op 11 oktober 2007 heeft plaatsge¬vonden. Verder neemt de rechtbank in aanmer¬king dat het opgelegde bedrag van € 2.500,- - dat heeft de NVM ter comparitie onweersproken ver¬klaard - de voor dit soort overtredingen geldende stan¬daardboete betreft. Gelet op het voren¬staande heeft [gedaagde] onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd om te kunnen concluderen dat het incasseren van de volledige boete naar maat¬staven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
boetebesluit van 30 oktober 2008
5.8. De rechtbank stelt voorop dat het boetebesluit, zo blijkt uit de tekst daarvan, niet is gebaseerd op overtreding van artikel 6 lid 6 reglement Pro lidmaat¬schaps¬zaken, maar – slechts – op overtreding van artikel 16 van Pro dat reglement (zie 2.21). Hetgeen partijen over en weer hebben gesteld over de uitleg van het begrip ‘samenwerking op incidentele basis’ als be¬doeld in artikel 6 lid 6 behoeft Pro daarom geen bespreking. Dat [gedaagde] ondanks herhaalde verzoeken daartoe in gebreke is gebleven met het verstrekken van de gevraagde inlichtingen - meer in het bijzonder de schriftelijke opdrachten tot dienstverlening en bewijs van het feit dat het de wens van de cliënt is geweest dat samengewerkt werd met een niet-NVM-lid - heeft [gedaagde] niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken. Dat eigenaren of ver¬huurders van woonboten niet werken met schriftelijke opdrachten is, los van de vraag of dat inderdaad zo is, onvoldoende rechtvaardiging om niet aan het verzoek van de NVM te vol¬doen. Niet valt immers in te zien waarom [gedaagde], indien hij de betreffende opdracht¬ge¬vers had gewezen op de eis van schriftelijkheid die de NVM stelt, die opdrachten niet als¬nog op schrift had kunnen krijgen. Bij één opdrachtgever is dat kennelijk wel gelukt (doch pas geruime tijd later; zie 2.25). Dat geeft zonder verdere toelichting, die ontbreekt, reden te twij¬felen aan het bestaan van opdrachten van de andere vier. Het belang van de NVM bij het betreffende voorschrift heeft [gedaagde] overigens niet in twijfel getrok¬ken. Ook hier geldt daar¬om dat de NVM in redelijkheid voldoende grond had voor het op¬leg¬gen van een boete. Haar stelling dat de opgelegde boete heeft [gedaagde], in aanmerking genomen de aard van de over¬treding en de hoogte van de maximale boete, bovenmatig is, onvoldoende onder¬bouwd. Wat [gedaagde] verder nog heeft aangevoerd over de markt van woonboten in het al¬gemeen en zijn activiteiten in die markt in het bijzonder kan de toepassing van artikel 2:8 lid 2 BW Pro evenmin rechtvaardigen. Ook legt onvoldoende gewicht in de schaal de enkele con¬sta¬tering dat de NVM andere gevallen van overtredingen (mogelijk) niet heeft aange¬pakt. Op grond van het vorenstaande zal ook de vordering tot betaling van € 1.500,- worden toe¬ge¬wezen.
overige (neven)vorderingen
5.9. Nu de overige door de NVM gevorderde bedragen (in totaal € 1.850,49 aan factu¬ren) niet zijn betwist, kunnen deze eveneens worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor de vor¬dering tot vergoe¬ding van wet¬telijke rente.
5.10. De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen, omdat de NVM in reactie op het gemotiveerde verweer van [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die niet geacht kunnen wor¬den in de proceskosten¬veroordeling te zijn begrepen.
B. vordering van NVM Service
5.11. De vordering van NVM Service heeft [gedaagde] erkend, zodat die voor toewijzing gereed ligt. Dat geldt ook voor de vordering tot vergoeding van wettelijke rente. De vor¬de¬ring in verband met buitengerechtelijke kosten wordt op dezelfde gronden als genoemd in overweging 5.11 afgewezen.
C. vordering van NVM SOM
5.12. De vordering van NVM SOM wordt afgewezen. Uit de door [gedaagde] overgelegde stukken blijkt immers dat zij, anders dan NVM SOM heeft gesteld, niet pas op 27 januari 2009 (zie het proces-verbaal), maar al bij e-mail van 27 oktober 2008 heeft gemeld dat [naam B] met ingang van 1 november 2008 niet meer aan [gedaagde] verbonden was. Dat ge¬beur¬de op uitdrukkelijk (e-mail)verzoek van de NVM juist in ver¬band met de aanstaande cur¬sussen (zie 2.29). De melding vond derhalve plaats voordat de betreffende cursussen werden gege¬ven, namelijk op 29 oktober en 5 november 2008. Nu NVM SOM niet heeft gesteld en even¬¬¬min is gebleken dat de cursussen voor [naam B] in dat stadium niet meer gean¬nuleerd kon¬¬den worden, moet worden geconcludeerd dat NVM SOM geen aanspraak kan maken op betaling van de betreffende fac¬turen.
D. veroordeling en proceskosten
5.13. In het dictum zullen de hoofdvorderingen omwille van de duidelijkheid – in over¬een¬stemming met punt 17 van de dagvaarding, doch in afwijking van het petitum – per eiser worden gesplitst.
5.14. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij dient [gedaagde] in de proceskosten van de NVM en NVM Service te worden veroordeeld. Deze worden begroot op € 313,- wegens griffiegeld, € 72,25 wegens verschotten en € 768,- wegens salaris advocaat (2 pun¬ten x tarief I), derhalve in totaal € 1.153,25.
6. De beslissing
De rechtbank
veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen zullen zijn bevrijd, om aan eiseres sub 1 te betalen een bedrag van € 5.865,72, vermeerderd met de wettelijke rente over € 5.850,49 vanaf 29 juli 2009 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen zullen zijn bevrijd, om aan eiseres sub 2 te betalen een bedrag van € 1.543,77, vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.468,48 vanaf 29 juli 2009 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen zullen zijn bevrijd, in de proceskosten, gevallen aan de zijde van eisers sub 1 en 2 en tot op heden begroot op € 1.153,25.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst hetgeen anders of meer is gevorderd, af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.S. Gratama en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2010.