Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel - Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 70847 / HA ZA 05-670
Vonnis van 3 januari 2007
in de zaak van
1. [eiser A],
wonende te [plaats],
2. [eiser B],
wonende te [plaats],
eisers,
procureur mr. J.W. Damstra,
tegen
1. [gedaagde A],
wonende te [plaats],
2. [gedaagde B],
wonende te [plaats],
3. [gedaagde C],
wonende te [plaats],
4. [gedaagde D],
wonende te [plaats],
gedaagden,
procureur mr. F.A.M. van Os.
Partijen zullen hierna [eisers], [gedaagde A], [gedaagde B], [gedaagde C] en [gedaagde D] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 maart 2006
- het proces-verbaal van comparitie van 9 mei 2006
- de conclusie van repliek, tevens inhoudende wijziging van eis
- de conclusie van dupliek
- de akte uitlating producties van [eisers]
- de akte uitlating producties van [gedaagde A], [gedaagde B], [gedaagde C] en [gedaagde D].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eisers] heeft in september 2002 van [gedaagde A] en [gedaagde B] gekocht de woning, gelegen aan [adres en plaats]. De koopprijs bedroeg
€ 317.000,--, kosten koper. Het betreft de helft van een dubbele woonboerderij. De andere helft, gelegen aan [adres], behoort in eigendom toe aan [gedaagde C]. [gedaagde D] is de levenspartner van [gedaagde C]. De woonboerderij is in 1964 gebouwd. Nadien is de woonboerderij gesplitst in twee zelfstandige woningen. In 2000 zijn beide woningen ingrijpend gerenoveerd.
1.2. In de koopovereenkomst (productie 2 van [eisers]) komen onder meer de navolgende bepalingen voor:
"(...)
Artikel 5. Staat van de onroerende zaak, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (...).
5.3. De onroerende zaak zal bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woonhuis (...) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tekenen van deze koopovereenkomst.(...)
5.5. Koper heeft het recht voor het passeren van de akte van levering gekochte van binnen en van buiten te inspecteren.(...)."
1.3. De woning is op 31 januari 2003 aan [eisers] geleverd. In de transportakte (laatste gedeelte productie 2) komt onder meer de navolgende bepaling voor:
"(...)
Gebruik/aanvaarding/risico
Artikel 3(...)
c. De koper geeft te kennen:
- dat het gekochte zich thans bevindt in de staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten
van de koopovereenkomst bevond;
- dat het gekochte de door hem verwachte eigenschappen bezit (...)."
1.4. Bij brief van 11 juli 2003 (productie 3 van [eisers]) heeft [eisers] aan [gedaagde A] (en bij separate brief aan [gedaagde B]) onder meer het navolgende medegedeeld:
"(...)
Door middel van deze brief willen wij u melden dat u ons inziens bij de verkoop van de woning [adres]a het volgende verzuimd heeft te vermelden.(...)
· De extreme gehorigheid van onze woning ten opzichte van het aangrensde deel
[adres]. Hetgeen de laatste anderhalve maand steeds duidelijker wordt, doordat wij klaar met de buiten aanpassingen vroeger en langer binnen verblijven.
Voor de afhandeling van deze verborgen gebreken hebben wij besloten onze rechtsbijstandsverzekering in te schakelen (...)."
1.5. Op verzoek van [eisers] is door deze rechtbank een voorlopig deskundigenbericht gelast, waarbij ing. J. Bril, werkzaam bij Cauberg-Huygen Raadgevende Ingenieurs B.V. te Zwolle als deskundige is benoemd. Aan de deskundige zijn de navolgende vragen voorgelegd:
"1. Voldoet de constructie van de woningscheidende muur tussen de huisnummers [A en B] van de dubbele woning aan [adres] (...) (welke in 2000 is aangebracht en/of verbouwd) aan het Bouwbesluit?
2. Voldoet de woningscheidende constructie aan de geluidseisen zoals vastgelegd in het Bouwbesluit (de methode is vastgelegd in de norm NEN 5077)?
3. Wat is de oorzaak van de geluidsoverlast, hoe ernstig is de geluidsoverlast en wat zijn de kosten van herstel, indien herstel mogelijk is?"
1.6. In het rapport van de deskundige d.d. 18 januari 2006 komen onder meer de navolgende passages voor:
Ten aanzien van vraag1:
"Vanuit akoestisch oogpunt voldoet de woningscheidende wand niet aan het Bouwbesluit, aangezien de vereiste geluidwering niet wordt behaald."
Ten aanzien van vraag 2:
"Uit tabel 3.1 blijkt dat er voor een aantal situaties niet aan de gestelde geluidisolatie eis conform het Bouwbesluit wordt voldaan."
Ten aanzien van vraag 3:
"De oorzaak van de tekort schietende geluidwering is toe te schrijven aan het feit dat de toegepaste constructies te licht zijn uitgevoerd en niet in overeenstemming met een woningscheidende constructie. Het is een samenspel van onvoldoende geluidwering van de directe scheidingsconstructie en de bijdrage van flankerende geluidoverdracht (holle baksteenvloer). Daarnaast is er sprake van omloopgeluid via de houten zoldervloer.(...)"
Met betrekking tot de ernst van de overlast heeft de deskundige aansluiting gezocht
bij de NEN 1070:1999 "Geluidwering in gebouwen - Specificatie en beoordeling van de kwaliteit". Hierbij worden kwaliteitsklassen I t/m V gehanteerd, uitgaande van een gemiddelde, stedelijke woonomgeving.
De deskundigen heeft aangegeven dat de eisen van het Bouwbesluit ongeveer overeenkomen met klasse III. In tabel C.1 (bijlage III) wordt die klasse als volgt omschreven: "Bescherming tegen ontoelaatbare storing, uitgaande van een gedrags-leefpatroon waarbij men rekening houdt met elkaar. Spraak soms waarneembaar, maar niet verstaanbaar. Zeer luide spraak verstaanbaar, harde muziek goed hoorbaar. Loopgeluiden e.d. soms storend. Ontoelaatbare storing door installatiegeluid wordt in het algemeen voorkomen."
De deskundige heeft met betrekking tot 14 plaatsen in de woning de scheidingsconstructies ingedeeld in geluidweringsklassen. In zes gevallen heeft de deskundige een klassificering gegeven, waarmee (ruim) aan de eisen van het Bouwbesluit is voldaan. In acht gevallen is in meerdere/mindere mate niet aan de eisen van het Bouwbesluit voldaan. Hierbij gaat het om de volgende scheidingsconstructies tussen de woning van [gedaagde C] en [gedaagde D] als "zendwoning" en de woning van [eisers] als "ontvangwoning": hobby / woonkamer (IV); woonkamer / keuken (IV); Slaapkamer zolder / Slaapkamer 6 (V); overloop / overloop (V); overloop / slaapkamer 4 (V); overloop / slaapkamer 6 (IV); slaapkamer 3 / slaapkamer 4 (IV); slaapkamer 3 / zolder (V).
In tabel C.1 wordt klasse IV als volgt omschreven: "Ook bij gelijksoortige leefpatronen en aangepast gedrag, zal regelmatig storing optreden. Spraak en muziek is vaak hoorbaar. Zeer luide spraak goed verstaanbaar en muziek storend. Loopgeluiden zij veelal hinderlijk. Regelmatig storing van installatiegeluiden." Bij klasse V staat vermeld: "Er wordt feitelijk geen bescherming geboden tegen geluiden. Gewone spraak is vaak verstaanbaar, muziek en luide spraak, loopgeluiden en installatiegeluid veelvuldig hinderlijk."
De deskundigen heeft op bladzijde 10 en 11 van de rapportage een aantal herstelmogelijkheden genoemd en samenvattend opgemerkt: "dat de verbetering van de geluidisolatie met ingrijpend maatregelen gepaard gaan. In technische zin is verbetering van de geluidwering mogelijk. Het uiteindelijke resultaat is sterk afhankelijk van de detaillering en uitvoering."
Ten slotte heeft deskundige de kosten van herstel geraamd op € 64.075,-- exclusief BTW. Uit de kostenraming (waarin twee PM-posten zijn opgenomen) blijkt dat zowel in de woning van [eisers] als in de woning van [gedaagde C] en [gedaagde D] voorzieningen dienen te worden aangebracht
3. De vordering
3.1. [eisers] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. Indien in rechte komt vast te staan dat voorkomen van ernstige geluidsoverlast door het treffen van bouwkundige voorzieningen niet mogelijk is:
de koopovereenkomst met [gedaagde A] en [gedaagde B] partieel zal ontbinden met veroordeling van [gedaagde A] en [gedaagde B] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot het terugbetalen van een deel van de koopsom, groot € 104.189,92, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag te rekenen vanaf 11 juli 2003 dan wel vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening, dan wel, indien de rechtbank niet besluit tot partiële ontbinding, [gedaagde A] en [gedaagde B] hoofdelijk zal veroordelen tot het vergoeden van de door [eisers] geleden schade, veroorzaakt door het toerekenbaar verzuim van [gedaagde A] en [gedaagde B] in de nakoming van de verbintenis, welke schade overeenkomt met de waardevermindering van het pand in verband met de ernstige geluidsoverlast, zijnde dit een bedrag van € 104.189,92, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag te rekenen vanaf 11 juli 2003 dan wel vanaf 10 juni 2005 tot de dag der algehele voldoening;
II. Indien in rechte komt vast te staan dat de geluidsoverlast kan worden voorkomen door het treffen van bouwkundige voorzieningen, [gedaagde A] en [gedaagde B] primair hoofdelijk zal veroordelen, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, aan [eisers] te betalen de schade geleden door [eisers] ten bedrage van € 101.743,29 dan wel subsidiair, voor zover dit bedrag niet mocht worden toegewezen, [te vergoeden, rechtbank] de schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente over
€ 101.743,29, dan wel het vast te stellen schadebedrag vanaf 11 juli 2003 tot de dag der algehele voldoening, subsidiair vanaf 10 juni 2005 tot de dag der algehele voldoening en daarbij voorts [gedaagde C] en [gedaagde D] zal veroordelen op straffe van een dwangsom van
€ 1.000,-- voor iedere dag dat zij na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis nalatig blijven aan de veroordeling te voldoen, hun onvoorwaardelijke en volledige medewerking te verlenen aan het treffen van die bouwkundige voorzieningen die noodzakelijk zijn ter verhelping van de geluidsoverlast, zulks overeenkomstig de rapportage van de door de rechtbank nog te benoemen deskundige;
III. [gedaagde A], [gedaagde B], [gedaagde C] en [gedaagde D], hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, zal veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder de kosten van de gelegde beslagen en ingeschakelde deskundigen.
1.2. [eisers] legt aan zijn vorderingen, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de navolgende stellingen ten grondslag.
De woningscheidende constructie voldoet niet aan de geluidseisen zoals vastgelegd in het Bouwbesluit. Zij ondervinden daar zeer veel hinder van. De woning bezit niet die eigenschappen die zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Zij mochten verwachten dat de woning de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik daarvan nodig waren. Het betreft met name de aanwezigheid van een bouwkundige constructie waardoor de geluidsoverlast tussen beide woningen tot naar objectief aanvaardbare normen wordt beperkt. [gedaagde A] en [gedaagde B] moeten op de hoogte zijn geweest van de ernstige geluidsoverlast tussen beide woningen en mogelijk zelfs van de bouwkundige oorzaak daarvan. [gedaagde A] en [gedaagde B] hebben gezwegen over een zeer wezenlijk onderwerp, ter zake welk onderwerp [eisers] de aanwezigheid niet behoefden te verwachten. Zij konden de geluidsisolatie in het kader van de totstandkoming van de koopovereenkomst niet onderzoeken. [gedaagde A] en [gedaagde B] zijn toerekenbaar tekortgeschoten.
Primair kiezen zij voor partiële ontbinding van de koopovereenkomst, in welk geval de koopovereenkomst gedeeltelijk ongedaan gemaakt moet worden. Nu de aard van de prestatie uitsluit dat zij ongedaan kan worden gemaakt, treedt daarvoor een vergoeding in de plaats. Deze vergoeding dient te worden gesteld op de werkelijke waardevermindering welke de woning ondergaat als gevolg van de geconstateerde gebreken, zijnde een bedrag van € 104.189,92,--. Subsidiair dienen [eisers] de kosten die met herstel van de gebreken zijn gemoeid aan hen te vergoeden. De herstelkosten worden begroot op een bedrag van
€ 101.743,29.
De juridische relatie tussen [eisers] en [gedaagde C] en [gedaagde D] is gebaseerd op het burenrecht, in het bijzonder het complex van rechten en verplichtingen dat voortvloeit uit het feit dat partijen ieder eigenaar zijn van aaneengebouwde woningen en dat de scheidsmuur van de woningen mogelijk een mandelige muur is in de zin van artikel 5: 62 BW. De relatie tussen partijen is voorts gebaseerd op het bepaalde in artikel 5: 37 juncto
6: 162 BW alsmede de redelijkheid, billijkheid en goede trouw. Door het in stand houden van een met overheidsvoorschriften strijdige bouwkundige situatie, dan wel een bouwkundige situatie die onaanvaardbare geluidsoverlast veroorzaakt, handelen [gedaagde C] en [gedaagde D] onrechtmatig jegens [eisers] [gedaagde C] en [gedaagde D] zijn gehouden hun volledige medewerking aan herstel te verlenen, waaronder bouwkundige aanpassingen ook aan hun eigen woning.
4. Het verweer
4.1. [gedaagde A], [gedaagde B], [gedaagde C] en [gedaagde D] concluderen dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [eisers] niet-ontvankelijk zal verklaren in hun vorderingen, althans hun deze zal ontzeggen met hun veroordeling in de kosten van het geding.
4.2. [gedaagde A], [gedaagde B], [gedaagde C] en [gedaagde D] voerende navolgende verweren aan.
[eisers] kunnen er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst zou beantwoorden, nu zij [gedaagde A] en [gedaagde B] niet binnen bekwame tijd nadat zij dit hadden ontdekt of redelijkerwijze hadden behoren te ontdekken, daarvan in kennis hebben gesteld. Bij koop van een onroerende zaak dient te worden uitgegaan van een termijn van twee maanden. Daar waar [eisers] direct of kort na de levering de woning hebben betrokken, is de bij brief van 11 juli 2003 ingediende klacht te laat, daargelaten dat er geen sprake is van een melding ex artikel 7:23 BW Pro, nu in die brief niet wordt gesteld dat het geleverde niet aan de overeenkomst zou beantwoorden. [gedaagde A] en [gedaagde B] zijn ook niet in gebreke gesteld.
Nadat beide woningen in 2000 ingrijpend waren gerenoveerd, hebben [gedaagde A] en [gedaagde B] enerzijds en [gedaagde C] en [gedaagde D] anderzijds circa twee jaar tot volle tevredenheid naast elkaar gewoond. Zij hebben nimmer geluidsoverlast ondervonden. De door de rechtbank benoemde deskundige heeft bij afloop van het door hem uitgevoerde akoestisch onderzoek ter plaatse medegedeelde "geen schokkende dingen te hebben gehoord". De inhoud van het voorlopig deskundigenrapport is daarmee niet in overeenstemming. Aan de
totstandkoming van het rapport kleven diverse bezwaren, onder meer is het beginsel van hoor en wederhoor geschonden, zodat aan de inhoud van dat rapport geen doorslaggevende betekenis toekomt. Van een gebrek van de woning, laat staan een verborgen gebrek is geen sprake. Er is sprake van een onterechte subjectieve beleving van [eisers]
De woning beantwoordt aan de overeenkomst, nu de woning zonder meer geschikt is om als woonhuis te worden gebruikt. In de notariële akte, die dwingend bewijs oplevert, is opgenomen dat [eisers] te kennen hebben gegeven dat het gekochte de door hen verwachte eigenschappen bezit. Bij de beoordeling van de vraag of er sprake is van non-conformiteit dient ook te worden betrokken dat er sprake is van een oude woonboerderij die is gesplitst c.q. verbouwd tot twee woningen onder één dak. De daaraan te stellen eisen en verwachtingen die een koper daarvan mag hebben zijn lager dan bij een nieuwbouwwoning of een vrijstaande woning. Gelet op deze omstandigheden was er voor [eisers] toch reden om te betwijfelen of de woning aan hun verwachtingen voor wat betreft gehorigheid zou voldoen. Daarbij komt dat uit het aan [eisers] overhandigde vragenformulier bleek, dat er sprake was geweest van een verbouwing, waarbij de vraag welke isolerende voorzieningen daarbij waren toegepast, was opengelaten. Voor zover sprake is van een gebrek, kan dit door [eisers] niet worden tegengeworpen, nu hij niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. Op [gedaagde A] en [gedaagde B] rustte geen mededelingsplicht.
Er is geen grond voor gehele dan wel gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, dan wel voor schadevergoeding.
Betwijfeld wordt of de door de deskundige voorgestelde maatregelen toereikend zullen zijn om de geluidsoverlast tot aanvaarbare proporties terug te brengen. De omvang van de gestelde schade wordt betwist.
[gedaagde C] en [gedaagde D] betwisten dat zij geluidsoverlast hebben veroorzaakt. Zij hebben geen hinder veroorzaakt dan wel onrechtmatig gehandeld jegens [eisers] Zij staan buiten de koopovereenkomst. Zij zijn niet gehouden om er aan mee te werken dat er bouwkundige aanpassingen aan hun eigen woning worden aangebracht.
5. De beoordeling
5.1. [gedaagde A], [gedaagde B], [gedaagde C] en [gedaagde D] hebben zich niet verzet tegen de gewijzigde eis, zodat op basis van de gewijzigde eis recht zal worden gedaan.
5.2. Anders dan [gedaagde A] en [gedaagde B] hebben aangevoerd kan de hiervoor sub 2.4 weergegeven inhoud van de brief van 11 juli 2003 in redelijkheid niet anders worden verstaan dan dat [eisers] daarin te kennen geeft dat de woning onder meer vanwege de extreme gehorigheid niet beantwoordt aan de overeenkomst. Een klacht als bedoeld in artikel 7: 23 BW behoeft niet (tevens) de vorm van een ingebrekestelling te hebben.
5.3. Het verweer van [gedaagde A] en [gedaagde B], dat [eisers] te laat heeft geklaagd wordt verworpen. [eisers] heeft erkend dat hij de woning op 27 februari 2003 feitelijk in gebruik heeft genomen. De brief van 11 juli 2003 dateert van circa 4,5 maand nadien. Het mag zo zijn dat in literatuur en jurisprudentie bij de koop van een onroerende zaak wel een klachttermijn van twee maanden wordt gehanteerd, die termijn is niet absoluut. De vraag hoe lang een koper van een woning kan wachten met het ter kennis van de verkoper brengen van klachten met betrekking tot die woning kan niet worden beantwoord los van de strekking van artikel 7: 23 BW. Voormeld wetsartikel beoogt de verkoper te beschermen tegen late en daardoor moeilijk te betwiste klachten. Daargelaten dat [eisers] in zijn brief van 11 juli 2003 een plausibele verklaring heeft gegeven voor het feit dat hij niet van aanvang af ernstige geluidhinder heeft ervaren, is de onderhavige klacht niet van dien aard dat [gedaagde A] en [gedaagde B], doordat zij daarmee eerst na 4,5 maand zijn geconfronteerd, in hun verdedigingsmogelijkheden worden benadeeld. [gedaagde A] en [gedaagde B] hebben het tegendeel ook niet betoogd.
5.4. [eisers] is van mening dat uit de inhoud van het deskundigenbericht blijkt dat zijn klacht over de geluidsoverlast gegrond is. [gedaagde A] en [gedaagde B] hebben meerdere bezwaren tegen het voorlopig deskundigenbericht ingebracht. De rechtbank zal eerst op die bezwaren ingaan.
5.5. Ten aanzien van de totstandkoming van het voorlopig deskundigenbericht hebben [gedaagde A] en [gedaagde B] aangevoerd dat er een onverklaarbare discrepantie bestaat tussen de mondelinge uitlating van de deskundige na afloop van het onderzoek dat hij geen schokkende dingen heeft gehoord en de inhoud van het rapport alsmede dat die discrepantie is veroorzaakt doordat [eisers] na het onderzoek diverse brieven aan de deskundige heeft verzonden, waarmee hij aanzienlijke druk heeft uitgeoefend op de deskundige. Met die stelling suggereren [gedaagde A] en [gedaagde B] dat [eisers] op de hoogte was van de gestelde mondelinge uitlating door de deskundige. Die suggestie valt moeilijk te rijmen met het betoog van [gedaagde A] en [gedaagde B] dat de deskundige die uitlating niet in tegenwoordigheid van [eisers] heeft gedaan. [eisers] heeft gesteld dat hij zich niet kan voorstellen dat de deskundige een dergelijke uitlating zou hebben gedaan. Wat daarvan ook zij, [gedaagde A] en [gedaagde B] hebben niet nader aangegeven wat de inhoud van de door hen bedoelde brieven is geweest. Zij hebben deze ook niet in het geding gebracht. Dit verwijt dient dan ook wegens onvoldoende feitelijke onderbouwing te worden gepasseerd.
5.6. Voorts hebben [gedaagde A] en [gedaagde B] aangevoerd dat de deskundige er -in strijd met de door de rechtbank gegeven instructies- niet op heeft toegezien dat partijen van elkaars opmerkingen en standpunten op de hoogte waren en heeft hij er niet voor zorg gedragen dat partijen door hem tijdig op de hoogte werden gesteld van de door hem voorgenomen activiteiten met betrekking tot zijn onderzoek, meer specifiek met betrekking tot de wijze waarop hij met de door de wederpartij toegezonden brieven en de daarin gestelde vragen zou omgaan, waardoor de deskundige hoor en wederhoor niet goed heeft toegepast..
Ook deze klacht faalt. Immers, [gedaagde A] en [gedaagde B] hebben, ofschoon dit op hun weg had gelegen, in het geheel niet aangegeven op welke concrete punten de deskundige niet op hun opmerkingen en standpunten heeft gereageerd. [gedaagde A] en [gedaagde B] hebben evenmin aangegeven, wat voor opmerkingen zij zouden hebben gemaakt en /of welke verzoeken zij aan de deskundige zouden hebben willen doen, indien de deskundige hen tijdig op de hoogte zou hebben gesteld van de door hem voorgenomen activiteiten met betrekking tot zijn onderzoek. De beweerde na het onderzoek door [eisers] aan de deskundige gezonden brieven zijn hiervoor reeds besproken. Het mag zo zijn dat -uit praktisch oogpunt- aan de deskundige wordt gevraagd eerst een concept rapport naar partijen te zenden en daarna, met in achtneming van het eventuele commentaar van partijen, zijn definitieve rapport aan de rechtbank uit te brengen, maar uit het feit dat de deskundige deze route in het onderhavige geval niet heeft gevolgd kan niet de conclusie worden verbonden dat het deskundigenbericht ter zijde dient te worden gelegd. Het staat partijen immers vrij om commentaar te leveren op het uitgebrachte rapport en [gedaagde A] en [gedaagde B] hebben daar ook gebruik van gemaakt. Op grond van het vorenstaande kan niet gezegd worden dat er (zodanige) formele gebreken aan het deskundigenbericht kleven, dat aan de inhoud daarvan geen betekenis zou mogen worden toegekend.
5.7. Met betrekking tot de inhoud van het deskundigenbericht wordt vooropgesteld dat [gedaagde A] en [gedaagde B] niet hebben aangevoerd dat de door de deskundige gehanteerde onderzoeksmethode ondeugdelijk is. Uit de op verzoek van [gedaagde A] en [gedaagde B] door Oranjewoud uitgebrachte second opinion d.d. 4 mei 2006 (overgelegd bij conclusie van dupliek) blijkt ook niet van bezwaren tegen de door de deskundige gehanteerde onderzoeksmethode. Oranjewoud heeft aangegeven dat de door de deskundige gebruikte meetapparatuur overeenkomt met datgene wat in de branche gebruikelijk is. Oranjewoud heeft daarbij de kanttekening gemaakt dat het serienummer van de geluidniveaumeter niet is vermeld in de rapportage waardoor het onduidelijk is of het calibratie-certificaat behoort bij de gebruikte geluidniveaumeter. De rechtbank ziet in deze kanttekening -bij gebreke van een nadere toelichting die door Oranjewoud niet is gegeven- geen aanleiding om te veronderstellen dat de deskundige met een andere geluidniveaumeter heeft gewerkt dan de meter ten aanzien waarvan het zich bij de stukken bevindende certificaat is afgegeven.
5.8. [gedaagde A] en [gedaagde B] hebben nog aangevoerd dat nu de opmerking van de deskundige na afloop van het akoestisch onderzoek ter plaatse dat hij geen schokkende dingen had gehoord niet overeenstemt met de meetresultaten, het vermoeden is gerezen dat de meetapparatuur van de deskundige niet heeft gedeugd. De rechtbank gaat niet mee in dit betoog. Indien juist is dat de deskundige ter plaatse zou hebben gezegd dat hij geen schokkende dingen had gehoord, dan moet de deskundige ook zelf hebben geconcludeerd dat de meetresultaten daarmee bepaald niet overeenstemmen. Aangenomen mag worden dat de deskundige in dat geval de meetapparatuur aan een kritisch onderzoek zou hebben onderworpen / laten onderwerpen en bij geconstateerde afwijkingen het onderzoek opnieuw met alsdan wel deugdelijk meetapparatuur zou hebben uitgevoerd. Zoals hiervoor reeds is overwogen bestaat er in deze geen aanleiding om aan te nemen dat het door de deskundige overgelegde calibratie-certificaat niet behoort bij de gebruikte geluidsniveaumeter. Aan de door [gedaagde A] en [gedaagde B] gestelde discrepantie tussen beweerde uitlating van de deskundige en de meetresultaten kan dan ook geen valide argument worden ontleend om aan te nemen dat de door de deskundige gebruikte meetappartuur niet deugdelijk was.
5.9. Anders dan [gedaagde A] en [gedaagde B] hebben aangegeven is wel duidelijk aan welke norm de deskundige heeft getoetst. Oranjewoud heeft immers aangegeven dat de deskundige de NEN 5077, 2001 heeft toegepast. Oranjewoud heeft met recht opgemerkt dat de deskundige de verkeerde norm heeft gehanteerd. Immers, in deze zijn beslissend de NEN normen die ten tijde van de verbouwing in 2000 golden en dat zijn -naar [eisers] niet heeft weersproken- de normen neergelegd in de NEN 5077, 1991 (met correctieblad A1/1997). Die normen zijn kennelijk lichter. Oranjewoud is evenwel van mening dat toetsing aan de juiste norm geen andere conclusies oplevert dan de conclusies die door de door de rechtbank benoemde deskundige zijn getrokken. Dit is door [gedaagde A] en [gedaagde B] niet weersproken.
5.10. [gedaagde A] en [gedaagde B] hebben weliswaar nog aangevoerd dat uit het rapport van de deskundige niet blijkt of daarbij wel of niet rekening is gehouden met de mogelijkheid van een te verkrijgen vrijstelling, maar dit kan hen niet baten. De deskundige heeft immers aangegeven dat in de bouwaanvraag van 2000 geen melding is gemaakt dat er gebruik is gemaakt van bedoelde vrijstelling (artikel 419 Bouwbesluit Pro). [gedaagde A] en [gedaagde B] hebben dit niet tegengesproken. Bovendien hebben zij niet de -gemotiveerde- stelling betrokken dat zij met terugwerkende kracht alsnog bedoelde vrijstelling zouden kunnen verkrijgen alsmede dat de woning daar waar het de geluidsisolatie betreft voldoet aan de in dat geval geldende -kennelijk lichtere- eisen van het Bouwbesluit.
5.11. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundige, dat de woningscheidende wand tussen beide woningen vanuit akoestisch oogpunt niet voldoet aan het Bouwbesluit alsmede de gronden waarop dit oordeel berust over.
5.12. Van de veertien door de deskundige onderzochte plaatsen is in zes gevallen voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit. In de acht overige gevallen is dat niet het geval, waarbij op vier locaties zelfs sprake is van een indeling in klasse V, de slechtste klassificatie. Naar het oordeel van de rechtbank is er objectief bezien in overwegende mate sprake van onvoldoende geluidsisolatie in de door [eisers] gekochte woning.
Daaraan doet niet af dat [gedaagde A] en [gedaagde B] nog hebben aangevoerd dat de verbouwing destijds is gerealiseerd door een erkende aannemer, op grond van tekeningen van een erkende architect en berekeningen van een erkend bouwkundig adviesbureau alsmede dat zij na toetsing door de gemeente aan het bouwbesluit een bouwvergunning hadden verkregen. Een en ander houdt immers niet een absolute garantie in dat de feitelijke situatie na uitgevoerde verbouwing voldoet aan de destijds geldende normen.
5.13. Tenzij anders overeengekomen behoort tot de normale eigenschappen van een woning dat het de bewoner een bepaald minimum van, immaterieel, woongenot verschaft. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake, nu genoegzaam aannemelijk dat [eisers] in hun woning vanwege constructieve gebreken ernstige geluidsoverlast ondervinden vanuit de door [gedaagde C] en [gedaagde D] bewoonde woning. De door [eisers] van [gedaagde A] en [gedaagde B] gekochte woning bezit dan ook -anders dan in de koopakte in artikel 5.3. door [gedaagde A] en [gedaagde B] is gegarandeerd- in zoverre niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Hieraan doet niet af dat in de transportakte door [eisers] te kennen is gegeven dat het gekochte de door hem verwachte eigenschappen bezit. Aan bedoelde standaardpassage kan immers slechts betekenis toekomen indien [eisers] de woning reeds enige tijd in gebruik zou hebben gehad voordat de juridische eigendomsoverdracht plaatsvond. Die situatie doet zich hier evenwel niet voor. Het beroep van [gedaagde A] en [gedaagde B] op bedoelde passage is dan ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
5.14. Het verweer van [gedaagde A] en [gedaagde B], dat [eisers] gelet op de ouderdom van de woning, het gegeven dat de woning is gesplitst alsmede dat door hen niet is aangegeven welk isolatiemateriaal destijds is gebruikt, hadden moeten betwijfelen of de woning voldoende geluidgeïsoleerd was, wordt verworpen. Immers, de conformiteitseis van artikel 7:17 BW Pro brengt mee dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken (waarvan in casu niet is gebleken), ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, zelfs ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning (HR 25 februari 2005, LJN: AR5383). Daarbij komt dat in het aanvraagformulier (onder 14. "Verbouwingen") de vraag: "Zijn er isolerende voorzieningen in het pand aangebracht?" met "Ja" is beantwoord. Dat onvermeld is gebleven welke voorzieningen er zijn aangebracht, behoefde voor [eisers] geen aanleiding te zijn om te betwijfelen of de woning
-kort gezegd- niet gehorig zou zijn.
5.15. Oranjewoud heeft nog opgemerkt dat zich in de woningscheidende wand tussen de woonkamer van nummer 11 en de keuken van nummer 11a een (dichtgezette) deur bevindt alsmede dat dit een nadelig effect heeft op de (lucht) geluidisolatie van de betrokken wand. Anders dan [gedaagde A] en [gedaagde B] in hun conclusie van dupliek hebben aangevoerd, leest de rechtbank in die passage niet dat de tussendeur door [eisers] met een gipsplaat zonder enige geluidisolatie en zeer provisorisch is dichtgetimmerd. [eisers] hebben gemotiveerd betwist dat zij bedoelde voorziening hebben aangebracht. In de akte uitlating producties hebben [gedaagde A] en [gedaagde B] aangevoerd dat Oranjewoud zich heeft vergist omdat er nooit een tussendeur is geweest tussen keuken en woonkamer. De tussendeur, die wel aanwezig was tijdens de aankoop van het huis door [eisers], is de deur tussen de bijkeukens, welke deur door [eisers] op ondeugdelijke wijze is dichtgezet, aldus nog steeds [gedaagde A] en [gedaagde B]. Ook dit betoog kan [gedaagde A] en [gedaagde B] niet baten, nu zij immers niet tevens de -niet voor de hand liggende- stelling hebben betrokken dat de tussendeur op zichzelf voldoende geluidsisolerend was, maar dat dit effect verloren is gegaan doordat [eisers] die deur heeft dichtgezet. Om dezelfde reden treft het betoog van [gedaagde A] en [gedaagde B] dat [eisers] de deur tussen zijn kelder en de bijkeuken van [gedaagde C] en [gedaagde D] heeft dichtgezet geen doel. Uit het feit dat [eisers] heeft gesteld dat op de betreffende locatie geen geluidsoverlast aanwezig is, terwijl in het als bijlage 5 bij het deskundigenrapport (een notie van de hand van [eisers]) staat aangegeven dat er 21 soorten geluid door het hele huis te horen zouden zijn en twee soorten geluid specifiek in de bijkeuken, volgt -anders dan [gedaagde A] en [gedaagde B] nog onder 4. van evengemelde akte hebben aangevoerd- niet dat er bij de aankoop van de woning door [eisers] al sprake was van voor hen kenbare doorgangen, die negatieve gevolgen voor de geluidsisolatie hebben.
Daarbij kan het niet anders zijn dan dat [eisers] bedoelde deur hebben dichtgezet nadat zij de woning hebben betrokken, zodat aan een en ander geen argument kan worden ontleend voor de impliciete stelling van [gedaagde A] en [gedaagde B] dat het voor [eisers] ten tijde van de koop van de woning reeds kenbaar zou zijn/ kunnen zijn dat de woning over onvoldoende geluidsisolatie beschikte.
5.16. Het feit dat de woning van onvoldoende geluidsisolatie is voorzien komt voor risico van [gedaagde A] en [gedaagde B]. De tekortkoming is dan ook aan [gedaagde A] en [gedaagde B] toerekenbaar.
5.17. De door [eisers] onder 3.1. I en II ingestelde vorderingen zijn niet naast elkaar toewijsbaar. De vordering onder I is immers ingesteld onder de voorwaarde dat in rechte komt vast te staan dat voorkomen van de ernstige geluidsoverlast door het treffen van bouwkundige voorzieningen niet mogelijk is, terwijl de vordering onder II is ingesteld onder de voorwaarde dat dit wel mogelijk zou zijn.
5.18. De deskundige heeft weliswaar -ingrijpende- maatregelen voorgesteld ter verbetering van de geluidsisolatie, maar heeft niet willen / kunnen garanderen dat de geluidwering na het treffen van bedoelde voorzieningen voldoet aan de in 2000 geldende normen van het Bouwbesluit. Ook Oranjewoud is daarvan niet zonder meer overtuigd. Partijen hebben er allen overigens -gemotiveerd- aan toegevoegd dat het nog maar zeer de vraag is of het effect van de geluidwerende maatregelen opweegt tegen het als gevolg van die maatregelen optredende verlies aan leefruimte in de betreffende woning alsmede of de woning na het uitvoeren van de aanbevolen maatregelen nog wel voldoet aan de bouwvoorschriften.
Bij deze stand van zaken is sprake van een situatie die op één lijn is te stellen met de situatie dat voorkomen van de ernstige geluidsoverlast door het treffen van bouwkundige voorzieningen (redelijkerwijze) niet mogelijk is. Dit heeft tot gevolg dat de vordering onder 3.1. II niet toewijsbaar is, zodat ook niet wordt toegekomen aan de vraag tot welke medewerking [gedaagde C] en [gedaagde D] in deze zouden zijn gehouden.
5.19. Met betrekking tot de vordering onder 3.1. I, die uit een primaire en subsidiaire variant bestaat, wordt overwogen dat de schade / waardevermindering niet kan worden begroot op de kosten van de door de deskundige voorgestelde maatregelen en de kosten die daar naar de mening van [eisers] (conclusie van repliek sub 27.) uit voortvloeien. Bedoelde maatregelen hebben immers naar verwachting niet het beoogde resultaat, zodat de waardevermindering niet kan worden gelijkgesteld met de herstelkosten c.a. In zoverre is niet van belang of de koopovereenkomst al dan niet partieel wordt ontbonden.
5.20. Zoals hiervoor reeds is overwogen is sprake van een tekortkoming welke toerekenbaar is aan [gedaagde A] en [gedaagde B], zodat zij tot schadevergoeding zijn gehouden. Zij zijn -nu zij weigerachtig zijn om tot vergoeding van schade over te gaan- van rechtswege is verzuim, zonder dat daarvoor een ingebrekestelling is vereist.
5.21. De schade zal worden begroot op de waardevermindering van het pand in verband met ernstige geluidsoverlast.
[eisers] heeft in dit verband als productie 5 een taxatierapport van makelaar Jacobs van den Hof d.d. 10 april 2006 in het geding gebracht, maar aan dit -op verzoek van [eisers] vervaardigde- rapport komt in deze geen betekenis toe. Immers, de woning is door [eisers] op 31 januari 2003 in eigendom verkregen, terwijl de makelaar de waarde met en de waarde zonder ondeugdelijke geluidsisolatie heeft getaxeerd per 11 juli 2003. De makelaar heeft de waardevermindering overigens geschat op € 60.000,--. [gedaagde A] en [gedaagde B] hebben de juistheid van die schatting bestreden.
5.22. De rechtbank acht het inwinnen van een deskundigenbericht noodzakelijk. De rechtbank denkt hierbij aan een -andere- makelaar, die ook bekend is met de plaatselijke marktomstandigheden. De makelaar zal worden gevraagd om de waarde van de woning in het economisch verkeer vrij van huur en gebruik per 31 januari 2003 te taxeren, zonder dat sprake is van geluidsoverlast vanuit de woning [adres] en tevens aan te geven of en zo ja in hoeverre die waarde naar beneden dient te worden bijgesteld indien potentiële kopers destijds voorafgaand aan het sluiten van een koopovereenkomst op de hoogte zouden zijn gebracht van de uit het deskundigenbericht van "Cauberg-Huygen" d.d. 18 januari 2006 blijkende ontoereikende geluidsisolatie.
5.23. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om zich bij akte uit te laten over de vraag of zij de benoeming van een of meerdere deskundigen wensen en welke makelaars voor benoeming tot deskundige in aanmerking komen (onder vermelding van adres en telefoonnummer). Partijen wordt in overweging gegeven om zich ter zake op voorhand met elkaar te verstaan en met een eensluidend voorstel te komen. Reeds nu wordt overwogen dat [eisers] zal worden belast met het voorschot op het honorarium van de deskundige, omdat op [eisers] de bewijslast met betrekking tot omvang van de schade rust. [eisers] wordt tevens verzocht bij akte de beslagstukken in het geding te brengen, nu deze niet zijn aangetroffen in het griffiedossier.
5.24. Het toewijsbaar geachte deel van de vorderingen richt zich niet tegen [gedaagde C] en [gedaagde D]. De tegen hen gerichte vordering sub 3.1. II komt niet voor toewijzing in aanmerking. [eisers] dient in de tot nu toe aan de zijde van [gedaagde C] en [gedaagde D] gevallen proceskosten te worden veroordeeld. De aan de zijde van [gedaagde C] en [gedaagde D] worden begroot op de helft van het aan de gedaagden in rekening gebrachte vast recht, zijnde een bedrag van € 550,-- alsmede ter zake van salaris procureur € 791,-- (de helft van 3,5 punt tegen een tarief van € 452,-- per punt). Redengevend hiervoor is dat van [gedaagde C] en [gedaagde D] geen geldbedrag is gevorderd, maar dat [eisers] heeft gevorderd hen te veroordelen hun medewerking te verlenen aan het in hun woning aanbrengen van voorzieningen, hetgeen een vordering van onbepaalde waarde is. Voorts is van belang dat de procureur van [gedaagde C] en [gedaagde D] tevens optreedt voor [gedaagde A] en [gedaagde B] en het zwaartepunt van de onderhavige procedure ligt op de verhouding tussen [eisers] en [gedaagde A] en [gedaagde B]. [gedaagde A] en [gedaagde B] zullen bij eindvonnis in de kosten van het geding worden veroordeeld. Indien de rechtbank ter zake van de aan de zijde van [gedaagde C] en [gedaagde D] gevallen (en door [eisers] te betalen) kosten een andere verdeelsleutel zou hanteren, dan zou [eisers] per saldo een kleiner bedrag ter zake van de proceskostenveroordeling overhouden dan dezerzijds rechtvaardig wordt geacht. De beslissingen ten aanzien van [gedaagde C] en [gedaagde D] worden uitgesteld totdat in deze zaak tegen alle gedaagden eindvonnis kan worden gewezen.
5.25. Gelet op het principiële karakter van de zaak zal de rechtbank tussentijds hoger beroep van dit vonnis toestaan.
6. De beslissing
De rechtbank
6.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 31 januari 2007 voor het nemen van een akte door [eisers] en [gedaagde A] en [gedaagde B] over hetgeen is vermeld onder 5.23.,
6.2. bepaalt dat van dit vonnis hoger beroep kan worden ingesteld voordat het eindvonnis is gewezen,
6.3. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.A. Bierbooms en in het openbaar uitgesproken op 3 januari 2007.