Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 262468 / HA ZA 09-398
Vonnis van 4 november 2009
in de zaak van
de stichting
STICHTING MITROS,
gevestigd te Utrecht,
eiseres,
advocaat mr. B. ten Doesschate,
tegen
1. [gedaagde sub1],
2. [gedaagde sub2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. J.H. van der Velden.
Partijen zullen hierna Mitros en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 juni 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 18 september 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Mitros was onder meer eigenaar van een complex bestaande uit woningen aan [adres] [nummer] tot en met [nummer] (even nummers). Mevrouw [gedaagde sub2] woont sinds 1982 in dit complex in de woning [adres]. De heer [gedaagde sub1] woont daar vanaf 1994. Tot 19 januari 2009 huurden [gedaagden] deze woning van Mitros. Naast de woning van [gedaagden] ligt de woning [adres]. Deze beide woningen liggen achter het hoofdgebouw van het complex en zijn uitsluitend toegankelijk via een tuin.
2.2. Op 4 november 2005 is ten behoeve van Mitros een akte van (onder)splitsing 1 (hierna: de splitsingsakte) opgemaakt, die betrekking heeft op [adres] [nummer] tot en met [nummer] (even nummers) te [woonplaats]. Hierbij is het complex gesplitst in dertien appartementsrechten. Bij de splitsingsakte hoort een tekening met plattegrond. In de splitsingsakte is onder meer het volgende bepaald:
“Artikel 11
Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan, met dien verstande dat de gemeenschappelijke tuin, gelegen achter de appartementen met indexnummers [indexnummer] en [indexnummer], welke plaatselijk bekend zijn [adres] respectievelijk [nummer] te [woonplaats] en het portaal, dat toegang geeft tot voornoemde indexnummers, uitsluitend gebruikt mag worden door de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers [indexnummer] en [indexnummer] (…)
Artikel 18
1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden en voor wat betreft de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers [indexnummer] en [indexnummer], ook de gemeenschappelijke tuin; (…)
Artikel 22
1. Iedere eigenaar en gebruiker die recht heeft op het gebruik van een privé gedeelte, voor zover bestemd tot tuin, en de eigenaren en gebruikers van de appartementsrechten met de indexnummers [indexnummer] en [indexnummer] die recht hebben op het uitsluitend gebruik van de tuin welke is gelegen achter hun appartementsrechten, zijn verplicht deze voor zijn rekening als tuin aan te leggen en te onderhouden (…)”
De splitsingsakte is op enkele – in dit geding niet relevante – punten gerectificeerd bij notariële akte van 17 januari 2006. Bij deze laatste akte hoort een splitsingstekening met plattegrond (hierna: de splitsingstekening), die de splitsingstekening bij de akte van
4 november 2005 vervangt.
2.3. Na deze splitsing van het complex in dertien appartementsrechten heeft [gedaagden] in december 2005 een koopovereenkomst betreffende het appartement [adres] met Mitros gesloten. Ook heeft [gedaagden] tegelijkertijd het appartement [adres] van Mitros gekocht. De levering van de appartementen heeft plaatsgevonden op respectievelijk 19 januari 2006 (nummer [nummer]) en 15 februari 2006 (nummer [nummer]). Uit artikel 25 van Pro de beide koopovereenkomsten blijkt dat [gedaagden] de splitsingsakte van 4 november 2005 hebben ontvangen en daarvan kennis hebben genomen.
2.4. [gedaagden] woont (nog steeds) in het appartement [adres].
Het appartement [adres] wordt door hem verhuurd.
2.5. In 2007 heeft [gedaagden] een kort geding procedure gevoerd tegen [Y], eigenaresse van het appartement [adres], gelegen op de eerste verdieping van het complex. Inzet van deze procedure vormde de vraag welke betekenis toekomt aan de formulering, vermeld in de splitsingsakte, van het terrein waarvoor aan [gedaagden] een exclusief gebruiksrecht is verleend. Bij vonnis van 19 september 2007 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank het volgende geoordeeld:
“5.1 verbiedt [Y] de gemeenschappelijke tuin waaraan de woningen met de huisnummers [nummer] en [nummer] zijn gelegen, daaronder begrepen zowel het lager gelegen tuingedeelte dat direct aan die beide woningen grenst als het overige gedeelte dat hoger ligt en doorloopt tot aan de deur die toegang geeft tot het hoofdgebouw, te betreden en in die tuin zaken te plaatsten en/of te laten staan; (…)”
3. Het geschil
3.1. Mitros vordert samengevat - dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat aan de eigenaren van de 13 appartementsrechten in het complex [adres] te [woonplaats] het gebruik toekomt van de gemeenschappelijke tuin, zoals omschreven in artikel 11 van Pro de akte van (onder)splitsing 1 van 4 november 2005, zulks met uitzondering van deze gemeenschappelijke tuin voor zover deze is gelegen achter de appartementen met indexnummers [indexnummer] en [indexnummer], plaatselijk bekend als [adres] en [nummer], en lager is gelegen dan de rest van de tuin en is afgebakend door een muur en een trapje dat direct grenst aan de appartementen [adres] en [nummer]. Verder vordert Mitros veroordeling van [gedaagden] in de kosten van de procedure.
3.2. [gedaagden] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [gedaagden] heeft als (meest verstrekkend) verweer aangevoerd dat Mitros in haar vordering niet-ontvankelijk dient te worden verklaard, omdat zij niet als een partij aangemerkt kan worden die er recht op en belang bij heeft een verklaring voor recht te vorderen op welke wijze kopers (niet zijnde Mitros) onderling uitvoering zouden moeten geven aan de splitsingsakte.
4.2. Artikel 3:302 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) bepaalt dat de rechter op vordering van een bij een rechtsverhouding onmiddellijk betrokken persoon omtrent de rechtsverhouding een verklaring voor recht kan uitspreken. De tussen Mitros en [gedaagden] bestaande rechtsverhouding zijn de (twee) koopovereenkomsten en de (twee) leveringsakten die betrekking hebben op de appartementen [adres] en [nummer], waarvan de splitsingsakte een onlosmakelijk onderdeel uitmaakt. Immers, alleen in de splitsingsakte is vastgelegd hoe (onder meer) [gedaagden] gebruik mag maken van het gemeenschappelijk eigendom dat hij door de koop en de levering van de twee appartementen in het complex heeft verkregen. Nu met het onderhavige vonnis de rechtsverhouding tussen Mitros als verkoper en [gedaagden] als koper onbetwistbaar komt vast te staan, is Mitros - ook voor wat betreft de uitleg van de splitsingsakte - aan te merken als ‘onmiddellijk betrokken persoon’. Voor de ontvankelijkheid van een vordering tot verklaring voor recht is verder vereist dat Mitros een concreet belang bij haar vordering heeft in de zin van artikel 3:303 BW Pro. De stelling van Mitros dat de andere eigenaren van appartementen in het complex de uitkomst van de onderhavige procedure afwachten, alvorens formele stappen naar Mitros toe te ondernemen, is door [gedaagden] niet weersproken. Dat Mitros aansprakelijk gehouden kan en zal worden, is naar het oordeel van de rechtbank dan ook een voldoende belang, ondanks het tot op heden ontbreken van formele aansprakelijkstellingen. De rechtbank verwerpt daarom het verweer tot niet-ontvankelijk verklaring van Mitros in haar vordering en komt toe aan een inhoudelijke beoordeling van het geschil tussen partijen.
4.3. Ter gelegenheid van de comparitie hebben partijen de rechtbank, aan de hand van de overgelegde splitsingstekening, voorgelicht over de situatie ter plaatse. Op basis hiervan heeft de rechtbank het één en ander weergegeven in de onderstaande schets. Partijen zijn het er over eens dat [gedaagden] het exclusieve gebruiksrecht heeft van de ‘lage’ tuin. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of [gedaagden] tevens het exclusieve gebruiksrecht heeft van de ‘hoge’ tuin. In de onderstaande schets is dit deel van de (hoge) gemeenschappelijke tuin als ‘discussie’ geduid.
4.4. Mitros legt primair aan haar vordering ten grondslag dat de tekst van artikel 11 van Pro de splitsingsakte volstrekt duidelijk is. Het exclusieve gebruik van de gemeenschappelijke tuin geldt alleen voor het lage deel van de tuin dat achter de appartementen [nummer] en [nummer] ligt. De gemeenschappelijke tuin waarover discussie wordt gevoerd, ligt alleen achter nummer [nummer] en kan dus nooit als exclusief voor [gedaagden] zijn bedoeld. Subsidiair, in het geval de bedoeling van artikel 11 onduidelijk Pro is, moet op basis van het Haviltex-criterium gekeken worden naar de bedoelingen en verwachtingen van partijen. Ten tijde van de koop was [gedaagden] huurder en werd de gemeenschappelijke tuin waarover discussie wordt gevoerd ook door de andere bewoners gebruikt. [gedaagden] heeft nooit de toezegging gekregen dat hij ook het hoge deel exclusief mocht gebruiken. Meer subsidiair doet Mitros een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en de billijkheid, waarbij zij een aantal (onder 4.9 opgenomen) omstandigheden van belang acht. Tot slot merkt Mitros op dat het aan [gedaagden] is om tegenbewijs te leveren dat de inhoud van de akte niet klopt met de bedoeling van partijen.
4.5. [gedaagden] voert - kort samengevat - aan dat bij de door hem gekochte appartementsrechten met nummers [nummer] en [nummer] het exclusieve gebruik is verbonden van de gehele, zowel lage als hoge, gemeenschappelijke tuin. Dit blijkt uit de formuleringen van de artikelen 11, 18 en 22 van de splitsingsakte. Voor uitleg van de splitsingsakte dient verder de CAO-norm te worden gebruikt.
4.6. De rechtbank gaat voorbij aan de interpretatie van Mitros van artikel 11 van Pro de splitsingsakte, dat het exclusieve gebruik van de gemeenschappelijke tuin alleen kan gelden voor het (lage) deel van de tuin dat achter de nummers [nummer] en [nummer] ligt, omdat de gemeenschappelijke tuin waarover discussie wordt gevoerd alleen achter nummer [nummer] ligt en dus nooit als exclusief voor [gedaagden] bedoeld kan zijn. Deze interpretatie is innerlijk tegenstrijdig. In artikel 11 van Pro de splitsingsakte staat nergens dat de gemeenschappelijke tuin waarvan [gedaagden] exclusief gebruik toekomt tegelijkertijd zowel achter nummer [nummer] als achter nummer [nummer] moet liggen, wat Mitros kennelijk beoogd te stellen.
4.7. Bij de vraag wat nu precies moet worden verstaan onder het exclusieve gebruik van de gemeenschappelijke tuin komt het naar het oordeel van de rechtbank dan ook aan op de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. In de splitsingsakte is immers een regeling vastgelegd die naar haar aard bestemd is de rechtspositie van de kopers van de appartementen (zoals [gedaagden]) te beïnvloeden, zonder dat die kopers invloed hebben op de inhoud of de formulering van de regeling en de onderliggende partijbedoeling (van Mitros) voor die kopers niet kenbaar is.
4.8. In artikel 11 van Pro de splitsingsakte zijn de bewoordingen gebruikt dat het uitsluitend gebruik ziet op de gemeenschappelijke tuin, gelegen achter de appartementen [adres] en [nummer]. Hierbij is in dit artikel in de splitsingsakte geen onderscheid gemaakt tussen een lager gelegen deel van de tuin en een hoger gelegen deel van de tuin. Bezien in het licht van de gehele splitsingsakte, en dan met name de artikelen 18 en 22 die ook bepalingen bevatten over het gebruik van de in discussie zijnde gemeenschappelijke tuin, zijn geen aanknopingspunten te vinden dat in (artikel 11 van Pro) de splitsingsakte iets anders is neergelegd dan Mitros destijds heeft bedoeld. Ook uit de door Mitros aangevoerde feiten en omstandigheden valt niet af te leiden dat de tekst van (artikel 11 van Pro) de splitsingsakte niet strookt met de werkelijke bedoeling van Mitros. Indien Mitros daadwerkelijk onderscheid had willen maken tussen het hoger gelegen deel van de tuin en het lager gelegen deel, had dit immers heel makkelijk zowel in de splitsingsakte als op de splitsingstekening tot uitdrukking kunnen worden gebracht. Dat de situatie voor de splitsing feitelijk anders was, in die zin dat toen het hoger gelegen deel van de tuin gemeenschappelijk werd gebruikt, kan hier niet aan afdoen. Door [gedaagden] is onweersproken gesteld dat in het kader van de splitsing meerdere wijzigingen in gemeenschappelijke gedeelten hebben plaatsgevonden, zoals het vergroten van de tuinen van appartementen [nummer] en [nummer]. Dat ook een wijziging in het gebruik van de gemeenschappelijk gebruik van de tuin door Mitros werd beoogd, komt in dat kader niet vreemd voor. Het gegeven dat de makelaar en/of de betrokken kandidaat-notarissen van Mitros toekomstige kopers hebben voorgehouden dat de tuin gemeenschappelijk kon worden gebruikt, kan niet tot het oordeel leiden dat daarmee in de splitsingsakte de bedoeling van Mitros niet juist is weergegeven. Al hetgeen overigens nog door Mitros naar voren is gebracht, werpt ook geen ander licht op de zaak.
De bewoordingen van (artikel 11 van Pro) de splitsingsakte laten dan ook geen andere conclusie toe dan dat [gedaagden] het exclusief recht hebben op de gehele gemeenschappelijke tuin en niet alleen op het lager gelegen deel van deze tuin.
4.9. Mitros doet vervolgens een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, waarbij volgens haar rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat in het kader van de koopovereenkomst het exclusieve gebruik van de tuin niet is overeengekomen. Ook van belang zijn volgens Mitros de omstandigheden dat [gedaagden] misbruik maakt van de tekst van de splitsingsakte, omdat in de periode dat hem de appartementen werden aangeboden de tuin gemeenschappelijk werd gebruikt, dat het argument met betrekking tot de rechtszekerheid van notariële aktes in dit geval niet op gaat en dat de bescherming van het recht van een gebruiker van een ander orde is dan de bescherming van het recht van eigendom. De door Mitros genoemde argumenten zijn, zelfs als deze als vaststaand zouden worden aangenomen, niet toereikend om tot het verstrekkende oordeel te komen dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat artikel 11 van Pro de splitsingsakte in het voordeel van [gedaagden] wordt uitgelegd. Mede gelet op al hetgeen de rechtbank in het voorstaande al heeft geoordeeld, ziet de rechtbank niet in waarom [gedaagden] zich niet mag beroepen op de bewoordingen van de - namens Mitros opgemaakte - splitsingsakte en de door de rechtbank daaraan gegeven uitleg. Het enkele gegeven dat dit in het nadeel is van Mitros is daartoe onvoldoende. Het had op de weg van Mitros gelegen haar kennelijke bedoeling ondubbelzinnig en niet voor tweeërlei uitleg vatbaar in de splitsingsakte neer te leggen.
4.10. Gelet op het oordeel van de rechtbank, zoals weergegeven onder 4.8, is geen sprake van de situatie dat er feiten en omstandigheden zijn waaruit af te leiden is dat de tekst van (artikel 11 van Pro) de splitsingsakte niet strookt met de werkelijke bedoeling van Mitros. Aan bewijslevering, al dan niet in de vorm van tegenbewijs, wordt dan ook niet toegekomen.
4.11. Gelet op al het voorgaande dient de door Mitros gevorderde verklaring voor recht te worden afgewezen.
4.12. Mitros zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- vast recht € 254,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.158,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Mitros in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.158,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y. Sneevliet en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2009.?
HvW