Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 24/8537
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juni 2026 in de zaak tussen
[eiser], uit [plaatsnaam], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Krimpen aan den IJssel
(gemachtigde: [naam 1]).
Samenvatting
1. Eiser is het niet eens met de WOZ-waarde van zijn woning. De rechtbank komt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, omdat de onderbouwing van de waarde niet inzichtelijk is wat betreft de grondwaarde en de heffingsambtenaar tegenstrijdige standpunten heeft ingenomen ten aanzien van de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde niet te laag is. De rechtbank stelt de waarde van de woning in goede justitie vast op € 495.000,-. Het beroep is gegrond.
Procesverloop
2. Met het besluit van 19 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) per de waardepeildatum van 1 januari 2023 vastgesteld op € 531.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Krimpen aan den IJssel voor het belastingjaar 2024 opgelegd.
2.1.
Met de uitspraak op bezwaar van 9 augustus 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen het besluit van 19 februari 2024 gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 530.000,-.
2.2.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
2.3.
De rechtbank heeft het beroep op de zitting van 4 juni 2026 behandeld. Hieraan heeft eiser deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar is [naam 2], taxateur, verschenen.
Beoordeling door de rechtbank
3. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar houdt in wisselende mate rekening met de waterverdedigingsvrijstelling. In het aanslagbiljet wordt een vermindering van € 88.892,- gehanteerd, terwijl in de uitspraak op bezwaar de vermindering € 66.740,- bedraagt. Uit een taxatierapport van de Nationale Taxatie Service (NTS) van 5 september 2022 volgt dat de marktwaarde van de woning € 520.000,- bedraagt. Rekening houdend met de waterverdedigingsvrijstelling van € 88.892,- kan de WOZ-waarde niet meer dan € 431.108,- bedragen. Daarnaast is de heffingsambtenaar uitgegaan van een te grote woonoppervlakte, namelijk 141 m² in plaats van 121 m2. De naastgelegen woning is voor € 100.000,- minder dan de WOZ-waarde verkocht, waardoor het aannemelijk is dat de heffingsambtenaar de woning van eiser ook te hoog heeft gewaardeerd.
4. Voor de beoordeling van het beroep zijn de volgende regels van belang. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend. [1] Deze waarde is gelijk aan de prijs die de meestbiedende koper zou betalen bij een verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. [3]
5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar erkend dat de grondprijs van de woning niet is vastgesteld conform de grondstaffel bij het in beroep overgelegde taxatierapport. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar in bezwaar uitdrukkelijk erkend dat de door eiser aangedragen verkoop van [adres 2] op 3 juni 2024 bruikbaar is voor de waardering, maar is hij voor het eerst tijdens de zitting in beroep op dat standpunt teruggekomen, omdat de verkoop meer dan een jaar na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden en de verschillen tussen de woning en [adres 2] te groot zijn. Nu de onderbouwing van de waarde niet inzichtelijk is wat betreft de grondwaarde en de heffingsambtenaar tegenstrijdige standpunten heeft ingenomen ten aanzien van de vergelijkingsobjecten, heeft de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast voldaan.
6. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 431.000,- niet te laag is. Deze waarde is gebaseerd op het taxatierapport van NTS van 5 september 2022, waarin de woning is vergeleken met woningen die zijn verkocht op 15 en 27 november 2019 en 11 mei 2021. Deze verkopen hebben te ver voor de waardepeildatum van 1 januari 2023 plaatsgevonden om bruikbaar te zijn voor de waardering. [4] Het taxatierapport kan daarom niet als uitgangspunt voor de waarde van de woning worden gebruikt.
7. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning in goede justitie vast op € 495.000,-.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is gegrond, omdat de uitspraak op bezwaar in strijd is met artikel 17 van Pro de Wet WOZ. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
9. De rechtbank neemt met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht nu zelf een beslissing en bepaalt dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 wordt verlaagd naar € 495.000,-. De aanslag onroerendezaakbelastingen wordt overeenkomstig verlaagd.
10. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden. Eiser heeft geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 495.000,-;
- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 495.000,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van
mr. T.M. Helleman, griffier. Uitgesproken op 26 juni 2026.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.