ECLI:NL:RBROT:2025:7938

Uitspraak

RECHTBANK Rotterdam

Team handel en haven

Zaaknummer: C/10/683860 / HA ZA 24-684

Vonnis van 2 juli 2025

in de zaak van

[eiseres],

gevestigd in [plaats 1] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat: mr. G. van der Spek,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonend in [plaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],

wonend in [plaats 3] ,
3.
[gedaagde 3],

wonend in [plaats 2] ,
4.
[gedaagde 4],

wonend in [plaats 2] ,
5.
[gedaagde 5],

gevestigd in [plaats 2] ,
6.
[gedaagde 6],

wonend in [plaats 2] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat: mr. R.M. Mussaeus.

Partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’, en ‘ [gedaagde c.s.] ’ genoemd, gedaagde 1 ‘ [gedaagde 1] ’, gedaagde 4 ‘ [gedaagde 4] ’, gedaagde 5 ‘ [gedaagde 5] ’, gedaagde 6 ‘ [gedaagde 6] ’ en gedaagden 1 tot en met 3 samen ‘de kleinkinderen’.

1.De zaak in het kort

[eiseres] heeft van [gedaagde c.s.] onroerend goed gekocht in [plaats 2] . Partijen willen allebei dat er geleverd wordt, maar zij zijn het niet eens over de voorwaarden daarvoor. [gedaagde c.s.] maken naast de koopsom onder meer aanspraak op aanvullende vergoedingen, die zij tegenover de levering willen ontvangen. De reden daarvoor is dat de levering in hun ogen door toedoen van [eiseres] is vertraagd. [eiseres] beroept zich voor verschillende periodes op een opschortingsrecht. De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] inderdaad steeds een opschortingsrecht had. [eiseres] is geen aanvullende vergoedingen verschuldigd. De tegenvorderingen die [gedaagde c.s.] daarvoor hebben ingesteld worden afgewezen. [gedaagde c.s.] worden veroordeeld om mee te werken aan de levering van het onroerend goed tegen betaling van de koopsom. In dit vonnis legt de rechtbank uit hoe zij tot deze beslissingen is gekomen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het incidentele vonnis van 26 maart 2025 en de daarin genoemde stukken;

- de e-mail van de rechtbank van 1 mei 2025 met een zittingsagenda voor de mondelinge behandeling;

- de akte overlegging nadere producties van [gedaagde c.s.] , met producties;

- de akte overleggen producties in conventie en reconventie tevens akte vermeerdering gronden en eiswijziging in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie van [eiseres] , met producties;

- de akte overleggen nadere producties van [eiseres] , met producties;

- de mondelinge behandeling van 19 mei 2025 en de daarin overgelegde pleitaantekeningen van mr. Van der Spek en mr. Mussaeus.

2.2.

Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank bepaald dat er op 2 juli 2025 vonnis wordt gewezen.

3.De feiten

3.1.

De gedaagden, met uitzondering van [gedaagde 5] , zijn familie van elkaar die gezamenlijk eigenaar zijn van diverse onroerende zaken (grond en opstallen) die zijn gelegen aan de [eiseres] in [plaats 2] . De kleinkinderen zijn de kinderen van [gedaagde 4] , die (middellijk) bestuurder is van [gedaagde 5] . [gedaagde 6] is de tante van de kleinkinderen. De onroerende zaken worden hierna ‘het Verkochte’ genoemd.

3.2.

De kleinkinderen en [gedaagde 6] waren gezamenlijk eigenaar van een deel van het Verkochte. Zij hadden dat deel geërfd van de moeder van [gedaagde 6] , de grootmoeder van de kleinkinderen. [gedaagde 4] is de juridisch eigenaar van het overige deel van het Verkochte, en [gedaagde 5] is de economisch eigenaar daarvan.

3.3.

Pal naast het Verkochte, op de openbare weg, stond een aantal pompzuilen waarmee voorheen een pompstation werd uitgebaat. De tanks en de leidingen voor die zuilen bevinden zich deels onder het Verkochte.

3.4.

Op 18 februari 2020 heeft [gedaagde 1] namens de vennootschappen [bedrijf 1] en [bedrijf 2] een overeenkomst ondertekend met [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ) onder de titel ‘Vastlegging Afspraken’ (hierna: Vastlegging Afspraken). Die overeenkomst bepaalt onder meer:

‘
Artikel 1 Huur Pro en verhuur

1.1

[bedrijf 1] verhuurt aan [bedrijf 3] , gelijk [bedrijf 3] huurt van [bedrijf 1] het (on)bemande Tankstation, gelegen te [postcode] ) [plaats 2] , aan [adres] , kadastraal bekend: [gemeente] , [sectie] , [nummer] .

…

Artikel 2 Onherroepelijke Pro volmacht

2.1

[bedrijf 1] verstrekt aan [bedrijf 3] , gelijk [bedrijf 3] van [bedrijf 1] aanvaardt een exclusieve, onvoorwaardelijke en onherroepelijke volmacht om namens hem te spreken en onderhandelen met de [gemeente] over relocatie naar een alternatieve locatie binnen de [gemeente] .’

3.5.

[eiseres] is opgericht om het Verkochte te verwerven en daarop nieuwbouwwoningen te realiseren.

3.6.

Op 14 december 2021 hebben [eiseres] als koper en [gedaagde c.s.] als verkopers een koopovereenkomst met betrekking tot het Verkochte gesloten. In de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

‘
Artikel 1.

Begripsbepalingen.

…

- Uiterste Overdrachtsdatum:

de datum waarop de Akte van Levering uiterlijk moet worden verleden, te weten

28 februari 2022;

…

Artikel 2 B.

Voorkeursrecht van koop.

Koper verleent aan Verkoper I, zo tezamen als ieder hunner afzonderlijk, een voorkeursrecht van koop ten aanzien van de door Koper op het Verkochte te ontwikkelen woningen. Voordat de door Koper te ontwikkelen woningen aan de markt te koop worden aangeboden, heeft Verkoper I, zo tezamen als ieder hunner afzonderlijk, gedurende een periode van drie weken de mogelijkheid om een of meer woningen van Koper te kopen, tegen de door Koper vastgestelde verkoopprijzen waarvoor de woningen aan de markt te koop worden aangeboden.

Koper zal Verkoper I ten minste zes weken voordat de verkoop openbaar gemaakt wordt

Schriftelijk informeren omtrent de verkoop en de verkoopprijzen.

Artikel 2 C.

Vervangende woonruimte Verkoper II^[1], Verkoper II zal op de Uiterste Overdrachtsdatum de woning aan de [adres] leeg en ontruimd aan Koper opleveren, tenzij een eerdere oplevering van de woning wenselijk is. Koper zal Verkoper II begeleiden bij het vinden van een tijdelijke woning in [plaats 2] . Koper zal Verkoper II maximaal drie woningen aanbieden, waaruit een keuze gemaakt kan worden door Verkoper II. De huurpenningen terzake van deze vervangende woonruimte zullen tot aan het moment van het verlijden van de Akte van Levering door Koper worden betaald, met een maximum van tweeduizend euro (€ 2.000,00) per maand.

…

Artikel 4 A.

Koopprijs/Tegenprestatie.

1. De koopprijs/tegenprestatie voor de overdracht van het Verkochte bestaat uit:

-
een bedrag in geld gelijk aan tweemiljoen tweehonderdduizend euro

(€ 2.200.000,00);

-
een appartementsrecht voor Verkoper II volgens een aan deze akte gehechte

plattegrond (Bijlage C), ter waarde van vijfhonderdvijftigduizend euro (€ 550.000,00), inclusief stelposten voor keuken en badkamer.

2. Indien Koper op het Verkochte een bouwplan kan realiseren met meer dan 70 huisnummers, zal per extra huisnummer door Koper aan de Verkopers een bedrag van twaalfduizendvijfhonderd euro (€ 12.500,00) worden uitgekeerd, tot een maximum van tweehonderdvijftigduizend euro (€ 250.000,00).

3. Koper zal, op kosten van Koper, Verkoper II begeleiden bij de inrichting van het door Koper aan Verkoper II te leveren appartement in het door Koper te realiseren bouwplan, door het ter beschikking stellen van interieuradvies.

Artikel 4 B.

Rentevergoeding.

Indien de Akte van Levering niet op 28 februari 2022 wordt verleden, is Koper aan Verkopers een rentevergoeding verschuldigd, vanaf 1 maart 2022 tot het moment van het passeren van de Akte van Levering danwel het moment waarop de Koopovereenkomst wordt ontbonden. De rentevergoeding bedraagt 3% (op jaarbasis) over de WOZ-waarde van het Verkochte voor het desbetreffende kalenderjaar en zal maandelijks, bij achterafbetaling, door Koper aan Verkopers worden voldaan door overmaking op één of meer, nader door de Verkopers op te geven banrekening(en).

Artikel 4 C.

Kostenvergoeding.

Koper vergoedt aan Verkopers, te rekenen vanaf 1 september 2021, maandelijks de lasten van Verkopers met betrekking tot het Verkochte alsmede de niet gerealiseerde opbrengsten, te weten (voor het jaar 2021 ):

….

Artikel 5.

Levering.

1. De Akte van Levering zal uiterlijk op de Uiterste Overdrachtsdatum worden verleden voor de Notaris of diens waarnemer of ambtsopvolger.

2. Partijen instrueren de Notaris na het verlijden van de Akte van Levering een afschrift daarvan te doen inschrijven in de Openbare Registers.

3. Indien Koper op 28 februari 2022 geen onherroepelijke omgevingsvergunning heeft verkregen terzake van het door Koper te realiseren bouwplan op het Verkochte, zal als Uiterste Overdrachtsdatum gelden 28 februari 2023.

Mocht op 15 januari 2023 blijken dat de Uiterste Overdrachtsdatum van 28 februari 2023 wegens het ontbreken van een onherroepelijk omgevingsvergunning niet haalbaar is, dan zal/zullen:

(i) de Koopovereenkomst door ieder van Partijen ontbonden kunnen worden per 28 februari 2023;

(ii) Koper, naar keuze van Koper, de Akte van Levering laten verlijden, in welk geval Verkoper geen gebruik zal maken van zijn recht de Koopovereenkomst te ontbinden;

(iii) Partijen met elkaar in overleg kunnen treden, tot 28 februari 2023, om een eventuele wijziging van de Uiterste Overdrachtsdatum over een te komen.

4. Ingeval van ontbinding van de Koopovereenkomst vindt geen restitutie plaats van de overeenkomstig de artikelen 4B en 4C door Koper aan Verkoper betaalde vergoedingen.

…

Artikel 15.

Huurovereenkomsten. Relocatie pompstation.

1. Verkopers garanderen dat ter zake van het Verkochte op de Overdrachtsdatum bestaande huurovereenkomsten, bruikleenovereenkomsten of andere overeenkomsten waarbij het genot of gebruik aan derden is gegeven zullen zijn beëindigd. Verkopers zullen geen nieuwe huurovereenkomsten, bruikleenovereenkomsten of andere overeenkomsten waarbij het genot of gebruik aan derden wordt gegeven, aangaan.

2. Verkopers verklaren en garanderen dat relocatie zal plaatsvinden van het aan de [adres] aanwezige onbemande pompstation voor brandstoffen en zullen daartoe op of voor de Uiterste Overdrachtsdatum een concrete en bindende toezegging hebben verkregen van de [gemeente] , welke naar genoegen is van [bedrijf 3] Alle kosten verband houdende met het verkrijgen van toestemming van de bevoegde (overheids)instanties en/of autoriteiten voor de relocatie/verplaatsing van het pompstation voor brandstoffen, waaronder maar niet beperkt tot het maken van situatietekeningen en de vergunningaanvraag zijn voor rekening van [bedrijf 3] en zullen in geen geval ten laste komen van Koper. In de onderlinge verhouding tussen Verkopers zal de ondergetekende sub 3 zich maximaal inspannen en alles doen wat nuttig en nodig is om, mede ten behoeve van de ondergetekenden sub 1, sub 2, sub 4 en sub 5 de relocatie van het pompstation voor brandstoffen en nakoming van de met [bedrijf 3] gemaakte afspraken te realiseren.

Voor zover nodig wordt daartoe aan de ondergetekende 3 door de ondergetekenden sub 1, sub 2, sub 4 en sub 5 opdracht en volmacht verstrekt welke er mede toe strekt om namens hen te spreken met de [gemeente] alsook met [bedrijf 3]

3. Indien niet uiterlijk op of voor de Uiterste Overdrachtsdatum de voornoemde toezegging van de [gemeente] is verkregen, is de regeling van artikel 5 lid 3 van Pro toepassing.

…

Artikel 17.

Levering door /aan derden. Nader te noemen meester. Overdraagbaarheid van rechten.

1. Koper is nimmer gehouden - hoe dan ook - het Verkochte van een ander dan Verkopers

te aanvaarden.

2. Verkopers zullen op verzoek van Koper op de Overdrachtsdatum het Verkochte leveren aan Koper of aan één of meer door Koper aangewezen (rechts)personen.

Indien de levering van het Verkochte op verzoek van Koper plaatsvindt aan één of meer door Koper aangewezen (rechts)personen, garandeert Koper dat alle verplichtingen van Koper uit de Koopovereenkomst stipt (zullen) worden nagekomen.

3. De rechten uit de Koopovereenkomst zijn goederenrechtelijk niet overdraagbaar en niet verpandbaar als bedoeld in artikel 3:83 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek, met dien verstande dat:

- indien het in lid 2 van dit artikel bepaalde toepassing vindt, Koper bevoegd is de rechten van Koper uit de Koopovereenkomst over te dragen aan de door Koper aangewezen (rechts)perso(o)n(en);

- nadat het Verkochte is geleverd, rechten uit de Koopovereenkomst die ook na de levering geldend zijn en die niet reeds krachtens het in artikel 6:251 Burgerlijk Pro Wetboek bepaalde overgaan op een rechtsopvolger van Koper en/of op de op grond van het in lid 2 van dit artikel bepaalde door Koper aangeweze (rechts)perso(o)n(en), aan een rechtsopvolger kunnen worden overgedragen.

Behoudens het in dit artikel bepaalde kunnen derden geen enkel recht aan de Koopovereenkomst ontlenen.

Artikel 18.

Tekortschieten.

1. Indien:

a. Verkopers tekortschieten in de nakoming van de verplichting van Verkopers tot levering, als bedoeld in artikel 5 lid 1 respectievelijk Pro artikel 6 lid 1 onder Pro a; dan wel

b. Koper tekortschiet in de nakoming van de betalingsverplichting van Koper, als bedoeld in artikel 8 lid Pro 1;

en de naleving daarvan - nadat de tekortschietende Partij(en) in gebreke is/zijn gesteld - gedurende acht dagen, de dag van ingebrekestelling daaronder begrepen, uitblijft, zal/zullen de niet tekortschietende Partij(en) binnen twee weken na de ingebrekestelling - de dag van ingebrekestelling daaronder begrepen – de tekortschietende Partij(en) mededelen hetzij dat de Koopovereenkomst is ontbonden, hetzij dat nakoming wordt of zal worden gevorderd.

…

2. Zowel in het geval dat de Koopovereenkomst is ontbonden op grond van het bepaalde in lid 1 van dit artikel als in het geval dat - na verloop van het in lid 1 van dit artikel vermelde tijdvak van acht dagen - nakoming wordt gevorderd, verbeurt/verbeuren de tekortschietende Partij(en) ten behoeve van de niet tekortschietende Partij(en) – ongeacht of de tekortkoming toerekenbaar is of niet - een zonder nadere ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete gelijk aan tien procent van de koopprijs, exclusief omzetbelasting.’

3.7.

Omdat [eiseres] op 28 februari 2022 geen onherroepelijke omgevingsvergunning had voor het bouwplan, is de uiterste overdrachtsdatum conform artikel 5 van Pro de koopovereenkomst verschoven naar 28 februari 2023.

3.8.

Op 11 oktober 2022 is tussen [gedaagde 6] en de kleinkinderen een akte van verdeling verleden. Daarbij heeft [gedaagde 6] haar aandeel in het eigendom van de onroerende zaken die zij gezamenlijk met de kleinkinderen had geërfd, en die deel uitmaken van het Verkochte, toebedeeld aan de kleinkinderen onder de verplichting voor hen om voor hun rekening en als eigen schuld te voldoen de verplichtingen van de deelgenoten die voortvloeien uit de koopovereenkomst, waaronder de verplichting tot levering.

3.9.

Op 30 december 2022 hebben gedaagden 1 tot en met 5 het Verkochte, onder de ontbindende voorwaarde van betaling van de koopprijs op uiterlijk 28 februari 2023, geleverd aan [eiseres] via een zogenaamde ‘Groninger Akte’. [gedaagde 6] staat in die akte niet vermeld als leverende partij. Op 28 februari 2023 heeft [eiseres] de koopprijs van € 2,2 miljoen niet betaald.

3.10.

Op 27 januari 2023 is aan [eiseres] een exploot betekend, waarmee conservatoir derdenbeslag onder haar is gelegd op alle vorderingen die [gedaagde 6] op [eiseres] heeft.

3.11.

Op 23 april 2023 hebben [gedaagde c.s.] en [eiseres] een aanvullende

overeenkomst gesloten. Hierin is de uiterste betaaldatum^[2], op verzoek van [eiseres] , gewijzigd van 28 februari 2023 in 30 september 2023, een en ander tegen betaling van een maandelijkse vergoeding van € 27.500,00 door [eiseres] aan [gedaagde c.s.]

3.12.

In een concept van deze aanvullende overeenkomst stond:

‘
mevrouw [gedaagde 6] heeft haar rechten en verplichtingen uit hoofde van de Koopovereenkomst bij akte van verdeling op 11 oktober 2022 voor de Notaris overgedragen aan Verkoper 1;’^[3]

‘
Koper verklaart medewerking te hebben verleend aan de contractsoverneming tussen mevrouw [gedaagde 6] enerzijds en Verkoper 1 anderzijds, hetgeen bij deze wordt bevestigd.’

[eiseres] heeft deze passages niet geaccepteerd en in de ondertekende versie van de

aanvullende overeenkomst komen deze bepalingen niet meer voor.

3.13.

Tussen 7 maart 2023 en 30 september 2023 heeft [eiseres] een aantal betalingen gedaan die zien op rente- en kostenvergoedingen zoals opgenomen in de artikelen 4B en 4C van de koopovereenkomst en op de maandelijkse vergoeding zoals opgenomen in artikel 2 lid 2 van Pro de aanvullende overeenkomst. Deze vergoedingen worden hierna tezamen ook de ‘aanvullende vergoedingen’ genoemd.

3.14.

[eiseres] heeft op 29 september 2023 conservatoir beslag tot levering laten leggen op het Verkochte. Op 25 oktober 2023 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de termijn voor het instellen van de eis in de hoofdzaak verlengd met 6 weken.

3.15.

[gedaagde c.s.] hebben op 23 november 2023 aan [eiseres] meegedeeld dat er overeenstemming was bereikt met de beslaglegger die onder [eiseres] beslag op de vorderingen van [gedaagde 6] had gelegd. Daarbij hebben zij [eiseres] verzocht om mee te werken aan de juridische levering van het Verkochte op 1 december 2023, onder de voorwaarde van betaling. Op 28 november 2023 heeft [eiseres] bericht ontvangen van de advocaat van de beslaglegger dat het beslag op de vorderingen van [gedaagde 6] was opgeheven.

3.16.

Op 7 december 2023 heeft [eiseres] van [bedrijf 3] een brief ontvangen waarin [bedrijf 3] stelde dat zij een overeenkomst had met de vorige eigenaar omtrent een relocatierecht en de huur van een tankstation op de locatie [adres] . [bedrijf 3] deelde verder mee dat zij het tankstation met ingang van 1 januari 2024 zou voorzien van een betaalautomaat, een milieumelding zou doen, en de pompen zou voorzien van haar [bedrijf 3]
brand.

3.17.

[bedrijf 3] heeft in verband met haar aanspraken op 13 augustus 2024 aan de voorzieningenrechter van deze rechtbank om verlof verzocht voor het leggen van conservatoir derdenbeslag ten laste van [gedaagde c.s.] Op 15 augustus 2024 heeft [bedrijf 3] conservatoir derdenbeslag gelegd onder [eiseres] en de behandelend notaris op alle vorderingen die [gedaagde c.s.] op [eiseres] en op de behandelend notaris hebben.

3.18.

Bij vonnis van deze rechtbank van 27 januari 2025^[4]is onder meer geoordeeld dat [bedrijf 3] geen huurovereenkomst ter zake het Verkochte had. [bedrijf 3] heeft daarop haar beslagen onder [eiseres] en de notaris opgeheven.

4.Het geschil

In conventie

4.1.

[eiseres] vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. (voorwaardelijk) bepaalt dat [eiseres] op grond van artikel 6:60 BW Pro – wat betreft de vergoedingen die [gedaagde c.s.] in reconventie hebben gevorderd – is bevrijd van haar verbintenissen uit hoofde van de koopovereenkomst en/of de aanvullende overeenkomst jegens ieder der gedaagden;

II. ieder der gedaagden sub 1 tot en met 5 veroordeelt om binnen één week na betekening van dit vonnis hun volledige medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering, conform het model van de als productie 58 zijdens [eiseres] in het geding gebrachte concept akte van levering, zulks - voor zover nodig – onder de voorwaarden:

• dat door of ten behoeve van eiseres de koopsom ad € 2.200.000,00 vermeerderd met overdrachtsbelasting wordt voldaan op de derdenrekening van één der betrokken notarissen;

alsmede

• iedere voorwaarde die de rechtbank in goede justitie noodzakelijk acht aan de veroordeling te verbinden om tot een veroordeling tot levering te komen;

III. ieder der gedaagden sub 1 tot en met 5 veroordeelt om aan eiseres een dwangsom te betalen van € 250.000,- ineens en € 10.000,- voor elke dag of gedeelte daarvan dat de betreffende gedaagde niet tijdig aan de op voet van het gevorderde sub I uit te spreken veroordeling voldoet;

IV. gedaagde sub 6 veroordeelt om binnen één week na betekening van dit vonnis, de verklaring af te geven zoals bedoeld in artikel 3 lid 3 van Pro de als productie 58 zijdens [eiseres] in het geding gebracht concept akte van levering, strekkende tot verlening van kwijting voor de Koopsom onder de daar nader omschreven opschortende voorwaarde;

V. gedaagde sub 6 veroordeelt om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 250.000,- ineens en € 10.000,- voor elke dag of gedeelte daarvan dat zij niet tijdig aan de op voet van het gevorderde sub I uit te spreken veroordeling voldoet;

VI. [gedaagde c.s.] voordeelt om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis € 5.737,21 aan [eiseres] te betalen, één en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het te dezen te wijzen vonnis;

VII. [gedaagde c.s.] veroordeelt in de kosten van deze procedure, één en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het te dezen te wijzen vonnis;

VIII. [gedaagde c.s.] veroordeelt in de nakosten van deze procedure te begroten op een bedrag van € 178,00 en indien betekening van het vonnis plaatsvindt te vermeerderen met een bedrag van € 92,00, dan wel te begroten op respectievelijk € 278,00 en € 370,00 voor zover [gedaagde c.s.] tevens een reconventionele vordering mocht(en) instellen, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het te dezen te wijzen vonnis.

4.2.

Ter zitting heeft [eiseres] verduidelijkt dat de vorderingen III en V een verschrijving bevatten, en dat de gevorderde dwangsommen betrekking hebben op haar vordering II respectievelijk IV.

4.3.

[eiseres] legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Zij heeft met [gedaagde c.s.] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot onroerend goed in [plaats 2] , waarop een woningbouwproject moet worden gerealiseerd. Toen het eind september 2023 tot levering zou komen, kon [eiseres] de koopsom niet betalen omdat er een conservatoir beslag onder haar lag op alle vorderingen van een van de verkopers op haar. Kort nadat dat beslag was opgeheven meldde zich een derde partij, [bedrijf 3] , die aanspraken maakte op het Verkochte. [bedrijf 3] stelde zich onder meer op het standpunt dat zij een huurovereenkomst had met betrekking tot een pompstation op het Verkochte, terwijl [gedaagde c.s.] hadden gegarandeerd dat het Verkochte vrij van huur zou zijn. Zo lang daarover geen duidelijkheid bestond, kon van [eiseres] niet worden gevergd dat zij medewerking zou verlenen aan levering. Sinds deze rechtbank bij vonnis van 27 januari 2025 heeft bepaald dat er geen huurovereenkomst was, probeert [eiseres] tot levering tegen betaling van de overeengekomen koopsom te komen. [gedaagde c.s.] werken daar echter niet aan mee, omdat zij als voorwaarde voor levering stellen dat [eiseres] aanzienlijke bedragen aan hen betaalt waarop zij geen recht hebben. Daarnaast willen [gedaagde c.s.] dat er bepalingen in de leveringsakte worden opgenomen die partijen in de koopovereenkomst niet hebben afgesproken. Daarom moeten [gedaagde c.s.] worden bevolen om mee te werken aan de levering tegen betaling van de koopsom, en niet meer dan dat. Als de rechtbank tot het oordeel komt dat [eiseres] vergoedingen aan [gedaagde c.s.] verschuldigd is, vordert [eiseres] dat de rechtbank bepaalt dat zij uit die verbintenissen is bevrijd omdat [gedaagde c.s.] in schuldeisersverzuim verkeerden. Het is namelijk aan omstandigheden aan hun zijde te wijten dat er nog geen levering heeft plaatsgevonden.

4.4.

[gedaagde c.s.] voeren verweer. Zij concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met veroordeling bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, van [eiseres] in de kosten van de procedure, te vermeerderen met wettelijke rente. Zij voeren aan dat het conservatoire beslag op de vorderingen van [gedaagde 6] op [eiseres] geen beletsel voor de levering was, omdat het onroerend goed dat de kleinkinderen en [gedaagde 6] hadden geërfd bij de akte van verdeling aan de kleinkinderen was toebedeeld. [gedaagde 6] was geen partij bij de levering onder ontbindende voorwaarden, en geen partij bij de aanvullende overeenkomst. Daaruit blijkt dat [eiseres] ermee heeft ingestemd dat [gedaagde 6] geen verkoper meer was. Er was dus geen vordering van haar op [eiseres] , en het beslag had geen doel getroffen. Ten aanzien van de aanspraken van [bedrijf 3] heeft de rechter bepaald dat die er niet waren, dus leverden die voor [eiseres] geen grond op om haar medewerking aan de levering van het onroerend goed op te schorten. [eiseres] was daartoe dus niet bevoegd, en was in verzuim met betrekking tot haar verplichting om aan de levering mee te werken. Daarom is [eiseres] de contractuele boete en de vergoedingen verschuldigd die partijen hadden afgesproken als er niet tijdig geleverd zou worden, en was het feit dat [gedaagde c.s.] die bedragen opeisten geen grond voor [eiseres] om op te schorten.

4.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In reconventie

4.6.

[gedaagde c.s.] vorderen in reconventie – verkort weergegeven – dat de rechtbank bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

A. [eiseres] veroordeelt tot nakoming van de op dit moment opeisbare verplichtingen uit de Koopovereenkomst en [eiseres] gebiedt binnen zeven dagen na dit vonnis:

I. conform de Koopovereenkomst over te gaan tot betaling van € 2.200.000,00 vermeerderd met overdrachtsbelasting en notariskosten op de kwaliteitsrekening van het passerend notariskantoor Mr. [notaris] te [plaats 2] ;

II. conform de Koopovereenkomst medewerking te verlenen aan de overdracht van het Verkochte, onder doorhaling van het beslag voor zover rechtens vereist, door ondertekening van een daarvoor door de [notaris] nog op te stellen definitieve akte van levering;

III. een eenmalige dwangsom op te leggen van € 80.000,00 te vermeerderen met een dwangsom van € 15.000,00 per dag als [eiseres] niet voldoet aan het onder A sub I. en II. gevorderde, met een maximum van € 1.500.000,00;

B. [eiseres] veroordeelt tot betaling van de contractuele boete van 10% van de totale koopprijs van € 2.750.000,-, zijnde een bedrag van € 275.000,00;

C. [eiseres] veroordeelt tot betaling van de overeengekomen aanvullende vergoeding conform artikel 2 lid 2 van Pro de aanvullende overeenkomst, van € 27.500,00 per maand, over de periode vanaf 1 oktober 2023 tot de dag van ondertekening van de akte van levering;

D. [eiseres] veroordeelt tot betaling van de overeengekomen rentevergoeding conform artikel 4 B van de koopovereenkomst d.d. 14 april 2021, van € 3.597,50 per maand, over de periode vanaf 1 oktober 2023 tot de dag van ondertekening van de akte van levering;

E. [eiseres] veroordeelt tot betaling van de overeengekomen kostenvergoeding conform artikel 4 C van de koopovereenkomst d.d. 14 april 2021 van € 3.845,65 per maand, over de periode vanaf 1 oktober 2023 tot de dag van ondertekening van de akte van levering;

F. [eiseres] veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente over de verschuldigde bedragen, vanaf 1 oktober 2023;

G. [eiseres] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 6.775,00 conform het Rapport-BGK-integraal;

H. [eiseres] veroordeelt in de kosten van deze procedure, executiekosten en nakosten daarin begrepen, vermeerderd met de wettelijke rente.

4.7.

[gedaagde c.s.] leggen het volgende aan hun vorderingen ten grondslag. [eiseres] heeft geen medewerking verleend aan de tijdige levering van het Verkochte, namelijk uiterlijk op 30 september 2023. Er waren geen vorderingen van [gedaagde 6] op [eiseres] , en dus was er geen beslag dat aan levering in de weg stond. De aanspraken van [bedrijf 3] bleken volgens het vonnis van de rechtbank Rotterdam niet te bestaan, en gaven [eiseres] dus geen recht om zich op opschorting te beroepen. Omdat [eiseres] ten onrechte de koopprijs niet tijdig heeft betaald en het Verkochte niet aan zich heeft laten leveren, moet [eiseres] de overeengekomen contractuele boete en de aanvullende vergoedingen betalen vanaf 1 oktober 2023 tot aan de datum dat het Verkochte aan haar geleverd zal zijn. Daarnaast moet [eiseres] haar medewerking verlenen aan het passeren van een door de notaris op te stellen akte van levering, waarbij zij naast de koopsom en overdrachtsbelasting ook de boete en de aanvullende vergoedingen moet betalen, een en ander op straffe van een dwangsom.

4.8.

[eiseres] voert verweer, en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde c.s.] met veroordeling, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, van [gedaagde c.s.] in de kosten van de procedure.

4.9.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Algemeen

5.1.

De rechtbank zal de vorderingen van [eiseres] (conventie) en de tegenvorderingen van [gedaagde c.s.] (reconventie) vanwege de onderlinge samenhang gezamenlijk behandelen. Hierna volgt eerst de beoordeling van de vraag of [eiseres] haar medewerking aan de levering van het Verkochte mocht opschorten. Daarna volgt de beoordeling van de verschillende vorderingen over en weer.

5.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat het Verkochte geleverd moet worden. Partijen vorderen van elkaar medewerking aan levering van het Verkochte. De vraag die voorligt is onder welke voorwaarden dat moet gebeuren. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat zij alleen de koopprijs en overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Het belangrijkste verweer van [gedaagde c.s.] in conventie, en een groot deel van hun vorderingen in reconventie, zijn gestoeld op het standpunt dat [eiseres] haar medewerking aan de levering ten onrechte heeft opgeschort en daarom een aantal vergoedingen aan haar moet betalen in verband met de vertraging die daarvan het gevolg was. De eerste vraag die daarom beantwoord moet worden is of [eiseres] vanaf 27 januari 2023 tot heden haar medewerking aan de levering van het Verkochte mocht opschorten, door te weigeren om de koopprijs op de derdengeldrekening van de notaris te storten. Die periode valt in drie delen uiteen, die de rechtbank achtereenvolgens aanduidt als ‘
Beslag [gedaagde 6]’, ‘
Aanspraken [bedrijf 3]’, en ‘
Na vonnis rechtbank’.

Beslag [gedaagde 6]

5.3.

Op 27 januari 2023 werd aan [eiseres] een exploot betekend waarmee onder haar conservatoir beslag werd gelegd op alle vorderingen van [gedaagde 6] op [eiseres] . [eiseres] stelt dat het haar vanaf dat moment niet langer vrijstond om, vanwege de blokkerende werking van het beslag, enige betaling aan [gedaagde c.s.] te doen. [gedaagde 6] is immers een van de verkopers van het Verkochte, en heeft op grond van artikel 6:15 lid 1 BW Pro aanspraak op een deel van de koopsom. Het is voor [eiseres] niet duidelijk tot welk deel [gedaagde 6] gerechtigd is. Een conservatoir derdenbeslag is volgens vaste rechtspraak een geval waarin nakoming door de schuldenaar ( [eiseres] ) wordt verhinderd door een beletsel opkomend van de zijde van, en toerekenbaar aan, de schuldeiser ( [gedaagde c.s.] ). Er was daarom sprake van schuldeisersverzuim van [gedaagde c.s.] (artikel 6:58 BW Pro).

5.4.

[gedaagde c.s.] voeren aan dat er, vanaf de akte van verdeling, geen vordering van [gedaagde 6] op [eiseres] meer was en dat het beslag dus geen doel had getroffen. Voordat er beslag werd gelegd was de eigendom van het geërfde onroerend goed bij akte van verdeling immers naar de drie kleinkinderen overgegaan. [gedaagde 6] had geen eigendom meer om aan [eiseres] te leveren, en maakt geen aanspraak op de koopsom. [eiseres] heeft er ook mee ingestemd dat [gedaagde 6] geen verkoper meer was, omdat [gedaagde 6] geen partij was bij de akte van levering van 30 december 2022 en ook niet bij de aanvullende overeenkomst van 23 april 2023. Op die tweede datum was er al beslag gelegd op de vorderingen van [gedaagde 6] . Daaruit volgt dat partijen er onmiskenbaar vanuit gingen dat [gedaagde 6] geen verkoper meer was, aldus [gedaagde c.s.]

5.5.

De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 6:159 BW Pro voor een overdracht van [gedaagde 6] rechtsverhouding met [eiseres] door [gedaagde 6] aan de kleinkinderen de medewerking van [eiseres] vereist is. [eiseres] heeft haar medewerking aan een dergelijke overdracht niet verleend. Zij heeft immers een passage in een concept voor de aanvullende overeenkomst niet geaccepteerd, waarin zij zich bereid zou verklaren om haar medewerking te verlenen aan een contractsoverneming – zoals [eiseres] onbetwist heeft gesteld. Daaruit blijkt dat zij bij de totstandkoming van de aanvullende overeenkomst niet akkoord ging met een contractsoverneming.

5.6.

Uit het feit dat [gedaagde 6] geen partij was bij de akte voor de levering onder ontbindende voorwaarden van 30 december 2022, volgt ook niet dat [eiseres] haar medewerking heeft verleend aan een contractsoverneming. Voor het passeren van die leveringsakte was het namelijk niet vereist dat [gedaagde 6] daarbij partij was. Zij had immers geen eigendom meer van een deel van Verkochte nadat dit aan de kleinkinderen was toebedeeld, en zij kon dus niet leveren. Dat betekent niet dat [eiseres] ontheven was van haar verbintenissen jegens [gedaagde 6] – het enkele feit dat [gedaagde 6] niet meer kon leveren betekende niet dat de verbintenissen van [eiseres] teniet waren gegaan.

5.7.

Overigens stond het [gedaagde 6] ook niet vrij om haar rechtsverhouding met [eiseres] over te dragen aan haar kleinkinderen. Artikel 17 lid 3 van Pro de koopovereenkomst bepaalt namelijk dat de rechten uit de koopovereenkomst – waaronder het recht op betaling van een deel van de koopprijs door [eiseres] aan [gedaagde 6] – goederenrechtelijk niet overdraagbaar zijn als bedoeld in artikel 3:83 lid 2 BW Pro. Een dergelijk beding leidt tot niet-overdraagbaarheid van de vordering en staat om die reden in de weg aan de geldigheid van de overdracht.^[5]

5.8.

[gedaagde 6] is dus partij bij de koopovereenkomst gebleven, en dat betekent dat de verbintenis van [eiseres] tot betaling van een deel van de koopsom aan [gedaagde 6] is blijven bestaan. Het beslag op de vorderingen van [gedaagde 6] op [eiseres] had daarom doel getroffen, en wel op het aandeel van [gedaagde 6] in de vordering van [gedaagde c.s.] op [eiseres] . Zo lang het voor [eiseres] niet duidelijk was wat het aandeel van [gedaagde 6] in die vordering op de koopprijs was, hoefde [eiseres] de gehele koopprijs niet te betalen (vgl. artikel 6:37 BW Pro).

5.9.

[gedaagde c.s.] hebben verder aangevoerd dat [eiseres] tussen maart en september 2023 betalingen aan hen heeft gedaan, die betrekking hebben op de aanvullende vergoedingen. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [eiseres] zich vervolgens alsnog op het standpunt stelt dat het beslag doel heeft getroffen, en haar verplichting tot betaling van de koopsom opschort, betogen [gedaagde c.s.]

5.10.

De rechtbank overweegt dat de verplichting tot betaling van de maandelijkse vergoeding van € 27.500,00 voortkomt uit de aanvullende overeenkomst, waarbij [gedaagde 6] geen partij is. [gedaagde 6] heeft wat dit betreft dan ook geen vordering op [eiseres] , alleen de gedaagden 1 tot en met 5 hebben die. Het beslag ten laste van [gedaagde 6] rustte dus niet op die vordering.

5.11.

Voor wat betreft de betalingen in het kader van de rente- en de kostenvergoedingen heeft [eiseres] verklaard dat zij de consequenties van het beslag onvoldoende heeft onderkend, en dat die haar pas duidelijk werden nadat zij in augustus 2023 haar advocaat had ingeschakeld. Daarbij speelde mee dat van de zijde van [gedaagde c.s.] werd meegedeeld dat het beslag niets met [eiseres] te maken had. De beslissing om te betalen is vervolgens door niet-juristen genomen, aldus [eiseres] . [gedaagde c.s.] hebben een en ander niet betwist.

5.12.

De rechtbank stelt voorop dat uit de formulering van artikel 6:248 lid 2 BW Pro, waarop [gedaagde c.s.] zich kennelijk beroepen, volgt dat bij toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid de nodige terughoudendheid moet worden betracht. Bij rechtsverwerking moet het gaan om een gedraging die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van een bevoegdheid. Het gegeven dat [eiseres] een aantal betalingen heeft gedaan uit hoofde van de koopovereenkomst in weerwil van het beslag, is er niet onverenigbaar mee dat zij geen verdere betalingen deed toen het haar duidelijk werd dat haar dat niet vrijstond. Er was namelijk geen sprake van een bewuste gedraging waaruit volgt dat [eiseres] zich tegenover [gedaagde c.s.] onmiskenbaar op het standpunt stelde dat zij ondanks het beslag betalingen mocht doen, maar van een onjuiste inschatting van haar juridische positie.

5.13.

[gedaagde c.s.] hebben verder aangevoerd dat mr. Van der Spek op 28 augustus 2023 via de notaris verzocht om de uiterste betaaldatum op grond van de aanvullende overeenkomst met een maand te verlengen. Daaruit blijkt volgens [gedaagde c.s.] dat ook hij van mening was dat het beslag geen doel had getroffen en dat betaling van de koopsom kon plaatsvinden. De rechtbank begrijpt dat [gedaagde c.s.] zich hiermee op het standpunt stellen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiseres] nu stelt dat het beslag op de vorderingen van [gedaagde 6] wel doel had getroffen.

5.14.

In de e-mail aan [notaris] van 28 augustus 2023 waarnaar [gedaagde c.s.] verwijzen, legde mr. Van der Spek vast wat hij die middag met de notaris had besproken. Hij schreef in de e-mail:

‘
Graag bevestig ik dat wij kwamen tot het volgende:

- Onder mijn cliënte werd beslag gelegd ten laste van mevrouw [gedaagde 6] , graag zou ik harerzijds vernemen op welke wijze de rechtsverhouding tussen haar en mijn cliënte dient te worden geduid, zodat dit kan worden meegewogen bij het invullen van de derdenverklaring. In dat licht heeft u mij toegezegd dat:

- u de familie zal verzoeken mij meer inzicht te geven in de onderlinge verhoudingen door mij documenten ter beschikking te stellen die door u werden opgemaakt;

- u mij zal introduceren bij de advocaat van mevrouw [gedaagde 6] .

- Ik heb u verzocht mij meer comfort te verschaffen bij de werking van de gevolgde constructie waarin de levering onder ontbindende voorwaarde van niet-betaling op 28 februari 2023 heeft plaatsgevonden en deze voorwaarde is ingetreden en nadien in een onderhandse akte genoemde termijn is verlengd.

- U, gegeven de gerezen perikelen en de vakantieperiode, zich inspant dat de eerder voor 30 september 2023 voorgenomen transactie, met instemming van de familie, wordt vertraagd ten minste met één maand zodat in het bovenstaande klaarheid wordt gebracht.’

De rechtbank leest in deze e-mail niet dat mr. Van der Spek, die op dat moment net bij de zaak betrokken was, van mening was dat het beslag geen doel had getroffen. Hij vroeg de notaris om nadere informatie zodat hij een beter beeld kon krijgen van de rechtsverhouding tussen [eiseres] en [gedaagde c.s.] , en bevestigde de afspraak dat de notaris zich zou inspannen om de levering met instemming van de familie te vertragen zodat er duidelijkheid kon komen. Dat [eiseres] zich korte tijd later, toen zij kennelijk meer duidelijkheid had, op het standpunt stelde dat het beslag doel had getroffen, is daarmee niet onverenigbaar.

5.15.

In dit kader wijzen [gedaagde c.s.] er verder nog op dat [eiseres] geen derdenverklaring heeft uitgebracht waarin zij aan de beslaglegger heeft meegedeeld of het beslag wel of geen doel had getroffen. Naar [eiseres] onbetwist heeft gesteld, nam mr. Van der Spek in augustus 2023 contact op met [notaris] om helderheid te verkrijgen over de rechtsverhouding tussen partijen omdat de beslaglegger aandrong op een derdenverklaring. Uit het feit dat [eiseres] nog geen verklaring had afgelegd blijkt daarom niet dat zij zich op het standpunt stelde dat het beslag geen doel had getroffen, maar juist dat zij daarover in onzekerheid verkeerde. Ook dit gegeven is daarom niet onverenigbaar met het standpunt van [eiseres] dat er wel beslag was gelegd op [gedaagde 6] vorderingen op [eiseres] .

5.16.

Het beslag werd opgeheven op 28 november 2023, toen [eiseres] van de advocaat van de beslaglegger een brief met die strekking ontving. [gedaagde c.s.] voeren aan dat zij enkele dagen daarvoor, namelijk op 23 november 2023, [eiseres] al hadden geïnformeerd over de aanstaande opheffing. Zij stellen zich op het standpunt dat [eiseres] op 28 november 2023 in verzuim is komen te verkeren door de koopprijs niet direct na de opheffing van het beslag onder de notaris te storten. Om die reden stond het [eiseres] vanaf dat moment in ieder geval niet meer vrij op zich op opschorting te beroepen, aldus [gedaagde c.s.]

5.17.

In zijn e-mail van 23 november 2023 had mr. Mussaeus, de advocaat van [gedaagde c.s.] , aan mr. Van der Spek geschreven:

‘
Door opheffing van de beslagen staat aan betaling door jouw cliënte immers niets meer in de weg.

Wat cliënten en de in de koopovereenkomst bepaalde notaris betreft kan de juridische levering plaatsvinden op 1 december 2023.

Eerdere juridische levering is eventueel voor cliënten ook een optie.’

5.18.

In een e-mail van 27 november 2023 maakte mr. Mussaeus namens [gedaagde c.s.] aanspraak op een bedrag van € 69.886,30, te weten de rente- en kostenvergoedingen en de maandelijkse vergoedingen over de maanden oktober en november 2023. [gedaagde c.s.] waren bereid afstand te doen van indexeringen als dat bedrag samen met de koopsom zou worden betaald ‘
bij de juridische levering op 1 december 2023’.

5.19.

In een e-mail van 29 november 2023 schreef mr. Mussaeus aan mr. Van der Spek:

‘
Het spreekt voor zich dat verdere vertraging van de betalingen niet in het belang van cliënten is.

In dit kader verzoeken cliënten jouw cliënte vriendelijk doch dringend de betalingen uiterlijk 1 december 2023 te bewerkstellingen.

Mochten de betalingen op 1 december 2023 uitblijven, dan sommeren cliënten met dit schrijven jouw cliënte – reeds nu voor alsdan - om ervoor zorg te dragen dat uiterlijk 11 december 2023 voor betaling van de koopsom is zorggedragen.

Deze sommatie is een ingebrekestelling in de zin van artikel 18 lid 1 van Pro de koopovereenkomst.

Conform artikel 18 lid 1 en Pro lid 2 van de koopovereenkomst delen cliënten reeds nu aan jouw cliënte mede dat door cliënten (in beginsel) nakoming, aanvullende schadevergoeding en kosten zullen worden gevorderd en dat cliënten bij gebreke van tijdige betaling op uiterlijk 11 december 2023 aanspraak maken op de contractuele boete van 10% van de kooprijs van € 2.750.000,00, zijnde een bedrag van € 275.000,00.’

5.20.

De rechtbank overweegt dat partijen in artikel 18 van Pro de koopovereenkomst een verzuimregeling hebben afgesproken, die erop neerkomt dat als [eiseres] tekort zou schieten in haar betalingsverplichting, [gedaagde c.s.] haar in gebreke moeten stellen. Een ingebrekestelling dient ertoe om de schuldenaar, in dit geval [eiseres] , nog een laatste termijn voor nakoming te geven. Een ingebrekestelling moet aan de schuldenaar voldoende duidelijk maken van welke verbintenis nakoming wordt gevorderd, en moet een duidelijke termijn voor nakoming bevatten en die termijn moet ook redelijk zijn.

5.21.

Naar het oordeel van de rechtbank voldeed pas de e-mail van mr. Mussaeus van 29 november 2023 aan deze voorwaarden. Op dat moment was het – mede naar aanleiding van zijn e-mail van 27 november 2023 – voor [eiseres] namelijk duidelijk op welke bedragen [gedaagde c.s.] precies aanspraak maakten, en op welke redelijke termijn [gedaagde c.s.] betaling eisten, te weten uiterlijk op 11 december 2023. Op grond van artikel 6:82 lid 1 BW Pro zou het verzuim van [eiseres] daarom de dag na die datum intreden. Het standpunt van [gedaagde c.s.] , dat [eiseres] op 28 november 2023 in verzuim is komen te verkeren, kan daarom geen stand houden.

Aanspraken [bedrijf 3]

5.22.

Op 7 december 2023 ontving [eiseres] de brief van [bedrijf 3] , waarin deze onder meer schreef:

‘
Middels deze brief willen wij u, als eigenaren van [adres] te [plaats 2] , op de hoogte brengen van het volgende. Zoals u weet, hebben wij een overeenkomst met de vorige eigenaar omtrent het relocatierecht en de huur van het tankstation op uw locatie aan de [adres] te [plaats 2] .

Tot op heden heeft het relocatierecht nog niet geresulteerd in concrete plannen en wij voorzien op korte termijn evenmin dat dit zal plaatsvinden. Om die reden hebben wij besloten om vanaf 1 januari 2024 het tankstation te voorzien van een betaalautomaat en de daarbij passende milieumelding te doen.

Tevens delen wij u mede dat wij de pompen zullen voorzien van ons “ [bedrijf 3] ”-brand.’

5.23.

[eiseres] stelt dat zij, nadat zij had geconstateerd dat het tankstation in de nabijheid van het Verkochte nog aanwezig was, navraag heeft gedaan bij [bedrijf 3] . Korte tijd later ontving zij deze brief van [bedrijf 3] . Toen zij [gedaagde c.s.] vroeg om openheid van zaken over de afspraken die met [bedrijf 3] waren gemaakt, kreeg zij geen inhoudelijke reactie. Zij had daarom goede gronden om te vrezen dat [gedaagde c.s.] het Verkochte niet konden leveren in de staat die zij hadden gegarandeerd in artikel 15 van Pro de koopovereenkomst, namelijk vrij van huur en na relocatie van het onbemande tankstation. Op grond van artikel 6:263 lid 1 BW Pro was [eiseres] daarom gerechtigd om betaling van de koopprijs op te schorten.

5.24.

[gedaagde c.s.] stellen zich op het standpunt dat de brief van [bedrijf 3] [eiseres] geen recht gaf om haar verplichtingen op te schorten, omdat er geen goede gronden waren om te vrezen dat [gedaagde c.s.] het Verkochte niet onbelast zouden kunnen leveren. [gedaagde c.s.] hebben [eiseres] namelijk vanaf begin december 2023 geïnformeerd dat de Vastlegging Afspraken van 18 februari 2020 (zie 3.4) geen huurovereenkomst was. De Vastlegging Afspraken voldoet niet aan de definitie van een huurovereenkomst, omdat [bedrijf 3] het tankstation nooit heeft gebruikt en omdat [bedrijf 3] nooit huur heeft betaald. In haar uitspraak van 27 januari 2025 heeft de rechtbank Rotterdam ook geoordeeld dat er geen sprake was van een huurovereenkomst (zie 3.18). Uit dat vonnis blijkt ook dat er geen daadwerkelijke afspraken waren gemaakt over een relocatie van het pompstation, maar dat de bepalingen daarover in de Vastlegging Afspraken alleen bedoeld waren voor het gesprek van [bedrijf 3] met de gemeente. [eiseres] heeft dus ten onrechte op deze grond opgeschort, en zij was in verzuim met betrekking tot haar verplichting om de koopprijs onder de notaris te storten, aldus [gedaagde c.s.]

5.25.

De rechtbank overweegt hierover het volgende. De Hoge Raad heeft bepaald dat in een geval als dit het enkele feit dat een door de derde (hier: [bedrijf 3] ) ingeroepen vordering achteraf ongegrond is gebleken, in de verhouding tussen partijen niet zonder meer meebrengt dat degene die nakoming van zijn verbintenis heeft opgeschort (hier: [eiseres] ) terstond in verzuim komt te verkeren. Of de schuldenaar tekortschoot jegens zijn schuldeiser hangt onder meer af van de vraag voor wiens risico het optreden van de derde komt, mede gelet op de onderbouwing van de door de derde ingeroepen vordering.^[6]

5.26.

De rechtbank overweegt dat [eiseres] al in een vroeg stadium, namelijk op 5 maart 2020, aan [gedaagde c.s.] duidelijk had gemaakt dat het belangrijk voor haar was dat het Verkochte vrij van huur en van bedrijfsactiviteiten aan haar zou worden geleverd. In het eerste voorstel op hoofdlijnen aan [gedaagde c.s.] nam zij op:

‘
Transportdatum 1 september 2021, met als uitgangspunt een onherroepelijke omgevingsvergunning waarin tevens de volgende uitgangspunten van toepassing zijn;

- huurcontracten met huurders garageboxen dienen te zijn ontbonden dus er wordt vrij van huurders geleverd

- activiteiten tante [gedaagde 6] mbt de manege / paarden zijn gestaakt en afgebouwd

- de bedrijfsactiviteiten van [gedaagde 1] kunnen worden voortgezet op een andere locatie dus

zijn bij transport gestaakt op locatie [eiseres]’^[7]

5.27.

De Vastlegging Afspraken was kort hiervoor ondertekend, namelijk op 18 februari 2020. Die overeenkomst was tot stand gekomen tussen [bedrijf 3] enerzijds en anderzijds vennootschappen die werden vertegenwoordigd door een van de contractspartners van [eiseres] , [gedaagde 1] . In de Vastlegging Afspraken was vastgelegd dat deze vennootschappen het tankstation, waarvan de tanks en de leidingen zich (gedeeltelijk) in het Verkochte bevonden, verhuurden aan [bedrijf 3] . Dat bij [eiseres] naar eigen zeggen ‘
alle alarmbellen afgingen’ toen zij de aanspraken van [bedrijf 3] vernam, is in dat licht niet vreemd.

5.28.

[bedrijf 3] nam nadien ook geen afstand van haar aanspraken. In reactie op een brief van de advocaat van [gedaagde c.s.] van 15 december 2023 schreef de advocaat van [bedrijf 3] op 16 januari 2024 dat [gedaagde c.s.] nog altijd gehouden waren om afspraken over relocatie van het tankstation na te komen. De advocaat van [eiseres] was op de hoogte van deze correspondentie, en dus ook van het feit dat [bedrijf 3] nog aanspraken maakte. Dat werd onderstreept door het feit dat [bedrijf 3] op 15 augustus 2024 conservatoir beslag legde onder de notaris op vorderingen van [gedaagde c.s.] , en daarna een bodemprocedure aanspande tegen [gedaagde c.s.] en de aan [gedaagde 1] gelieerde vennootschappen waarin zij schadevergoeding vorderde wegens wanprestatie en onrechtmatig handelen.

5.29.

Gezien de onderbouwing van de vordering van [bedrijf 3] en de moeite die [bedrijf 3] zich getroostte om haar aanspraken af te dwingen zowel buiten als in rechte, is de rechtbank van oordeel dat [eiseres] goede reden had om de aanspraken van [bedrijf 3] zeer serieus te nemen. In de onderlinge relatie tussen [eiseres] en [gedaagde c.s.] kwam het optreden van [bedrijf 3] , die afspraken had gemaakt met partijen gelieerd aan [gedaagde c.s.] , voor rekening en risico van [gedaagde c.s.] . Zo lang niet was gebleken dat de aanspraken van [bedrijf 3] ongegrond waren, was [eiseres] gerechtigd om de nakoming van haar verbintenis om de koopprijs te betalen op te schorten, omdat ze goede reden had om te vrezen dat [gedaagde c.s.] het Verkochte niet conform de koopovereenkomst zouden kunnen leveren.

5.30.

[gedaagde c.s.] stellen zich verder op het standpunt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiseres] een beroep doet op opschorting, omdat zij onder een hoedje heeft gespeeld met [bedrijf 3] . [eiseres] heeft de claim van [bedrijf 3] zelf gecreëerd en [bedrijf 3] heeft de brief van 7 december 2023 op verzoek van [eiseres] verzonden, aldus [gedaagde c.s.] Zij hebben [bedrijf 3] gevraagd om te bevestigen dat die brief niet op verzoek van [eiseres] is verstuurd, maar die bevestiging hebben [gedaagde c.s.] nooit ontvangen. [eiseres] heeft nooit het vermoeden betwist dat zij om de brief van [bedrijf 3] heeft verzocht. [gedaagde c.s.] wijzen ter onderbouwing van deze stelling op het feit dat [eiseres] haar dagvaarding van 8 december 2023 tegen [gedaagde c.s.] aan [bedrijf 3] heeft verstrekt, en dat [bedrijf 3] die vervolgens als productie aan haar beslagrekest had gehecht, dat [eiseres] en [bedrijf 3] samen met de gemeente overleg hebben gevoerd, en dat [bedrijf 3] de sommatiebrief van de advocaat van [gedaagde c.s.] aan haar van 15 december 2023 met [eiseres] heeft gedeeld.

5.31.

[eiseres] betwist dat zij met [bedrijf 3] heeft samengespannen. Zij wijst erop dat de betrokkenheid van [bedrijf 3] het gevolg was van de afspraken die de vennootschappen van [gedaagde 1] met [bedrijf 3] hadden gemaakt, en dat [bedrijf 3] aan [gedaagde c.s.] input heeft geleverd op de koopovereenkomst met [eiseres] . Artikel 15 van Pro de koopovereenkomst bleek namelijk door [gedaagde c.s.] te zijn afgestemd met [bedrijf 3] . [bedrijf 3] had geen enkel belang bij het overleggen van de dagvaarding van [eiseres] bij haar beslagrekest, omdat die alleen het standpunt van [eiseres] bevat dat betaling wordt opgeschort zolang niet duidelijk is of er een huurovereenkomst is met [bedrijf 3] . Ook het overleg met [bedrijf 3] en de gemeente levert geen aanwijzing van samenspanning op, omdat [gedaagde c.s.] daarvoor ook waren uitgenodigd maar die uitnodiging hadden afgeslagen.

5.32.

De rechtbank is van oordeel dat het, toen eind november 2023 bleek dat zich nog een pompinstallatie in de nabijheid van het Verkochte bevond, in het licht van de bepalingen daarover in de koopovereenkomst niet vreemd is dat [eiseres] contact opnam met [bedrijf 3] om navraag te doen naar de situatie. Dat geldt ook voor het feit dat [eiseres] informatie en documenten met [bedrijf 3] uitwisselde in een poging om helderheid te krijgen over haar positie, te meer omdat [gedaagde c.s.] haar geen informatie verschaften. Zo schreef de advocaat van [gedaagde c.s.] in een brief van 29 februari 2024 aan de advocaat van [eiseres] : ‘
Cliënten zien geen aanleiding om aan jouw cliënte informatie ter zake [bedrijf 3] te verstrekken’. [gedaagde c.s.] hebben, in het licht van de onderbouwde betwisting van [eiseres] , onvoldoende onderbouwd dat [eiseres] met [bedrijf 3] heeft samengespannen en onvoldoende duidelijk gemaakt waaruit die samenspanning dan precies heeft bestaan.

5.33.

De conclusie is dat [gedaagde c.s.] onvoldoende feiten en omstandigheden hebben aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat het beroep van [eiseres] op opschorting in het licht van de aanspraken van [bedrijf 3] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [eiseres] was dus gerechtigd om op grond van artikel 6:263 lid 1 BW Pro haar verplichting tot betaling van de koopsom op te schorten.

Na vonnis rechtbank

5.34.

Bij mondeling vonnis van 27 januari 2025 heeft deze rechtbank alle vorderingen van [bedrijf 3] tegen (onder meer) [gedaagde c.s.] afgewezen, en voor recht verklaard dat [bedrijf 3] onrechtmatig tegenover hen heeft gehandeld. Daarbij heeft de rechtbank overwogen dat de Vastlegging Afspraken geen huurovereenkomst is, en dat [bedrijf 3] geen rechten kon ontlenen aan de overeenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde c.s.]

5.35.

Naar aanleiding van dit vonnis heeft [bedrijf 3] aan [eiseres] bericht dat zij niet langer aanspraak maakt op een positie aan de [eiseres] . Korte tijd later heeft [bedrijf 3] haar conservatoire beslag op de vorderingen van [gedaagde c.s.] op de koopprijs opgeheven. Mr. Van der Spek heeft vervolgens op 29 januari 2025 aan mr. Mussaeus gevraagd of [gedaagde c.s.] betaling van de contractuele boete en de aanvullende vergoedingen als voorwaarde stelden aan de levering van het Verkochte.

5.36.

Na enige correspondentie over en weer heeft mr. Mussaeus op 16 februari 2025 aan mr. Van der Spek bericht dat [gedaagde c.s.] aanspraak maakten op de contractuele boete, de aanvullende vergoedingen en wettelijke rente voor een bedrag van ruim een miljoen euro. Hij sommeerde [eiseres] om dat bedrag, samen met de koopsom, uiterlijk binnen 9 dagen te betalen. In een e-mail van 18 februari 2025 verduidelijkte mr. Mussaeus dat betaling van deze bedragen voorwaarde voor [gedaagde c.s.] was om het Verkochte te leveren. In een e-mail van 23 februari 2025 aan mr. Van der Spek schreef mr. Mussaeus evenwel dat zijn cliënten nooit hadden aangegeven dat zij de volledige betaling koppelden aan de levering. Ter zitting hebben [gedaagde c.s.] weer het standpunt ingenomen dat zij naast de koopsom ook de contractuele boete en de aanvullende vergoedingen willen ontvangen om hun medewerking te verlenen aan de levering, zodat de rechtbank dat standpunt als uitgangspunt neemt.

5.37.

[eiseres] stelt dat [gedaagde c.s.] , door hun weigering om het Verkochte te leveren tegen betaling van de koopprijs maar daaraan ook betaling van de contractuele boete en de aanvullende vergoedingen als voorwaarde te verbinden, in verzuim zijn gekomen (artikel 6:59 BW Pro). [gedaagde c.s.] hebben namelijk geen recht op die bedragen, en door ze toch op te eisen heeft [eiseres] goede reden om te vrezen dat [gedaagde c.s.] niet aan hun verplichtingen zullen voldoen om het Verkochte tegen betaling van (alleen) de koopprijs te leveren. Daarom is [eiseres] op grond van artikel 6:80 lid 1 sub c BW Pro bevoegd betaling van de koopsom op te schorten.

5.38.

Daarnaast stelt [eiseres] dat [gedaagde c.s.] een aantal aanpassingen in de te passeren akte van levering eisten, die partijen niet met elkaar waren overeengekomen. Het ging onder meer om een bepaling die ertoe zou leiden dat [eiseres] het Verkochte niet zou mogen doorleveren, en een passage waarin de vorderingen van [gedaagde c.s.] op [eiseres] in de onderhavige procedure stonden opgesomd. Vanwege die ongerechtvaardigde eisen van [gedaagde c.s.] mocht [eiseres] vrezen dat zij het Verkochte niet zouden leveren, en mocht zij opschorten, aldus [eiseres] .

5.39.

[gedaagde c.s.] stellen zich op het standpunt dat zij wel degelijk recht hebben op betaling van de contractuele boete en de aanvullende vergoedingen, en dat zij daarom niet in schuldeisersverzuim verkeerden. [eiseres] heeft namelijk haar medewerking aan een eerdere levering ten onrechte opgeschort. Op grond van artikel 18 lid 2 van Pro de koopovereenkomst is zij daarom de contractuele boete van 10% verschuldigd, op grond van artikelen 4B en 4C van de koopovereenkomst de rente- en de kostenvergoeding vanaf 1 oktober 2023, en op grond van artikel 2.2 van de aanvullende overeenkomst de maandelijkse vergoeding.

5.40.

Zoals hiervoor overwogen, is de rechtbank van oordeel dat [eiseres] tijdens het beslag op de vorderingen van [gedaagde 6] en in de periode dat [bedrijf 3] rechten pretendeerde op het Verkochte, [eiseres] bevoegd was om haar medewerking aan de levering op te schorten.

5.41.

[eiseres] stelt zich op het standpunt dat er zowel in de periode Beslag [gedaagde 6] als in de periode Aanspraken [bedrijf 3] sprake was van schuldeisersverzuim van [gedaagde c.s.] In eerste instantie was dat op grond van artikel 6:58 BW Pro omdat het beslag een beletsel aan de zijde van [gedaagde c.s.] was die nakoming door [eiseres] verhinderde, en daarna op grond van artikel 6:59 BW Pro in samenhang met artikel 6:80 BW Pro omdat de aanspraken van [bedrijf 3] een aan [gedaagde c.s.] toe te rekenen omstandigheid was die maakte dat [eiseres] goede gronden had om te vrezen dat [gedaagde c.s.] het Verkochte niet konden leveren in de staat die was overeengekomen – namelijk onverhuurd.

5.42.

De rechtbank overweegt dat het vaste rechtspraak is dat als er onder een schuldenaar ten laste van zijn schuldeiser beslag wordt gelegd, er sprake is van schuldeisersverzuim.^[8]Dus zo lang er beslag lag op de vorderingen van [gedaagde 6] op [eiseres] , verkeerden [gedaagde c.s.] in schuldeisersverzuim ten aanzien van de verbintenissen die voortvloeiden uit de koopovereenkomst.

5.43.

Dat ligt anders voor verbintenissen die voortvloeiden uit de aanvullende overeenkomst, namelijk de maandelijkse vergoeding van € 27.500,00 die [eiseres] aan gedaagden 1 tot en met 5 was verschuldigd. De schuldeiser van deze vordering – te weten gedaagden 1 tot en met 5 – was namelijk niet dezelfde als de schuldeiser ten aanzien van de koopprijs uit hoofde van koopovereenkomst – te weten [gedaagde c.s.] Daarom leverde het beslag op de vorderingen van [gedaagde 6] geen grond op voor [eiseres] om zich ten aanzien van deze vordering op opschorting te beroepen.

5.44.

De rechtbank overweegt dat partijen in de aanvullende overeenkomst de afspraak hebben gemaakt dat de uiterste betaaldatum zou worden gewijzigd in 30 september 2023. Als tegenprestatie heeft [eiseres] zich verbonden om voor iedere maand van dat uitstel een vergoeding van € 27.500,00. Gesteld noch gebleken is dat partijen zijn overeengekomen dat [eiseres] ook ná 30 september 2023 de maandelijkse vergoeding zou betalen. Er is daarom geen grond voor betaling door [eiseres] van die maandelijkse vergoeding na die datum.

5.45.

Ten aanzien van de periode Aanspraken [bedrijf 3] stellen [gedaagde c.s.] zich op het standpunt dat dat beletsel niet aan hen kan worden toegerekend. Dat zij om die reden in die periode niet in schuldeisersverzuim verkeerden volgt volgens hen uit artikel 6:58 BW Pro.

5.46.

De rechtbank overweegt dat deze uitzonderingsregel van toepassing is als het schuldeisersverzuim het gevolg is van een beletsel dat van de zijde van de schuldeiser opkomt. In het geval van de aanspraken van [bedrijf 3] was de reden voor de opschorting van [eiseres] dat zij goede gronden had om te vrezen dat [gedaagde c.s.] het Verkochte niet conform de koopovereenkomst konden leveren (artikel 6:59 BW Pro). Op die situatie is de uitzonderingsregel niet van toepassing. Ook voor de periode Aanspraken [bedrijf 3] verkeerden [gedaagde c.s.] daarom in schuldeisersverzuim.

5.47.

De vraag die vervolgens beantwoord moet worden, is of [eiseres] de contractuele boete en de rente- en kostenvergoedingen verschuldigd is over de periode dat [gedaagde c.s.] in schuldeisersverzuim verkeerden. [eiseres] betoogt dat dit niet het geval is, omdat de kern van het leerstuk van schuldeisersverzuim is dat nadelige gevolgen voor de schuldenaar, die het gevolg zijn van het feit dat het hem onmogelijk wordt gemaakt om na te komen, worden weggenomen.

5.48.

De Hoge Raad heeft bepaald dat tijdens het schuldeisersverzuim geen wettelijke rente wegens vertraging in de voldoening van een geldsom verschuldigd wordt, omdat de schuldenaar dan niet zelf in verzuim kan komen (artikel 6:61 BW Pro). De ratio daarachter is dat de regeling van het schuldeisersverzuim ertoe strekt de nadelen weg te nemen die voor de schuldenaar verbonden zijn aan de aan de schuldeiser toerekenbare onmogelijkheid om zijn verbintenis na te komen.^[9]De rechtbank overweegt dat de rente- en de kostenvergoedingen uit de koopovereenkomst als achtergrond hadden dat [gedaagde c.s.] gecompenseerd zouden worden als de levering van het Verkochte later zou plaatsvinden dan partijen voor ogen stond. Het is daarom in lijn met het hiervoor door de Hoge Raad geformuleerde uitgangspunt dat [eiseres] deze vergoedingen niet verschuldigd is, evenmin als de wettelijke rente over de koopsom en die vergoedingen.

5.49.

Op grond van artikel 18 lid 2 van Pro de koopovereenkomst is een contractuele boete verschuldigd als een partij, nadat zij in gebreke is gesteld, tekortschiet in de naleving van haar verplichtingen, ongeacht of de tekortkoming toerekenbaar is of niet. Om de redenen die hiervoor zijn overwogen was [eiseres] bevoegd de nakoming van haar verplichtingen (voornamelijk betaling van de koopsom) op te schorten, zowel tijdens het Beslag [gedaagde 6] als tijdens de Aanspraken [bedrijf 3] . Gezien de opschortingsbevoegdheid van [eiseres] was er geen sprake van een tekortkoming van haar. De contractuele boete werd daarom niet verschuldigd.

5.50.

De vraag, of de door [gedaagde c.s.] verlangde passages in de akte van levering voor [eiseres] goede reden was om op te schorten, hoeft niet beantwoord te worden omdat al is geoordeeld dat [eiseres] daartoe gerechtigd was gezien de voorwaarde van betaling van de aanvullende vergoedingen die [gedaagde c.s.] aan de levering hadden gesteld.

5.51.

De conclusie uit het voorgaande is dat [eiseres] ook na het vonnis van deze rechtbank van 27 januari 2025 bevoegd was om haar medewerking aan de levering op te schorten zo lang [gedaagde c.s.] daaraan de voorwaarde verbonden dat de contractuele boete en de aanvullende vergoedingen werden betaald en er niet eerder overeengekomen voorwaarden in de leveringsakte werden opgenomen. Dat betekent dat [gedaagde c.s.] niet bevoegd zijn om aanvullende voorwaarden aan de levering te verbinden en hun medewerking aan de levering daarom op te schorten. De rechtbank zal gedaagden 1 tot en met 5 daarom veroordelen om aan levering mee te werken.

5.52.

Op de zitting hebben [gedaagde c.s.] gesteld dat de bestuurder van [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling van een kort geding tussen partijen de week voor de zitting in deze zaak toezeggingen had gedaan over onder meer het stellen van zekerheid voor het voorkeursrecht uit hoofde van artikel 2B van de koopovereenkomst en de verplichtingen van [eiseres] richting [gedaagde 6] . [eiseres] heeft betwist dat zij tijdens die zitting toezeggingen heeft gedaan.

5.53.

Op een vraag van deze rechtbank over door [gedaagde c.s.] gewenste passages die in de akte van levering opgenomen zouden moeten worden, hebben zij op de zitting verklaard dat zij niet langer aanpassingen wensen in de conceptakte, die door [eiseres] als productie 58 in het geding is gebracht – anders dan dat daarin de betaling wordt opgenomen van de contractuele boete en van de aanvullende vergoedingen die zij in reconventie eisen. De rechtbank zal die conceptakte daarom tot uitgangspunt nemen.

Vorderingen in conventie

5.54.

[eiseres] heeft haar eis gewijzigd en de gronden voor haar eis vermeerderd. Dat mag zij doen op grond van artikel 130 Rv Pro. [gedaagde c.s.] hebben hiertegen geen bezwaar gemaakt en de rechtbank acht de wijziging ook niet in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal dan ook de gewijzigde eis, zoals hiervoor weergeven in 4.1, beoordelen.

Vordering I – bevrijding verbintenissen

5.55.

Aan de voorwaarde die [eiseres] heeft verbonden aan haar vordering I, namelijk dat de rechtbank oordeelt dat aan [gedaagde c.s.] een aanspraak op de gevorderde vergoedingen toekomt, wordt niet voldaan. De rechtbank komt daarom niet toe aan de behandeling van deze vordering.

Vorderingen II en III – medewerking passeren akte

5.56.

Vorderingen II en III zien op de medewerking van gedaagden 1 tot en met 5 aan het passeren van de akte van levering tegen betaling van de koopprijs van € 2,2 miljoen (te vermeerderen met de verschuldigde overdrachtsbelasting) op verbeurte van een dwangsom, en onder voorwaarden die de rechtbank noodzakelijk acht. Om de redenen zoals hiervoor uiteengezet, zal de rechtbank de vordering tot medewerking aan de levering toewijzen, zoals weergegeven in de beslissing.

5.57.

[gedaagde c.s.] hebben bezwaar gemaakt tegen het opleggen van een dwangsom, omdat [eiseres] niet uiteengezet heeft wat haar recht en belang daarbij is. De rechtbank acht het van belang dat aan de veroordeling tot medewerking een dwangsom wordt verbonden, zodat [gedaagde c.s.] een financiële prikkel hebben om medewerking te verlenen ook al zal dat zijn onder andere voorwaarden dan zij hadden gewenst. In het licht van het feit dat ook [gedaagde c.s.] tot levering willen komen, acht de rechtbank de gevorderde dwangsommen evenwel onredelijk hoog, en zal zij die matigen en maximeren tot de hoogte zoals weergegeven in de beslissing.

5.58.

[gedaagde c.s.] hebben erop gewezen dat in de koopovereenkomst tussen [eiseres] en [bedrijf 4] ., de vennootschap aan wie [eiseres] voornemens is het Verkochte direct door te leveren, is opgenomen dat er voor [eiseres] ten aanzien van het Verkochte geen verplichtingen ten opzichte van derden bestaan wegens (onder meer) voorkeursrechten. Dit terwijl [eiseres] zich jegens [gedaagde c.s.] heeft verbonden om aan hen een voorkeursrecht van koop te verlenen ten aanzien van op het Verkochte te ontwikkelen woningen. De rechtbank zal in verband met dit door [gedaagde c.s.] opgebrachte punt geen aanvullende voorwaarde voor de levering in de beslissing opnemen. De rechtbank gaat ervan uit dat [eiseres] haar verplichtingen uit de koopovereenkomst ten opzichte van [gedaagde c.s.] nakomt en dat zij ervoor zorgt dat deze worden nagekomen in het geval zij het Verkochte aan een derde levert.

Vorderingen IV en V – verklaring [gedaagde 6]

5.59.

Vordering IV ziet op een door [gedaagde 6] af te leggen verklaring waarin zij [eiseres] kwijting verleent voor de betaling van € 2,2 miljoen, op verbeurte van een dwangsom. [gedaagde 6] heeft deze verklaring (onder de voorwaarde van daadwerkelijke betaling) al afgelegd, en aan [eiseres] gestuurd. Ter zitting hebben [gedaagde c.s.] verklaard dat [gedaagde 6] deze verklaring niet zal intrekken, of dat daar anderszins afstand van zal worden gedaan. De rechtbank acht deze toezegging afdoende, en zal deze vordering dan ook bij gebrek aan belang afwijzen (artikel 3:303 BW Pro).

Vordering VI – beslagkosten

5.60.

[eiseres] vordert betaling van de kosten van haar conservatoir beslag op het Verkochte van 29 september 2023. Zij stelt dat zij destijds haar recht op levering zeker wilde stellen, omdat [gedaagde c.s.] op het punt stonden een ingebrekestelling te sturen gezien het feit dat [eiseres] het Verkochte niet af wilde nemen en er dan ontbinding van de koopovereenkomst dreigde. [eiseres] had al meer dan € 1 miljoen in het project geïnvesteerd, en had er alle belang bij om te voorkomen dat zij het Verkochte niet geleverd zou krijgen. [gedaagde c.s.] voeren aan dat er geen beslag meer op het Verkochte rust, omdat [eiseres] de dagvaarding niet had aangebracht en de gerechtelijke procedure niet is aangevangen. Daarnaast was het beslag onnodig, omdat juist [gedaagde c.s.] [eiseres] herhaaldelijk hebben gesommeerd om medewerking te verlenen aan de levering.

5.61.

Een vordering tot betaling van kosten van een beslag kan worden toegewezen, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was (artikel 706 Rv Pro). De rechtbank overweegt dat uit het gegeven, dat het beslag is vervallen omdat de eis in de hoofdzaak niet tijdig is ingesteld, niet volgt dat het beslag nietig was. Tot het verviel lag het beslag namelijk wel op het Verkochte. De volgende vraag is of het beslag onnodig was. De rechtbank overweegt dat mr. Van der Spek op 28 augustus 2023 per e-mail aan de notaris vroeg of [gedaagde c.s.] bereid waren om, in het licht van de onduidelijkheid over het beslag, de uiterste betaaldatum een maand op te schuiven naar 31 oktober 2023. Pas op 26 september 2023 informeerde de notaris [eiseres] dat die bereidheid er niet was. Vervolgens heeft mr. Van der Spek op 27 september 2023 [gedaagde c.s.] gesommeerd om hem binnen een dag te bevestigen dat zij over zouden gaan tot levering, waarbij de koopprijs onder [eiseres] zou blijven in verband met het beslag. Daarop hebben [gedaagde c.s.] niet gereageerd. De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] onder die omstandigheden serieus rekening mocht houden met de mogelijkheid dat [gedaagde c.s.] de overeenkomst zouden ontbinden en het Verkochte aan een derde zouden leveren. Daaruit volgt dat het beslag niet onnodig was.

5.62.

Het beslag was naar het oordeel van de rechtbank dus niet nietig, onnodig, of onrechtmatig, en de gevorderde beslagkosten worden daarom toegewezen. De beslagkosten worden begroot op:

kosten deurwaarder € 789,53
griffierecht € 688,00
salaris advocaat € 614,00 (1 punt)*

Totaal € 2.091,53

*De rechtbank hanteert hier tarief II, het tarief dat hoort bij zaken van een ‘onbepaalde waarde’. Het gaat hier om een leveringsbeslag. Bij vaststelling van het door [eiseres] te betalen griffierecht is van hetzelfde tarief uitgegaan.

Vorderingen VII en VIII - proceskosten

5.63.

[gedaagde c.s.] zijn in het ongelijk gesteld, en worden veroordeeld in de proceskosten van [eiseres] . De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

kosten van de dagvaarding € 135,97
salaris advocaat € 1.228,00 (2 punten * € 614,00)

Totaal € 1.363,97

Omdat de rechtbank de incidentele vorderingen tot gedwongen tussenkomst van [eiseres] en tot vrijwaring van [gedaagde c.s.] beide heeft afgewezen, worden de hiermee gemoeide proceskosten gecompenseerd. Beide partijen moeten de eigen kosten daarvan dragen.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

5.64.

[eiseres] heeft de rechtbank verzocht om haar vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, en [gedaagde c.s.] hebben daar bezwaar tegen gemaakt. Zij voeren aan dat [eiseres] haar verzoek niet heeft onderbouwd. De rechtbank overweegt dat zowel [eiseres] als [gedaagde c.s.] hebben gevorderd dat het Verkochte wordt geleverd, en dat dit deel van de veroordeling dus in ieder geval niet aan uitvoerbaarheid bij voorraad in de weg staat. De rechtbank begrijpt de stellingen van [gedaagde c.s.] zo dat hun belang is gelegen in de door hen gevorderde boete en aanvullende vergoedingen, die in reconventie niet worden toegewezen. Naar het oordeel van de rechtbank weegt dat belang niet op tegen het belang van [eiseres] om het Verkochte op korte termijn geleverd te krijgen zodat een aanvang kan worden gemaakt met de ontwikkeling van het bouwproject, zonder dat zij de uitkomst van een eventueel hoger beroep tegen dit vonnis hoeft af te wachten. De aanzienlijke investeringen die zij al in het project heeft gedaan, en die [gedaagde c.s.] op zich niet hebben betwist, spelen een rol bij die afweging.

Vorderingen in reconventie

Vordering A

5.65.

[gedaagde c.s.] vorderen de medewerking van [eiseres] aan de levering van het Verkochte, door ondertekening van een nog op te stellen definitieve akte van levering, op last van een dwangsom. De rechtbank wijst deze vordering niet toe, omdat zij in conventie heeft bepaald dat de levering van het Verkochte moet plaatsvinden aan de hand van de akte die door [eiseres] als productie 58 in het geding is gebracht.

Vorderingen B tot en met G

5.66.

De vorderingen B tot en met F van [gedaagde c.s.] zien op betaling van de contractuele boete en de aanvullende vergoedingen, alsmede de wettelijke rente over de verschuldigde bedragen. Om de redenen zoals hiervoor in dit vonnis uiteengezet, worden deze bedragen niet toegewezen. Omdat [eiseres] niet aansprakelijk is voor vermogensschade van [gedaagde c.s.] , is er ook geen grond om [eiseres] te veroordelen tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten (vordering G).

Proceskosten – vordering

5.67.

[gedaagde c.s.] worden, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld tot de proceskosten van [eiseres] . De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- salaris advocaat € 2.178,50 (0,5 punt * € 4.357,00)

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

veroordeelt ieder van de gedaagden onder 1 tot en met 5 om binnen één week na betekening van dit vonnis hun volledige medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering, conform het model van de als productie 58 in het geding gebrachte concept akte van levering, zulks onder de voorwaarde dat door of ten behoeve van [eiseres] de koopsom ad € 2.200.000,00 vermeerderd met de overdrachtsbelasting wordt voldaan op de derdenrekening van één der betrokken notarissen,

6.2.

veroordeelt ieder van de gedaagden onder 1 tot en met 5 om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 10.000,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat de betreffende gedaagde niet tijdig aan de veroordeling onder 6.1 voldoet, tot een maximum van € 500.000,00;

6.3.

veroordeelt [gedaagde c.s.] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis € 2.091,53 aan [eiseres] te betalen, zijnde de beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro als deze kosten niet binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis aan [eiseres] zijn betaald,

6.4.

veroordeelt [gedaagde c.s.] in de kosten van deze procedure, begroot op € 1.363,97, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro als deze kosten niet binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis aan [eiseres] zijn betaald,

in reconventie

6.5.

wijst de vorderingen van [gedaagde c.s.] af,

6.6.

veroordeelt [gedaagde c.s.] in de proceskosten van [eiseres] , begroot op € 2.178,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro als deze kosten niet binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis aan [eiseres] zijn betaald,

in conventie en reconventie

6.7.

veroordeelt [gedaagde c.s.] in de nakosten, voor wat betreft het salaris voor de advocaat forfaitair berekend op € 278,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro als deze kosten niet binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis aan [eiseres] zijn betaald, en te vermeerderen met € 92,00 en de betekeningskosten in geval van betekening,

6.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.9.

wijst af het meer of anders gevorderde.

in de incidenten

6.10.

compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten moet dragen.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.M.P. Cremers, mr. S.V. Hardonk en mr. D.M. Douwes en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2025.
1918/3407/3900

Veroordeling tot levering onroerend goed tegen betaling koopsom na opschorting door koper