Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/6788
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 januari 2025 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit Dordrecht, eiser
(gemachtigde: [persoon A] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht, namens deze Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden
(gemachtigde: [persoon B] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 september 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Dordrecht (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 370.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Dordrecht voor het jaar 2023 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 17 december 2024 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, mr. M.M. Vrolijk. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [persoon C] , taxateur.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning uit 1935 en heeft een gebruiksoppervlakte van 148 m². De woning ligt op een perceel van 135 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken heeft ingediend en aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. Het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken ingediend?
5. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld omdat hij niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft ingediend. Eiser wijst er daarbij op dat de heffingsambtenaar geen stukken heeft overgelegd waaruit blijkt op welke wijze de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum.
6. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb, gehouden is de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank te sturen. Het gaat daarbij in beginsel om alle gegevens die hem ter beschikking staan en een rol hebben gespeeld bij zijn besluitvorming en van belang zijn voor de beoordeling van het in beroep bestreden besluit. [1] Het indexeringspercentage is naar het oordeel van de rechtbank aan te merken als een gegeven dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb aan de rechtbank moet toezenden, wat de heffingsambtenaar niet heeft gedaan. Dat eiser in de gelegenheid is gesteld in bezwaar de gegevens over de indexering in te zien, zoals de heffingsambtenaar stelt, maakt het oordeel niet anders, omdat de heffingsambtenaar het indexeringspercentage op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb had moeten overleggen. Indien een partij niet voldoet aan de verplichting om de op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen, kan de rechtbank de gevolgtrekkingen maken die hem geraden voorkomen. [2] De rechtbank ziet in dit geval geen aanleiding om een gevolg te verbinden aan het ontbreken van het indexeringspercentage. In de door de heffingsambtenaar gehanteerde matrices in bezwaar en beroep zijn van de vergelijkingsobjecten de koopsom, de transactiedatum en de geïndexeerde koopsom op de waardepeildatum van die objecten vermeld. Uit de matrices kan daarmee het indexeringscijfer worden afgeleid. Daarbij heeft de heffingsambtenaar over de indexatie in deze zaak onweersproken toegelicht dat bekeken is wat de waardeontwikkeling is van alle verkochte rijwoningen binnen de gemeente Dordrecht. Eiser is door het niet verstrekken van het indexeringspercentage dan ook niet in zijn belangen geschaad. Ook heeft de rechtbank voldoende informatie om dit beroep te beoordelen. De rechtbank zal daarom volstaan met de vaststelling dat de heffingsambtenaar artikel 8:42, eerste lid, van de Awb heeft geschonden.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?
7. Eiser betoogt dat de WOZ-waarde niet hoger kan zijn dan € 356.000,-. Ter zitting heeft eiser daartoe het standpunt ingenomen dat de heffingsambtenaar bij de waardering ten onrechte geen onderscheid heeft gemaakt tussen de objectonderdelen (woonkelder en dakkapel) en het hoofdgebouw. De objectonderdelen hebben dezelfde waarde toegekend gekregen als het hoofdgebouw, terwijl de objectonderdelen minder voorzieningen hebben dan het hoofdgebouw. Daarnaast heeft eiser ter zitting gesteld dat de heffingsambtenaar de gehanteerde grondwaarde onvoldoende heeft onderbouwd. Zo is de grondquote voor nieuwbouwwoningen gebruikt, terwijl de woning dateert uit 1935.
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
9. Naar het oordeel van de rechtbank maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de in beroep overgelegde matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten ( [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ) zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type en bouwjaar vergelijkbaar zijn met de woning.
9.1.
Wat eiser verder in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat dezelfde prijs wordt gehanteerd voor de objectonderdelen (woonkelder en dakkapel) en het hoofdgebouw. Volgens de heffingsambtenaar middelt de gemiddelde prijs die hiervoor wordt gehanteerd zichzelf uit in de praktijk en is het praktisch ondoenlijk om voor elk apart objectonderdeel, zoals een woonkelder en dakkapel, een aparte waarde toe te kennen. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan deze toelichting te twijfelen. Ten aanzien van de grondwaarde overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar de waarde heeft gesplitst in een waarde voor het hoofdgebouw en een waarde voor de grond. De grondquote, het aandeel van de waarde dat wordt toegekend aan de grond, is bepaald op 40% voor een marktwaarde tot € 470.000,-. Hierbij is gekeken naar de transacties van nieuwbouwwoningen, omdat er voor bestaande woningen geen splitsing wordt aangebracht tussen de grondprijs en opstalprijs. Met deze toelichting heeft de heffingsambtenaar voldoende onderbouwd dat de grondwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, oordeelt de rechtbank dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E.C. Debets, rechter, in aanwezigheid van mr. N. Ben Larbi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 januari 2025.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.