Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10429765 / CV EXPL 23-9492
datum uitspraak: 20 oktober 2023 (bij vervroeging)
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres] , lasthebster van [persoon A],
woonplaats: [woonplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.W. Siebrands,
tegen
[gedaagde],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.J. Drijftholt.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 22 maart 2023, met bijlagen;
- het antwoord met een eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- de akte vermeerdering van eis, met een bijlage;
- het antwoord in reconventie.
1.2.
Op 25 september 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was [eiseres] aanwezig, bijgestaan door haar gemachtigde. Verder was namens [gedaagde] de heer [persoon B] (directeur) aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde van [gedaagde] .
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[eiseres] is samen met de heer [persoon A] eigenaar van de bedrijfsruimte aan het adres [adres] in Rotterdam. [eiseres] is op grond van een lastgevingsovereenkomst belast met de dagelijkse leiding over de (bedrijfs)huurportefeuille. De bedrijfsruimte wordt sinds 1 januari 2016 aan [gedaagde] verhuurd. [gedaagde] exploiteert een tattooshop in de bedrijfsruimte. De huurprijs is € 2.467,84 per maand.
2.2.
Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan. Gelet op de hoogte van die huurachterstand eist [eiseres] in deze zaak dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de bedrijfsruimte te ontruimen, naast veroordeling van [gedaagde] om de huurachterstand (met rente, kosten en de contractuele boete) aan haar te betalen. Later in de procedure heeft [eiseres] haar eis vermeerderd en hieraan een aantal nieuwe eisen toegevoegd. Deze worden later in dit vonnis besproken.
2.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis van [eiseres] . Er is geen sprake van enige huurachterstand. Omdat [eiseres] misbruik van procesrecht heeft gemaakt door toch deze zaak te starten, [eiseres] de waarheidsplicht van artikel 21 Rv Pro heeft geschonden en [eiseres] [gedaagde] rauwelijks heeft gedagvaard, maakt [gedaagde] - als tegeneis - aanspraak op vergoeding van haar daadwerkelijke proceskosten van € 3.472,70 inclusief btw.
2.4.
De kantonrechter wijst de eis van [eiseres] grotendeels af en de tegeneis van [gedaagde] toe. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Er is geen sprake van een huurachterstand
2.5.
In de dagvaarding stelt [eiseres] dat er tot en met maart 2023 een huurachterstand van € 3.681,90 is. Zij verwijst voor de berekening van die achterstand naar een door haarzelf opgesteld overzicht (bijlage 2 bij de dagvaarding). In dit overzicht staat dat de huur van de maand januari 2022 en de huur van de maand maart 2022 niet zijn betaald. Tijdens de zitting heeft [eiseres] erkend dat de betaling van € 1.739,54 op 31 januari 2022 in haar overzicht ontbreekt. Dit betekent dat alleen de huur voor de maand maart 2022 nog open zou staan. In haar conclusie van antwoord heeft [gedaagde] een overzicht opgenomen van al haar betalingen met als conclusie dat zij € 362,51 teveel aan huur heeft betaald. [gedaagde] heeft daarnaast betalingsbewijzen in het geding gebracht (bijlage 3 bij antwoord). Hieruit blijkt dat het overzicht van [gedaagde] klopt en dat op het overzicht van [eiseres] één betaling van € 2.319,35 ontbreekt. Op de zitting heeft [eiseres] ook niet kunnen aangeven waarom het overzicht van [gedaagde] niet zou kloppen.
2.6.
Omdat uit de stukken blijkt dat [gedaagde] geen huurachterstand heeft, maar juist teveel huur heeft betaald, wordt de eis van [eiseres] tot betaling van de huurachterstand met rente en kosten en de eis tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte afgewezen. [eiseres] heeft nog gesteld dat [gedaagde] de huur continu te laat betaalt. Uit de betalingsbewijzen blijkt dat de huur vanaf november 2022 op tijd is betaald. Daarvoor werd de huur niet altijd op tijd betaald, maar niet zodanig laat dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
[gedaagde] moet de contractuele boete betalen
2.7.
De boetes die [eiseres] eist zien op de maanden november 2021, januari 2022 en maart 2022. Uit het overzicht van [eiseres] zelf blijkt dat de huur voor de maand november 2021 op tijd is betaald. [gedaagde] heeft de huur over de maanden januari en maart 2022 wel te laat betaald. [eiseres] heeft daarom recht op betaling van € 600,00 aan contractuele boetes (twee maanden × € 300,00). Het standpunt van [gedaagde] dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [eiseres] geen aanspraak (meer) zou maken op betaling van enige boete volgt de kantonrechter niet. De brief van 13 februari 2023 waar [gedaagde] in dit verband naar verwijst, heeft namelijk betrekking op de executie van een eerder vonnis. Bovendien betreft de brief een opgave van een deurwaarder en niet van [eiseres] (of haar gemachtigde). Hierom mocht [gedaagde] er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat [eiseres] naast het in de brief genoemde bedrag niets meer van [gedaagde] te vorderen had. [gedaagde] wordt veroordeeld om de contractuele boete aan [eiseres] te betalen.
De vermeerderde eis wordt afgewezen
2.8.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de eisvermeerdering van [eiseres] in strijd is met de eisen van een goede procesorde en dat die eisvermeerdering daarom buiten beschouwing moet worden gelaten. Dit verweer kan onbesproken blijven, omdat deze eis wordt afgewezen. Hierna wordt per onderdeel van de eisvermeerdering uitgelegd waarom.
Ad 1: de afgifte van onderhoudsrapporten
2.9.
[eiseres] verwijt [gedaagde] dat zij geen bewijs van onderhoud aan [eiseres] kon verschaffen en daarom eist zij afgifte van onderhoudsrapporten, dan wel een recente factuur van een installateur. Zij stelt dat [gedaagde] verantwoordelijk is voor het jaarlijks onderhoud en beroept zich in dit verband op de huurovereenkomst, zonder daarbij een specifiek artikel te noemen. De kantonrechter heeft geconstateerd dat in de artikelen 9.13 tot en met 9.15 van de huurovereenkomst staat dat jaarlijks onderhoud aan de CV- luchtgordijn installatie, het alarm-/camerasysteem en het rolluik worden uitgevoerd door een door [eiseres] aangewezen erkend installateur en dat de kosten hiervan voor rekening van [gedaagde] komen. Uit deze artikelen volgt dus niet dat het initiatief of de verantwoordelijkheid voor het laten uitvoeren van onderhoud bij [gedaagde] ligt. Daarom wordt deze eis van [eiseres] afgewezen.
Ad 2: afgifte van een rapport of schriftelijke bevestiging van een constructeur
2.10.
[eiseres] is bang dat de vliering op de bestaande draagconstructie rust en dat de vloeren daardoor zwaarder worden belast dan bouwkundig toelaatbaar is. Daarom eist zij afgifte van een rapport of schriftelijke bevestiging van een constructeur waar het tegendeel uit blijkt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] onweersproken gesteld dat de vliering inmiddels zeven jaar in de bedrijfsruimte zit. Kennelijk heeft zich in de tussentijd geen enkel probleem met de vloeren voorgedaan. Gelet daarop heeft [eiseres] volstrekt onvoldoende onderbouwd dat de vloer op dit moment zwaarder belast zou worden dan bouwkundig toelaatbaar. Waarom [gedaagde] gehouden zouden zijn een rapport of schriftelijke bevestiging van een constructeur af te geven, is onduidelijk. Ook deze eis wordt daarom afgewezen.
Ad 3: het verwijderen van sanitair, een douche en een bed
2.11.
Volgens [eiseres] is in de bedrijfsruimte sprake van bewoning en daarom eist zij verwijdering van het door [gedaagde] in de bedrijfsruimte aangebrachte sanitair, de plaatste douche en het geplaatste bed. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] uitgelegd dat de douche bedoeld is voor klanten die een groot rugstuk hebben laten tatoeëren en dat het bed wordt gebruikt om medewerkers (die lange dagen maken) even uit te laten rusten. [gedaagde] betwist uitdrukkelijk dat sprake is van bewoning van de bedrijfsruimte. Gelet hierop heeft [eiseres] haar stelling dat in de bedrijfsruimte sprake is van bewoning volstrekt onvoldoende onderbouwd. Ook deze eis wordt daarom afgewezen.
[eiseres] moet de daadwerkelijke proceskosten van [gedaagde] betalen
2.12.
[eiseres] krijgt grotendeels ongelijk en daarom moet zij de proceskosten betalen (artikel 237 Rv Pro). [gedaagde] eist dat [eiseres] wordt veroordeeld om haar daadwerkelijke proceskosten te betalen. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] inderdaad de daadwerkelijke proceskosten van [gedaagde] moet betalen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
2.13.
De artikelen 237 tot en met 240 Rv bevatten een zowel limitatieve, als exclusieve regeling van de kosten waarin de partij die bij vonnis in het ongelijk wordt gesteld, kan worden veroordeeld. Alleen in het geval van buitengewone omstandigheden, waarbij gedacht moet worden aan misbruik van procesrecht of onrechtmatigde daad, kan een partij worden veroordeeld om de daadwerkelijke proceskosten van de wederpartij te vergoeden. Van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen is sprake als het instellen van de vordering, gelet op de duidelijke ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had moeten blijven. De kantonrechter moet gelet op het door artikel 6 van Pro het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden gewaarborgde recht op toegang tot de rechter, wat bij de eisende partij omvat het recht om een ander in rechte te betrekken, terughoudendheid betrachten bij toewijzing van een daadwerkelijke proceskostenveroordeling. [1]
2.14.
Voorafgaand aan deze procedure heeft [eiseres] een kort geding-procedure tegen [gedaagde] gevoerd. In die procedure stelde [eiseres] zich op het standpunt dat [gedaagde] tot en met september 2022 een huurachterstand van € 5.150,15 had. De eis van [eiseres] in het kort geding is afgewezen, omdat het Excel-overzicht van [eiseres] met openstaande huurtermijnen tegenover de bankafschriften van [gedaagde] en de toelichting daarop volstrekt onvoldoende inzicht gaf om het verweer van [gedaagde] dat geen sprake was van een huurachterstand te ontkrachten. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om na afloop van het kort geding (waarin op 12 oktober 2022 vonnis is gewezen) haar administratie op orde te brengen en uit te zoeken of daadwerkelijk sprake was van een huurachterstand. Het overzicht dat zij als bijlage 2 bij de dagvaarding in deze zaak heeft ingebracht, getuigt er echter niet van dat [eiseres] haar administratie op orde heeft gebracht. [eiseres] heeft [gedaagde] met deze zaak opnieuw in rechte betrokken en wederom heeft zij haar stelling dat sprake is van een huurachterstand in het licht van de bankafschriften van [gedaagde] volstrekt onvoldoende onderbouwd. Door haar procedeergedrag en doordat zij haar administratie kennelijk niet op orde heeft, jaagt [eiseres] [gedaagde] nodeloos op kosten. [eiseres] had namelijk moeten en kunnen weten dat helemaal geen sprake is van een huurachterstand. Weliswaar wordt de contractuele boete wel toegewezen, maar uit niets blijkt dat [eiseres] voorafgaand aan deze procedure aanspraak heeft gemaakt op deze boete. [gedaagde] heeft ook onbetwist gesteld dat zij voorafgaand aan deze procedure geen enkele sommatie heeft ontvangen. In de gegeven omstandigheden van deze zaak is dan ook sprake van misbruik van procesrecht aan de zijde van [eiseres] .
2.15.
De kantonrechter stelt de daadwerkelijke proceskosten aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vast op € 3.472,70 inclusief btw aan salaris voor de gemachtigde. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] onweersproken gesteld dat haar gemachtigde deze kosten bij haar in rekening brengt en [eiseres] heeft vervolgens niet gezegd dat die kosten onredelijk zouden zijn en/of niet zouden kloppen. Voor kosten die [gedaagde] maakt na deze uitspraak moet [eiseres] een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist. [2] De wettelijke rente wordt ook toegewezen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.16.
De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 600,00;
3.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] tot vandaag worden vastgesteld op € 3.472,70 inclusief btw met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
38671