Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 2 augustus 2023
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/10/634227 / HA ZA 22-184 (hierna: de hoofdzaak) van
[eiseres01].,
gevestigd in Breda,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. H.G.A.M. Spoormans te Breda,
tegen
1..[gedaagde01] ,
wonend in Gersau (Zwitserland),
2.
[gedaagde02],
[gedaagde02],
gevestigd in Rotterdam,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. H.A. Bravenboer te Rotterdam,
en
1..[gevoegde partij01] ,
2.
[gevoegde partij02],
[gevoegde partij02],
wonend of gevestigd in Breda,
gevoegde partijen,
procesadvocaat mr. W.A.M. Rupert te Rotterdam,
behandelend advocaten mr. M.B.G. Stevens en mr. N.F. Klein Nagelvoort te Rotterdam,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/10/642363 / HA ZA 22-607 (hierna: de vrijwaringszaak) van
1..[eiser01],
gevestigd in Rotterdam,
2.
[eiser02],
[eiser02],
wonend in Gersau (Zwitserland),
eisers,
advocaat mr. H.A. Bravenboer te Rotterdam,
tegen
1..[gevoegde partij01] ,
2.
[gevoegde partij02],
[gevoegde partij02],
wonend of gevestigd in Breda,
gedaagden,
procesadvocaat mr. W.A.M. Rupert te Rotterdam,
behandelend advocaten mr. M.B.G. Stevens en mr. N.F. Klein Nagelvoort te Rotterdam.
Eiseres in de hoofdzaak wordt hierna [eiseres01] genoemd. Gedaagden in de hoofdzaak, eisers in de vrijwaringszaak, worden hierna afzonderlijk [eiser01] en [gedaagde01] genoemd en samen [eisers]. Gedaagden in de vrijwaringszaak, gevoegde partijen in de hoofdzaak, worden hierna afzonderlijk [gevoegde partij01] en [gevoegde partij02] genoemd en samen [gevoegde partijen] .
1..De procedure in de hoofdzaak
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 22 juni 2022 en de daarin genoemde processtukken, waarbij het aan [eisers] is toegestaan om [gevoegde partijen] in vrijwaring op te roepen;
- de akte houdende wijziging van eis tevens akte houdende overlegging producties, met producties 26 tot en met 28;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 10;
- het verzoek van [gevoegde partijen] van 11 oktober 2022 om zich in de hoofdzaak aan de zijde van [eisers] te mogen voegen;
- het bericht van de rechtbank van 16 december 2022, waarin onder meer is vermeld dat [gevoegde partijen] in de hoofdzaak een conclusie van antwoord mogen nemen;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de conclusie van antwoord in hoofdzaak (voeging) van [gevoegde partijen] , met producties 1 en 2;
- de akte overlegging producties zowel in conventie als in reconventie van [eiseres01] , met producties 29 tot en met 32;
- de akte overlegging nadere producties van [eiseres01] , met producties 33 tot en met 38;
- de aanvullende producties 11 tot en met 20 van [eisers];
- de spreekaantekeningen van partijen voor de mondelinge behandeling op 31 maart 2023, waarvan geen proces-verbaal is opgemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De procedure in de vrijwaringszaak
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 juli 2022, met bijlagen A en B en producties 1 tot en met 12;
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 9;
- de aanvullende productie 13 van [eisers];
- de aanvullende productie 10 van [gevoegde partijen] ;
- de spreekaantekeningen van [eisers] en van [gevoegde partijen] voor de mondelinge behandeling op 31 maart 2023, waarvan geen proces-verbaal is opgemaakt;
- de akte uitlaten na mondelinge behandeling van [gevoegde partijen] .
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3..De feiten
in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak
3.1.
[eiser01] houdt zich bezig met de (ver)koop en (ver)huur van onroerend goed. [gedaagde01] is bestuurder en (indirect) enig aandeelhouder van [eiser01].
3.2.
De heer [naam01] (hierna: [naam01] ) is bestuurder en enig aandeelhouder van [eiseres01] . [eiseres01] is zelfstandig bevoegd medebestuurder en medeaandeelhouder van WBKV B.V. (hierna: WBKV). WBKV is bestuurder en enig aandeelhouder van onder meer BKV Groep B.V. (hierna: BKV).
3.3.
WBKV huurde op basis van een overeenkomst met Westpoort Vastgoed B.V. een kantoorruimte van 589 m², met 22 parkeerplaatsen, aan de [adres01]. De huurprijs was aanvankelijk € 103.000,- per jaar exclusief omzetbelasting en werd volgens de overeenkomst jaarlijks aangepast. De huurovereenkomst liep van 1 november 2017 tot en met 31 oktober 2022 en bevat de bepaling dat zij behoudens beëindiging door opzegging aansluitend wordt voortgezet voor vijf jaar.
In de periode augustus – november 2021 onderhandelde (W)BKV met de verhuurder over de datum van beëindiging van de huurovereenkomst. Uitgangspunt was daarbij dat de huurovereenkomst na 31 oktober 2022 niet zou worden voortgezet.
3.4.
[eiser01] was eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres02], een voormalig klooster dat is verbouwd tot kantoorpand (hierna: het pand).
3.5.
[eisers] hebben [gevoegde partijen] ingeschakeld voor de verkoop van het pand. [gevoegde partij01] is als makelaar werkzaam bij [gevoegde partij02] .
3.6.
De heer [naam02] (hierna: [naam02] ) is de schoonzoon van [gedaagde01] . [naam02] onderhield zowel telefonisch als schriftelijk contact met [gevoegde partij01] over de verkoop van het pand.
3.7.
Op 6 mei 2021 heeft [gedaagde01] een e-mail gestuurd aan [naam02] met, voor zover van belang, de volgende inhoud:
“Ik heb de bieding [adres02] gelezen.
Allereerst [moet] het probleem parkeren
opgelost zijn voordat ik met de huurders in
gesprek ga. Daarnaast moet het pand
ten minste 1.5 mio opbrengen.
Allereerst [moet] het probleem parkeren
opgelost zijn voordat ik met de huurders in
gesprek ga. Daarnaast moet het pand
ten minste 1.5 mio opbrengen.
Ik denk dat ik de huurders uitplaatsingskosten
moet betalen. Maar alles heeft geen zin als
parkeren een item is.”
moet betalen. Maar alles heeft geen zin als
parkeren een item is.”
3.8.
Bij e-mail van 11 mei 2021 heeft [gevoegde partij01] het volgende aan [naam02] bericht:
“Naar aanleiding van ons telefonisch onderhoud kan ik je het navolgende bevestigen.
De heer [naam01] heeft het pand (…) een tweetal keer bezichtigd en heeft aangegeven graag to[t] verwerving over te willen gaan.
De heer [naam01] (…) kan akkoord gaan met een koopsom van € 1.500.000,00 kosten koper. Oplevering dient plaats te vinden leeg en ontruimd. Levering op 1 november 2021. Eventueel eerder in overleg. Koper heeft zich voldoende vergewist van alle zaken. Dus levering kan plaatsvinden op basis van “as is where is” behoudens de huursituatie.
(…)
Graag vernemen wij of eigenaar met bovenstaande akkoord kan gaan.”
3.9.
Bij e-mail van 12 mei 2021 schrijft [gevoegde partij01] aan [gedaagde01] :
“Via [naam02] heb ik bevestigd gekregen dat u akkoord kunt gaan met de verkoop van het pand aan de [adres02]. Uitgangspunt is daarbij:
- koopsom: € 1.500.000 kosten koper
- levering: 1 november 2021
- leeg en ontruimd, vrij van huur en gebruik
- oplevering; verder in huidige staat.
- geen ontbindende voorwaarden van koper
De koper is [eiseres01] (…).
Koper is voornemens het pand te gaan gebruiken voor zijn werkmaatschappij BKV, ook gevestigd in Breda.
De heer [naam01] heeft wel graag voor de levering de mogelijkheid om de verbouwingsplannen voor te bereiden, dus daarvoor enkele malen met een architect langs te komen. Het lijkt mij gepast dit te doen nadat u de huurders heeft geïnformeerd.
Graag wil ik overgaan tot het opmaken van een koopakte. Kunt u als u weer in het land bent contact met mij opnemen zodat we kunnen bespreken of er nog zaken zijn die u graag opgenomen ziet.”
3.10.
Bij e-mail van 25 mei 2021 heeft [gedaagde01] als volgt op de onder 3.9 bedoelde email aan [gevoegde partij01] gereageerd:
“Beste [gevoegde partij01] ,
Hiermede bevestig ik namens de eigenaar [eiser01] (…) dat de verkoop conform bovengenoemde voorwaarden akkoord is en dat wij de heer [naam01] toestemming geven om met een architect het pand te bezichtigen.”
3.11.
[gevoegde partij01] heeft aan [eiseres01] laten weten dat [eiser01] het bod heeft geaccepteerd.
3.12.
Per e-mail van 27 mei 2021 heeft [gevoegde partij01] een concept-koopovereenkomst naar [gedaagde01] gestuurd. Dat concept vermeldt, voor zover van belang:
“artikel 7 Feitelijke levering. Overdracht aanspraken.
7.1
De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats (…) vrij van huur-, lease- en/of huurkoopovereenkomsten.
7.2
Voor zover uit het artikel 7.1 niet anders voortvloeit staat verkoper ervoor in dat de onroerende zaak bij de feitelijke levering (i) vrij is van aanspraken tot gebruik (…) en (iii) behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken, leeg en ontruimd is.
7.3
Indien koper de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk aanvaardt onder gestanddoening van lopende huur, lease of koopvereenkomsten:
(…)”
3.13.
[gevoegde partij01] heeft na toezending van het concept herhaaldelijk per e-mail aan [gedaagde01] gevraagd wanneer hij de ondertekende koopovereenkomst tegemoet kan zien.
3.14.
Op 9 juni 2021 heeft [gedaagde01] namens [eiser01] het volgende aan [gevoegde partij01] bericht:
“Lange onderhandelingen met de zittende huurders hebben geleerd dat zij niet van zins zijn het pand (…) te verlaten.
De huidige huurders zijn al ruim 6 jaar in het pand gevestigd en hun bedrijfsvoering is gebaseerd op de [adres02] omdat zij(…) in een creatieve omgeving inspiratie opdoen voor hun shows.
Op grond van het gesteld[e] in de concept koopovereenkomst kan ik niet tot verkoop van het pand aan [eiseres01] overgaan aangezien ik het pand niet leeg en ontruimd kan leveren.”
3.15.
In reactie hierop heeft [gevoegde partij01] op dezelfde dag als volgt gereageerd:
“Ik heb uw mail in goede orde ontvangen en inmiddels ook besproken met uw collega. Kunt u mij even terugbellen?
Gezien de plannen die koper heeft en de acties die hij inmiddels heeft ondernomen geeft hij aan niet akkoord te kunnen gaan met ontbinding van de koopovereenkomst. Aangezien ik voor u werk heb ik daar nog niet op gereageerd.
Mijn primaire mening is wel dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat er geen voorwaardelijkheid zit in de gemaakte afspraken. Het ligt dus op uw pad om zorg te dragen dat het pand leeg en ontruimd wordt opgeleverd. Ik snap dat dit vervelend is voor huurders, maar dit kan nimmer reden zijn om huuropzegging te blokkeren. Ik ken niet de inhoud van de huurovereenkomsten.
Wellicht kunnen we overleggen wat een oplossing kan zijn.”
3.16.
Dezelfde dag heeft [gedaagde01] als volgt op het bericht van [gevoegde partij01] gereageerd:
“Dank voor uw mailtje.
Ik denk dat de kortste weg is dat koper de lopende
huurovereenkomsten accepteert en respe[c]teert en we hebben diverse ruimtes ondanks aanvragen niet meer verhuurd en daar heeft koper de vrije beschikking
over.”
huurovereenkomsten accepteert en respe[c]teert en we hebben diverse ruimtes ondanks aanvragen niet meer verhuurd en daar heeft koper de vrije beschikking
over.”
3.17.
Bij e-mail van 11 juni 2021 heeft [gevoegde partij01] het volgende aan [gedaagde01] bericht:
“Geachte heer [gedaagde01] , Dag [gedaagde01] ,
Helaas krijg ik je telefonisch niet te spreken. Ik begreep gisteren dat je vanochtend een gesprek zou hebben met de grootste huurder. Ondanks dat deze een opzegtermijn van 2 maanden op een contract voor onbepaalde tijd heeft hij aangegeven het liefst te willen blijven zitten.
In ons telefoongesprek gisteren heb ik aangegeven dat koper het gebouw leeg, ontruimd en vrij van huur opgeleverd wil hebben aangezien dat hij voornemens is het pand zelf in gebruik te gaan nemen. Dus een oplevering met een (aantal) huurder(s) is niet wenselijk.
Ik heb de koper nog gesproken en deze is geenszins voornemens af te zien van de koopovereenkomst en dringt er nu dan ook op aan te bevestigen dat de levering op 1 november a.s. plaats kan vinden.
Zoals ik in ons gesprek heb aangegeven ben ik van mening dat er [een] onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen. De afspraak dat geleverd dient te worden is geen ontbindende voorwaarde, dus op grond daarv[an] kun je naar mijn mening niet afzien van de koop. Een koopovereenkomst is slechts een vorm, maar doet niets af aan de wilsovereenstemming. Zie ook de mailwisseling hieronder.
Ik denk dat het nimmer kwaad kan om eens met de koper in gesprek te gaan en te bezien of [er] oplossingsrichtingen zijn, waarbij koper al heeft aangegeven dat hij vasthoudt aan de koopovereenkomst.
Ik hoop dat je met de huurder tot overeenstemming kunt komen aangezien deze simpelweg een huurovereenkomst heeft die op te zeggen is.”
3.18.
Bij brief van 11 juni 2021 heeft [eiser01] het volgende aan [eiseres01] medegedeeld:
“Na vele vergaderingen en gesprekken met de huurders van ons pand [adres02] om de lopende huurovereenkomsten te ontbinden zijn wij tegen een muur van onwil opgelopen.
De huurders hebben ons duidelijk verstaanbaar gemaakt er niet over te piekeren om de huurovereenkomsten te beëindigen en indien opzegging direct of indirect van de huurovereenkomsten toch zal plaatsvinden de huurders zich zullen beroepen op ontruimingsbescherming met een looptijd van 3 jaar.
Op grond van het bovenstaande kan het pand niet tijdig worden ontruimd en kunnen wij helaas niet tot ondertekening van de concept koopovereenkomst van het pand (…) overgaan.”
3.19.
Bij aangetekende brief van 17 juni 2021 heeft de advocaat van [eiseres01] [eiser01] gesommeerd om binnen vijf dagen schriftelijk te bevestigen dat de koopovereenkomst onverkort zal worden nagekomen en dat de schriftelijke koopovereenkomst zal worden ondertekend. Daarbij heeft [eiseres01] aangegeven bereid te zijn tot het maken van nadere afspraken over de door [eiser01] te beëindigen huurovereenkomsten en de positie van de huurders.
3.20.
Bij e-mail van 18 juni 2021 heeft [gedaagde01] namens [eiser01] aan de advocaat van [eiseres01] bericht:
“Hierbij bevestigen wij de ontvangst van uw brief van 17 juni 2021 en na gesprekken met huurders werd ons duidelijk dat zij geenszins plannen hebben om het pand te verlaten.
Op basis daarvan kunnen wij niet de concept koopovereenkomst ondertekenen aangezien wij niet leeg kunnen leveren.
Mijn voorstel is dat uw cliënte het pand overneemt inclusief de huurders zodat de verplichting lege oplevering komt te vervallen en wij het pand aan uw cliënte kunnen overdragen.”
3.21.
Per e-mail van 1 juli 2021 heeft de advocaat van [eiseres01] het volgende aan [eisers] bericht:
“Na ons laatste telefonisch contact van 24 juni jl. heb ik niet meer van u vernomen.
Inmiddels heb ik de Voorzieningenrechter gevraagd een datum te bepalen voor een kort geding zitting.”
3.22.
Op 7 juli 2021 heeft [gevoegde partij01] aan [gedaagde01] de volgende e-mail gestuurd:
“Ik heb u een aantal malen telefonisch proberen te bereiken. Helaas stuit ik telkens op voicemails. Vandaar even een mail.
Ik ben nieuwsgierig wat de status is van de verkoop. Koper heeft mij medegedeeld ernstig teleurgesteld te zijn over de gang van zaken, mede nadat hij een brief rechtstreeks had ontvangen. Het verbaast mij eerlijk gezegd dat u ons niet informeert terwijl wij uw makelaar zijn in deze. Koper heeft aangegeven juridische stappen te overwegen om de koop af te dwingen. Ik heb aangegeven dat dit spijtig is voor iedereen en had graag aangeboden te onderzoeken of er iets bespreekbaar zou zijn om tot elkaar te komen en toe te werken naar een oplossing.
Helaas is dit niet mogelijk, simpelweg omdat ik niet in contact met u kan komen.
Mocht ik iets voor u kunnen betekenen dan verneem ik het graag. Ik ben echt van mening dat ik wellicht u hiermee zou kunnen helpen.”
3.23.
Op 7 juli 2021 heeft [eiser01] het pand geleverd aan Mauroen B.V. (hierna: Mauroen).
3.24.
Op 8 juli 2021 heeft de advocaat van [eiseres01] [eisers], onder toezending van de conceptdagvaarding, bericht dat het aangekondigde kort geding zal plaatsvinden op 25 augustus 2021.
3.25.
In een kortgedingprocedure bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft [eiseres01] onvoorwaardelijke en onbezwaarde levering van het pand gevorderd. In het vonnis van 27 augustus 2021 heeft de voorzieningenrechter die vordering afgewezen omdat [eiser01] het pand inmiddels had verkocht en geleverd aan Mauroen. [eisers] hebben [eiseres01] hierover voor het eerst op 25 augustus 2021 tijdens de mondelinge behandeling in het kort geding ingelicht.
3.26.
In opdracht van [eiseres01] heeft Witlox VCS Accountants & Adviseurs (hierna: Witlox) het door [eiseres01] misgelopen rendement van aankoop van het pand (hierna ook: de investering) onderzocht. Witlox vermeldt hierover in haar brief van 16 september 2021:
“De huur zou gesteld worden op € 150.000 per jaar. Om dit te realiseren is een aanvullende investering (renovaties) gewenst van € 535.000. Rekening houdende met overdrachtsbelasting van € 120.000 is de totale investering derhalve € 2.155.000 (aankoop onroerend goed € 1.500.000 + renovaties € 535.000 en overdrachtsbelasting € 120.000).
De investering wordt gefinancierd door eigen inbreng, maar ook middels het aangaan van financieringen. De verhouding is gesteld op 35% eigen vermogen (€ 755.000) en 65% vreemd vermogen (€ 1.400.000). De rentelast bedraagt derhalve € 35.000.
Het jaarlijkse rendement is dan € 100.000 (huur € 150.000 minus 10% exploitatiekosten (€ 15.000) minus rente € 35.000). Het rendement op het eigen vermogen bedraagt vervolgens 13,2% (€ 100.000/€ 755.000). Bij een rendement van 4% is er sprake van een derving van 9,2% over € 755.000, zijnde € 69.640. De nettowaarde bedraagt dan ongeveer € 650.000.
Naast misgelopen rendement zal er ook een waardestijging in de toekomst worden gemist. Door ontwikkeling van het gebied rondom de [adres02] is het denkbaar dat tussen de komende 5 en 10 jaar een prijsstijging verwacht kan worden van 3% per jaar. Dit komt neer op een totale prijsstijging van 15%. De gemiste waardestijging is dan ook € 225.000 (15% van € 1.500.000).
Het huurcontract met BKV is beëindigd op de huidige locatie en dient er derhalve een alternatieve locatie gevonden te worden. Het nieuwe kantoor zal moeten worden ingericht en deze kosten zullen bij u in rekening worden gebracht. Het inrichten van het kantoor kost ongeveer € 350 per m2. Bij een kantoor van ca. 1.000 m2 bedraagt de totale investering € 350.000. Rekening houdende met een incentive (korting) van € 100.000 bedraagt de resterende schade € 250.000.
Op basis van het voorgaande kan de schade begroot worden op ongeveer € 1.125.000.
Bovenstaande berekeningen zijn ontleend aan de door u en [gevoegde partij02] ontvangen informatie.”
3.27.
Per aangetekende brief van 28 september 2021 aan [eisers] heeft [eiseres01] de koopovereenkomst ontbonden omdat nakoming ervan door de verkoop en levering van het pand aan Mauroen blijvend onmogelijk was geworden. [eiser01] is aansprakelijk gesteld voor de schade van [eiseres01] wegens het niet nakomen van de koopovereenkomst. [gedaagde01] is daarnaast in privé aansprakelijk gesteld voor de schade van [eiseres01] wegens persoonlijk ernstig verwijtbaar onrechtmatig handelen. [eisers] zijn hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor de schade van € 1.125.000,- en gesommeerd om dit bedrag binnen vijf dagen te voldoen.
3.28.
Met verlof van de voorzieningenrechter heeft [eiseres01] diverse beslagen ten laste van [eisers] gelegd.
3.29.
[eiseres01] en WBKV hebben een op 9 juni 2021 gedateerde overeenkomst ondertekend voor de huur van het pand, ingaande op 1 juni 2022, voor de duur van tien jaar. De maandelijkse huurprijs bedraagt volgens de overeenkomst aanvankelijk € 13.375,- exclusief omzetbelasting en € 16.173,75 inclusief omzetbelasting en wordt jaarlijks aangepast.
3.30.
In opdracht van [eiseres01] heeft Stima Valuation & Advisory B.V. (hierna: Stima) op 29 september 2022 gerapporteerd over de “
Potentiële waarde-ontwikkeling bij kwaliteitsimpuls omgeving [adres02]”. Het rapport vermeldt, voor zover van belang:
Potentiële waarde-ontwikkeling bij kwaliteitsimpuls omgeving [adres02]”. Het rapport vermeldt, voor zover van belang:
“
Conclusie van onderzoek
Conclusie van onderzoek
Ondergetekenden concluderen dat de visie van de gemeente ten aanzien van de directe omgeving van de [adres02] een positieve invloed zal uitoefenen op [adres02] .
Momenteel wordt het gebied gekenmerkt door versnipperde bedrijvigheid, verpauperde panden, parkeeroverlast en zwerfvuil. De toekomstige situatie daarentegen is o.a. een mengeling van bedrijvigheid en wonen. Het onderhavige object, [adres02] , ligt precies op de scheiding van de twee gebruiksvormen. Daarnaast komt aan de voorzijde een waterpartij die in directe verbinding staat met de haven en de rivier de Mark. Voorts is aan de andere zijde van het nabijgelegen spoor een nieuwe (hoogstedelijke) wijk beoogd waardoor onderhavig object een veel betere attentiewaarde zal krijgen.
Ondergetekenden hebben in de aan hen beschikbare literatuur gezocht naar vergelijkbare situaties. Op het gebied van commercieel vastgoed bleek geen vergelijkbaar onderzoek aanwezig waardoor is uitgeweken naar woningen. Dit heeft – na correctie voor relatie wonen/kantoren – geresulteerd in een waardestijging van 6,14% na realisatie van de ontwikkeling.
Ook hebben ondergetekenden getracht market-evidence te zoeken van objecten die goed vergelijkbaar zijn met het onderhavige project. Na een correctie voor verschillen levert dit een waarde-ontwikkeling van 15,77%.
Gegeven bovenstaand onderzoek achten ondergetekenden het lokale onderzoek het best betrouwbaar, met dien verstande dat ook daar intuïtieve aannames zijn gedaan. Daarom worden de gevonden resultaten gewogen en verzoend tot een waarde-ontwikkeling (na realisatie van de gebiedsontwikkeling) van
12,53%op het moment dat het gebied Nassau-Wallon is herontwikkeld. Ondergetekenden hebben dit effect getoetst aan de markt (makelaars / beleggers). Diverse marktparticipanten verwachten grote effecten bij een dusdanige ontwikkeling van het gebied. Wanneer e.e.a. exact zal plaatsvinden is onbekend, de peildatum voor wat betreft de stijging is juli 2022. (…)”
12,53%op het moment dat het gebied Nassau-Wallon is herontwikkeld. Ondergetekenden hebben dit effect getoetst aan de markt (makelaars / beleggers). Diverse marktparticipanten verwachten grote effecten bij een dusdanige ontwikkeling van het gebied. Wanneer e.e.a. exact zal plaatsvinden is onbekend, de peildatum voor wat betreft de stijging is juli 2022. (…)”
3.31.
In een brief van 22 maart 2023 heeft Qwinq B.V., die optrad voor de verhuurder van de kantoorruimte aan de [adres01] (zie 3.3), voor zover van belang het volgende aan BKV bericht:
“Tijdens de verschillende huurdersoverleggen heeft BKV ons op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen bij de door BKV ingeschakelde makelaars en de bezichtigde potentiële kantoorpanden. In november 2021 heeft BKV ons gemeld dat men een kantoorpand had gevonden en in onderhandeling was met de verhuurder. Met de verwachte opleveringdatum van het door BKV aan te huren pand en de hierna geplande verbouwing zou het voor BKV mogelijk zijn het Avans kantoorgebouw per 1 juli 2022 te verlaten. Over de mogelijke opleverdatum zijn vervolgens verschillende gesprekken gevoerd. BKV heeft ons op 26 januari 2022 gemeld dat men het kantoorpand toch niet eerder kon verlaten en dat de verhuisdatum van BKV gelijk zou worden aan de contractuele einddatum. Wij hebben een en ander op 4 mei schriftelijk bevestigd (…).”
4..Het geschil in de hoofdzaak
in conventie
4.1.
[eiseres01] vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht verklaart dat tussen [eiseres01] en [eiser01] op of omstreeks 11 mei 2021 een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het pand;
voor recht verklaart dat [eiser01] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van deze koopovereenkomst;
voor recht verklaart dat [eiseres01] de koopovereenkomst bij brief van 28 september 2021 rechtsgeldig heeft ontbonden;
de koopovereenkomst ontbindt indien in rechte komt vast te staan dat deze niet buitengerechtelijk is ontbonden;
voor recht verklaart dat [gedaagde01] jegens [eiseres01] onrechtmatig heeft gehandeld en aansprakelijk is voor de door [eiseres01] geleden en nog te lijden schade;
[eisers] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 875.000,- althans een in een schadestaatprocedure vast te stellen bedrag aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
[eisers] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 7.706,36 aan door [eiseres01] nodeloos gemaakte advocaatkosten;
[eisers] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 10.000,- aan door [eiseres01] gemaakte kosten van de ingeschakelde deskundigen ter vaststelling van de door haar geleden en nog te lijden schade;
[eisers] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
[eisers] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten;
[eisers] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het vonnis.
4.2.
[eiseres01] legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. [eiseres01] en [eiser01] hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand. [eiser01] is haar leveringsverplichting niet nagekomen en door de verkoop en levering van het pand aan een derde is nakoming blijvend onmogelijk geworden. De schade die [eiseres01] als gevolg daarvan lijdt, dient [eiser01] te vergoeden.
Aan [gedaagde01] kan het persoonlijk ernstig verwijt worden gemaakt dat hij als bestuurder van [eiser01] heeft bewerkstelligd dat [eiser01] de koopovereenkomst niet is nagekomen door het pand aan een derde te verkopen. [gedaagde01] is daarom persoonlijk aansprakelijk voor de schade van [eiseres01] .
4.3.
[eisers] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres01] in haar vorderingen althans tot afwijzing van deze vorderingen, met veroordeling van [eiseres01] in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van het vonnis.
4.4.
[eisers] betwisten dat een koopovereenkomst tot stand is komen. Volgens [eisers] was de wil van [eiser01] niet gericht op verkoop en levering van het pand aan [eiseres01] vrij van huur.
[gedaagde01] betwist dat hem als bestuurder een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt. Door met de huurders in gesprek te gaan, heeft hij prudent gehandeld en juist door de concept-koopovereenkomst niet te aanvaarden omdat [eiser01] deze overeenkomst op een essentieel punt niet kon nakomen, heeft hij een gegronde claim wegens wanprestatie of onrechtmatige daad aan het adres van [eiser01] voorkomen.
Als er wel sprake is van aansprakelijkheid, dan betwisten [eisers] (de hoogte van) de schade. Ten slotte heeft [eiseres01] niet aan haar schadebeperkingsplicht voldaan, zijn waarde drukkende effecten ten onrechte niet meegenomen en heeft [eiseres01] haar waarheids- en volledigheidsplicht geschonden. [eisers] verzoeken de rechtbank daaraan gevolgen te verbinden.
4.5.
Als gevoegde partijen voeren ook [gevoegde partijen] verweer tegen de vorderingen van [eiseres01] . Zij stellen zich op het standpunt dat de wil van [eiser01] was gericht op verkoop van het pand aan [eiseres01] onder de in de e-mail van 11 mei 2021 (herhaald in die van 12 mei 2021) genoemde voorwaarden. Die wil hebben [gevoegde partijen] als bode aan [eiseres01] overgebracht. Daarmee is volgens [gevoegde partijen] een perfecte koopovereenkomst tot stand gekomen. [gevoegde partijen] sluiten zich wat betreft (de hoogte van) de schade aan bij het door [eisers] gevoerde verweer. In aanvulling daarop betwisten zij de omvang van het gestelde positieve contractsbelang omdat die omvang irreëel, onredelijk en hoogst onwaarschijnlijk is. [gevoegde partijen] betwisten dat een huurovereenkomst voor 10 jaar zou zijn overeengekomen tegen het gestelde uitzonderlijk hoge, niet marktconforme huurbedrag. Ook de kosten van de ingeschakelde derden en deskundigen worden betwist.
4.6.
Op de relevante stellingen van partijen wordt in rubriek 6 van dit vonnis verder ingegaan.
in reconventie
4.7.
[eisers] vorderen dat de rechtbank de door [eiseres01] gelegde conservatoire beslagen opheft, althans [eiseres01] veroordeelt deze beslagen op te heffen, op straffe van een dwangsom van € 2.500,- voor elke dag dat [eiseres01] na betekening van het vonnis niet aan die veroordeling voldoet. [eisers] vorderen verder veroordeling van [eiseres01] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van het vonnis.
4.8.
[eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat de beslagen zonder grondslag en daarmee onrechtmatig zijn gelegd.
4.9.
[eiseres01] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eisers] in hun vorderingen, althans tot afwijzing van deze vorderingen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [eisers] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het vonnis.
4.10.
[eiseres01] voert aan dat de beslagen zijn gelegd ter verzekering van haar vorderingen. Zij heeft er belang bij te voorkomen dat vermogen van [eisers] wordt vervreemd. Zelfs in geval van afwijzing van haar vorderingen in eerste aanleg wegen haar belangen bij instandhouding van de beslagen, gelet op een eventueel hoger beroep, zwaarder dan de belangen van [eisers] bij opheffing ervan.
4.11.
Op de relevante stellingen van partijen wordt in rubriek 6 van dit vonnis verder ingegaan.
5..Het geschil in de vrijwaringszaak
5.1.
[eisers] vorderen dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] veroordeelt om aan [eisers] alles te voldoen waartoe [eisers] in de hoofdzaak worden veroordeeld, met veroordeling van [gevoegde partijen] in de proceskosten en de nakosten.
5.2.
[eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [gedaagden] in hun opdracht tekort zijn geschoten en tuchtrechtelijk verwijtbaar hebben gehandeld en daarom aansprakelijk zijn voor de schade van [eisers] als gevolg van een veroordeling in de hoofdzaak.
5.3.
[gedaagden] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [eisers] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het vonnis.
5.4.
[gedaagden] stellen voorop dat uitsluitend [gevoegde partij02] een overeenkomst met [eiser01] heeft gesloten en betwisten dat [gevoegde partij02] is tekortgeschoten in de nakoming daarvan. [gedaagden] betwisten dat zij onzorgvuldig hebben gehandeld. Als wordt geoordeeld dat zij aansprakelijk zijn, dan betwisten zij het causaal verband tussen hun handelen en de in de hoofdzaak gevorderde schade en beroepen zij zich op eigen schuld en de schadebeperkingsplicht van [eisers].
5.5.
Op de relevante stellingen van partijen wordt in rubriek 7 van dit vonnis verder ingegaan.
6..De beoordeling in de hoofdzaak
in conventie
Eiswijzigingen
6.1.
[eiseres01] heeft voordat [eisers] voor antwoord hebben geconcludeerd haar eis gewijzigd en tijdens de mondelinge behandeling haar eis verminderd door de vorderingen met betrekking tot inrichtingskosten en kosten derden in te trekken. Uit artikel 130 Rv volgt dat zolang geen termijn voor het wijzen van eindvonnis is bepaald, eiser in beginsel bevoegd is zijn eis te veranderen of te vermeerderen. Dat is slechts anders indien uit de eisen van een goede procesorde volgt dat gedaagde door die wijziging van eis onredelijk wordt belemmerd in zijn verdediging of het geding daardoor onredelijk wordt vertraagd. Op het moment van de eiswijzigingen van [eiseres01] was nog geen datum voor het eindvonnis bepaald, zodat deze wijzigingen in beginsel toelaatbaar zijn. [eisers] hebben ook geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijzigingen. Gelet hierop oordeelt de rechtbank dat de eiswijzigingen toelaatbaar zijn. Zij zal dan ook beslissen op de gewijzigde eis, die in 3.1 is weergegeven.
De overeenkomst
6.2.
De kern van het geschil betreft de vraag of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [eiseres01] stelt dat sprake is van een perfecte koopovereenkomst en [gevoegde partijen] sluiten zich hierbij aan. [eisers] betwisten dat. Partijen verschillen met name van mening over het antwoord op de vraag of verkoop en levering vrij van huur is overeengekomen.
6.3.
Het antwoord op de vraag of met elkaar onderhandelende partijen een overeenkomst hebben gesloten en wat daarvan de inhoud is, is afhankelijk van wat zij aan elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en mochten afleiden. Tot de omstandigheden die in dit verband in aanmerking moeten worden genomen behoort de voor de wederpartij kenbare hoedanigheid en de context waarin partijen optraden. Daarbij is in dit geval onder meer de rol van de makelaar van belang. Ten aanzien van de hoedanigheid van de makelaar heeft de Hoge Raad een vuistregel gegeven. De opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij (in dit geval) de aankoop van een onroerende zaak houdt geen (contracteer)volmacht in aan de makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst en met het geven van deze opdracht wordt ook niet de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid gewekt. Indien de makelaar die is ingeschakeld voor de verkoop van een onroerende zaak aan een gegadigde die een bod op die zaak heeft gedaan, meedeelt dat de opdrachtgever instemt met het bod, dan brengt dit niet mee dat de bieder daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van haar opdrachtgever handelt. Uitgangspunt is dat de bieder in een dergelijk geval dient aan te nemen dat de makelaar optreedt als bode van zijn opdrachtgever (HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284). Anders gezegd, de makelaar brengt als bode slechts de verklaring van een ander over. Van het verrichten van een rechtshandeling door de makelaar is geen sprake. [eisers] wijzen hier uitdrukkelijk op.
Het voorgaande sluit niet uit dat, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, een overeenkomst tot stand komt als de makelaar een mededeling van de verkoper overbrengt aan de koper. Daarvoor is vereist dat deze mededeling van de verkoper bestemd is om aan de koper te worden overgebracht en dat uit deze mededeling blijkt dat de verkoper het aanbod van de koper heeft aanvaard. Weliswaar verricht de makelaar in deze situatie geen rechtshandeling, maar er kan in deze situatie wel sprake zijn van overeenstemming tussen de wil van de koper zoals die blijkt uit zijn aanbod en de wil van de verkoper zoals die blijkt uit de (door de makelaar overgebrachte) aanvaarding van dat aanbod.
6.4.
Tussen partijen staat vast dat [gevoegde partij01] de in de e-mail van 25 mei 2021 (zie 3.10) door [eisers] gegeven akkoordverklaring aan [eiseres01] heeft overgebracht. Volgens [eisers] leidt die actie er niet toe dat een overeenkomst tot stand is gekomen, omdat [gevoegde partijen] [eiser01] niet hebben vertegenwoordigd. Het overbrengen van die tot [gevoegde partijen] gerichte verklaring heeft volgens [eisers] niet het effect dat [eiser01] het bod van [eiseres01] heeft aanvaard. Dit betoog faalt.
6.5.
[gevoegde partij01] had op basis van het contact met [naam02] voldoende reden om aan te nemen dat de wil van [eisers] was gericht op verkoop van het pand aan [eiseres01] onder de in de e-mails van 11 en 12 mei 2021 (zie 3.8 en 3.9) genoemde voorwaarden. In zijn e-mail van 25 mei 2021 (zie 3.10) heeft [gedaagde01] aan [gevoegde partij01] bericht “
dat verkoop conform bovengenoemde voorwaarden akkoord is”. [gevoegde partij01] heeft verklaard dat de e-mail van 25 mei 2021 een reactie is op de e-mail van [gevoegde partij01] van 12 mei 2021 (zie 3.9), wat door [eisers] niet is weersproken. Er is met de aanvaarding door [eiser01] van het aanbod van [eiseres01] op 25 mei 2021 dus wilsovereenstemming bereikt over verkoop van het pand onder de voorwaarden die in de email van 12 mei 2021 zijn vermeld en daarmee is een koopovereenkomst tot stand gekomen. Of [gevoegde partij01] ook al op een eerder moment dan 25 mei 2021 – volgens [eisers] vooruitlopend op de muziek – aan [eiseres01] heeft laten weten dat [eiser01] akkoord was, is niet van belang. [gevoegde partij01] heeft bij de totstandkoming geen andere rol gehad dan [eiseres01] van het akkoord in kennis te stellen. Dat de verklaring van [eiser01] niet rechtstreeks, maar via [gevoegde partij01] , aan [eiseres01] is bezorgd, doet er niet aan af dat de verklaring van [gedaagde01] namens [eiser01] tot [eiseres01] was gericht en bestemd was om door [gevoegde partij01] aan [eiseres01] te worden overgebracht. Dit blijkt duidelijk uit het feit dat in de e-mail van 25 mei 2021 namens [eiser01] aan [naam01] toestemming wordt verleend om het pand met een architect te bezoeken. Deze mededeling is naar haar aard bestemd om aan [eiseres01] te worden overgebracht; anders is zij zinledig. Deze toestemming bevestigt bovendien dat het door [eiseres01] uitgebrachte bod door [eiser01] is aanvaard, anders valt niet in te zien waarom een architect het pand zou moeten betreden om verbouwingswerkzaamheden voor te bereiden. [eisers] hebben ook niet onderbouwd waarom [gevoegde partij01] de aanvaarding van het bod en de toestemming tot bezoek van het pand met een architect niet aan [eiseres01] had mogen (of zelfs moeten) overbrengen. In de lijst van aanvaarde voorwaarden staat expliciet vermeld “
leeg en ontruimd, vrij van huur en gebruik”. Een voorbehoud is daarbij niet gemaakt. In zijn email van 25 mei 2021 heeft [gedaagde01] dat evenmin gedaan. [gedaagde01] heeft ook niet vermeld of gezegd dat [gevoegde partij01] [naam02] verkeerd zou hebben begrepen, terwijl dat – ongeacht wat [naam02] heeft verklaard – wel op de weg van [eisers] had gelegen als de voorwaarden voor [eiser01] niet akkoord waren. Evenmin slaagt het betoog van [eisers] dat in de e-mail van 12 mei 2021 slechts sprake is van uitgangspunten voor verkoop. De uitgangspunten waarmee [gedaagde01] namens [eiser01] akkoord is gegaan, bevatten alle essentiële elementen van een koopovereenkomst. Het enkele gebruik van het woord uitgangspunten in de e-mail van 12 mei 2021 maakt dat niet anders, al helemaal niet omdat in het bericht van 25 mei 2021 van [eisers] niet het woord uitgangspunten is gebruikt, maar het woord voorwaarden. Dit betekent dat, in ieder geval met de e-mail van 25 mei 2021 van [gedaagde01] namens [eiser01], een koopovereenkomst tot stand is gekomen tot (ver)koop en levering van het pand vrij van huur. Wat er voor 25 mei 2021 wel of niet is besproken door [gevoegde partij01] en [naam02] , is niet beslissend en hoeft dus niet vastgesteld te worden. Dat [eiser01] geen schriftelijke koopovereenkomst heeft ondertekend is evenmin relevant, want het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW geldt hier niet. De koper, [eiseres01] , is geen natuurlijk persoon en het pand is overigens ook niet bestemd voor bewoning. Vordering 1 wordt dus toegewezen.
dat verkoop conform bovengenoemde voorwaarden akkoord is”. [gevoegde partij01] heeft verklaard dat de e-mail van 25 mei 2021 een reactie is op de e-mail van [gevoegde partij01] van 12 mei 2021 (zie 3.9), wat door [eisers] niet is weersproken. Er is met de aanvaarding door [eiser01] van het aanbod van [eiseres01] op 25 mei 2021 dus wilsovereenstemming bereikt over verkoop van het pand onder de voorwaarden die in de email van 12 mei 2021 zijn vermeld en daarmee is een koopovereenkomst tot stand gekomen. Of [gevoegde partij01] ook al op een eerder moment dan 25 mei 2021 – volgens [eisers] vooruitlopend op de muziek – aan [eiseres01] heeft laten weten dat [eiser01] akkoord was, is niet van belang. [gevoegde partij01] heeft bij de totstandkoming geen andere rol gehad dan [eiseres01] van het akkoord in kennis te stellen. Dat de verklaring van [eiser01] niet rechtstreeks, maar via [gevoegde partij01] , aan [eiseres01] is bezorgd, doet er niet aan af dat de verklaring van [gedaagde01] namens [eiser01] tot [eiseres01] was gericht en bestemd was om door [gevoegde partij01] aan [eiseres01] te worden overgebracht. Dit blijkt duidelijk uit het feit dat in de e-mail van 25 mei 2021 namens [eiser01] aan [naam01] toestemming wordt verleend om het pand met een architect te bezoeken. Deze mededeling is naar haar aard bestemd om aan [eiseres01] te worden overgebracht; anders is zij zinledig. Deze toestemming bevestigt bovendien dat het door [eiseres01] uitgebrachte bod door [eiser01] is aanvaard, anders valt niet in te zien waarom een architect het pand zou moeten betreden om verbouwingswerkzaamheden voor te bereiden. [eisers] hebben ook niet onderbouwd waarom [gevoegde partij01] de aanvaarding van het bod en de toestemming tot bezoek van het pand met een architect niet aan [eiseres01] had mogen (of zelfs moeten) overbrengen. In de lijst van aanvaarde voorwaarden staat expliciet vermeld “
leeg en ontruimd, vrij van huur en gebruik”. Een voorbehoud is daarbij niet gemaakt. In zijn email van 25 mei 2021 heeft [gedaagde01] dat evenmin gedaan. [gedaagde01] heeft ook niet vermeld of gezegd dat [gevoegde partij01] [naam02] verkeerd zou hebben begrepen, terwijl dat – ongeacht wat [naam02] heeft verklaard – wel op de weg van [eisers] had gelegen als de voorwaarden voor [eiser01] niet akkoord waren. Evenmin slaagt het betoog van [eisers] dat in de e-mail van 12 mei 2021 slechts sprake is van uitgangspunten voor verkoop. De uitgangspunten waarmee [gedaagde01] namens [eiser01] akkoord is gegaan, bevatten alle essentiële elementen van een koopovereenkomst. Het enkele gebruik van het woord uitgangspunten in de e-mail van 12 mei 2021 maakt dat niet anders, al helemaal niet omdat in het bericht van 25 mei 2021 van [eisers] niet het woord uitgangspunten is gebruikt, maar het woord voorwaarden. Dit betekent dat, in ieder geval met de e-mail van 25 mei 2021 van [gedaagde01] namens [eiser01], een koopovereenkomst tot stand is gekomen tot (ver)koop en levering van het pand vrij van huur. Wat er voor 25 mei 2021 wel of niet is besproken door [gevoegde partij01] en [naam02] , is niet beslissend en hoeft dus niet vastgesteld te worden. Dat [eiser01] geen schriftelijke koopovereenkomst heeft ondertekend is evenmin relevant, want het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW geldt hier niet. De koper, [eiseres01] , is geen natuurlijk persoon en het pand is overigens ook niet bestemd voor bewoning. Vordering 1 wordt dus toegewezen.
Heeft [eiseres01] de overeenkomst rechtsgeldig ontbonden?
6.6.
Op grond van de koopovereenkomst moest [eiser01] het pand leeg en ontruimd leveren aan [eiseres01] . Dat heeft zij niet gedaan. Integendeel, op 7 juli 2021 heeft [eiser01] het pand geleverd aan een derde. Daarna kon [eiser01] haar verplichting tot levering jegens [eiseres01] niet meer nakomen. Dit betekent dat [eiser01] toerekenbaar in de nakoming van de koopovereenkomst tekort is geschoten. Vordering 2 wordt dus toegewezen.
6.7.
Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst de ontbinding van die overeenkomst rechtvaardigt, tenzij de tekortkoming van te geringe betekenis is. Vaststaat dat [eiser01] haar belangrijkste verplichting op grond van de overeenkomst niet is nagekomen door het pand niet aan [eiseres01] te leveren. Nakoming van die verbintenis is gelet op de overdracht aan een derde blijvend onmogelijk geworden. Dit betekent dat een ingebrekestelling niet is vereist en dat [eiser01] van rechtswege in verzuim verkeert. Niet-nakoming van een leveringsverplichting is een ernstige tekortkoming in de nakoming die ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt. Tegen de ontbinding is ook geen afzonderlijk gemotiveerd verweer gevoerd. Dit betekent dat de koopovereenkomst met de brief van 28 september 2021 (zie 3.27) rechtsgeldig is ontbonden. Vordering 3 wordt dus toegewezen en vordering 4 behoeft geen bespreking.
Aansprakelijkheid [gedaagde01]
6.8.
Indien een vennootschap tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst, is uitgangspunt dat alleen die vennootschap aansprakelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade. Onder bijzondere omstandigheden is, naast aansprakelijkheid van de vennootschap, ruimte voor aansprakelijkheid van een bestuurder van die vennootschap. Voor deze aansprakelijkheid is vereist dat de bestuurder van de benadeling persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Of de bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt is afhankelijk van de aard en ernst van de normschending en de overige omstandigheden van het geval (vergelijk HR 30 maart 2018; ECLI:NL:HR:2018:470 en de daarin opgenomen jurisprudentie).
6.9.
Volgens [eiseres01] heeft [gedaagde01] als bestuurder van [eiser01] persoonlijk ernstig verwijtbaar gehandeld, maar ook buiten zijn functie als bestuurder een persoonlijke zorgvuldigheidsverplichting geschonden.
6.10.
[gedaagde01] betwist dat hem een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt. Hiertoe voert hij aan juist zorgvuldig te hebben gehandeld door de concept-koopovereenkomst niet te ondertekenen, wetende dat [eiser01] niet zou kunnen nakomen. Tussen [eiseres01] en [eiser01] is geen koopovereenkomst tot stand gekomen en dus kon [gedaagde01] namens [eiser01] het pand met recht verkopen aan een derde, zodat hem van die verkoop geen (persoonlijk ernstig) verwijt kan worden gemaakt.
6.11.
De rechtbank oordeelt als volgt. [gedaagde01] is in zijn e-mail van 25 mei 2021 namens [eiser01] onvoorwaardelijk akkoord gegaan met de overeenkomst tot levering van het pand vrij van huur. Pas daarna is hij met de huurders gaan praten. Dat toen bleek dat de huurders niet wilden vertrekken, komt voor zijn risico, al helemaal omdat niet is gebleken dat zelfs maar geprobeerd is om de koopovereenkomst voor zover mogelijk na te komen door de huurovereenkomsten op te zeggen, terwijl [eiseres01] te kennen heeft gegeven bereid te zijn om over dit punt in overleg te treden (zie 3.19). Daarbij komt dat [gedaagde01] in weerwil van de koopovereenkomst met [eiseres01] het pand namens [eiser01] aan een ander heeft verkocht, wetende dat [eiseres01] nakoming verlangde. Hiermee heeft [gedaagde01] bewerkstelligd dat [eiser01] de koopovereenkomst niet is nagekomen en ook niet meer kan nakomen. [gedaagde01] wist dat in elk geval al op 7 juli 2021, toen het pand aan Mauroen werd geleverd. Die wetenschap heeft [gedaagde01] niet uit eigen beweging met [eiseres01] gedeeld. Integendeel. Hij liet het aankomen op de onder 3.25 genoemde kortgedingprocedure, waarin [eiseres01] tevergeefs trachtte nakoming af te dwingen. Deze handelingen van [gedaagde01] zijn zowel op zichzelf als in samenhang bezien dermate onbetamelijk dat hem hiervan persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Dit betekent dat [gedaagde01] op grond van artikel 6:162 BW persoonlijk aansprakelijk is voor de schade van [eiseres01] . Vordering 5 wordt daarom toegewezen.
Schade
Hoofdelijkheid
6.12.
[eiser01] is op grond van artikel 6:277 lid 1 BW aansprakelijk voor de schade die het gevolg is van het feit dat de overeenkomst niet is nagekomen, maar ontbonden.
[gedaagde01] is op grond van artikel 6:162 BW aansprakelijk voor dezelfde schade.
6.13.
Indien op twee of meer (rechts)personen een verplichting rust tot vergoeding van dezelfde schade, dan zijn zij hoofdelijk verbonden (artikel 6:102 lid 1 BW).
6.14.
De vordering tot hoofdelijke veroordeling is op de wet gegrond en [eisers] hebben daartegen ook geen verweer gevoerd. De rechtbank zal hen dan ook hoofdelijk veroordelen tot betaling van de toe te wijzen schadevergoeding.
Causaal verband en wijze van schadebegroting
6.15.
[eisers] hebben het causaal verband tussen de ontbinding en de door [eiseres01] opgevoerde schadeposten niet inhoudelijk bestreden. Als de koopovereenkomst niet was ontbonden, maar correct was nagekomen, had [eiseres01] op de betreffende punten geen schade geleden. Daarmee is het causaal verband gegeven.
6.16.
Bij de begroting van de schade moet de feitelijke situatie worden vergeleken met de situatie die was ontstaan als [eiser01] de koopovereenkomst correct was nagekomen. Dit vergt een vergelijking van de werkelijke situatie, waarin [eiseres01] geen eigenaar is geworden van het pand, met de hypothetische situatie, waarin het pand wel aan haar zou zijn geleverd. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv heeft [eiseres01] de stelplicht (en als daaraan wordt toegekomen de bewijslast) van (de hoogte van) de schade. Aan het aannemelijk maken van deze schade mogen volgens vaste rechtspraak geen al te hoge eisen worden gesteld. Het is aan de (door [gedaagde01] bewerkstelligde) wanprestatie van [eiser01] te wijten dat de hypothetische situatie geen werkelijkheid is geworden en dat [eiseres01] niet kan bewijzen wat er zonder deze wanprestatie was gebeurd.
Waarheidsplicht (artikel 21 Rv)
6.17.
Op grond van artikel 21 Rv zijn partijen verplicht om de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Wordt deze verplichting niet nageleefd, dan kan de rechter daaruit de gevolgtrekking maken die hij geraden acht.
6.18.
[eisers] stellen dat [eiseres01] haar waarheidsplicht heeft geschonden. De rechtbank begrijpt uit hun stellingen dat zij van mening zijn dat [eiseres01] een onjuist beeld schetst om haar vordering tot schadevergoeding op te kloppen. Dat zou zij doen door de rechtbank een niet bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het pand voor te houden en opzegging van de voorgaande huurovereenkomst van WBKV te simuleren. Dat WBKV geen huurovereenkomst met [eiseres01] heeft gesloten, blijkt volgens haar uit het feit dat zij niet onder druk stond om een nieuwe kantoorruimte te huren. Uit de inhoud van de huurovereenkomst zelf en de e-mailcorrespondentie met de voormalig verhuurder blijkt volgens [eisers] dat geen sprake was van opzegging van de huurovereenkomst en dat de gestelde onderhandelingen over de huur van een nieuwe kantoorruimte pas plaatsvonden na de datum van ondertekening van de nieuwe huurovereenkomst, wat onmogelijk is.
Verder stellen [eisers] dat [eiseres01] in strijd met de waarheid heeft verklaard dat zij ten behoeve van de financiering van de aankoop van het pand een ander pand heeft verkocht.
6.19.
De rechtbank stelt voorop dat [eiseres01] een schriftelijke huurovereenkomst heeft overgelegd. Behoudens tegenbewijs wordt de in die overeenkomst tot uitdrukking gebrachte wil van partijen tot uitgangspunt genomen. Het enkele feit dat de datum van ondertekening van de huurovereenkomst niet strookt met de later gevoerde onderhandelingen over beëindiging van die overeenkomst, is onvoldoende om te concluderen dat [eiseres01] en WBKV niet de wil hadden om met betrekking tot het pand een huurovereenkomst te sluiten, te meer omdat [naam01] heeft verklaard dat de datum van ondertekening op een vergissing berust en moet worden gelezen als 9 juni 2022. Ook staat vast dat de huurperiode van het pand aan de [adres01] zou gaan aflopen en dat de verhuurder de betreffende overeenkomst niet zou verlengen. Of er een formele opzegging is geweest en of het vinden van vervangende kantoorruimte voor (W)BKV urgent was, is niet doorslaggevend. Dat de huurovereenkomst tussen [eiseres01] en WBKV een eerdere ingangsdatum kent dan de datum van ondertekening, doet aan de rechtsgeldigheid van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de verklaringen van [eiseres01] daarover niet af. Nu [eisers] hun betwisting van die huurovereenkomst niet met andere argumenten hebben onderbouwd, wordt aan (tegen)bewijslevering op dit punt niet toegekomen.
6.20.
Dit betekent dat de rechtbank geen aanleiding ziet om de huurovereenkomst tussen [eiseres01] en WBKV buiten beschouwing te laten. Voor andere maatregelen zoals door [eisers] in overweging gegeven, is evenmin plaats. De stellingen over de verkoop van een ander pand acht de rechtbank voor de beoordeling van (de onderbouwing van) de vorderingen niet relevant. Reeds daarom is geen aanleiding om gevolgen te verbinden aan deze stellingen.
Misgelopen rendement
6.21.
Als onderdeel van haar positieve contractsbelang vordert [eiseres01] vergoeding van schade wegens misgelopen rendement op de door haar beoogde investering in het pand. [eiseres01] stelt dat de nettowaarde van het rendement over een periode van tien jaar € 650.000,- bedraagt. Zij onderbouwt dat met een analyse van haar accountant Witlox (zie 3.26), die rekening houdt met een rentelast op vreemd vermogen van 2,5% en verder uitgaat van een te realiseren rendement op de investering van 13,2%, afgezet tegen een gemiddeld rendement van 4% over het eigen en vreemd vermogen. Dit resulteert er volgens [eiseres01] in dat zij 9,2% rendement op de volledige investering misloopt.
6.22.
[eisers] betwisten het gestelde misgelopen rendement. Volgens [eisers] houdt Witlox ten onrechte geen rekening met de aflossing op de financiering, terwijl die leidt tot een lager rendement op het eigen vermogen. Verder is geen rekening gehouden met fiscale effecten en hanteert [eiseres01] een te lange huurperiode en een niet marktconform (namelijk tweemaal zo hoog als de gemiddelde huurprijs voor kantoorruimte) en daarmee onzakelijk hoog huurbedrag. Daarbij speelt volgens [eisers] een rol dat de huurprijs in de voorgaande huurovereenkomst veel lager was en dat het pand nauwelijks over eigen parkeergelegenheid beschikt. [gevoegde partijen] voegen daaraan toe dat het vermeende huurbedrag fors hoger is dan de zittende huurders van het pand aan [eiser01] betaalden. Met de buitensporig hoge huurprijs tracht [eiseres01] volgens [eisers] via haar dochtervennootschap WBKV fiscale voordelen van een lager tarief aan vennootschapsbelasting te creëren. Ten onrechte heeft [eiseres01] die voordelen niet in haar schadeberekening verdisconteerd. Ook ten onrechte is geen rekening gehouden met een verbouwingsperiode vanaf het beoogde moment van levering tot de ingangsdatum van de huurovereenkomst, waarin tegenover de financieringskosten geen rendement zou staan. Daarnaast voeren [eisers] het verweer dat [eiseres01] niet aan haar schadebeperkingsplicht heeft voldaan door als vervangende investering niet een ander pand te kopen. [eiseres01] heeft zich niet ingespannen om een ander pand als investering te verwerven, dat tevens als vervangende kantoorruimte voor WBKV zou kunnen dienen.
6.23.
De rechtbank oordeelt als volgt. Uitgangspunt is dat [eiseres01] zelf mag bepalen wat zij met haar (vrijgekomen) geld doet. De keuze om juist in het pand en niet in een ander object te investeren of het geld op andere wijze te beleggen kan haar dan ook in beginsel niet worden tegengeworpen. Gesteld noch gebleken is van bijzondere omstandigheden die tot een ander oordeel leiden.
6.24.
[eiseres01] is als eigenaar/verhuurder in beginsel vrij om te bepalen met wie en tegen welke prijs zij een huurovereenkomst sluit. Dat de huurder een gelieerde vennootschap is die – volgens de toelichting van [naam01] – de ruimte ter beschikking stelt aan haar dochtervennootschap, maakt dat niet zonder meer anders. Vast staat dat met WBKV met betrekking tot het pand een huurovereenkomst is gesloten voor tien jaar. De betwisting van het waarheidsgehalte van de schriftelijke huurovereenkomst is, mede in het licht van de mededeling aan [gedaagde01] dat het pand voor BKV zou worden gebruikt (zie 3.9), onvoldoende gemotiveerd. Bij de berekening van het misgelopen rendement wordt de huurovereenkomst dan ook terecht tot uitgangspunt genomen. Dat de vorige huurovereenkomst door WBKV voor de duur van vijf jaar is aangegaan, betekent niet zonder meer dat zij met [eiseres01] geen huurovereenkomst voor een langere periode zou kunnen aangaan. [eiseres01] heeft gesteld dat zij het pand juist (mede) met het oog op verhuur door [eiseres01] heeft aangekocht. [eisers] heeft daar niets tegenover gesteld wat die huurperiode onredelijk maakt, zodat terecht wordt uitgegaan van een huurperiode van tien jaar. Anders dan [eisers] hebben aangevoerd, is de beoogde verbouwingsperiode op de schadeberekening niet van invloed. [eiseres01] heeft immers niet gesteld dat haar schade ziet op de periode vanaf de beoogde levering, maar op de totale huurperiode van tien jaar. [eisers] hebben niet gemotiveerd betwist dat aangenomen kan worden dat de huurder het pand bij nakoming van de overeenkomst door [eiser01] op de beoogde datum in gebruik had kunnen nemen.
6.25.
In dit geval hebben [eiseres01] en WBKV een schriftelijke huurovereenkomst gesloten voor de huur van het pand tegen betaling van een jaarlijkse huurprijs van € 160.500,-. Dat is € 57.500,- meer dan de huurprijs die is vermeld in de aflopende huurovereenkomst van WBKV. De rechtbank oordeelt dat dit prijsverschil voor een gerenoveerd pand met een duidelijk groter kantooroppervlak en enkele parkeerplaatsen niet zodanig is dat de nieuwe huurovereenkomst niet als uitgangspunt kan worden genomen bij de schadebegroting. Daarbij komt dat [eisers] dit argument baseert op de huurprijs van het pand aan de [adres01] bij aanvang van de huurperiode van dat pand en niet op de (jaarlijks verhoogde) huurprijs aan het einde van de huurperiode van dat pand. Voor zover [eisers] betogen dat het pand over minder parkeerplaatsen beschikt dan de voormalige kantoorruimte en dat reeds om die reden de huurprijs een onzakelijke grondslag heeft, is dat betoog onvoldoende onderbouwd. Daarbij komt dat [eiseres01] bij haar schadeberekening is uitgegaan van een jaarlijkse huurprijs van € 150.000,- in plaats van de feitelijke € 160.500,- bij aanvang van de huurperiode. Verder hebben [eisers] onvoldoende concreet gemaakt dat en hoe fiscale effecten van invloed zijn op de schade, terwijl deze effecten door [eiseres01] gemotiveerd zijn weersproken. Dit geldt ook voor het betoog over de invloed van de aflossing van de financiering op het rendement. Het had op de weg van [eisers] gelegen om hun stellingen op deze punten met bijvoorbeeld een (tegen)rapport van een fiscalist te onderbouwen en dat hebben zij niet gedaan. Of en zo ja tegen welke prijs [eiseres01] ten behoeve van de financiering een ander pand heeft verkocht, is niet relevant.
6.26.
Resumerend plaatsen [eisers] weliswaar vraagtekens bij het volgens [eiseres01] misgelopen rendement, maar schetsen zij geen aannemelijk alternatief scenario. [eisers] hebben de aannemelijkheid van het hypothetische rendement zoals dat door Witlox is gehanteerd en onderbouwd ook verder onvoldoende gemotiveerd betwist.
6.27.
De vordering tot schadevergoeding wegens misgelopen rendement wordt gelet op het voorgaande toegewezen.
Waardestijging
6.28.
[eiseres01] stelt dat haar positieve contractsbelang verder bestaat uit een gemiste waardestijging van het pand. Volgens Witlox (zie 3.26) is binnen tien jaar een totale waardestijging van 15% te verwachten, wat ten opzichte van de koopprijs neerkomt op
€ 225.000,-. [eiseres01] heeft haar stelling verder onderbouwd met een rapport van Stima over de gebiedsontwikkeling ter plaatse (zie 3.30).
€ 225.000,-. [eiseres01] heeft haar stelling verder onderbouwd met een rapport van Stima over de gebiedsontwikkeling ter plaatse (zie 3.30).
6.29.
[eisers] betwisten de gestelde gemiste waardestijging. Volgens hen is een jaarlijkse waardestijging van 3% onder de huidige markomstandigheden, in het bijzonder de na 2021 stijgende hypotheekrente en de als gevolg daarvan dalende prijzen van onroerend goed, niet reëel. Bovendien wordt voorbijgegaan aan het waarde drukkende effect dat het pand niet over eigen parkeergelegenheid beschikt. [eisers] betwisten de nauwkeurigheid van het rapport van Stima, dat slechts op algemene literatuur met betrekking tot woningen is gebaseerd. Verder betogen [eisers] dat de eventuele meerwaarde van alles wat [eiseres01] na de beoogde levering aan het pand zou verbeteren, niet mag meetellen bij de schadeberekening. [gevoegde partijen] voegen daaraan toe dat, voor zover de gestelde waardestijging al reëel zou zijn, [eiseres01] de bewuste waardestijging ook met de aankoop van een ander pand zou kunnen behalen.
6.30.
De rechtbank oordeelt met inachtneming van de in 6.16 vermelde maatstaf dat een hypothetische toekomstige situatie nooit met zekerheid kan worden vastgesteld. [eiseres01] heeft het onder 3.30 aangehaalde rapport van Stima overgelegd, dat een onderbouwde berekening bevat die niet op voorhand onaannemelijk is. [eisers] hebben daar onvoldoende tegenover gesteld. De actuele marktomstandigheden zijn niet zonder meer bepalend voor de verwachte ontwikkelingen op de vastgoedmarkt over een langere periode in de toekomst. Evenmin hebben [eisers] een voldoende concreet alternatief scenario geschetst. Weliswaar hebben zij naar voren gebracht dat [eiseres01] binnen afzienbare tijd een ander pand had kunnen aankopen (of zelf laten bouwen), maar zij hebben niet nader gemotiveerd waarom de schadebeperkingsplicht zo ver strekt dat [eiseres01] met alle daaraan verbonden risico’s een alternatief moet laten bouwen voor wat haar door de wanprestatie van [eiser01] en het onrechtmatig handelen van [gedaagde01] is ontnomen en dat de markt voor kantoorruimte in de regio zodanig is dat het gemakkelijk genoeg is om binnen afzienbare tijd een ander pand aan te kopen dat voldoet aan de wensen van [eiseres01] . Gelet hierop hebben [eisers] de stellingen van [eiseres01] onvoldoende gemotiveerd betwist en de aannemelijkheid ervan niet weerlegd.
6.31.
Het voorgaande betekent dat de gevorderde schade in verband met gemiste waardestijging wordt toegewezen. Vordering 6 wordt dan ook in haar geheel toegewezen.
Advocaatkosten kort geding
6.32.
De door [eiseres01] overgelegde specificaties zien op werkzaamheden in de periode tot en met augustus 2021 met betrekking tot de kortgedingprocedure. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres01] in die procedure argumenten heeft aangevoerd voor vergoeding van de daadwerkelijk gemaakte proceskosten. In het kortgedingvonnis is [eiser01] veroordeeld tot betaling van de proceskosten gebaseerd op het liquidatietarief. Tegen dat vonnis is geen hoger beroep ingesteld. Onder die omstandigheden is in deze procedure geen plaats voor (her)beoordeling van de vordering tot vergoeding van naar gesteld nodeloos gemaakte advocaatkosten. Een beroep op misbruik van procesrecht of onrechtmatige daad op dat punt had [eiseres01] in de kortgedingprocedure moeten doen, waarin inmiddels onherroepelijk over de in die procedure gemaakte proceskosten is beslist. Dit betekent dat vordering 7 wordt afgewezen.
Kosten deskundigen
6.33.
Redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid komen op grond van artikel 6:96 lid 2 BW voor vergoeding in aanmerking. [eisers] en [gevoegde partijen] betwisten de gevorderde kosten en menen dat die niet zijn onderbouwd. Zij gaan met hun betwisting echter voorbij aan de door [eiseres01] overgelegde correspondentie van Witlox, het rapport van Stima en de overgelegde facturen, die het gevorderde bedrag overstijgen. Tegen de redelijkheid van (a) het maken van deze kosten en (b) de hoogte ervan is geen gemotiveerd verweer gevoerd. Vordering 8 zal dan ook worden toegewezen.
Beslagkosten
6.34.
Op grond van artikel 706 Rv kunnen de beslagkosten van de beslagene worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was. Omdat de vorderingen van [eiseres01] jegens [eisers] grotendeels worden toegewezen, zijn de beslagen op vermogensbestanddelen van [eisers] niet ten onrechte gelegd. Dit betekent dat [eisers] de beslagkosten aan [eiseres01] moeten voldoen.
6.35.
Op grond van de overgelegde beslagstukken worden de beslagkosten begroot op:
- salaris advocaat € 1.196,00 (2 punten × tarief II van 598,-)
- griffierecht € 667,00
- kosten deurwaarder (over)betekening
Totaal € 3.488,15
Buitengerechtelijke incassokosten
6.36.
Tegen deze vordering is geen afzonderlijk verweer gevoerd. De vordering is toewijsbaar op basis van de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, met als grondslag het in deze procedure als hoofdsom toe te wijzen bedrag van € 875.000,-. Dit betekent dat € 6.150,- aan buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen.
Wettelijke rente
6.37.
De gevorderde wettelijke rente is op de wet gegrond en inhoudelijk niet bestreden. Ten aanzien van de posten waarover dat is gevorderd, wordt de wettelijke rente dan ook toegewezen vanaf de dag van dagvaarding.
Proceskosten
6.38.
[eisers] worden als de in het ongelijk gestelde partijen hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres01] worden conform het liquidatietarief dat hoort bij het toe te wijzen bedrag begroot op:
- explootkosten € 221,20
- salaris advocaat € 6.826,00 (2 punten × tarief VII (€ 3.413,-))
- griffierecht
€ 7.852,00
€ 7.852,00
Totaal € 14.899,20
6.39.
Uit het arrest van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de rechtbank af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten en wettelijke rente daarover.
in reconventie
Rechtmatigheid van de beslagen
6.40.
[eiseres01] heeft conservatoir beslag gelegd voor haar vorderingen in conventie die grotendeels worden toegewezen. Dit betekent dat de beslagen niet ten onrechte zijn gelegd en de vordering tot opheffing in beginsel strandt. [eisers] hebben niet gesteld dat hun belang bij opheffing van de beslagen zwaarder weegt dan het belang van [eiseres01] bij instandhouding ervan. De vordering tot opheffing van de beslagen wordt dan ook afgewezen.
Proceskosten
6.41.
[eisers] worden als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten veroordeeld, niet hoofdelijk omdat dit niet is gevorderd. De kosten aan de zijde van [eiseres01] worden begroot op € 598,- aan salaris advocaat (2 punten × tarief € 598,- × factor 0,5, dit laatste in verband met de nauwe samenhang met de vorderingen in conventie).
7..De beoordeling in de vrijwaringszaak
7.1.
Omdat de vorderingen in de hoofdzaak (grotendeels) worden toegewezen, moet in de vrijwaringszaak worden beoordeeld of [gevoegde partijen] aan [eisers] moeten betalen wat [eisers] aan [eiseres01] moeten betalen.
7.2.
Niet in geschil is dat [gevoegde partij02] op basis van een daartoe verstrekte opdracht voor [eiser01] de verkoopactiviteiten met betrekking tot het pand ter hand heeft genomen. Of [gevoegde partij02] , [gevoegde partij01] of beiden als opdrachtnemer moeten worden beschouwd, behoeft gelet op de uitkomst van de inhoudelijke beoordeling in de vrijwaringszaak geen afzonderlijke bespreking. Hierna wordt daarom doorgaans geen onderscheid gemaakt tussen [gevoegde partij01] en [gevoegde partij02] .
7.3.
[eisers] stellen dat [gevoegde partijen] bij de uitvoering van de overeenkomst van opdracht tekort zijn geschoten door de verhuurde staat van het pand onvoldoende te onderkennen en ten onrechte het standpunt in te nemen dat tussen [eiser01] en [eiseres01] een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen. [gevoegde partijen] hebben bij de uitvoering van de opdracht onzorgvuldig gehandeld door twee heren te dienen; zij behartigden naast de belangen van [eiser01] ook of juist die van [eiseres01] . Hiermee zijn [gevoegde partijen] tekortgeschoten in de zorg die zij als goed makelaar hadden moeten betrachten.
7.4.
[gevoegde partijen] betwisten dat zij tekort zijn geschoten. De verwijten die [eisers] aan [gevoegde partijen] maken, zijn ongefundeerd en horen niet thuis in deze procedure, althans kunnen niet tot enig rechtsgevolg leiden. Subsidiair, als wel sprake zou zijn van een tekortkoming of fout van [gevoegde partijen] , dan betwisten zij het causaal verband met de in de hoofdzaak gevorderde schade. [eiser01] is gehouden haar verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen en heeft dat niet gedaan. Dat is de oorzaak van de schade van [eiseres01] . Voor zover [gevoegde partijen] toch aansprakelijk zouden zijn, dan betwisten zij de hoogte van de door [eiseres01] gevorderde schade, waartegen [gevoegde partijen] als gevoegde partijen in de hoofdzaak verweer hebben gevoerd en beroepen zij zich op de eigen schuld van [eisers] en hun schadebeperkingsplicht.
7.5.
De rechtbank oordeelt als volgt. [eisers] gaan eraan voorbij dat, gelet op het oordeel in de hoofdzaak, [eiser01] zelf de koopovereenkomst met [eiseres01] niet is nagekomen en dat [gedaagde01] dat heeft bewerkstelligd. De stelling dat [gevoegde partijen] ten onrechte het standpunt hebben ingenomen dat een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen, gaat dan ook niet op. Van een zorgvuldig handelend makelaar kan niet worden verwacht dat hij een van de werkelijkheid afwijkend standpunt inneemt om de enkele reden dat die werkelijkheid niet naar de zin van zijn opdrachtgever is. Dat het standpunt tot ongenoegen van [eisers] strookt met de wensen van [eiseres01] en dat [gevoegde partij01] en [naam01] elkaar kenden, betekent niet dat [gevoegde partijen] zich schuldig maakten aan belangenverstrengeling. De door [eisers] overgelegde stukken en hun argumenten wettigen niet de conclusie dat [gevoegde partij01] en [naam01] een persoonlijke band hebben die verder gaat dan wel vaker aan de orde is tussen een ondernemer met meerdere panden en een bedrijfsmakelaar. Dat [gevoegde partij01] zich partijdig in het voordeel van [eiseres01] zou hebben opgesteld, valt niet in te zien en bovendien is van enig causaal verband tussen zijn opstelling en het ontstaan van de schade van [eiseres01] niet gebleken. Dat [gevoegde partijen] de huursituatie onvoldoende hebben onderkend is ook onjuist. Uit zijn email van 6 mei 2021 aan [naam02] (“
ik denk dat ik de huurders uitplaatsingskosten moet betalen.”, zie 3.7) blijkt bovendien dat [gedaagde01] zich terdege bewust was van de mogelijke consequenties van de verhuurde staat. [gevoegde partij01] heeft het onderwerp huur meermalen aan de orde gesteld (zie bijvoorbeeld 3.8 en 3.9). De huursituatie was ook steeds onderwerp van gesprek tijdens de onderhandelingen die op 25 mei 2021 tot wilsovereenstemming hebben geleid. Dat [eisers] er toen nog niet in waren geslaagd en er kennelijk ook na die tijd niet in slaagden om de huurders uit het pand te krijgen, voor zover zij dat al serieus hebben geprobeerd, kan [gevoegde partijen] niet worden verweten. Gesteld noch gebleken is dat aan [gevoegde partijen] een verdergaande opdracht tot advisering over de huursituatie is verstrekt. Gelet op de kennis die op dat punt van [eiser01] als op de vastgoedmarkt professioneel opererende partij en van [gedaagde01] als regelmatig op de vastgoedmarkt actieve bestuurder mag worden verondersteld, is dat ook niet aannemelijk.
ik denk dat ik de huurders uitplaatsingskosten moet betalen.”, zie 3.7) blijkt bovendien dat [gedaagde01] zich terdege bewust was van de mogelijke consequenties van de verhuurde staat. [gevoegde partij01] heeft het onderwerp huur meermalen aan de orde gesteld (zie bijvoorbeeld 3.8 en 3.9). De huursituatie was ook steeds onderwerp van gesprek tijdens de onderhandelingen die op 25 mei 2021 tot wilsovereenstemming hebben geleid. Dat [eisers] er toen nog niet in waren geslaagd en er kennelijk ook na die tijd niet in slaagden om de huurders uit het pand te krijgen, voor zover zij dat al serieus hebben geprobeerd, kan [gevoegde partijen] niet worden verweten. Gesteld noch gebleken is dat aan [gevoegde partijen] een verdergaande opdracht tot advisering over de huursituatie is verstrekt. Gelet op de kennis die op dat punt van [eiser01] als op de vastgoedmarkt professioneel opererende partij en van [gedaagde01] als regelmatig op de vastgoedmarkt actieve bestuurder mag worden verondersteld, is dat ook niet aannemelijk.
7.6.
Het voorgaande betekent dat [gevoegde partijen] niet tekort zijn geschoten in de nakoming van de opdracht. Ook de jegens [gevoegde partij01] op onrechtmatig handelen gegronde vordering faalt, omdat [eisers] daaraan geen andere feiten ten grondslag hebben gelegd dan hiervoor besproken.
7.7.
De vorderingen worden afgewezen.
7.8.
[eisers] worden als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gevoegde partijen] worden conform het liquidatietarief dat hoort bij het bedrag waartegen verweer is gevoerd begroot op:
- salaris advocaat € 8.532,50 (2,5 punten × tarief VII (€ 3.413,-))
- griffierecht
€ 8.519,00
€ 8.519,00
Totaal € 17.051,50
7.9.
Uit het arrest van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de rechtbank af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten en wettelijke rente daarover.
8..De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak in conventie
8.1.
verklaart voor recht dat tussen [eiseres01] en [eiser01] op 25 mei 2021 een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het pand;
8.2.
verklaart voor recht dat [eiser01] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de onder 8.1 bedoelde koopovereenkomst;
8.3.
verklaart voor recht dat [eiseres01] de onder 8.1 bedoelde koopovereenkomst bij brief van 28 september 2021 rechtsgeldig heeft ontbonden;
8.4.
verklaart voor recht dat [gedaagde01] jegens [eiseres01] onrechtmatig heeft gehandeld en aansprakelijk is voor de door [eiseres01] geleden en nog te lijden schade;
8.5.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van € 875.000,- aan [eiseres01] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 november 2021 tot de dag van volledige betaling;
8.6.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van € 10.000,- aan deskundigenkosten;
8.7.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling aan [eiseres01] van de beslagkosten van € 3.488,15, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 november 2021 tot de dag van volledige betaling;
8.8.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling aan [eiseres01] van de buitengerechtelijke incassokosten van € 6.150,-;
8.9.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling aan [eiseres01] van de proceskosten, tot op heden begroot op € 14.899,20, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dit vonnis;
8.10.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
8.11.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in de hoofdzaak in reconventie
8.12.
wijst de vorderingen af;
8.13.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres01] tot op heden begroot op € 598,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dit vonnis;
8.14.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in de vrijwaringszaak
8.15.
wijst de vorderingen af;
8.16.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gevoegde partijen] , tot op heden begroot op € 17.051,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dit vonnis;
8.17.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Welter-Dekkers, griffier. Het vonnis is op 2 augustus 2023 uitgesproken in het openbaar.
mr. M. Welter-Dekkers, griffier. Het vonnis is op 2 augustus 2023 uitgesproken in het openbaar.
3268/3194