Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/994
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2023 in de zaak tussen
[naam eiser] , te [plaatsnaam] , eiser,
gemachtigde: [naam 1] ,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.
Procesverloop
Met het besluit van 25 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 181.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 18 januari 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 7 juli 2023 op zitting behandeld. De gemachtigde van eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot, [naam 2] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 163.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een galerijflat gelegen op de vierde verdieping, met een gebruiksoppervlakte van 87 m². Het bouwjaar is 1966.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
3. In bezwaar heeft eiser om het taxatieverslag, de grondstaffel, de onderbouwing van de indexering en de KOUDV- en liggingsfactoren van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten verzocht. Ook heeft eiser om inzicht in de correcties gevraagd. Hij betoogt dat verweerder deze stukken ten onrechte niet heeft toegezonden, zodat in strijd is gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
3.1.
Artikel 40, tweede lid, Wet WOZ waarborgt dat een belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. Het betreft in feite de motivering van de door verweerder genomen WOZ-beschikking. Op verzoek moeten deze gegevens worden toegezonden (Rechtbank Rotterdam, 22 december 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:12862). Steun voor deze opvatting vindt de rechtbank in de conclusie van de advocaat-generaal van 31 januari 2023 (ECLI:NL:PHR:2023:130). Het gaat hierbij niet alleen om het taxatieverslag, maar ook om de andere gegevens die aan de waardering ten grondslag liggen, zoals de KOUDV- en liggingsfactoren.
3.2.
De rechtbank stelt vast dat de KOUDV- en liggingsfactoren in het taxatieverslag van verweerder vermeld staan dat aan eiser in bezwaar ter beschikking is gesteld. Aangezien in het onderhavige geval sprake is van een woonobject in een flatgebouw en verweerder daaraan geen grondwaarde heeft toegekend, hoefde verweerder geen grondstaffel te verstrekken. Verweerder heeft verklaard dat de onderbouwing van de indexering in beroep is opgesteld ten behoeve van het taxatierapport en dat deze onderbouwing daarmee niet onder de op de zaak betrekking hebbende stukken in bezwaar valt. Hierop heeft eiser ter zitting aangegeven dat hij daar niet om heeft gevraagd. De rechtbank laat dit onderdeel van de beroepsgrond dan ook onbesproken. De rechtbank concludeert dat verweerder alle gevraagde op de zaak betrekking hebbende stukken verstrekt heeft met uitzondering van de correctie van de KOUDV-factoren. De rechtbank overweegt dat alle KOUDV-factoren van de onroerende zaak in bezwaar zijn gewaardeerd op een ‘3’ (gemiddeld) en zo ook het vergelijkingsobject [adres 2] . Bij de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] zijn de KOUDV-factoren eveneens gewaardeerd op een ‘3’ met uitzondering van een ‘4’ (goed) voor onderhoud. Gelet op het feit dat er zeer beperkt gecorrigeerd is, eiser door het voeren van vele procedures tegen verweerder bekend is met de correctiefactoren die verweerder hanteert en het feit dat dit niet tijdens de hoorzitting aan de orde is geweest, oordeelt de rechtbank dat het niet aannemelijk is dat eiser benadeeld is door het niet verstrekken van de correctie van de KOUDV-factoren. De rechtbank ziet daarom aanleiding het gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) te passeren.
De waardebepaling van de onroerende zaak
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meestbiedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport en waardematrix (matrix) over van 8 juni 2023 opgemaakt door [naam 3] met bijlagen. In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 181.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met de verkooptransacties van de woningen [adres 5] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in [plaatsnaam] . Uit de matrix bij het taxatierapport volgt dat de m²-prijs van de onroerende zaak € 2.057,- bedraagt tegen een gemiddelde m²-prijs van € 2.194,- voor de vergelijkingsobjecten. Gelet op het taxatierapport en de matrix maakt verweerder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden.
6. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, gebruiksoppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle objecten betreffen galerijflats uit het bouwjaar 1966 en hebben een gebruiksoppervlakte van 87 m². De galerijflats zijn allemaal gelegen in hetzelfde flatgebouw in de wijk [naam wijk] in [plaatsnaam].
6.1.
De stelling van eiser dat verweerder de vergelijkingsobjecten [adres 6] en [adres 7] ten onrechte niet bij zijn vergelijking heeft betrokken, treft geen doel. Het staat verweerder in beginsel vrij om de vergelijkingsobjecten aan te voeren waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. Verweerder is niet zonder meer verplicht de laagst gerealiseerde verkoopprijzen, zoals door eiser is betoogd, te betrekken in de matrix. Niet gesteld of gebleken is dat de door eiser aangedragen onroerende zaken (veel) beter vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak dan de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Van de aangedragen onroerende zaken zijn geen omschrijvingen of kenmerken bekend. De door eiser aangedragen objecten zijn door verweerder wel betrokken in de vergelijking van het gemiddelde verkoopcijfer van € 186.665,- over de periode 2019-2020 van alle appartementen in de twee complexen aan de [straatnaam].
7. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de onroerende zaak. De keuken en het sanitair moeten gemoderniseerd worden. De gedateerde voorzieningen hebben volgens eiser een negatieve invloed op de waarde van het huis.
7.1.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen van de onroerende zaak. Uit de matrix blijkt dat verweerder de factor ‘voorzieningen’ voor alle objecten op een ‘3’ heeft vastgesteld, behalve voor [adres 4] . Bij dit vergelijkingsobject is het voorzieningenniveau vastgesteld op een ‘4’. Gesteld dat de keuken en het sanitair van de onroerende zaak gedateerd ogen, dan nog betekent dit niet dat het voorzieningenniveau naar beneden moet worden bijgesteld. Eiser heeft verder niet onderbouwd (met bijvoorbeeld foto’s) waarom de factor ‘voorzieningen’ voor de onroerende zaak lager dan gemiddeld zou moeten worden vastgesteld. Verweerder heeft in de bezwaarfase om foto’s gevraagd, maar die zijn door eiser niet overgelegd. Het had op de weg van eiser gelegen om zijn standpunt te onderbouwen en ook in beroep heeft eiser dat nagelaten. Evenmin heeft eiser onderbouwd dat het voorzieningenniveau van [adres 4] afwijkt van dat van de onroerende zaak waardoor er een correctie toegepast zou moeten worden.
8. Eiser stelt dat de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] in betere staat verkeren en daarom een lagere waarde onderbouwen. Ter zitting heeft eiser verklaard dat de voorzieningen van [adres 2] en [adres 3] op een ‘4’ moeten worden vastgesteld.
8.1.
De rechtbank volgt de stelling van eiser niet dat uit de foto’s blijkt dat de voorzieningen van deze vergelijkingsobjecten in betere staat zijn. Eiser heeft deze stelling ook niet onderbouwd.
9. Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Hierdoor is niet duidelijk hoe verweerder aan de eindwaarde van de vergelijkingsobjecten komt.
9.1
Verweerder heeft in het verweerschrift en op zitting toegelicht dat de indexeringscijfers uit een marktanalyse volgen. In het taxatierapport zijn grafieken opgenomen die een trendanalyse weergeven, waarbij alle verkoopcijfers van appartementen in [plaatsnaam] tussen 1 januari 2018 en 1 januari 2021 zijn betrokken. Van deze verkoopcijfers wordt een grafiek gemaakt, waarbij ieder punt een verkoopcijfer representeert. Het systeem kan de ontwikkeling tussen twee data aangeven, waardoor de procentuele ontwikkeling kan worden gegenereerd tussen de datum van de verkoop en de waardepeildatum.
9.2.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de bolletjesgrafiek en de daarbij gegeven toelichting het door hem gehanteerde indexeringspercentage voldoende toelicht en aannemelijk maakt (Hof Den Haag, 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2752). Daarnaast is in de bij het taxatierapport gevoegde matrix te zien met welke percentages is geïndexeerd en hoe de indexering van de vergelijkingsobjecten heeft plaatsgevonden. Door eiser is verder niet beargumenteerd wat er aan de onderbouwing van verweerder ontbreekt.
10. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld.
De redelijke termijn
11. Eiser heeft ter zitting verzocht om immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn.
11.1.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252), behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt als zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
11.2.
Het bezwaarschrift is door verweerder op 9 april 2021 ontvangen. De rechtbank had vervolgens op uiterlijk 9 april 2023 uitspraak moeten doen, maar deze termijn is verlopen. De uitspraak op bezwaar is op 18 januari 2022 gedaan, dus verweerder heeft ruim negen maanden over de uitspraak op bezwaar gedaan. Dat is ruim drie maanden langer dan in het kader van de redelijke termijn is toegestaan. De rechtbank heeft het beroep op 28 februari 2022 ontvangen. Op het moment van deze uitspraak ligt de zaak één jaar en ongeveer vijf maanden bij de rechtbank, wat betekent dat zij binnen de termijn van anderhalf jaar is gebleven. De overschrijding is daarmee aan verweerder te wijten.
11.3.
In navolging van de uitspraak van de rechtbank van 12 juli 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:6163) hanteert de rechtbank voor de immateriële schade een vergoeding van € 50,- per halfjaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. Hiervan uitgaande zal de rechtbank verweerder veroordelen tot een bedrag van € 50,-, te betalen aan eiser als vergoeding voor de door hem geleden immateriële schade.
Griffierecht en proceskostenvergoeding
12. Het verzoek om immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiser gedaan gedurende het beroep. Op grond van artikel 8:94, tweede lid, van de Awb is bij onderhavig verzoek om immateriële schadevergoeding zoals bedoeld in artikel 8:91, eerste lid, van de Awb geen griffierecht verschuldigd. Omdat voor het verzoek geen griffierecht is geheven, leidt dit ook niet tot de vergoeding daarvan.
13. De rechtbank ziet in de toepassing van artikel 6:22 van de Awb geen aanleiding verweerder te veroordelen in de gemaakte proceskosten voor het beroep. De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen wel aanleiding om verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, voor zover deze betrekking hebben op het verzoek tot immateriële schadevergoeding. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 418,50,- (1 punt voor het indienen van het verzoekschrift en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt het griffierecht niet terug.
15. Verweerder moet aan eiser een immateriële schadevergoeding van € 50,- betalen. Daarnaast moet verweerder de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 418,50 vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 50,-;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 418,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van mr. L.A. Brekelmans, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2023.
De rechter is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).