Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10319544 CV EXPL 23-3940
datum uitspraak: 23 juni 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonbron,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.W. Kox,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M. El Idrissi.
De partijen worden hierna ‘Woonbron’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 31 januari 2023, met producties 1 tot en met 7;
- de conclusie van antwoord;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van 15 mei 2023 namens Woonbron, met productie 8.
1.2.
Op 26 mei 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken. Daarbij was namens Woonbron [naam01] (sociaal beheerder) aanwezig, bijgestaan door mr. N.V.C. Haneveld namens de gemachtigde van Woonbron. [gedaagde01] is samen met zijn vriendin verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde.
2..De feiten
2.1.
[gedaagde01] huurt vanaf 13 september 2010 de woning aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: het gehuurde) van Woonbron. Het gehuurde is gelegen op de negende etage van een flat met twaalf verdiepingen.
2.2.
De huidige huurprijs is € 630,56 per maand. [gedaagde01] moet de huur elke maand vooraf betalen, uiterlijk op de eerste dag van iedere maand.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Woonbron van toepassing. Artikel 9.1 en 9.3 van die algemene huurvoorwaarden luiden als volgt:
“
9.1 U zorgt ervoor dat omwonenden geen last van u hebben
9.1 U zorgt ervoor dat omwonenden geen last van u hebben
U mag geen overlast, schade of hinder veroorzaken. (…)
(…)
9.3
U mag geen drugs maken of verkopen in de (buurt van de) woning
U mag niets doen wat verboden is in de Opiumwet en te maken heeft met drugs. Bijvoorbeeld handelen in drugs. Of hennep kweken in de woning, kelder of op het balkon of dak. Doet u dit toch? Dan zeggen wij uw huurovereenkomst op en ontruimen wij uw woning.”
2.4.
Op 14 december 2022 is de politie het gehuurde binnengevallen. In het hennepinformatiebericht dat de politie daarover op 20 december 2022 heeft opgesteld, staat - voor zover van belang - het volgende:
“[x] Overtreding van artikel 161 bis van het Wetboek van Strafrecht i.c. het opzettelijk vernielen, beschadigen of onbruikbaar maken van een elektriciteitsnetwerk, stoornis in de gang of in de werking van zodanig werk veroorzaken of een ten opzichte van zodanig werk genomen veiligheidsmaatregel verijdelen.
Gelet op de hierboven omschreven overtreding van artikel 161 bis van het Wetboek van Strafrecht is er sprake van gevaarzetting.(…)
In de woning (pand betreft een flatwoning op de negende etage van een
woonblok van 12 woonlagen) werd een in opbouw zijnde hennepkwekerij
aangetroffen.
In de in opbouw zijnde hennepkwekerij werden de volgende goederen
aangetroffen: kweektenten- afzuiginstallatie- assimilatielampen- tijdklokken-
koolstoffilters- ventilatoren- kachel- zakken met aardeknipscharen-
droognetten- 128 potten voor planten.
Tevens werd er een zakje met vermoedelijk hennepgruis van 307.4 gram
aangetroffen
Stroomvoorziening werd illegaal afgenomen”
3..Het geschil
3.1.
Woonbron eist samengevat:
- de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde01] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen binnen vijf dagen na de datum van het vonnis;
- [gedaagde01] te veroordelen tot betaling aan Woonbron van de kosten van ontruiming conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming, indien hij niet vrijwillig het gehuurde ontruimt en Woonbron de ontruiming bewerkstelligt met inschakeling van een deurwaarder;
- [gedaagde01] te veroordelen aan Woonbron te betalen € 751,98 aan huurachterstand over november en december 2022 en januari 2023 met rente en de lopende huur vanaf 1 februari 2023 tot en met de ontruimingsdatum;
- [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Woonbron baseert haar eis op het volgende. [gedaagde01] heeft in strijd gehandeld met de algemene huurvoorwaarden (artikel 9.1 en 9.3) en de wet (artikel 7:213 en 7:214 BW), door in het gehuurde voorbereidingen te treffen voor het exploiteren van een hennepkwekerij, waaronder begrepen het beschadigen van de stroomvoorziening. Vanwege de daaraan verbonden risico’s en omdat hennepteelt alleen door middel van een eenduidige en strenge aanpak effectief bestreden kan worden, rechtvaardigt ook een in opbouw zijnde hennepkwekerij met een geringe omvang de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarnaast heeft [gedaagde01] een huurachterstand laten ontstaan. Woonbron vordert in het kader van procesefficiënte ook een vergoeding ter hoogte van de huurprijs voor het gebruik van het gehuurde tot en met de ontruimingsdatum. Indien [gedaagde01] het gehuurde niet vrijwillig ontruimt, dienen de kosten van ontruiming voor rekening en risico van [gedaagde01] te komen. Woonbron verzoekt om het vonnis (gemotiveerd) uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat van haar niet gevergd kan worden om een eventuele uitspraak in hoger beroep af te wachten.
3.3.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis. Er was geen sprake van een (in opbouw zijnde) hennepkwekerij en [gedaagde01] heeft geen gevaar of anderszins overlast veroorzaakt. De geringe huurachterstand rechtvaardigt ook niet dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. [gedaagde01] verzoekt in het geval de huurovereenkomst wel wordt ontbonden om een terme de grâce en om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.4.
Op de overige stellingen van partijen die van belang zijn, gaat de kantonrechter hierna in.
4..De beoordeling
[gedaagde01] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst
4.1.
[gedaagde01] heeft de bevindingen van de politie zoals opgenomen in het hiervoor (deels) geciteerde het hennepinformatiebericht (zie 2.4) onvoldoende weersproken. Hij stelt weliswaar dat ook andere gewassen geteeld kunnen worden met de aangetroffen zaken, maar [gedaagde01] geeft daarbij niet aan welke concrete andere gewassen hij dan van plan was om te telen in het gehuurde en waarom hij daarvoor alle aangetroffen zaken nodig had. Bovendien heeft hij geen verklaring gegeven voor het zakje met hennepgeruis dat door de politie is aangetroffen in het gehuurde. Tegen deze achtergrond staat naar het oordeel van de kantonrechter vast dat een in opbouw zijnde hennepkwekerij in het gehuurde aangetroffen is. Dat [gedaagde01] nog niet strafrechtelijk is veroordeeld voor overtreding van de Opiumwet kan hem niet baten, alleen al omdat hij naar eigen zeggen wel nog steeds verdachte is. De omstandigheid dat het gehuurde door de burgemeester niet is gesloten, leidt ook niet tot een ander oordeel. De kantonrechter acht het voorstelbaar dat de burgemeester daarvoor onvoldoende aanleiding heeft gezien omdat de hennepkwekerij nog niet in bedrijf was en niet is gebleken van aanwijzingen dat vanuit het gehuurde drugs werden verhandeld. Weliswaar betwist [gedaagde01] dat de stroomvoorziening zodanig beschadigd was dat sprake was van ernstige risico’s voor de flat en de bewoners, maar deze enkele stelling is zonder enige onderbouwing (die ontbreekt) onvoldoende tegenover de constatering van de politie dat sprake was van gevaarzetting.
4.2.
De aanwezigheid van een in opbouw zijnde hennepkwekerij en de daarmee gepaard gaande gevaarzetting is niet alleen strijdig met de algemene huurvoorwaarden van Woonbron (artikel 9.3) maar ook met artikel 7:213 BW. Er is geen reden om onderscheid te maken tussen een hennepkwekerij in opbouw en een hennepkwekerij in werking. Iedere hennepkwekerij moet immers eerst worden opgebouwd. Een verbod op hennepkweek impliceert dat in het gehuurde ook geen hennepkwekerij mag worden opgebouwd (Hof Arnhem-Leeuwarden 17 oktober 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:9013). [gedaagde01] is dan ook tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
4.3.
Door de tekortkoming van [gedaagde01] is de bevoegdheid van Woonbron om de huurovereenkomst te doen ontbinden gegeven, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding in een concreet geval gerechtvaardigd is, dienen ook alle andere omstandigheden van het geval te worden meegewogen, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst (Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
4.4.
De kantonrechter stelt voorop dat de tekortkoming van [gedaagde01] , gelet op de aard van de tekortkoming en daarmee gepaard gaande gevaarzetting voor omliggende woningen, aangemerkt wordt als ernstig. Daar komt het volgende bij. Als toegelaten instelling moet Woonbron bijdragen aan de leefbaarheid van wijken en buurten waarin zij woningen bezit. Door strikte handhaving van haar beleid ten aanzien van (opbouw van) hennepteelt kan zij verloedering van de buurten tegen gaan en draagt zij bij aan de verhuurbaarheid van de omliggende woningen. Tegenover het belang van Woonbron staat het belang van [gedaagde01] bij behoud van zijn woning. Hoewel duidelijk is dat een ontbinding en ontruiming ingrijpend is, heeft [gedaagde01] onvoldoende toegelicht waarom zijn belang in de gegeven omstandigheden zwaarder moet wegen. Daarbij weegt mee dat tijdens de mondelinge behandeling weliswaar gebleken is dat het minderjarige kind van [gedaagde01] staat ingeschreven op het adres van het gehuurde, maar ook dat zijn kind niet in het gehuurde woont. Een en ander leidt tot het oordeel geen sprake van de uitzondering als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW. De huurovereenkomst zal dan ook worden ontbonden.
[gedaagde01] moet het gehuurde binnen veertien dagen ontruimen
4.5.
De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na de datum van dit vonnis. Er bestaat geen aanleiding om [gedaagde01] een terme de grâce zoals bedoeld in artikel 7:280 BW te bieden. Die bepaling is niet van toepassing, omdat [gedaagde01] zijn gedragingen in het kader van het opbouwen van de hennepkwekerij niet ongedaan kan maken. Weliswaar kan [gedaagde01] nog wel aan zijn betalingsverplichting voldoen, maar de huurovereenkomst wordt niet ontbonden vanwege een huurachterstand (die hierna aan de orde komt).
4.6.
[gedaagde01] wordt niet veroordeeld tot betaling van de ontruimingskosten conform de specificatie van de kosten in het proces-verbaal van de deurwaarder. Die vordering is te onbepaald. Het staat nog niet vast of er kosten gemaakt worden voor een ontruiming door een deurwaarder en zo ja, hoe hoog die kosten zijn.
Huurachterstand en rente
4.7.
[gedaagde01] wordt wel veroordeeld om € 1.045,24 aan huurachterstand te betalen aan Woonbron. Partijen zijn het er namelijk over eens dat [gedaagde01] een huurachterstand heeft laten ontstaan over de maanden maart (€ 414,68) en mei 2023 (€ 630,56). Weliswaar heeft Woonbron tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat ook de huur over de maand juni 2023 niet is betaald en dat de huurachterstand dus € 1.675,80 bedraagt, maar [gedaagde01] heeft daar terecht tegen ingebracht dat de huur betaald moet zijn vóór de eerste van de maand (zie 2.2). De huur over de maand juni 2023 was op de dag van de mondelinge behandeling (26 mei 2023) dus nog niet opeisbaar.
4.8.
De rente wordt toegewezen, zoals hierna onder de beslissing vermeld.
4.9.
[gedaagde01] moet een vergoeding gelijk aan de huurprijs blijven betalen tot en met de maand waarin hij de woning met al zijn spullen heeft verlaten (artikel 7:225 BW). Dit deel van de eis wijst de kantonrechter daarom toe.
Proceskosten
4.10.
[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonbron tot vandaag vast op € 128,30 aan dagvaardingskosten, € 322,- aan griffierecht en € 264,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 132,-). Dit is totaal € 714,30. Voor kosten die Woonbron maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 66,- (1/2 punt x € 132,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.11.
Uit de beoordeling hiervoor volgt ook dat sprake is van een dusdanig ernstige situatie dat het belang van Woonbron bij ontruiming op basis van dit vonnis zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde01] bij behoud van de bestaande situatie totdat op een door hem mogelijk in te stellen hoger beroep is beslist. Dat een ontruiming vergaande gevolgen heeft voor [gedaagde01] , legt onvoldoende gewicht in de schaal voor een ander oordeel, alleen al omdat hij die gevolgen zelf in de hand heeft gewerkt door zijn handelwijze. Dit vonnis wordt dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde01] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres01] te [plaats01] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Woonbron te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Woonbron te betalen € 1.045,24 aan huurachterstand over de maanden maart en mei 2023;
5.3.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Woonbron te betalen de wettelijke rente van artikel 6:119 BW over het saldo dat aan hoofdsom vanaf 1 januari 2023 aan huur van november en december 2022 en januari 2023, exclusief kosten, telkens, na elke debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag van volledige betaling;
5.4.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Woonbron te betalen € 630,56 per maand met ingang van de maand juni 2023 tot en met de ontruimingsdatum;
5.5.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten die aan de kant van Woonbron tot vandaag worden vastgesteld op € 714,30;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
49039