Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/5800
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 maart 2023 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [plaatsnaam 1], eiser,
(gemachtigde: [naam 1]),
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
(gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté).
Inleiding
Met het besluit van 25 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 269.000,-.
Met het besluit op bezwaar van 5 oktober 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 23 februari 2023 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, [naam 2]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Beoordeling door de rechtbank
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 224.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 117 m², gelegen op een perceel van 107 m². De onroerende zaak heeft een berging en een dakkapel. Het bouwjaar is 1974.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
3.1.
Eiser heeft in bezwaar gevraagd om de opbouw van de waardering, inclusief de referentieobjecten, de grondstaffel, een onderbouwing van de indexering en de KOUDV- en liggingsfactoren van de onroerende zaak. Hij betoogt dat verweerder deze stukken ten onrechte niet heeft toegezonden, zodat in strijd is gehandeld met artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ. Verweerder stelt dat hij niet gehouden was de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde van eiser toe te zenden.
3.2.
Artikel 40, tweede lid, Wet WOZ waarborgt dat een belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. Het betreft in feite de motivering van de door verweerder genomen WOZ-beschikking. Op verzoek moeten deze gegevens worden toegezonden, zie uitspraak van Rechtbank Rotterdam van 22 december 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:12862. Steun voor deze opvatting vindt de rechtbank in de conclusie van de Advocaat-Generaal van 31 januari 2023, ECLI:NL:PHR:2023:130. Het gaat hierbij niet alleen om het taxatieverslag, maar ook om de andere gegevens die aan de waardering ten grondslag liggen, zoals de KOUDV- en liggingsfactoren.
3.3.
Door deze gegevens niet toe te zenden heeft verweerder in strijd met artikel 40, tweede lid, Wet WOZ gehandeld. Het beroep is daarom gegrond en het bestreden besluit moet worden vernietigd. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk maakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.
De waardebepaling
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 2 februari 2023 opgemaakt door [naam 3] en een waardematrix (de matrix). In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 269.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5] in [plaatsnaam 2].
6. De in de matrix vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten zijn alle woningen in dezelfde wijk van hetzelfde bouwjaar en nagenoeg dezelfde gebruiksoppervlakte. Ook vergelijkingsobject [adres 2] kan worden betrokken bij de waardering, ondanks dat deze woning in tegenstelling tot de onroerende zaak een hoekwoning is. De grondoppervlakte van [adres 2] is groter dan het vergelijkingsobject en [adres 4], maar kleiner dan [adres 3] en [adres 5]. [adres 2] verschilt met de onroerende zaak daarom qua objectieve kenmerken niet zodanig dat verweerder dit vergelijkingsobject niet mocht gebruiken.
7. Eiser stelt dat vergelijkingsobject [adres 3] de waarde niet onderbouwd, omdat de woning een groter perceeloppervlakte heeft en na de waardepeildatum voor minder is verkocht dan de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak. De rechtbank is van oordeel dat in de matrix af te lezen is hoe verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen in perceeloppervlakte. Ook kan de rechtbank het standpunt van verweerder volgen dat de vergelijkingsobjecten een lagere verkoopprijs hebben, omdat de woningen uit de verhuur afkomstig zijn en door de woningbouwvereniging zijn verkocht.
8.1.
Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de onroerende zaak. De badkamer, keuken en het sanitair zijn meer dan vijftien jaar oud. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van het huis.
8.2.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met het voorzieningenniveau van de onroerende zaak. Uit de matrix blijkt dat verweerder bij de KOUDV-factoren (Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen) een ‘2’ (slecht) heeft aangehouden voor het voorzieningenniveau van de onroerende zaak en ook de vergelijkingsobjecten.
9.1.
Eiser voert aan dat verweerder te weinig rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de onroerende zaak. Het schilderwerk, de kozijnen en het voegwerk zijn in slechte staat.
9.2.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder verder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de onroerende zaak. Uit de matrix blijkt dat verweerder bij de KOUDV-factoren bij de vergelijkingsobjecten een ‘2’ (slecht) heeft aangehouden voor het onderhoudsniveau. Bij de onroerende zaak is het onderhoudsniveau op ‘3’ (voldoende) gewaardeerd. Verweerder heeft het verschil voldoende onderbouwd door aan te geven dat alle vergelijkingsobjecten uit de verhuur afkomstig zijn waardoor kan worden aangenomen dat het onderhoudsniveau van de vergelijkingsobjecten minder goed is. De onroerende zaak is door eiser niet gekocht van de woningbouwvereniging. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd waarom het onderhoud van de onroerende zaak ‘slecht’ zou moeten worden gewaardeerd. Uit de foto van de zolder van [adres 3] (bladzijde 10 van het taxatierapport van verweerder) maakt de rechtbank niet op dat het onderhoud van de onroerende zaak hetzelfde gewaardeerd moet worden als de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank is daardoor aannemelijk geworden dat het onderhoudsniveau van de onroerende zaak beter is dan die van de vergelijkingsobjecten.
10.1.
Eiser voert aan dat verweerder te weinig rekening heeft gehouden met het ontbreken van het isolatiepakket van de onroerende zaak. Daarnaast zou de kwaliteit van de onroerende zaak op een ‘2’ (onvoldoende) moeten worden gewaardeerd.
10.2.
De rechtbank is van oordeel dat eiser onvoldoende heeft onderbouwd dat de kwaliteit van de onroerende zaak ‘slecht’ is. Ook hier is de verwijzing naar de eerdergenoemde foto niet voldoende. De rechtbank is van oordeel dat verweerder verder voldoende rekening heeft gehouden met het kwaliteitsniveau van de onroerende zaak. Voor zowel de onroerende zaak als de vergelijkingsobjecten is deze vastgesteld op ‘3’ (voldoende). Ook gelet op het feit dat alle vergelijkingsobjecten uit de verhuur afkomstig zijn, ziet de rechtbank geen aanleiding om voor het kwaliteitsniveau van de onroerende zaak een lagere KOUDV-factor aan te nemen.
11.1.
Eiser stelt dat in het bestreden besluit niet inzichtelijk wordt gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers plaatsvindt. Hierdoor is niet duidelijk hoe verweerder aan de eindwaarde van de vergelijkingsobjecten komt.
11.2.
Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat de indexcijfers volgen uit een marktanalyse. In het taxatierapport zijn grafieken opgenomen die een ‘trendanalyse’ weergeven waarbij alle verkoopcijfers van eengezinswoningen in de gemeente Delft tussen 1 januari 2017 en 1 januari 2021 betrokken zijn. Van deze verkoopcijfers wordt een grafiek gemaakt, waarbij ieder punt een verkoopcijfer representeert. Het systeem kan de ontwikkeling tussen twee data aangeven, waardoor de procentuele ontwikkeling kan worden gegenereerd tussen de datum van de verkoop en de waardepeildatum.
11.3.
Anders dan in de uitspraak van de rechtbank van 2 maart 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:1471, is de rechtbank van oordeel dat verweerder met de bolletjesgrafiek en de daarbij gegeven toelichting het door hem gehanteerde indexeringspercentage voldoende heeft toegelicht en aannemelijk maakt (vergelijk Hof Den Haag, 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2752). De beroepsgrond slaagt niet.
12. Het door eiser in bezwaar overgelegde taxatierapport van 29 juni 2021 maakt het bovenstaande niet anders. In het taxatierapport wordt de onroerende zaak gewaardeerd op € 224.000,-. De rechtbank is van oordeel dat uit het taxatierapport niet blijkt hoe tot deze waardering is gekomen. Ook wordt er niet uiteengezet hoe de genoemde vergelijkingsobjecten de voorgestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwen. Er wordt bijvoorbeeld niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de KOUDV-factoren en het verschil in perceeloppervlakte tussen de objecten en de onroerende zaak.
13. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld.
Overschrijding redelijke termijn
14.1.
Eiser heeft ter zitting verzocht om immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Europese Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).
14.2.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252) behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
14.3.
Het bezwaarschrift van 27 februari 2021 is op 8 maart 2021 ontvangen door verweerder. Deze ontvangstdatum van bezwaar moet als uitgangspunt worden genomen bij het bepalen van de redelijke termijn. Op het moment van uitspraak zijn er vanaf het bezwaar nog geen twee jaar verstreken. Daarom ziet de rechtbank geen aanleiding om een immateriële schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn toe te kennen.
Conclusie en gevolgen
15. Gelet op de overwegingen 3.1.-3.3. is het beroep gegrond. Omdat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven.
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank ziet aanleiding om met inachtneming van het bepaalde in artikel 2, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) het bedrag met de helft te verminderen, omdat eiser slechts deels in het gelijk is gesteld. Eiser krijgt namelijk gelijk over zijn standpunt rondom het toezenden van de op het geding betrekking hebbende stukken, maar krijgt geen gelijk in zijn standpunt over de WOZ-waarde. De rechtbank stelt op grond van het Bpb de proceskosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 837,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en wegingsfactor 1). Omdat de WOZ-beschikking in stand blijft, komen de kosten van de bezwaarfase niet voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het griffierecht van € 49,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 837,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 maart 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.