ECLI:NL:RBROT:2023:1580

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

Vonnis van 22 februari 2023

in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/10/638347 / HA ZA 22-418 van

1.[eiser01] ,

2.
[eiser02],

woonplaats: [woonplaats01] ,

eisers,

advocaat: mr. D.L.A. van Voskuilen,

tegen

1.[gedaagde01] ,

Woonplaats: [woonplaats01] ,

gedaagde,

advocaat: mr. L.H. Muller,

2.PERFECTKEUR B.V.,

vestigingsplaats: Ridderkerk,

gedaagde,

advocaat: mr. F.R.A. Schaaf.

Partijen worden hierna [eiser01] c.s., [gedaagde01] en Perfectkeur genoemd.

1.Waar gaat deze zaak over?

1.1.

Deze zaak gaat over de koop van een woning met ernstige funderingsgebreken. Kopers, [eiser01] c.s., stellen als gevolg hiervan schade te lijden. Zij spreken hiervoor [gedaagde01] aan als verkoopster van de woning en Perfectkeur als hun bouwkundig keurder.

Bij de beantwoording van de vraag of [gedaagde01] aansprakelijk is, spelen een aantal bepalingen in de NVM-koopovereenkomst een belangrijke rol alsook het bestaan en omvang van mededelings- en onderzoeksplichten. Bij de beantwoording van de vraag of Perfectkeur jegens [eiser01] c.s. aansprakelijk is, spelen de inhoud en uitvoering van de opdracht een belangrijke rol. De rechtbank komt tot de slotsom dat de vorderingen van [eiser01] c.s. moeten worden afgewezen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 15 april 2022, met producties;
de conclusie van antwoord van [gedaagde01] , met producties;
de conclusie van antwoord van Perfectkeur, met producties;
de brief van de rechtbank van 28 oktober 2022, met daarin een zittingsagenda voor de mondelinge behandeling van 6 december 2022;
de aanvullende producties van [eiser01] c.s.;
de aanvullende productie van [gedaagde01] ;
de spreekaantekeningen van [eiser01] c.s.;
de spreekaantekeningen van [gedaagde01] ;
de spreekaantekeningen van Perfectkeur.

3.De feiten

De woning

3.1.

[gedaagde01] was tot 1 september 2020 eigenaar van een woning (bouwjaar 1915) aan de Rottekade, te Rotterdam (de woning). Zij heeft de woning in maart 2018 gekocht van de heer [naam01] . Begin 2020 heeft zij de woning te koop gezet.

3.2.

[eiser01] c.s. hebben op 18 mei 2020 de woning bezichtigd. [gedaagde01] en [eiser01] c.s. hebben kort daarna overeenstemming bereikt over de koopprijs. Op 26 mei 2020 heeft de makelaar van [gedaagde01] [eiser01] c.s., door middel van een e-maillink, een concept koopovereenkomst met twee bijlagen toegestuurd. Deze bijlagen waren (i) het expertiserapport van 22 september 2015 van ir. [naam02] , in opdracht van Rijkswaterstaat, “
Het verrichten van een risico-inventarisatie en risicobeoordeling van bouwwerken, in verband met de voorgenomen aanleg van de verbindingsweg tussen rijksweg 13 en rijksweg 16 bij Rotterdam” (rapport Van Rossum) en (ii) het rapport van Geobest,
Project A16 Rotterdam“
Invloed realisatie op gebouwen” van 13 maart 2017 (rapport Geobest).

Rapport Geobest

3.3.

De samenvatting van het rapport Geobest op pagina 3 luidt:

“SAMENVATTING

In het kader van de aanleg van de A16 Rotterdam wordt een tunnel aangelegd met een passage onder de Grindweg / Bergweg-Zuid en een passage onder de Rotte. De bouwactiviteiten voor deze tunnel oefenen een bepaalde invloed uit op de omgeving. In dit rapport is een inventarisatie gemaakt van de mogelijke invloed.

De invloed op de omgeving bestaat voornamelijk uit trillingen veroorzaakt door het heien van funderingspalen, het intrillen van damwanden en door bouwverkeer. Voor een aantal van deze activiteiten is een prognose gemaakt van de trillingen en de mate van uitdemping naar de omgeving. Uit de analyses blijkt dat er een verhoogde kans op schade is bij gebouwen in SBR-A categorie 1 (gebouwen in goede staat met een draagconstructie bestaande uit beton, hout of staal) op een afstand van 5 m van de TB-grens. Voor gebouwen in SBR-A categorie 2 (metselwerk panden in relatief goede staat) is deze afstand 25 m van de TB-grens en voor gebouwen in SBR-A categorie 3 (metselwerk panden in slechtere staat en monumenten) is deze afstand 40 m van de TB-grens. Op grotere afstanden zijn de trillingen beperkt en liggen in de orde van het normale lichte verkeer.

Door Nebest BV wordt per woning een beschouwing gegeven van de huidige staat van de bebouwing (en fundering) en wordt op basis van de resultaten uit dit rapport een verwachting uitgesproken over de kans op schade”.

Koopovereenkomst

3.4.

Op 2 juni 2020 is tussen [gedaagde01] en [eiser01] c.s. een koopovereenkomst (model NVM-koopovereenkomst) tot stand gekomen met betrekking tot de woning, met als koopprijs € 415.000,00 en 1 september 2020 als leveringsdatum. De overeenkomst bevat onder andere de volgende bepalingen:

“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/gebruik

6.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomt bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

(…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschapen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.(…)

artikel 22 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan 100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe objecten. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de kwaliteit van de vloer, het dak, afwezigheid van ongedierte c.q. schimmels (houtworm, boktor, zwam etc.) en de afwezigheid van doorslaand vocht en/of optrekkend vocht, asbest en asbesthoudende materialen.

Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik. Koper heeft de mogelijkheid gehad om het gekochte bouwkundig te inspecteren. Aansprakelijkheden worden uitgesloten.

artikel 15 Ontbindende voorwaarden

15.1.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

(…)

c. op8 juni 2020uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd oornader te bepalenblijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van € 2.500, zegge TWEEDUIZENDVIJFHONDERD EURO, te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen (…)”.

Bouwkundige keuring

3.5.

Op 4 juni 2020 heeft Perfectkeur in opdracht van [eiser01] c.s. een bouwtechnisch onderzoek uitgevoerd aan de woning. Bij dit onderzoek waren aanwezig: de heer [naam03] (namens Perfectkeur), de heer [eiser01] en [gedaagde01] met haar makelaar. Op 5 juni 2020 heeft Perfectkeur haar rapport aan [eiser01] c.s. toegestuurd. Het rapport bevat op pagina 31 onder meer de volgende passage:

18."Buiten het object"

Object scheefstand of verzakking

Het object is aan buitenzijde visueel bekeken of scheefstanden of verzakkingen aanwezig zijn, hierbij wordt opgemerkt dat kleinere scheefstanden niet waargenomen kunnen worden, ook begroeiingen en dergelijke kunnen een goed visueel beeld beïnvloeden en leiden tot geen of een verkeerde conclusie. In dit geval is een scheefstand of verzakking aan het object opgemerkt.

Bevindingen scheefstand/verzakking

De scheefstand/verzakking welke is aangetroffen is niet ernstig, scheurvorming kan ontstaan en een gevolg zijn van deze afwijking. Een probleem met fundering of bodemstructuur kan aanwezig zijn. In dit geval adviseren wij geen vervolgonderzoek, indien de scheefstand of verzakking zich in de toekomst verder gaat uitbreiden kan op dat moment nader onderzoek worden uitgevoerd. Ten tijde van de inspectie lijkt één en ander gestabiliseerd en niet actief, dit is echter geen garantie voor de toekomst”.

3.6.

[eiser01] c.s. hebben na ontvangst van het rapport van Perfectkeur geen nader (bouwkundig) onderzoek ingesteld naar de woning en hebben geen beroep gedaan op de ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomst (artikel 15 sub c NVM-koopovereenkomst).

Correspondentie Groene Boog

3.7.

Bouwcombinatie de Groene Boog, de aannemer van de werkzaamheden aan de A16 en bijbehorende tunnel onder de Rotte, heeft [gedaagde01] bij brief van 19 augustus 2020 informatie verstrekt, waaronder inloggegevens, met betrekking “
tot het opvragen van gegevens van de eerder gedane vooropname van uw woning, het onderzoek naar uw fundering en (indien voor u van toepassing) de zettingsmetingen”. De informatie kon worden ingezien via de website van het bedrijf BBCI-Frijwijk. De brief bevat de volgende passage:

“Rapportage fundering pand

Voorafgaand aan het project zijn er onderzoeken geweest naar de fundering van uw pand. Dit is voor de meeste panden gebeurd in 2017. Indien u van dit rapport opnieuw een kopie wilt ontvangen, kunt u dit opvragen via het e-mailadres: monitoring@groeneboog.nl.”

3.8.

[gedaagde01] heeft deze brief van De Groene Boog niet aan [eiser01] c.s. verstrekt.

Eigendomsoverdracht

3.9.

Op 1 september 2020 heeft de eigendomsoverdracht van de woning aan [eiser01] c.s. plaatsgevonden.

Aansprakelijkstellingen

3.10.

Bij e-mail van 8 juli 2021 hebben [eiser01] c.s. [gedaagde01] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijden als gevolg van de slechte fundering van de woning. Volgens [eiser01] c.s. blijkt uit funderingsonderzoek dat de fundering van de woning in slechte staat verkeert en is dit onderzoek recent gedeeld met [gedaagde01] door de Groene Boog. Op 28 juli 2021 heeft (de rechtsbijstandsverzekeraar van) [gedaagde01] de aansprakelijkheid betwist.

Rapport Nebest

3.11.

Bij brief van 15 februari 2022 heeft de heer [naam04] van “Credit Retrieve Company” namens [eiser01] c.s. zowel [gedaagde01] als Perfectkeur aansprakelijk gesteld voor de schade die [eiser01] c.s. lijden als gevolg van de non-conformiteit van de woning vanwege gebreken aan de fundering. In de brief verwijzen [eiser01] c.s. naar een rapport van Nebest van maart 2017. Dit betreft het rapport “
[straatnaam01] [huisnummer A01] tot en met [huisnummer K01] in Bergeschoek, Funderingsonderzoek [adres01]” van 17 maart 2017 (rapport Nebest). [eiser01] c.s. hebben dit rapport medio 2021 opgevraagd bij de Groene Boog. Het rapport bevat onder andere de volgende passages:

“2. WIJZE VAN ONDERZOEK

Het funderingsonderzoek is uitgevoerd volgens de Richtlijn onderzoek en beoordeling van houten paalfunderingen van oktober 2016.

10.4

Beoordeling

De beoordeling van de fundering van de panden [straatnaam01] [huisnummer A01] tot en met [huisnummer K01] in Bergschenhoek is onvoldoende. De indicatieve funderingstechnische handhavingstermijn is 1 tot 5 jaar.

11.3

Risico's door trillingen

Ongeacht de bouwwerkzaamheden moet op korte termijn maatregelen aan de fundering worden uitgevoerd om de veiligheid van de bewoners te waarborgen”.

3.12.

[gedaagde01] en Perfectkeur hebben aansprakelijkheid afgewezen.

4.De vordering

[eiser01] c.s.

4.1.

[eiser01] c.s. vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde01] en Perfectkeur hoofdelijk te veroordelen om aan [eiser01] c.s. te betalen een bedrag van € 78.179,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 74.000,00 vanaf 15 maart 2022 tot en met de dag van volledige betaling, met veroordeling van [gedaagde01] en Perfectkeur in de proceskosten. De hoofdsom bestaat uit € 74.000,00 aan schade, € 1.515,00 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 2.664,60 aan wettelijke handelsrente tot en met 14 maart 2022.

4.2.

[gedaagde01] en Perfectkeur voeren verweer en concluderen tot niet ontvankelijkheid, althans afwijzing van de vorderingen van [eiser01] c.s. met veroordeling van [eiser01] c.s., bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten inclusief de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

De rechtbank beoordeelt in paragraaf 5.2 eerst de vordering van [eiser01] c.s. tegen [gedaagde01] en daarna in paragraaf 5.3 de vordering van [eiser01] c.s. tegen Perfectkeur.

5.2.

Vordering tegen [gedaagde01]

5.2.1.

[eiser01] c.s. beroepen zich voor hun vordering op [gedaagde01] op artikel 7:17 lid 2 BW. Volgens [eiser01] c.s. bezit de woning niet de eigenschappen die zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten, omdat de woning als gevolg van de slechte fundering niet geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. Dit volgt uit het rapport Nebest. De schade laat zich begroten op € 74.000,00, het bedrag dat woning ten tijde van de koop in juni 2020 minder waard was als gevolg van de slechte fundering, aldus [eiser01] c.s.

5.2.2.

In het kader van haar verweer beroept [gedaagde01] zich op de inhoud van de koopovereenkomst, meer in het bijzonder op de artikelen 6.1 en 6.3 en 22. Hierin is een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling opgenomen. De geldigheid van de koopovereenkomst is niet betwist en staat daarom in rechte vast, zodat de rechtbank hiervan bij de verdere beoordeling zal uitgaan.

Gebrek

5.2.3.

De eerste vraag die beantwoord moet worden, is of sprake is van een gebrek dat aan een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat. In dit kader zijn tijdens de mondelinge behandeling de rapporten van Geobest en Nebest met partijen besproken. Naar aanleiding hiervan staat als voldoende gemotiveerd gesteld en onvoldoende gemotiveerd betwist vast dat het rapport Nebest, de “
beschouwing” is waarnaar in de samenvatting van het rapport Geobest wordt verwezen, te weten: “
Door Nebest wordt per woning een beschouwing gegeven van de huidige staat van de bebouwing (en fundering) en wordt (…) een verwachting uitgesproken over de kans op schade” (zie hiervoor onder 3.3). De inhoud van het rapport Nebest en de daarin opgenomen conclusie – “
Ongeacht de bouwwerkzaamheden moet op korte termijn maatregelen aan de fundering worden uitgevoerd om de veiligheid van de bewoners te waarborgen”(zie hiervoor onder 3.11) – is door [gedaagde01] noch Perfectkeur gemotiveerd betwist. Dit betekent dat in rechte vaststaat dat in 2017 op korte termijn maatregelen aan de fundering van de woning moesten plaatsvinden om de veiligheid van de bewoners te waarborgen. Niet gesteld of gebleken is dat nadien herstelwerkzaamheden aan de fundering hebben plaatsgevonden. Op grond van het voorgaande oordeelt de rechtbank dat de slechte staat van de fundering van de woning, zoals volgt uit het rapport Nebest, een gebrek is dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Een normaal gebruik van een woning betekent in ieder geval dat daarin veilig gewoond moet kunnen worden en daarvan is in dit geval geen sprake.

Ouderdomsclausule

5.2.4.

Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde01] tegen de vordering van [eiser01] c.s. bestaat uit haar (primaire) beroep op de ouderdomsclausule in artikel 22 van de koopovereenkomst. [gedaagde01] heeft aangevoerd dat zij in de koopovereenkomst (en in het daaraan voorafgaande concept) een ouderdomsclausule heeft opgenomen omdat de woning ten tijde van de verkoop meer dan 100 jaar oud was (bouwjaar 1915). Volgens [gedaagde01] zijn de gebreken aan de fundering bouwkundige kwaliteitsgebreken in de zin van de ouderdomsclausule en worden deze gebreken daarom niet geacht belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de koopovereenkomst omschreven gebruik van de woning als woonhuis (zie hiervoor onder 3.4). Dit leidt ertoe dat de gebrekkige fundering geen tekortkoming onder de koopovereenkomst is en [eiser01] c.s. hun vordering hierop niet kunnen baseren, aldus [gedaagde01] . Volgens [eiser01] c.s. heeft de ouderdomsclausule niet de strekking van een algemene exoneratie van het in artikel 6.3 gegarandeerde normale gebruik van de woning als woonhuis.

5.2.5.

In dit kader stelt de rechtbank voorop dat niet is gesteld of gebleken dat partijen over de tekst van de ouderdomsclausule hebben onderhandeld en overweegt dat daarom veel belang toekomt aan de tekst van het artikel, bezien in verband met de overige inhoud van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit het artikel voortvloeiende rechtsgevolgen. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde01] de kwaliteit van de funderingen heeft gegarandeerd zoals bedoeld in de ouderdomsclausule. [eiser01] c.s. hebben bovendien niet betwist dat de slechte kwaliteit van de fundering een bouwkundig kwaliteitsgebrek is in de zin van de ouderdomsclausule. De rechtbank ziet ook geen aanleiding hierover anders te oordelen. Een geslaagd beroep op de ouderdomsclausule leidt er dan – op basis van de tekst van de ouderdomsclausule – toe dat de gebrekkige fundering niet geacht wordt belemmerend te werken op het gebruik van de woning als woonhuis en dat [eiser01] c.s. op grond hiervan geen vordering toekomt.

5.2.6.

Ter zitting hebben [eiser01] c.s. in dit kader echter aangevoerd dat [gedaagde01] zich niet op de ouderdomsclausule kan beroepen omdat zij op de hoogte was van de slechte fundering en van de noodzaak van herstel op korte termijn. [gedaagde01] had hiervan mededeling moeten doen aan [eiser01] c.s. en omdat zij dit niet heeft gedaan, kan zij zich niet op de ouderdomsclausule beroepen. Dit verweer kwalificeert als een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW).

5.2.7.

[gedaagde01] heeft betwist dat zij op de hoogte was van de slechte fundering en dat zij een mededelingsplicht heeft geschonden. Los van haar (primaire) beroep op de ouderdomsclausule, heeft [gedaagde01] zich (subsidiair) tegen de vordering van [eiser01] c.s. verweerd met de stelling dat [eiser01] c.s. bij de koop van de woning de op hen rustende onderzoeksplicht hebben geschonden. Onder verwijzing naar artikel 6.3 van de koopovereenkomst leidt dit er volgens [gedaagde01] toe dat de slechte fundering, het gebrek dat aan het normale gebruik in de weg staat, voor rekening en risico van [eiser01] c.s. komt en dat hun vordering ook op grond hiervan moet worden afgewezen.

Mededelings- en onderzoeksplicht

5.2.8.

Het voorgaande betekent dat bij de beoordeling van de stellingen van [eiser01] c.s. en het verweer daartegen van [gedaagde01] , beoordeeld moet worden of op partijen een onderzoeks- of mededelingsplicht rustte en zo ja, of sprake is van schending ervan. Hierbij geldt in zijn algemeenheid dat aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet zal kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van de bij verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten. Indien de rechter van oordeel is dat in een specifieke casus dit uitgangspunt uitzondering lijdt, zal hij dit moeten motiveren (Hoge Raad 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1870). Op grond van dit beoordelingskader zal de rechtbank eerst onderzoeken of op [gedaagde01] een mededelingsplicht rustte.

Mededelingsplicht [gedaagde01]

5.2.9.

Ter onderbouwing van haar standpunt dat zij bij de verkoop van de woning aan [eiser01] c.s. in juni 2020 geen mededelingsplicht heeft geschonden, heeft [gedaagde01] aangevoerd dat zij destijds geen kennis had van de slechte fundering en evenmin op de hoogte was van het rapport Nebest. Volgens [gedaagde01] is zij pas van de slechte staat van de fundering op de hoogte geraakt door de verwijzing van [eiser01] c.s. naar het rapport Nebest in hun aansprakelijkstelling van 15 februari 2022. Met het rapport zelf is zij pas met de dagvaarding bekend geworden.

5.2.10.

[gedaagde01] heeft dit als volgt toegelicht. [gedaagde01] heeft de woning in maart 2018 van [naam01] gekocht. Volgens [gedaagde01] heeft [naam01] de woning niet zelf bewoond, maar hield hij de woning aan als beleggingsobject. Hij heeft de woning maar kort in eigendom gehad nadat hij de woning van de voormalige (inmiddels overleden) bewoonster had gekocht. [gedaagde01] heeft verder aangevoerd dat toen zij de woning in 2018 kocht, zij gezien het bouwjaar (1915) een bouwkundig onderzoek heeft laten uitvoeren door middel van een visuele keuring, op grond waarvan werd geconcludeerd dat ondanks de verzakkingen en scheefstand, het pand een goede indruk gaf en dat de kwaliteit van het pand goed was. Ernstige constructieve gebreken heeft de keurder destijds niet geconstateerd. Het voorgaande is door [eiser01] c.s. niet betwist en staat daarom vast. [gedaagde01] heeft verder aangevoerd dat zij [eiser01] c.s. voorafgaand aan de verkoop van de woning in juni 2020 dezelfde rapporten heeft verstrekt als zij in 2018 bij haar aankoop van de woning van [naam01] heeft ontvangen, te weten het rapport [naam02] en het rapport Geobest (zie hiervoor onder 3.2). [gedaagde01] heeft destijds in 2018 van [naam01] niet het rapport Nebest ontvangen, zodat zij dit ook niet aan [eiser01] c.s. heeft kunnen verstrekken, aldus [gedaagde01] . [gedaagde01] heeft naar aanleiding van de dagvaarding van [eiser01] c.s. bij de Groene Boog nagevraagd aan wie het rapport Nebest destijds in 2017 is toegezonden. Volgens [gedaagde01] heeft de Groene Boog haar meegedeeld dat het rapport Nebest in 2017 per post naar de toenmalige bewoonster van de woning is gestuurd, de eigenaresse voor [naam01] . Ook dit is door [eiser01] c.s. niet betwist. Op grond hiervan staat als voldoende gemotiveerd gesteld en onvoldoende betwist vast dat [gedaagde01] bij de verkrijging van de woning in 2018 niet beschikte over het rapport Nebest en dat zij hierover evenmin de beschikking had ten tijde van de verkoop van de woning aan [eiser01] c.s. in juni 2020. Dit betekent dat op het niet verstrekken van het rapport Nebest door [gedaagde01] aan [eiser01] c.s. geen schending van een mededelingsplicht van [gedaagde01] kan worden gegrond.

5.2.11.

[eiser01] c.s. hebben nog aangevoerd dat [gedaagde01] door de correspondentie van de Groene Boog op de hoogte was van het rapport Nebest en zij haar mededelingsplicht heeft geschonden, omdat zij de betreffende correspondentie niet met [eiser01] c.s. heeft gedeeld. In dit kader hebben [eiser01] c.s. verwezen naar de brief van de Groene Boog aan [gedaagde01] van 19 augustus 2020 (zie hiervoor onder 3.7 en 3.8). [gedaagde01] heeft betwist dat zij met die brief op de hoogte was van het rapport Nebest, omdat zij dacht dat de brief verwees naar het rapport Geobest. Zij heeft de brief destijds niet doorgestuurd omdat zij zelf druk was met haar verhuizing en ervan uitging dat [eiser01] c.s. inmiddels ook zelf contact hadden met de Groene Boog omdat zij ( [gedaagde01] ) hun e-mailadressen had doorgegeven, aldus [gedaagde01] . [gedaagde01] heeft naar aanleiding van de dagvaarding bij de Groene Boog ook nagevraagd óf en wanneer de Groene Boog haar het rapport Nebest heeft toegezonden omdat zij hierover niet de beschikking had. In reactie hierop heeft de Groene Boog [gedaagde01] een e-mail gestuurd van 15 juli 2020 (van de Groene Boog aan haar), waarin onder meer wordt verwezen naar een download met gegevens over de woning, waaronder: “
Funderingsonderzoek voorafgaand aan het project” en “
Vooropname van uw woning door BBCI Frijwijk. Rapport + Foto’s”. [gedaagde01] heeft deze e-mail ook in het geding gebracht en aangevoerd dat zij niet wist dat hiermee naar een ander rapport werd verwezen dan de haar al bekende rapporten van [naam02] en Geobest.

5.2.12.

Of [gedaagde01] met de correspondentie vanuit de Groene Boog van 15 juli 2020 en 19 augustus 2020 op de hoogte is geraakt van het rapport Nebest en daarmee van de slechte fundering van de woning, kan in het midden blijven omdat de betreffende correspondentie van de Groene Boog dateert van ná het sluiten van de koopovereenkomst in juni 2020 en ook van ná het verstrijken van de datum waarop [eiser01] c.s. een beroep hadden kunnen doen op de ontbindende voorwaarde vanwege kort gezegd bouwkundige gebreken (zie hiervoor onder 3.4). [eiser01] c.s. hebben in reactie op de overgelegde e-mail van de Groene Boog aan [gedaagde01] van 15 juli 2020, niet gesteld dat [gedaagde01] al eerder correspondentie van de Groene Boog zou hebben ontvangen waaruit het bestaan van het rapport Nebest zou blijken. Dat hiervan sprake zou zijn, is ook niet anderszins gebleken. Dit betekent dat de door [eiser01] c.s. in dit kader gestelde schending van de mededelingsplicht van [gedaagde01] ook niet kan worden gegrond op de correspondentie van de Groene Boog aan [gedaagde01] .

5.2.13.

Een schending van een mededelingsplicht van [gedaagde01] kan tot slot ook niet worden gebaseerd uit de door [eiser01] c.s. overgelegde verklaring van de bewoonster van de [adres02] (de buurvrouw) van 16 november 2022 waarin zij verklaart dat zij in 2018 met [gedaagde01] heeft gesproken over de verbouwingswerkzaamheden van [gedaagde01] aan de woning. Hierbij zou de “
slechte kwaliteit” van de fundering “
ter sprake” zijn gekomen en zou zij [gedaagde01] hebben geadviseerd om de keukenvloer “
los” te leggen zodat nadien bij funderingswerkzaamheden minder breekwerk nodig zou zijn. Los van het feit dat [gedaagde01] de inhoud van de verklaring heeft betwist, volgt uit de verklaring niet dat [gedaagde01] hiermee destijds op de hoogte is geraakt van de slechte staat van de fundering zoals die in deze procedure centraal staat. Daarvoor is de verklaring te algemeen en bevat zij te weinig feitelijke aanknopingspunten, bijvoorbeeld waaruit die slechte staat dan zou hebben bestaan of wanneer, op welke termijn, (welke) herstelwerkzaamheden nodig zouden zijn. Dat geldt ook voor de opmerking van de buurvrouw dat de funderingen een keer opnieuw gestut zouden moeten worden. Dat [gedaagde01] de opmerkingen van de buurvrouw serieus had moeten nemen omdat zij ( [gedaagde01] ) een onderneming drijft gericht op renovatie en design, zoals [eiser01] c.s. nog hebben aangevoerd, doet hieraan niet af.

5.2.14.

Voor zover [eiser01] c.s. zich met hun stellingen ook op het standpunt hebben willen stellen dat op [gedaagde01] op grond van de passage in de samenvatting van het rapport Geobest over het funderingsonderzoek van Nebest een mededelingsplicht jegens [eiser01] c.s. rustte, in die zin dat [gedaagde01] hen hierop specifiek had moeten wijzen, oordeelt de rechtbank dat dit niet het geval is. De betreffende passage staat op pagina 3 onder het kopje “Samenvatting” van het rapport Geobest en dit rapport is [eiser01] c.s. voorafgaand aan de verkoop door [gedaagde01] verstrekt. Hiermee heeft [gedaagde01] de betreffende informatie aan [eiser01] c.s. verstrekt. Bovendien hebben [eiser01] c.s. geen belang bij deze stelling. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben [eiser01] c.s. immers verklaard dat zij de betreffende passage in het rapport Geobest over het onderzoek van Nebest voorafgaand aan de koop hebben gezien. [eiser01] c.s. hebben verklaard dat zij ervan uitgingen dat, als er in dit kader belangrijke informatie zou zijn geweest, [gedaagde01] hen hierop had gewezen en dat omdat [gedaagde01] hen in dit kader niet nader heeft geïnformeerd, zij ervan uitgingen dat er geen nadere informatie op dit punt was en dat [gedaagde01] niet beschikte over het rapport Nebest. Hieruit volgt dat [eiser01] c.s. ook zonder een mededeling van [gedaagde01] over de passage over het funderingsonderzoek van Nebest in het rapport Geobest, hiervan (van de passage) al op de hoogte waren.

Slotsom ouderdomsclausule

5.2.15.

Op grond van het voorgaande oordeelt de rechtbank dat op [gedaagde01] ten tijde van de verkoop van de woning in juni 2020 geen mededelingsplicht rustte ter zake de slechte kwaliteit van de fundering, omdat niet vaststaat dat zij hiervan destijds op de hoogte was. Een mededelingsplicht kan ook niet worden gebaseerd op de ten tijde van de verkoop van de woning bij [gedaagde01] bekende informatie. Dit leidt ertoe dat het beroep van [gedaagde01] op de ouderdomsclausule in artikel 22 van de koopovereenkomst slaagt en de vordering van [eiser01] c.s. jegens [gedaagde01] op grond daarvan zal worden afgewezen.

Onderzoeksplicht [eiser01] c.s.

5.2.16.

Ook als [gedaagde01] geen beroep op de ouderdomsclausule kan doen, is de vordering van [eiser01] c.s. op [gedaagde01] niet toewijsbaar. Naar het oordeel van de rechtbank zijn [eiser01] c.s. namelijk tekortgeschoten in de op hen rustende onderzoeksplicht op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst en dat heeft tot gevolg dat het gebrek voor hun rekening en risico komt. [gedaagde01] heeft hierop ook subsidiair een beroep gedaan (zie hiervoor onder 5.2.7). Bij de beoordeling van het subsidiaire verweer geldt dat [gedaagde01] geen mededelingsplicht heeft geschonden, zoals hiervoor al is geoordeeld.

5.2.17.

Volgens [eiser01] c.s. hebben zij aan hun onderzoeksplicht voldaan omdat zij Perfectkeur een bouwkundige keuring hebben laten uitvoeren en Perfectkeur aan hen heeft geadviseerd om geen vervolgonderzoek uit te voeren in verband met de scheefstand of verzakking van de woning.

5.2.18.

Volgens [gedaagde01] hebben [eiser01] c.s. niet aan hun onderzoeksplicht voldaan omdat volgens het rapport van Perfectkeur geen onderzoek is verricht naar de staat en toestand van de fundering van de woning. Indien [eiser01] c.s. zekerheid hadden willen krijgen over de kwaliteit van de fundering, hadden zij nader onderzoek moeten laten doen. Dit geldt te meer omdat de woning meer dan 100 jaar oud is en in de koopovereenkomst met het oog hierop door [gedaagde01] ook een ouderdomsclausule was opgenomen, aldus [gedaagde01] .

5.2.19.

Bij de beoordeling van de vraag of [eiser01] c.s. met de inschakeling van Perfectkeur en het rapport van Perfectkeur aan hun onderzoeksplicht op basis van artikel 6.3 van de koopovereenkomst hebben voldaan, is van belang dat [eiser01] c.s. ter zitting hebben verklaard dat het rapport Geobest voor hen mede aanleiding vormde om Perfectkeur opdracht te geven een bouwkundige keuring te verrichten, maar dat zij Perfectkeur destijds niet hebben geïnformeerd over het rapport Geobest (of over het rapport [naam02] ). Volgens [eiser01] c.s. was het aan Perfectkeur om naar het bestaan van dergelijke rapporten te vragen als zij van mening was dat die van belang zouden kunnen zijn voor haar keuring van de woning. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser01] c.s. aan Perfectkeur géén rapporten hebben verstrekt voorafgaand aan of tijdens de inspectie door Perfectkeur op 4 juni 2020. Ter zitting heeft Perfectkeur onweersproken aangevoerd dat als zij het rapport Geobest destijds voor of tijdens de uitvoering van haar opdracht had gekregen, zij onderzoek had gedaan naar het rapport Nebest en dat dit rapport dan ook boven water was gekomen en was betrokken bij haar bouwkundig rapport. Haar rapport had dan een andere uitkomst gekend omdat er dan naar de door Nebest geconstateerde gebreken aan de fundering was gewezen.

5.2.20.

Op grond van het voorgaande oordeelt de rechtbank dat [eiser01] c.s. zijn tekortgeschoten in de nakoming van de op hen rustende onderzoeksplicht. [eiser01] c.s. waren immers voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst in juni 2020 op de hoogte van het rapport Geobest én de verwijzing daarin naar het funderingsonderzoek door Nebest, maar hebben hierover aan [gedaagde01] noch aan Perfectkeur nadere vragen gesteld, terwijl daartoe wel aanleiding bestond. In het rapport Geobest wordt immers verwezen naar grootschalige bouwwerkzaamheden in de nabijheid van de woning en naar een nader funderingsonderzoek naar de woning dat in dit kader wordt uitgevoerd. [eiser01] c.s. hebben het rapport Geobest niet aan Perfectkeur verstrekt, zodat Perfectkeur dit rapport niet bij haar onderzoek heeft kunnen betrekken. Hiermee hebben [eiser01] c.s. tegenover [gedaagde01] niet aan hun onderzoeksplicht voldaan. Hieraan doet niet af dat, zoals [eiser01] c.s. ter zitting hebben aangevoerd, dit hun eerste koophuis betrof en zij, mede uit kostenoverwegingen, geen bijstand hadden van een aankoopmakelaar. Deze omstandigheden komen in de relatie met [gedaagde01] voor hun rekening en risico.

Slotsom vordering tegen [gedaagde01]

5.2.21.

Op grond van het hetgeen in deze paragraaf is overwogen zal de vordering van [eiser01] c.s. tegen [gedaagde01] worden afgewezen op grond van zowel artikel 22 als artikel 6.3 van de koopovereenkomst.

5.3.

Vordering tegen Perfectkeur

5.3.1.

Volgens [eiser01] c.s. is Perfectkeur toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenis onder de met hen gesloten overeenkomst van opdracht. De tekortkoming bestaat daarin dat Perfectkeur op pagina 31 van haar rapport een onjuist advies heeft gegeven, waar zij schrijft:

”
De scheefstand/verzakking welke is aangetroffen is niet ernstig, scheurvorming kan ontstaan en een gevolg zijn van deze afwijking. Een probleem met fundering of bodemstructuur kan aanwezig zijn. In dit geval adviseren wij geen vervolgonderzoek, indien de scheefstand of verzakking zich in de toekomst verder gaat uitbreiden kan op dat moment nader onderzoek worden uitgevoerd. Ten tijde van de inspectie lijkt één en ander gestabiliseerd en niet actief, dit is echter geen garantie voor de toekomst”.

Dit advies is door [eiser01] c.s. opgevolgd, maar blijkt achteraf, gezien het rapport Nebest, onjuist. Dit is een toerekenbare tekortkoming, aldus [eiser01] c.s. Gelet op deze tekortkoming heeft Perfectkeur in strijd gehandeld met de zorg van een goed opdrachtnemer (artikel 7:401 BW). Als gevolg hiervan hebben [eiser01] c.s. € 74.000,00 te veel betaald voor de woning en voor deze schade is Perfectkeur aansprakelijk.

5.3.2.

Volgens Perfectkeur is zij niet tekortgeschoten onder de overeenkomst van opdracht en heeft zij evenmin in strijd met de zorg van een goed opdrachtnemer gehandeld. Op basis van de overeengekomen visuele inspectie en de destijds beschikbare informatie had zij ten tijde van de inspectie op 4 juni 2020 geen reden om verder onderzoek naar de scheefstand te doen of te adviseren.

Inhoud opdracht

5.3.3.

Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een tekortkoming van Perfectkeur onder de overeenkomst van opdracht, is allereerst van belang wat partijen zijn overeengekomen. Perfectkeur heeft benadrukt dat partijen een visuele inspectie zijn overeengekomen en dat de fundering hiervan uitdrukkelijk geen onderdeel uitmaakte. Perfectkeur heeft in dit kader verwezen naar verschillende passages uit haar rapport. Op pagina 4 onder “
Leeswijzer bouwkundig rapport” staat onder meer:

“Belangrijke informatie m.b.t. deze opname en rapportage.

Deze bouwkundige opname is een visuele inspectie en een momentopname. De non-destructieve wijze van deze opname heeft zijn beperkingen. Voor gebreken die niet waarneembaar waren op het moment van het onderzoek is Perfectkeur B.V. niet aansprakelijk. (…)

Inspectie van elektra- en gasinstallatie, aanwezige leidingen, overige installaties, fundering, riolering (…) zijn geen onderdeel van een bouwtechnische keuring. Wanneer in dit rapport toch opmerkingen of bevindingen over deze onderdelen zijn opgenomen, betekent dit geenszins dat er een volledige inspectie heeft plaatsgevonden”.

5.3.4.

Dat de fundering geen onderdeel uitmaakte van haar onderzoek blijkt volgens Perfectkeur ook uit het feit dat het rapport op pagina 13 vermeldt dat er geen kruipruimte aanwezig zodat “
[er] dus geen onderzoek [is] uitgevoerd naar de staat en toestand van de fundering, vloer, balken(…)”. Tot slot blijkt uit paragraaf 15, “
Fundering” ook dat de fundering en eventuele gebreken daaraan geen onderdeel hebben uitgemaakt van de inspectie-opdracht. Het rapport vermeldt uitdrukkelijk dat als kopers meer zekerheid willen over de staat van de fundering, nader onderzoek nodig is.

Wetenschap Perfectkeur

5.3.5.

Volgens Perfectkeur was zij tijdens haar inspectie op 4 juni 2020 niet op de hoogte van de funderingsproblematiek van de woning. Onder verwijzing naar haar rapport heeft Perfectkeur in dit kader aangevoerd dat zij tijdens de inspectie nadrukkelijk heeft gevraagd naar eventuele bouwkundige gebreken die mogelijk visueel niet waargenomen kunnen worden, maar dat toen niets over de fundering is gezegd. Tussen partijen is bovendien niet in geschil dat [eiser01] c.s. aan Perfectkeur geen rapporten, bijvoorbeeld het rapport Geobest, hebben verstrekt voorafgaand aan of tijdens de inspectie op 4 juni 2020.

5.3.6.

Op grond van het voorgaande geldt dat Perfectkeur in het kader van haar opdracht een visuele keuring moest uitvoeren aan de woning, dat de fundering daarvan geen onderdeel uitmaakte en zij niet beschikte over de rapporten [naam02] , Geobest en Nebest die haar op het spoor van de bestaande funderingsproblematiek hadden kunnen zetten. Dat zij desondanks op de hoogte was of had moeten zijn van de bestaande funderingsproblematiek is gesteld noch gebleken.

5.3.7.

Het advies van Perfectkeur om geen vervolgonderzoek te doen naar de scheefstand of verzakking, maar om dat zo nodig later te doen, bevat in diezelfde passage de waarschuwende constatering dat de scheefstand te maken kan hebben met een probleem in de fundering of bodemstructuur en dat, hoewel een en ander gestabiliseerd lijkt ten tijde van het onderzoek, dit geen garantie voor de toekomst is.

5.3.8.

Gelet op de (beperkte) reikwijdte van de opdracht en de kennis van Perfectkeur bij de uitvoering daarvan, zoals hiervoor weergegeven onder 5.3.6, levert het advies op pagina 31 van haar rapport geen tekortkoming op onder de overeenkomst van opdracht. Het enkele feit dat achteraf met het rapport Nebest is gebleken van ernstige funderingsproblematiek, is hiervoor onvoldoende. [eiser01] c.s. hebben onvoldoende onderbouwd gesteld dat Perfectkeur op basis van de inhoud van de opdracht en de destijds bij haar bekende informatie, niet tot het gewraakte advies heeft kunnen komen. Zo hebben [eiser01] c.s. bijvoorbeeld niet gesteld dat het overeengekomen visuele onderzoek naar de woning niet juist is uitgevoerd of dat er aanwijzingen waren van het bestaan van bouwkundige gebreken die Perfectkeur ten onrechte over het hoofd heeft gezien. Het verwijt van [eiser01] c.s. dat Perfectkeur met haar onjuiste advies in strijd met de zorg van een goed opdrachtnemer heeft gehandeld berust op dezelfde feitelijke grondslag en kan daarom evenmin tot aansprakelijkheid van Perfectkeur leiden.

Slotsom vordering tegen Perfectkeur

5.3.9.

Nu geen sprake is van een tekortkoming van Perfectkeur onder de overeenkomst van opdracht en zij evenmin heeft gehandeld in strijd met de zorg van een goed opdrachtnemer, zal de vordering van [eiser01] c.s. tegen Perfectkeur worden afgewezen.

Proceskosten

5.4.

[eiser01] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde01] worden begroot op € 3.667,00 (griffierecht € 1.301,00 en salaris advocaat € 2.366,00 (2 punten x € 1.183,00)). De kosten aan de zijde van Perfectkeur worden begroot op € 5.203,00 (griffierecht € 2.837,00 en salaris advocaat € 2.366,00 (2 punten x € 1.183,00)).

5.5.

Uit het arrest van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de rechtbank af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten en wettelijke rente daarover.

Buitengerechtelijke incassokosten

5.6.

De door [eiser01] c.s. gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen omdat daarvoor geen grondslag bestaat.

6.De beslissing

De rechtbank:

6.1.

wijst de vordering van [eiser01] c.s. af;

6.2.

veroordeelt [eiser01] c.s. tot betaling van de proceskosten aan [gedaagde01] , tot op heden begroot op € 3.667,00, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.3.

veroordeelt [eiser01] c.s. tot betaling van de proceskosten aan Perfectkeur, tot op heden begroot op € 5.203,00, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.4.

verklaart 6.2 en 6.3 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Arts en in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2023.

3455/3194/3489