Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10592914 CV EXPL 23-19018
datum uitspraak: 15 december 2023
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Maasdelta Groep,
vestigingsplaats: Spijkenisse,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.E. Verheijen,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.W. Fakiri.
De partijen worden ‘MDG’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 26 juni 2023, met bijlagen 1 tot en met 13;
- de akte van MDG, met bijlagen 14 en 15;
- het antwoord, met bijlagen 1 tot en met 10;
- de brief en de aktes van [gedaagde01] , met USB-stick, bijlage 11, bijlagen 12 tot en met 14, en bijlage 15;
- de akte van MDG, met eiswijziging en bijlagen 16 en 17.
1.2.
Op 17 november 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken met [naam01] , senior woonconsulent, en mr. Verheijen voor MDG, en met
[gedaagde01] en mr. Fakiri.
2.De beoordeling
Wat is de kern?
2.1.
Deze zaak draait in de kern om de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd op 1 maart 2023 danwel alsnog moet eindigen.
Wat is er gebeurd?
2.2.
Bij besluit van 20 februari 2023 heeft de burgemeester van de gemeente Maassluis
de woning in de [adres01] te [plaats01] gesloten voor de duur van drie maanden met ingang van 24 februari 2023 op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Dit is aanleiding geweest voor MDG om de met [gedaagde01] gesloten huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, waarvan [gedaagde01] op de hoogte is gesteld. Zij is het daarmee niet eens.
Wat vindt de kantonrechter hiervan
Huurovereenkomst ontbonden?
2.3
Als gevolg van de burgemeestersluiting is voor MDG de mogelijkheid ontstaan om de huurovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk te ontbinden (zie artikel 7:231 lid 2 BW en artikel 6:267 BW). MDG heeft daarvan gebruik gemaakt en zij heeft [gedaagde01] gevraagd hierin te berusten en de woning leeg en ontruimd op te leveren. Nadat [gedaagde01] had laten weten de woning niet te willen opgeven heeft MDG de ontruiming gevorderd in kort geding. Bij vonnis van 26 april 2023 werd deze vordering afgewezen. Primair vordert MDG nu een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 1 maart 2023 wel degelijk buitengerechtelijk is ontbonden. Deze vordering zal worden toegewezen. Hiertoe wordt het volgende overwogen.
2.3.1.
Vast staat dat [gedaagde01] (geb. 9-4-1996) vanaf april 2020 de woning in de [adres01] te [plaats01] heeft gehuurd van MDG. Er is dus sprake van een betrekkelijk korte huurrelatie.
2.3.2.
Met een zogenoemde bestuurlijke rapportage van 18 januari 2023 heeft de politie de burgemeester van de gemeente Maasluis ervan op de hoogte gesteld dat op dit adres naast [gedaagde01] ook ene [naam02] ingeschreven is en dat naar hen beiden een opsporingsonderzoek loopt. In het kader van dat onderzoek is op 21 december 2022 een doorzoeking geweest in de woning waarbij - verkort weergegeven - op verschillende plekken handelshoeveelheden (vermoedelijk) verdovende middelen (1.21 kg hasj, 0.93 kg hennep, 410 pillen MDMA, en brokken 3-MMC) aangetroffen zijn, naast diverse rij- en identiteitsbewijzen en munitie. [naam02] heeft bekend dat de verdovende middelen van hem zijn en dat het gaat om wiet/hasj en XTC. De politie heeft te kennen gegeven dat aannemelijk is dat de ingeschreven bewoners op de hoogte waren van de verdovende middelen in de woning. In een tweede bestuurlijke rapportage van 16 februari 2023 heeft de politie geschreven dat de telefoon van [gedaagde01] is onderzocht, dat daarop foto’s zijn aangetroffen van een hand met vermoedelijk XTC-pillen, namelijk pillen gelijkend op de XTC-pillen die in de woning zijn aangetroffen, en dat de hand waarin de pillen liggen kunstnagels heeft die lijken op de nagels van [gedaagde01] . Over de pillen en de foto’s heeft [gedaagde01] niet willen verklaren. Tevens is vermeld dat [gedaagde01] zich nog in detentie bevindt en dat [naam02] verklaard heeft dat de verdovende middelen van hem zijn en voor de handel zijn bedoeld. Dit is de basis geweest voor de burgemeestersluiting.
2.3.3.
MDG is met de sluiting geconfronteerd, terwijl het [gedaagde01] in de huurovereenkomst verboden is om in de woning activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld (artikel 6.2 huurovereenkomst en artikel 8 lid 11 Algemene Huurvoorwaarden), zoals het aanwezig hebben van de hierboven genoemde middelen (artikel 2 aanhef en onder C, artikel 3 en artikel 10 Opiumwet). [gedaagde01] is als huurder ook verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen, wat niet het geval is als daar handelshoeveelheden verdovende middelen worden aangetroffen. Gelet hierop is dus niet alleen sprake geweest van een burgemeestersluiting maar is [gedaagde01] ook tekortgeschoten in de nakoming van verbintenissen uit de huurovereenkomst.
2.3.4.
Het verweer van [gedaagde01] betreft een (impliciete) erkenning dat de drugs in haar woning aanwezig waren. Het aangevoerde komt erop neer dat zij niet geweten zou hebben van de drugs in haar woning, omdat zij op het punt stond te gaan trouwen met [naam02] en daarom in de tien dagen voor de doorzoeking niet in haar eigen woning maar bij haar moeder verbleef, van waaruit zij wilde trouwen, aangezien dat in haar cultuur traditie is. Na haar trouwen verbleef zij naar eigen zeggen nog een paar dagen in een hotel. In die tijd zou [naam02] de drugs in haar woning hebben gebracht, waarna de inval plaatsvond. Overwogen wordt dat het niet erg geloofwaardig is dat je in het geheel niet op de hoogte bent van de drugshandel van je aanstaande met wie je bovendien al enige tijd samenwoont. Daarbij blijkt uit de bestuurlijke rapportage van 31 mei 2023 dat [gedaagde01] wel degelijk op de hoogte was van de criminele activiteiten van [naam02] . Zij was aanwezig bij de gesprekken tussen de undercover agent en [naam02] en werd samen met hem aangehouden bij de pseudokoop. Dat [gedaagde01] niet te goeder trouw is zou ten slotte ook nog kunnen worden afgeleid uit het feit dat zij inmiddels veroordeeld is voor het aanwezig hebben van verdovende middelen in de woning.
2.3.5.
Het openbaar bestuur, politie en justitie proberen drugsproblematiek tegen te gaan, en betrekken hierin ook verhuurders zoals MDG, omdat drugshandel ontwrichtend is en dikwijls gepaard gaat met andere vormen van criminaliteit en overlast. Zo ook in dit geval want de drugs zijn aangetroffen bij een doorzoeking van de woning van [gedaagde01] in verband met een onderzoek naar de handel in vuurwapens. Om begrijpelijke redenen heeft MDG dit zeer hoog opgenomen. De zorg die MDG heeft over de veiligheid en leefbaarheid van de wijk en de woonomgeving, wat zij zich kan aantrekken als eigenaar / verhuurder maar ook gelet op de verplichtingen die zij heeft tegenover haar andere huurders en omwonenden, maakt dat zij groot belang heeft om op te treden in dit soort situaties. Hierin staat MDG niet alleen. Het is algemeen bekend dat vele sociale verhuurders, net als MDG, ten aanzien van drugscriminaliteit in woningen een ‘zero tolerance’ beleid voeren [1] . Het kan zo zijn dat omwonenden in het onderhavige geval misschien geen overlast hebben ervaren, maar dat laat onverlet dat het voorkomen hiervan flink gewicht in de schaal legt, in het nadeel van de huurder, bij de afweging om de huurovereenkomst al dan niet te beëindigen.
2.3.6.
Anders dan [gedaagde01] aanvoert, heeft er geen verplichting op MDG gerust om haar voorafgaande aan de buitengerechtelijke ontbinding te horen. Dat kon ook niet (goed), omdat [gedaagde01] vast zat. Zoals bij de mondelinge behandeling verwoord heeft MDG bij haar afweging wel oog gehad voor de proportionaliteit van een ontbinding en daarbij betrokken dat verlies van woonruimte ingrijpend is.
2.3.7.
Onderkend wordt dat [gedaagde01] belang heeft gehad bij instandhouding van de huurovereenkomst en dat aan haar woonrecht en het recht op gezins- en privéleven [2] zeker gewicht toekomt, maar die belangen zijn niet dermate zwaarwegend geweest dat, afwegend tegen haar belangen, MDG van de ontbinding heeft moeten afzien. De omstandigheid dat het vinden van een andere (betaalbare) huurwoning voor [gedaagde01] misschien niet te realiseren is, maakt dit niet anders.
2.3.8.
Naar het oordeel van de kantonrechter is de situatie van voldoende gewicht geweest om de huurovereenkomst te ontbinden, zodat MDG hiertoe bevoegdelijk is overgegaan en de mededeling hiervan aan [gedaagde01] effect heeft gesorteerd. Deze uitkomst wordt niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht. De omstandigheden die nadien zijn opgekomen, zoals het vanaf juli 2023 hebben van werk in loondienst dichtbij de woning, de zwangerschap van [gedaagde01] met 10 februari 2024 als de uitgerekende datum van bevalling, de mededeling van [gedaagde01] dat zij de banden met [naam02] heeft verbroken en de psychische problematiek in verband met stemmingswisselingen waarvoor zij behandeling heeft ondergaan, leiden niet tot een ander oordeel.
Verklaring voor recht
2.4.
Uit het voorgaande volgt dat de primair gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd op 1 maart 2023 door buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door MDG zal worden gegeven. De subsidiair gevorderde ontbinding behoeft geen bespreking.
Ontruiming
2.5.
[gedaagde01] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. Anders dan gevorderd moet zij dat doen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Gevorderde geldbedragen
2.6.
Omdat [gedaagde01] in de woning is blijven wonen, heeft MDG schade geleden en lijdt zij schade tot aan de dag waarop de woning geheel ontruimd aan haar ter beschikking wordt gesteld. In verband hiermee vordert MDG na eiswijziging [gedaagde01] te veroordelen tot betaling aan haar van:
- € 1.846,67, althans het op datum van dit vonnis resterende gedeelte daarvan, te voldoen in maandelijkse termijnen van € 100,- elk steeds vóór de eerste van elke maand, en te bepalen dat het nog openstaande bedrag onmiddellijk in zijn geheel opeisbaar en voor executie vatbaar zal zijn indien een termijn niet of niet tijdig wordt betaald;
- € 572,09 per maand vanaf 1 december 2023, althans het periodieke bedrag
dat naar wettelijke bepalingen geldt als huurprijs voor de woning, te voldoen steeds
vóór de eerste van elke maand tot aan de dag waarop de woning geheel ontruimd ter beschikking van MDG is gesteld;
- € 476,58, althans € 277, -, althans een in goede justitie te bepalen redelijk bedrag ter vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten;
- alles met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata tot aan de dag dat volledig is betaald.
[gedaagde01] heeft de gevorderde schadevergoeding niet weersproken. Integendeel. Zij heeft te kennen gegeven een betalingsregeling met MDG te hebben getroffen ten aanzien van de huur tot en met november 2023 en ook de lopende huur te zullen betalen. De kantonrechter begrijpt hieruit dat [gedaagde01] bereid is de schadebedragen te voldoen, met rente.
2.6.1.
Ten aanzien van het onder het eerste gedachtestreepje vermelde bedrag nog het volgende. Uit de akte met bijlage 15 van [gedaagde01] wordt opgemaakt dat zij medio november 2023 een bedrag van € 300,- betaald heeft aan GGN. Onduidelijk is of deze betaling in mindering moet worden gebracht op het bedrag van € 1.846,67, omdat een toelichting ontbreekt. Daarom wordt met die betaling geen rekening gehouden bij het toe te wijzen bedrag, maar zoals blijkt uit de eis zal MDG verrichte betalingen na de eiswijziging wel in mindering doen strekken op het openstaande bedrag. Of bij niet (tijdige) betaling het dan openstaande bedrag onmiddellijk in zijn geheel vatbaar zal kunnen zijn voor executie is
nu niet bekend.
2.6.2.
Ten aanzien van het onder het tweede gedachtestreepje vermelde bedrag van
€ 572,09 per maand wordt opgemerkt dat het gaat om een bedrag naar rato tot aan de dag van de ontruiming. Als de ontruiming bijvoorbeeld halverwege de maand plaatsvindt, dan is [gedaagde01] maar de helft van het bedrag verschuldigd.
2.6.3.
Ten aanzien van de verschuldigdheid van de onder het derde gedachtestreepje gevorderde buitengerechtelijke incassokosten is in de dagvaarding en ook in de akte wijziging van eis niets gesteld, zodat een vergoeding voor deze kosten wordt afgewezen.
Proceskosten
2.7.
[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van MDG tot vandaag vast op € 129,86 aan dagvaardingskosten, € 487,- aan griffierecht en € 528,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 264,-). Dit is totaal € 1.144,86. Voor kosten die MDG maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] ook een bedrag betalen van € 132,- (1/2 punt x € 264,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist. [3]
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.8.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv), ondanks het verweer van [gedaagde01] op dit punt. De reden hiervoor is dat [gedaagde01] inmiddels geruime tijd zonder recht of titel in de woning verblijft, terwijl MDG, zoals vermeld, groot belang heeft dat daaraan een einde komt. Gegeven de situatie kan van MDG niet worden verlangd dat zij hierop wacht totdat tegen dit vonnis aan te wenden rechtsmiddelen zijn uitgeput. De hierboven onder 2.4.7. en 2.4.8. genoemde persoonlijke omstandigheden van [gedaagde01] geven evenmin reden voor uitstel van executie. Onderkend wordt dat [gedaagde01] belang heeft bij behoud van de woning, maar MDG hoeft dat onder de gegeven omstandigheden niet te blijven faciliteren.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd op
1 maart 2023 door buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door MDG;
3.2.
veroordeelt [gedaagde01] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning in de [adres01] ( [postcode01] ) te [plaats01] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege haar bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van MDG te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde01] om aan MDG te betalen:
- € 1.846,67, althans het op datum van dit vonnis resterende gedeelte daarvan, te voldoen in maandelijkse termijnen van € 100,- elk steeds vóór de eerste van elke maand, en bepaalt daarbij dat het nog openstaande bedrag onmiddellijk in zijn geheel opeisbaar zal zijn indien een termijn niet of niet tijdig wordt betaald;
- € 572,09 per maand vanaf 1 december 2023, althans het periodieke bedrag dat naar wettelijke bepalingen geldt als huurprijs voor de woning, te voldoen steeds vóór de eerste van elke maand tot aan de dag waarop de woning geheel ontruimd ter beschikking van MDG is gesteld;
- een en ander met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de respectieve vervaldata tot aan de dag dat volledig is betaald;
3.4.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van MDG tot vandaag worden vastgesteld op € 1.144,86;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en in het openbaar uitgesproken.
465