Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/454
uitspraak van de meervoudige kamer van 13 november 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
(gemachtigde: mr. J.K. Lanser).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[belanghebbende], belanghebbende,
[belanghebbende], belanghebbende,
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ).
Inleiding
Met het besluit van 25 januari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Rotterdam (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 315.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 18 januari 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Bij brief van 10 mei 2023 heeft de rechtbank de eigenaar van de onroerende zaak, [belanghebbende] , aangemerkt als belanghebbende en aan hem gevraagd om, indien hij als partij aan de procedure wenst deel te nemen, dit binnen een week aan de rechtbank kenbaar te maken.
De zaak is op 2 juni 2023 verwezen naar de meervoudige kamer.
De rechtbank heeft het beroep op 12 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van verweerder deelgenomen. Namens verweerder zijn ook [persoon A] en [persoon B] (taxateurs) verschenen. Eiseres en haar gemachtigde hebben zich telefonisch afgemeld voor de zitting.
Eiseres is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 8 mei 2023, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 9 mei 2023 is afgehaald bij een PostNL-punt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig is aangeboden. In de verwijzingsbrief van 2 juni 2023, die per gewone post en per mail naar eiseres is gezonden, is de datum en het tijdstip van aanvang van de zitting herhaald.
Pas op 19 juni 2023 heeft de rechtbank, door een omissie van de rechtbank, kennis genomen van de reactie van [belanghebbende] van 18 mei 2023 dat hij wenst deel te nemen aan de procedure.
Bij brief van 23 juni 2023 heeft de rechtbank het onderzoek heropend, heeft zij [belanghebbende] alle op de zaak betrekking hebbende stukken toegestuurd en hem in de gelegenheid gesteld daarop te reageren. De rechtbank heeft hem voorts verzocht om te laten weten of hij instemt met een schriftelijke procedure. De gemachtigde van [belanghebbende] , [naam gemachtigde] , heeft op 3 juli 2023 per brief gereageerd dat hij niet instemt met een schriftelijke procedure en dat hij op een nadere zitting wenst te worden gehoord.
De rechtbank heeft het beroep daarom nogmaals op 25 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van verweerder deelgenomen. Namens verweerder is ook [persoon C] (taxateur) verschenen.
Eiseres heeft op 3 juli 2023 laten weten een andere gemachtigde te hebben, [naam gemachtigde] .
Eiseres, belanghebbende en hun gemachtigde zijn zonder afmelding niet verschenen. De gemachtigde van eiseres en belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 18 juli 2023, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op
19 juli 2023 op het adres van gemachtigde is bezorgd, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig is aangeboden.
19 juli 2023 op het adres van gemachtigde is bezorgd, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig is aangeboden.
Beoordeling door de rechtbank
Vooraf
1.1.
Omdat eiseres bezwaar en beroep heeft aangetekend tegen een aanslag afvalstoffenheffing, waarbij eiseres niet als eigenaar op de aanslag aangemerkt stond, heeft de rechtbank bij verweerder geïnformeerd wie de eigenaar is van de onroerende zaak. Bij verweerder stond als eigenaar van de onroerende zaak [belanghebbende] (belanghebbende) geregistreerd. De rechtbank heeft [belanghebbende] vervolgens als belanghebbende aangemerkt bij het geding als bedoeld in artikel 8:26, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dit betekent dat [belanghebbende] in beginsel geen invloed heeft op de omvang van het geding en dat hij geen nieuwe gronden kan indienen. Wel kan hij als belanghebbende zijn visie geven op het geding.
1.2.
Zoals onder “Inleiding” besproken, heeft de rechtbank het onderzoek heropend omdat de rechtbank pas na het sluiten van het onderzoek het bericht bereikte dat [belanghebbende] als belanghebbende wilde deelnemen aan de procedure.
1.3.
Gelet op het feit dat de nadere gronden die bij brieven van 3 juli 2023 en
14 september 2023 zijn ingediend namens belanghebbende ook namens eiseres zijn ingediend, zal de rechtbank de nadere gronden bespreken in deze uitspraak.
2. De rechtbank merkt op dat zij op uitdrukkelijk verzoek van de gemachtigde van belanghebbende een nieuwe behandeling ter zitting heeft gepland. Tot verbazing van de rechtbank zijn eiseres, belanghebbende en hun gemachtigde echter zonder bericht van verhindering niet verschenen op de zitting. De rechtbank wijst erop dat het handelen van de gemachtigde van belanghebbende ervoor heeft gezorgd dat zowel de rechtbank als verweerder extra tijd en ruimte hebben geïnvesteerd in deze zaak, terwijl dit niet nodig was. Alhoewel het verschijnen op een zitting waar uitdrukkelijk om is verzocht rechtens geen verplichting is, hecht de rechtbank er waarde aan om op te merken dat zij het handelen van de gemachtigde onbetamelijk acht.
Inhoudelijke beoordeling
3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens haar bedraagt de waarde € 308.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4. De onroerende zaak is een tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 133 m² en een grondoppervlakte van 123 m². Het bouwjaar is 1995.
Bevoegdheid heffingsambtenaar
5.1.
Eiseres voert aan dat het bestreden besluit onbevoegd is genomen. Volgens eiseres is niet gebleken dat de invorderingsambtenaar van de gemeente Rotterdam mandaat heeft verleend om het bestreden besluit te nemen. Daarnaast is zowel de WOZ-beschikking als het bestreden besluit door dezelfde functionaris genomen, namelijk ‘de directeur Belastingen’. Dit is in strijd met artikel 10:3, derde lid, van de Awb.
5.2.
De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat het bestreden besluit onbevoegd is genomen. Er is - zoals verweerder in het bestreden besluit terecht stelt - geen sprake van mandaat, maar van attributie. Het bestreden besluit is genomen door de directeur Belastingen. Uit het Aanwijzingsbesluit heffings- en invorderingsambtenaar [1] blijkt dat de directeur Belastingen is aangewezen als heffingsambtenaar. Nu geen sprake is van een in mandaat genomen besluit, is van strijd met artikel 10:3 van de Awb zoals door eiseres gesteld geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
Zorgvuldigheidsbeginsel
6. De stelling van eiseres dat verweerder onzorgvuldig gehandeld heeft door in deze procedure de foto’s te gebruiken die zijn gemaakt tijdens een inpandige opname door verweerder in een procedure over de WOZ-beschikking voor het belastingjaar 2022, kan de rechtbank niet volgen. De rechtbank stelt voorop dat in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Binnen de vrije bewijsleer hebben partijen de vrije keuze in bewijsmiddelen die zij willen aandragen ter ondersteuning van hun standpunten. Er is dus geen rechtsregel die eraan in de weg staat dat verweerder ter onderbouwing van de WOZ-waarde verwijst naar foto’s die in een latere WOZ-procedure van de onroerende zaak zijn genomen. Eiseres heeft daarnaast op geen enkele wijze onderbouwd waarom verweerder hiermee onzorgvuldig zou hebben gehandeld. Deze beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiseres heeft daarnaast gesteld dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld door eiseres als huurder aan te merken. Verweerder heeft op de zitting verklaard dat in de systemen van verweerder eiseres aangemerkt staat als de gebruiker van de onroerende zaak, waardoor zij de aanslag afvalstoffenheffing ontvangt. De aanslag onroerendezaakbelasting heeft belanghebbende ontvangen omdat hij als eigenaar in het kadaster staat. Dat er sprake is van een splitsing van de belastingaanslagen, kan ermee te maken hebben dat eiseres zich eerder heeft ingeschreven op het adres van de onroerende zaak dan belanghebbende, aldus verweerder. Hoe dit ook zij, de rechtbank heeft eiseres als huurder aangemerkt en heeft dit hersteld toen dit niet bleek te kloppen. Van onzorgvuldig handelen van de kant van verweerder, is dan ook niet gebleken. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waarde
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
9. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 8 april 2022 opgemaakt door [persoon D] en een daarbij gevoegde waardematrix (de matrix). In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 315.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in Rotterdam.
10. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, en oppervlakte goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle objecten zijn tussenwoningen in dezelfde straat, met een gelijk bouwjaar (1995) en een gelijk gebruiksoppervlakte (133 m²).
11.1.
Eiseres stelt dat de verschillen in onderhoud en uitrusting tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten onvoldoende in de waarde naar voren komen.
11.2.
In de matrix heeft verweerder de kwalificatie van de VLOK-factoren (Voorzieningen, Ligging, Onderhoud en Kwaliteit) van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten opgenomen. De rechtbank stelt vast dat twee van de drie vergelijkingsobjecten andere - hogere - VLOK-factoren hebben dan de onroerende zaak. Daarom heeft verweerder in de matrix de m²-prijzen van de objecten gecorrigeerd, waarbij wordt uitgegaan van de VLOK-factor ‘3’ (gemiddeld) voor alle onderdelen. Uit de matrix volgt vervolgens dat de m²-prijs van de onroerende zaak na die correctie € 2.085,- bedraagt tegen een (gecorrigeerde) gemiddelde m²-prijs van € 2.080,- voor de vergelijkingsobjecten. Dit verschil is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende substantieel om te concluderen dat verweerder hierdoor de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Gelet op de matrix maakt verweerder verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden. Aangezien de onroerende zaak qua onderhoud op een ‘2’ wordt gewaardeerd, is de prijs per m² gebruikersoppervlakte gecorrigeerd van € 2.085,- naar € 1.986,-. Eiseres heeft in de beroepsgronden geen onderbouwing gegeven voor de stelling dat verweerder onvoldoende rekening houdt met de verschillen in onderhoud en uitrusting tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. De beroepsgrond slaagt niet.
12.1.
Eiseres stelt dat verweerder te weinig rekening heeft gehouden met de verouderde eigenschappen van de onroerende zaak. Zo is de keuken en het sanitair slecht en zitten er scheuren in de muren.
12.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met het voorzieningen- en onderhoudsniveau van de onroerende zaak. Uit de matrix blijkt dat verweerder de voorzieningen van de onroerende zaak op een ‘3’ (gemiddeld) heeft gezet en het onderhoudsniveau van de onroerende zaak op een ‘2’ (slecht). Gelet op de foto’s van de onroerende zaak kon verweerder tot de conclusie komen dat er geen aanleiding bestond om (één van) deze VLOK-factoren (verder) naar beneden bij te stellen. De voorzieningen verkeren in normale staat. Hoewel op de door eiseres overgelegde foto’s te zien is dat zich enkele scheuren in de muren bevinden, acht de rechtbank dit niet zodanig dat de staat van onderhoud daardoor als ‘1’ (zeer slecht, ver ondergemiddeld) moet worden gekwalificeerd. De rechtbank weegt daarbij mee dat de overgelegde foto’s detailfoto’s zijn die geen overzicht geven van de algehele onderhoudsstaat van de onroerende zaak. Verder vindt eiseres vergelijkingsobject [adres 3] het best vergelijkbaar, hoewel deze in een luxere staat verkeert. De rechtbank overweegt dat de staat van de voorzieningen van dit vergelijkingsobject ten opzichte van de onroerende zaak niet zodanig verschilt dat verweerder het voorzieningenniveau (van één van de twee) anders had moeten waarderen. Overigens ligt de koopsom op de waardepeildatum van [adres 3] € 5.000,- hoger dan de WOZ-waarde van de onroerende zaak.
13.1.
Eiseres voert aan dat er sprake is van funderings- en rioleringsproblemen, waardoor de gemeente op meerdere plekken in de straat werkzaamheden heeft moeten uitvoeren. Daarnaast heeft eiseres last van een ratten- en muizenplaag en is er sprake van overlast van hard rijdende auto’s in de straat.
13.2.
De rechtbank overweegt dat verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaak heeft onderbouwd met drie verkoopcijfers. Alle vergelijkingsobjecten liggen aan dezelfde straat als de onroerende zaak. Twee van de drie objecten liggen daarbij enkele voordeuren van de onroerende zaak af. Voor zover er al sprake zou zijn van verzakkingen, rioleringsproblemen en overlast van ongedierte en auto’s, acht de rechtbank dit dan ook voldoende verdisconteerd in de WOZ-waarde van de onroerende zaak. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Het door eiseres overgelegde taxatierapport van 11 augustus 2021 maakt het bovenstaande niet anders. In het taxatierapport wordt de onroerende zaak gewaardeerd op € 308.000,-. Uit het rapport blijkt niet hoe deze waardering tot stand is gekomen. Er wordt niet uiteengezet hoe de genoemde vergelijkingsobjecten de voorgestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwen. Zo wordt bijvoorbeeld niet inzichtelijk gemaakt van welke VLOK-factoren wordt uitgegaan en op welke manier rekening is gehouden met eventuele verschillen tussen de objecten en de onroerende zaak. Ten opzichte van het taxatierapport van verweerder, legt dit rapport dan ook onvoldoende gewicht in de schaal.
15. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld.
16. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat verweerder de waarde van de onroerende zaak slechts aannemelijk hoeft te maken. Het waarderen van onroerende zaken is immers geen exacte wetenschap en het is niet vereist dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak wiskundig wordt bewezen door verweerder. [3] Hieruit vloeit voort dat de juiste WOZ-waarde voor een onroerende zaak zich binnen een bepaalde bandbreedte beweegt. De door eiseres voorgestelde WOZ-waarde van € 308.000,- ligt slechts 2,2 procent onder de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van € 315.000,-. De rechtbank is van oordeel dat deze waarden daarmee binnen dezelfde bandbreedte vallen en dat het dus maar de vraag is of het taxatierapport van eiseres, als dit al gevolgd zou worden, tot de conclusie zou leiden dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
Redelijke termijn
17.1.
Eiseres heeft in het beroepschrift verzocht om immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn. De belanghebbende heeft eenzelfde verzoek gedaan.
17.2.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016 [4] behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
17.3.
Het bezwaarschrift van 8 maart 2021 is op 9 maart 2021 ontvangen door verweerder. Deze ontvangstdatum van bezwaar moet als uitgangspunt worden genomen bij het bepalen van de redelijke termijn. Op het moment van uitspraak zijn er sinds het bezwaar twee jaar en acht maanden verstreken. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn is overschreden.
Eiseres
18.1.
De rechtbank is van oordeel dat de overschrijding van de redelijke termijn in onderhavige zaak niet kan leiden tot het toekennen van een immateriële schadevergoeding als gevolg hiervan. In deze zaak is niet gebleken van een financieel belang van eiseres. Hierdoor is er sprake van bijzondere omstandigheden, waardoor geleden spanning en frustratie door eiseres niet wordt verondersteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
18.2.
Uit vaste jurisprudentie volgt dat indien de redelijke termijn wordt overschreden, wordt verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie, behoudens bijzondere omstandigheden. Van een bijzondere omstandigheid kan sprake zijn indien de procedure over een zeer gering financieel belang gaat. Uit jurisprudentie volgt dat een financieel belang van € 15,- of minder als een zeer gering financieel belang wordt aangemerkt. [5] In die gevallen kan de constatering dat de redelijke termijn is overschreden volstaan.
18.3.
De WOZ-waarde van een onroerende zaak heeft geen invloed op de hoogte van de afvalstoffenheffing. De rechtbank stelt vast dat dit de enige belasting is die bij de bestreden aanslag wordt geheven van eiseres. Eiseres en de gemachtigde van eiseres hebben een financieel belang niet toegelicht in het beroepschrift en waren op beide zittingen ook niet aanwezig om op dit punt een toelichting te geven terwijl de rechtbank dit punt wel aan de orde heeft gesteld, waardoor niet is gebleken dat de rechtbank met een financieel belang van eiseres rekening moet houden. Ook het dossier biedt hiervoor geen aanknopingspunten.
18.4.
Het voorgaande maakt dat in deze zaak spanning en frustratie als gevolg van het tijdsverloop van de procedure niet wordt verondersteld. Uit het dossier blijken ook anderszins geen feiten en omstandigheden die maken dat moet worden aangenomen dat eiseres spanning en frustratie heeft ondervonden als gevolg van het tijdsverloop in deze procedure.
Belanghebbende
19. Ten aanzien van het verzoek van belanghebbende om immateriële schade, overweegt de rechtbank dat belanghebbende op 10 mei 2023 door de rechtbank is aangeschreven om deel te nemen als partij bij de procedure. In de brief van 14 september 2023 van gemachtigde staat vermeld dat belanghebbende tot het moment van de brief van de rechtbank niet op de hoogte was van het bezwaar tegen de aanslag. Belanghebbende was zich dus niet bewust van het tijdsverloop vanaf het instellen van het bezwaar. De rechtbank acht dit een bijzondere omstandigheid, waardoor spanning en frustratie niet wordt verondersteld.
Conclusie redelijke termijn
20. Gelet op het bovenstaande wijst de rechtbank het verzoek van eiseres en van de belanghebbende om vergoeding van immateriële schade af. De rechtbank volstaat met de vaststelling dat de redelijke termijn in deze zaak is overschreden (zie overweging 18.2).
Conclusie en gevolgen
21. Het beroep is ongegrond en het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt zowel voor eiseres als voor belanghebbende afgewezen. Eiseres krijgt het griffierecht niet terug. Zij en belanghebbende krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten, noch van enige wettelijke rente.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.L. Pöll, voorzitter, mr. P. Vrolijk en mr. N. Boonstra, leden, in aanwezigheid van mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 november 2023.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag (team Belastingrecht) waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.