Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9975964 VV EXPL 22-254
datum uitspraak: 23 augustus 2022
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats eiseres],
eiseres,
gemachtigde: mr. M.G.T. Uphus,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. M. El Idrissi.
De partijen worden hierna ‘[eiseres]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 19 juli 2022, met producties 1 t/m 15;
- de aanvullende producties 16 en 17 zijdens [eiseres];
- de producties 1 t/m 6 zijdens [gedaagde];
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [eiseres].
1.2.
Op 9 augustus 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Van hetgeen is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
2..De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van [eiseres] de woning gelegen aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’).
2.2.
Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen woonruimte 2003 (hierna: ‘de algemene bepalingen’) van toepassing verklaard. In de algemene bepalingen is – onder meer – het volgende opgenomen:
“13.4Huurder zal omwonenden of huurders van hetzelfde gebouw of complex geen hinder of last bezorgen en er voor zorgdragen dat de bij hem met zijn goedvinden aanwezige derden alsmede zijn of hun bezoekers dit evenmin doen.
13.5
De bepalingen 13.1 t/m 13.4 beogen onder meer het bevorderen van goed woonklimaat tussen de gebruikers van het gebouw of complex waartoe het gehuurde behoort.
13.6
Huurder zal zich gedragen en het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
[…]
20.6
Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,-- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. […]”
2.3.
Omwonenden van [gedaagde] hebben diverse meldingen gedaan van overlast afkomstig uit het gehuurde. Het betrof onder meer geluidsoverlast en overlast in verband met alcohol en/of drugs.
2.4.
Op 11 maart 2022 heeft de politie een bestuurlijke rapportage opgesteld met betrekking tot de meldingen die betrekking hebben op het gehuurde. Hierin zijn diverse (overlast)meldingen van omwonenden, van [gedaagde] zelf en de bevindingen van politiemedewerkers ter plaatse beschreven. Voor zover hier van belang is in de rapportage tevens de volgende tekst opgenomen:
“Het structureel overlast gevende gedrag van [gedaagde] is dermate ernstig dat het verblijf van [gedaagde] voor de omwonenden niet langer houdbaar is. De casus van [gedaagde] is al geruime tijd bekend in het casusoverleg woonoverlast van gemeente Rotterdam, gebied Charlois. […]”
3..Het geschil
3.1.
[eiseres] eist samengevat:
- [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een boete van € 475,00, vermeerderd met wettelijke rente;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, die laatste te vermeerderen met wettelijke rente;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
[eiseres] baseert de eis op het volgende. [gedaagde] veroorzaakt al lange tijd, maar in ieder geval vanaf maart 2021, ernstige overlast voor omwonenden. De overlast levert een ernstige en onherstelbare tekortkoming op in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, waardoor een veroordeling tot ontruiming is gerechtvaardigd. Er is sprake van een onhoudbare situatie, waardoor een onmiddellijke uitspraak cruciaal is. De boete is [gedaagde] verschuldigd op grond van artikel 20.6 van de algemene bepalingen, nu er in totaal 19 dagen zijn waarop [gedaagde] geregistreerde overlast heeft veroorzaakt (19 x € 25,00 = € 475,00).
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. [eiseres] heeft geen spoedeisend belang, aangezien [gedaagde] na de door [eiseres] op 5 mei 2022 verzonden ‘laatste waarschuwingsbrief’ geen overlast meer heeft veroorzaakt. [gedaagde] heeft daarnaast ook stappen ondernomen door bijvoorbeeld een begeleidingstraject bij Antes te starten. Ten slotte is een groot deel van de overlastmeldingen juist afkomstig van [gedaagde] zelf, aangezien zij vaak werd lastiggevallen door haar ex-partner.
4..De beoordeling
4.1.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. Verder moet het belang van [eiseres] bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen van toewijzing van de vordering voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Als partijen een gewone procedure starten, is de rechter in die procedure niet gebonden aan deze uitspraak.
Spoedeisend belang
4.2.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] een voldoende spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorlopige voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering. Dit spoedeisend belang vloeit voort uit het door [eiseres] gestelde. Zij stelt en heeft voldoende onderbouwd dat [gedaagde] ernstige en structurele overlast veroorzaakt waar omwonenden overlast van ervaren. De stelling van [gedaagde] dat zij na 5 mei 2022 geen overlast meer zou hebben veroorzaakt, maakt dit niet anders. In dit kader acht de kantonrechter van belang dat uit een e-mail van de wijkagent blijkt dat [gedaagde] ondanks een contact/locatieverbod van haar ex-partner steeds zelf contact met hem zoekt, en dat zij op 13 juni 2022 nog drugs heeft gebruikt in haar woning samen met haar ex-partner. [gedaagde] heeft dit bovendien erkend door te verklaren dat dit een terugval betrof. Er is momenteel onvoldoende concreet uitzicht op verbetering. Gelet op de overgelegde overlastmeldingen kan een bodemprocedure dan ook niet worden afgewacht.
Overlast
4.3.
[gedaagde] heeft niet betwist dat zij overlast heeft veroorzaakt. Ook de stelling van [eiseres] dat de geregistreerde meldingen slechts een (beperkt) deel vormen van de overlast die wordt ervaren – hetgeen ook volgt uit de verklaringen van omwonenden – heeft [gedaagde] niet gemotiveerd betwist. Bovendien komt uit de door de politie op ambtseed/ambtsbelofte opgemaakte bestuurlijke rapportage duidelijk het beeld naar voren dat [gedaagde] overlast veroorzaakt voor omwonenden en daar bovendien mee doorgaat ondanks waarschuwingen. Ten slotte heeft [eiseres] onbetwist gesteld dat drie omwonenden hun huur hebben opgezegd vanwege de door [gedaagde] veroorzaakte overlast. Het staat dan ook vast dat [gedaagde] tekort is gekomen in de nakoming van haar verplichting op grond van de huurovereenkomst om geen hinder of last te bezorgen aan omwonenden. Gelet op de ernst en de structurele aard van de overlast is het naar het oordeel van de kantonrechter aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure op deze grond de huurovereenkomst zal ontbinden.
Belangenafweging
4.4.
Hoewel de kantonrechter onderkent dat [gedaagde] belang heeft bij behoud van haar woning, is het belang van [eiseres] van zwaarder gewicht en zodanig spoedeisend dat van [eiseres] niet mag worden verwacht dat zij een bodemprocedure afwacht. Er is immers sprake van een structurele overlastsituatie waardoor omwonenden in hun woongenot worden geschaad en zich niet meer veilig voelen in hun eigen woonomgeving als gevolg van het handelen van [gedaagde] en/of de personen die bij haar over de vloer komen. [eiseres] heeft er terecht op gewezen dat zij de taak heeft om omwonenden, tevens huurders van [eiseres], het ongestoord huurgenot te verschaffen.
Conclusie
4.5.
Gelet op het voorgaande ziet de kantonrechter aanleiding op de beëindiging van de huurovereenkomst vooruit te lopen en de gevorderde ontruiming in deze procedure toe te wijzen. De termijn voor ontruiming wordt gesteld op één maand na betekening van dit vonnis. Gezien de omstandigheden van het geval acht de kantonrechter een langere ontruimingstermijn dan gebruikelijk gerechtvaardigd.
Boete
4.6.
[eiseres] heeft tevens een boetebedrag van € 475,00 gevorderd op basis van artikel 20.6 van de algemene bepalingen. Op grond van vaste rechtspraak van het Europese Hof van Justitie dient de kantonrechter ambtshalve te beoordelen of een dergelijk beding in consumentenovereenkomsten vanwege een onredelijk bezwarend karakter vernietigbaar is. Indien dan wordt vastgesteld dat het beding ‘oneerlijk’ is in de zin van artikel 3 van Richtlijn 93/13/EEG jo. punt e van de bij die richtlijn behorende bijlage, mag de kantonrechter de boete niet matigen maar is hij verplicht dat beding voor de consument buiten beschouwing te laten (ECLI:NL:GHSHE:2013:4346).
4.7.
Het onderhavige boetebeding, over de inhoud waarvan partijen niet hebben onderhandeld, heeft betrekking op iedere overtreding waarbij geen onderscheid is gemaakt naar de aard en de ernst van de overtreding. In het beding is geen limiet gesteld aan de te verbeuren boete, waardoor de boete kan oplopen tot een bedrag dat in geen redelijke verhouding staat tot geleden schade. In dit kader overweegt de kantonrechter dat een dergelijke limiet (ook) niet is gelegen in het (gelimiteerde) aantal dagen waarover de boete is berekend (in het onderhavige geval 19), aangezien de beoordeling of er sprake is van een oneerlijk beding plaatsvindt aan de hand van de omstandigheden ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. Op basis van het bovenstaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat artikel 20.6 van de algemene bepalingen als een oneerlijk beding dient te worden aangemerkt. Dit betekent dat het beding buiten toepassing moet blijven, wat tot gevolg heeft dat de door [eiseres] gevorderde boete wordt afgewezen.
Proceskosten
4.8.
[gedaagde] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres] tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 753,43. Voor kosten die [eiseres] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde] ook een bedrag betalen van € 93,50 (1/2 punt x € 187,00 tarief met maximum € 124,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.9.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na heden de woning aan de [adres] te ontruimen met alle personen en goederen die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en de woning onder afgifte van sleutels, in lege en behoorlijke staat ter beschikking van [eiseres] te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de kant van [eiseres] tot vandaag vastgesteld op € 753,43;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken.
48637